Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej, najem prywatny.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 29 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 29 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 listopada 2024 r. (wpływ 4 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem działalności jest prowadzenie działalności rachunkowo księgowej (PKD 69.20.Z). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmuje na postawie umowy dzierżawy na czas nieokreślony Lokal składający się z 3 apartamentów objętych 1 księgą wieczystą: numer (…) zwany dalej: Lokal). Umowa dzierżawy, zwana potocznie też umową najmu, uprawnia Dzierżawcę do używania oraz pobierania użytków, w szczególności poprzez oddanie Lokalu w krótkotrwały najem w celach turystycznych.

Lokal będący przedmiotem najmu został nabyty przez Wnioskodawcę dnia 30.10.2023 na podstawie aktu notarialnego. Wnioskodawca w akcie notarialnym został wskazany jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Wnioskodawca wskazał również oświadczenie, iż lokal nabywa do majątku własnego (Wnioskodawcę obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej), a nabycia dokonuje na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Po dokonanym nabyciu Lokalu Wnioskodawca zgodnie z deklaracją w akcie notarialnym wprowadził nieruchomość do majątku działalności gospodarczej jako środek trwały. Od 01-11-2023 Wnioskodawca w ramach umowy najmu udostępnił Dzierżawcy niniejszy Lokal w celu pobierania pożytków na czas nieokreślony.

Wnioskodawca. Po stronie dzierżawcy leżała i leży bieżąca obsługa najmu prywatnego (krótkoterminowego), w tym obsługa rezerwacji, prowadzenie rozrachunków, zawieranie umów z najemcami, ich weryfikacja, inkasowanie opłat uzdrowiskach i miejscowych i kolejno jej przekazywanie na właściwe konto organu. Po stronie Dzierżawcy leżał i leży obowiązek sprzątania apartamentu, obsługa serwisowa, zaopatrywanie w materiały, takie jak ręczniki, papier toaletowy, środki czystości oraz do higieny osobistej w lokalu, wymiana pościeli itp. Po jego stronie leżało i leży również konieczność ubezpieczenia się od odpowiedzialności cywilnej, czy sprawdzanie stanu technicznego lokalu, utrzymanie czystości i dostępności.

Wnioskodawca został zobowiązany do ponoszenia kosztów mediów, wywozu śmieci, czy ponoszenie podatku od nieruchomości i wszelkich opłat administracyjnych oraz do zaopatrzenia lokalu w bieliznę pościelową oraz ręczniki. W jego obowiązkach pozostawiono utrzymywanie dostępności do mediów, umożliwiania korzystanie Dzierżawcy całodobowego z Lokalu oraz dokonywanie napraw Lokalu poza drobnymi nakładami, które określa art. 681 KC związku a art. 694 kc.

Wnioskodawca udostępnia i będzie udostępniał niniejszy lokal w całości Dzierżawcy w użytkowanie odpłatne na okres długoterminowy.

Rozliczenie następuje w okresach comiesięcznych, w formie czynszu uzależnionego od aktywności Dzierżawcy.

Dzierżawca zobowiązał się do wynagradzania za udostępnienie lokalu do prowadzenia w nim działalności gospodarczej polegającej na najmie krótkoterminowym. Czynsz należny Wnioskodawcy jest ruchomy. Jego wartość ustalana jest w oparciu o osiągnięty przez Dzierżawcę przychód (ze sprzedaży usług zakwaterowania) oraz po skorygowaniu go o koszt prowizji pośrednikom i opłaty serwisowej (za sprzątanie opłata znana z góry). Rozliczenie następowało i następuje w oparciu o raport przygotowany przez Dzierżawcę.

Obecnie Wnioskodawca posiada niniejszy Lokal w majątku działalności gospodarczej i odnotowuje przychody z tytułu niniejszego najmu. Wnioskodawca zakwalifikował niniejsze źródło przychodów jako dochody posiadane z działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3, czyli jako osiągane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca planuje w przyszłości wycofać Lokal z wykazu środków trwałych i wartości niematerialnych swojej działalności gospodarczej i przychody z tytułu czynszów najmu Lokalu planuje opodatkować jako najem prywatny, tj. na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT w zw. z art. 6 ust. 1a Ryczałtu. Wnioskodawca planuje również zawrzeć aneks do Umowy Dzierżawy, zgodnie z którym jako wynajmujący wskazany zostanie Wnioskodawca jako osoba prywatna, a nie jako osoba prowadząca działalność gospodarczą.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że lokal jest i będzie wykorzystywany w ramach umowy dzierżawy.

Pytanie

Czy przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z wynajmu Lokalu po dokonaniu czynności wskazanych w opisie stanu faktycznego (m.in. wycofanie Lokalu z majątku działalności gospodarczej) będą zaliczane do źródła przychodów zgodnie z wolą Wnioskodawcy – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a w konsekwencji, czy podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a Ryczałtu?

Pani stanowisko w sprawie

Przychody z najmu na gruncie obowiązujących przepisów mogą być opodatkowane w dwojaki sposób:

1)Zasady ogólne art. 10 ust. 1 pkt 3,

2)Ryczałt (art. 2 ust. 1a u.z.p.d.o.f.) art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Podstawą takiej kwalifikacji jest ustawa o podatku dochodowym os osób fizycznych ar. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 6.

Art. 10. [Źródła przychodów]

1. Źródłami przychodów są:

1) stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2) działalność wykonywana osobiście;

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

4) działy specjalne produkcji rolnej;

5) (uchylony);

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;

9)inne źródła.

Zatem, analizując niniejszy przepis, możemy dojść do wniosku, iż jedynym warunkiem pozwalającym na zakwalifikowanie przychodów z najmu jest ustalenie, czy dany składnik majątkowy, z którego pobierane są pożytki z tytułu najmu, jest związany z działalnością gospodarczą.

Pozwala to na postawienie tezy w postaci: w przypadku, kiedy dany majątek jest częścią majątku prywatnego, czyli nie jest związany z działalnością gospodarcza, przychód z tego tytułu należy zakwalifikować jako przychód z art. art. 10 ust. 1 pkt 6 w konsekwencji: art. 2 ust. 1a u.z.p.d.o.f.

Zatem, przyglądając się stanu faktycznemu Wnioskodawcy, możemy stwierdzić, iż w przypadku kiedy Wnioskodawca wycofa z działalności gospodarczej Lokal będący przedmiotem najmu, spełni wskazaną wyżej przesłankę.

Jednocześnie lokal ten nie będzie podlegał nadal amortyzacji.

Po wycofaniu niniejszego Lokalu, Lokal ten nie będzie pełnił już żadnej roli w prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z tym majątkiem Wnioskodawca nie ma zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czy zbudowanej w tym obrębie struktury organizacyjnej i nie wypracowuje tutaj strategii działalności zgodnie z NSA z 24 maja 2021 r.

Zatem uznać można, iż składnik ten nie będzie związany z działalnością gospodarczą.

Dodatkowo wyrok NSA z dnia 24.05.2021 wskazuje:

To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23 października 2013 r., II FSK 2832/11, CBOSA). Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14 (CBOSA), w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np. nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazaniu go na potrzeby osobiste na gruncie u.p.d.o.f. nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym podatku.

Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego również „prywatnym” lub „osobistym”), dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe, poprzez oddanie go w najem nie może być postrzegane jako bezskuteczne na gruncie podatkowym.

Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesuniecie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal (...) [rzecz ta będzie pozostawać] mieniem tej samej osoby.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – „najem”, a wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – (przychody kwalifikuje) do przychodów z działalności gospodarczej.

Skoro Lokal nie będzie przez Wnioskodawcę wynajmowany w ramach działalności gospodarczej (tj. w szczególności zostanie wycofany z wykazu środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych), a Umowa Dzierżawy zostanie aneksowana, to najem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu Lokalu na zasadach najmu prywatnego będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a Ryczałtu.

Analogiczne do powyższego stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych, w szczególności z dnia:

1)6 lipca 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.453.2023.1.AG,

2)31 marca 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.96.2023.2.MG,

3)29 marca 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.121.2023.2.MG.

Zatem wycofanie z działalności gospodarczej Lokalu do majątku prywatnego i kolejno uzyskanie z niej przychodów z najmu w sposób opisany jak w stanie faktycznym, z tą różnicą, iż majątek ten nie będzie już stanowił majątku firmowego, może być zakwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego zgodnie z art. w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest dzierżawa, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że dzierżawa dla celów podatkowych może być traktowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa dzierżawy została zdefiniowana w art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zgodnie z którym:

Stronami umowy dzierżawy są wydzierżawiający oraz dzierżawca. Do zawarcia umowy dzierżawy dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot dzierżawy i czynsz. Na podstawie umowy dzierżawy dzierżawca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z dzierżawy niestanowiącej przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z dzierżawy w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa dzierżawy.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że dzierżawa stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć dzierżawa, która prowadzona jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem dzierżawy są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wydzierżawianie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21:

Przychody z dzierżawy zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot dzierżawy stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub dzierżawa jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem działalności jest prowadzenie działalności rachunkowo-księgowej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wydzierżawia Pani na podstawie umowy dzierżawy na czas nieokreślony Lokal składający się z 3 apartamentów. Umowa dzierżawy uprawnia Dzierżawcę do używania oraz pobierania pożytków, w szczególności przez oddanie lokali w krótkotrwały najem w celach turystycznych. Wprowadziła Pani nieruchomość do majątku działalności gospodarczej jako środek trwały. Od listopada 2023 r. w ramach umowy dzierżawy udostępniła Pani dzierżawcy Lokal w celu pobierania pożytków na czas nieokreślony. Planuje Pani w przyszłości wycofać Lokal z wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej i przychody z tytułu czynszów dzierżawy Lokalu planuje Pani opodatkować jako najem prywatny. Planuje Pani również zawrzeć aneks do umowy dzierżawy, zgodnie z którym jako wydzierżawiający wskazana zostanie Pani jako osoba prywatna, a nie jako osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy przychody uzyskiwane przez Panią z dzierżawy Lokalu, po wycofaniu go z majątku działalności gospodarczej, będą zaliczane do źródła przychodów zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a także czy podlegają one opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Pani przychody z dzierżawy Lokalu, w związku z wycofaniem go z działalności gospodarczej, uzyskiwane będą przez Panią w ramach tzw. najmu prywatnego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychody te będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podsumowanie: przychody uzyskiwane przez Panią z dzierżawy Lokalu po dokonaniu czynności wskazanych w opisie sprawy (m.in. wycofanie Lokalu z majątku działalności gospodarczej) będą zaliczane do źródła przychodów zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji będą podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).