Ustalenie źródła przychodu (likwidacja działalności gospodarczej, najem prywatny).

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 2 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 2 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nie przebywa na stałe na terytorium Polski – spoczywa na Nim ograniczony obowiązek podatkowy w rozumieniu art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r., poz. 226 ze zm.), zwanej dalej jako „ustawa PIT”.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od dnia 1 lipca 2013 r.

Przeważająca działalność gospodarcza to „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” (PKD 68.20.Z).

Od 2024 r. Wnioskodawca jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.). Wnioskodawca jest także czynnym podatnikiem podatku VAT.

W roku 2012 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży czterokondygnacyjny wielorodzinny budynek mieszkalny – Kamienicę położoną przy ul. (…), dalej zwaną jako „Nieruchomość” lub „Kamienica”. Dla Nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta nr (…) Kamienica została wzniesiona w (…) roku.

Kamienica została wprowadzona do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Nieruchomość stanowi środek trwały – została wprowadzona do ewidencji środków trwałych jako budynek mieszkalny. Kamienica podlegała amortyzacji tak długo, jak pozwalał na to stan prawny. Nieruchomość jest uwzględniona w wykazie środków trwałych.

Zgodnie z uproszczonym wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Prezydenta Miasta (…) grunt, na którym jest położona Kamienica, stanowi tereny mieszkaniowe.

Natomiast z wypisu z kartoteki budynków wydanego przez Prezydenta Miasta (…) wynika, że Kamienica stanowi budynek mieszkalny klasyfikowany do 110 KST.

Aktualnie Wnioskodawca wynajmuje lokale mieszczące się w Kamienicy w ramach swojej działalności gospodarczej. Z tytułu najmu Wnioskodawca wystawia faktury VAT, w których wykazuje podatek należny.

Nieruchomość została nabyta w 2012 r. jako budynek mieszkalny, a większość lokali służyła wówczas jako mieszkania. Również aktualnie lokale te są przystosowane właśnie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

W miarę upływu czasu, pod wpływem sytuacji rynkowej Wnioskodawca zaczął wynajmować poszczególne lokale wchodzące w skład Kamienicy jako lokale przeznaczone pod prowadzenie działalności gospodarczej. W każdej chwili możliwe jest jednak wynajęcie większości lokali jako lokali mieszkalnych (tzn. takich, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych).

Jednakże biorąc pod uwagę aktualną sytuację Wnioskodawcy, należy podkreślić, że w związku z Jego stałym przebywaniem poza granicami Polski dąży On do minimalizacji kosztów swojej działalności gospodarczej. Związki Wnioskodawcy z Polską sprowadzają się do więzi rodzinnych i tradycyjnych, natomiast Jego rzeczywisty ośrodek spraw codziennych mieści się poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej oraz sam Wnioskodawca przebywa na terytorium Polski mniej niż 183 dni w roku podatkowym.

Wnioskodawca rozważa wycofanie Kamienicy z działalności gospodarczej do majątku prywatnego oraz zlikwidowanie jednoosobowej działalności gospodarczej. W takim wariancie cała nieruchomość (tzn. cały budynek, bez wyodrębnienia na poszczególne lokale) zostałby oddany w zarządzanie w ramach dysponowania majątkiem prywatnym jednemu podmiotowi. Cała Kamienica zostanie wynajęta w ramach jednej umowy, a Wnioskodawca będzie otrzymywał jedną płatność od zarządcy nieruchomości.

Istota planowanej operacji sprowadza się do tego, aby przenieść ciężar obowiązków związanych z wynajmowaniem na profesjonalny podmiot, który będzie podejmował decyzje gospodarcze i który będzie ponosił ryzyko. Wnioskodawca będzie podmiotem biernym, który nie będzie podejmował decyzji gospodarczych i ponosił ryzyka.

Zarządca nieruchomości będzie doglądał wszelkich spraw związanych z wynajmem poszczególnych lokali najemcom, a w szczególności:

-w razie potrzeby będzie zawierał umowy z nowymi najemcami,

-będzie doglądał stanu technicznego budynku,

-będzie zlecał dokonanie niezbędnych napraw,

-będzie wystawiał faktury za najem poszczególnych lokali.

Na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca nie zna osoby zarządcy, ponieważ scenariusz przedstawiony w niniejszym wniosku jest hipotetyczny, lecz będzie to osoba prowadząca własną działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Podmiot zarządzający całą nieruchomością będzie umocowany do zawierania wszelkich umów w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy, tak aby Wnioskodawca nie musiał poświęcać czasu na zarządzanie własną nieruchomością. Podmiot zarządzający całą nieruchomością będzie pobierał wynagrodzenie za świadczone przez siebie usługi.

Do usług świadczonych przez zarządcę całej nieruchomości, oprócz poszukiwania najemców oraz zawierania z nimi umów, będzie należało bieżące zarządzanie nieruchomością. W szczególności do zakresu przyszłych obowiązków przyszłego zarządcy nieruchomości należy zaliczyć bieżące dbanie o mienie Wnioskodawcy, pośredniczenie między Wnioskodawcą a poszczególnymi najemcami oraz zawieranie umów między najemcami a Wnioskodawcą.

Pytania

1.Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oddanie Kamienicy w zarząd podmiotowi trzeciemu oraz uzyskiwanie przychodu z wynajmu będzie stanowiło przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

2.Jak powinny być opodatkowane przychody uzyskiwane z najmu Kamienicy w ramach modelu przedstawionego w zdarzeniu przyszłym?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy – w zakresie pytania nr 1 – przyszłe oddanie Kamienicy w zarząd podmiotowi trzeciemu oraz uzyskiwanie przychodu z wynajmu nie będzie stanowiło przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca będzie mógł zlikwidować swoją działalność gospodarczą i nadal wynajmować nieruchomość w ramach dysponowania majątkiem prywatnym.

Zdaniem Wnioskodawcy – w zakresie pytania nr 2 – przychody uzyskiwane z najmu Kamienicy w ramach modelu przedstawionego w zdarzeniu przyszłym powinny być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, tzn. stawką w wysokości 8,5% do kwoty 100.000 zł oraz stawką 12,5% w stosunku do kwoty przekraczającej 100.000 zł w roku podatkowym.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5b ustawy PIT za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W świetle art. 5a pkt 6 ustawy PIT działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zaplanowany przez Wnioskodawcę sposób wynajmowania nieruchomości (tzn. w ramach dysponowania majątkiem prywatnym przy jednoczesnej likwidacji działalności gospodarczej) nie będzie uznawany za pozarolniczą działalność gospodarczą w świetle art. 5b ustawy PIT.

Wnioskodawca nie będzie ponosił odpowiedzialności względem najemców, ponieważ podmiotem odpowiedzialnym będzie profesjonalny zarządca nieruchomości. Wnioskodawca nie będzie podlegał niczyjemu kierownictwu, ponieważ będzie dysponował majątkiem prywatnym. Na Wnioskodawcy nie będzie spoczywało ryzyko gospodarcze.

Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, „Pozarolnicza działalność gospodarcza i najem są odrębnymi źródłami przychodów, z tym jednak, że w przypadku objęcia najmem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, przychody z tego najmu są także przychodami z działalności gospodarczej. Jeśli więc najem dotyczy takich właśnie składników, to wówczas przychody z tego najmu będą przypisane do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. i w takiej sytuacji nie jest możliwe traktowanie ich jako pochodzących ze źródła wyodrębnionego, tj. z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6). Jeśli natomiast podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada składników majątku związanych z taką działalnością, ale wynajmuje składniki swojego (osobistego, prywatnego) majątku, to wówczas przychody z tego najmu będą kwalifikowane jako pochodzące z najmu” (wyrok NSA z 11.10.2016 r., II FSK 2245/14).

Z powyższego wynika, że wynajmowanie nieruchomości zaliczanej do majątku prywatnego podatnika nie świadczy o wykonywaniu działalności gospodarczej.

Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania przychodów z najmu prywatnego, należy zwrócić uwagę na art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, zgodnie z którym źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Natomiast stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Kamienica nie będzie składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, ponieważ zostanie ona zlikwidowana, a nieruchomość stanie się częścią majątku prywatnego. Oznacza to, że przychody uzyskiwane z najmu prywatnego w ramach modelu przedstawionego w zdarzeniu przyszłym powinny być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, tzn. stawką w wysokości 8,5% do kwoty 100.000 zł oraz stawką 12,5% w stosunku do kwoty przekraczającej 100.000 zł w roku podatkowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że nie przebywa Pan na stałe na terytorium Polski i posiada Pan ograniczony obowiązek podatkowy. Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, gdzie przeważająca działalność gospodarcza to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W 2012 nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży czterokondygnacyjny budynek mieszkalny (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych jako budynek mieszkalny. Nieruchomość podlegała amortyzacji tak długo, jak długo jak pozwalał stan prawny. Aktualnie wynajmuje Pan lokale mieszczące się w Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta w 2012 r. jako budynek mieszkalny, a większość lokali służyła wówczas jako mieszkania. Również aktualnie lokale te są przystosowane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Poszczególne lokale w Nieruchomości były również wynajmowane przez Pana jako lokale przeznaczone pod prowadzenie działalności gospodarczej. Rozważa Pan wycofanie Nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego oraz zlikwidowanie jednoosobowej działalności gospodarczej. Wówczas cała Nieruchomość zostałaby oddana w zarządzanie w ramach dysponowania majątkiem prywatnym jednemu podmiotowi. Cała Nieruchomość zostanie wynajęta w ramach jednej umowy, w Pan będzie otrzymywał jedną płatność od zarządcy Nieruchomości. Podmiot zarządzający Nieruchomością będzie umocowany do zawierania wszelkich umów w imieniu i na Pana rzecz, tak aby nie musiał poświęcać Pan swojego czasu na zarządzanie Nieruchomością.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy wycofanie Nieruchomości z działalności, jej likwidacja a także wynajem Nieruchomości w ramach najmu prywatnego (przez oddanie Nieruchomości w zarząd podmiotowi trzeciemu) oraz uzyskiwanie przychodów z wynajmu będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, a także jak powinny być opodatkowane przychody uzyskiwane z najmu Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym.

Tak więc przychody z najmu Nieruchomości, w związku z likwidacją działalności gospodarczej, uzyskiwane będą przez Pana w ramach tzw. najmu prywatnego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychody te będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podsumowanie: skoro Pana Nieruchomość nie będzie przez Pana wynajmowana w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu Nieruchomości na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wg stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).