Skutki podatkowe otrzymywania od najemców środków na pokrycie kosztów eksploatacyjnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Pan A.A (zwany dalej "Wnioskodawca" lub "Podatnik") wraz z małżonką (B.B) wynajęli lokal mieszkalny będący we wspólności majątkowej małżeństwa. Wnioskodawca jest osobą fizyczną i nie jest zarejestrowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Przedmiotowy wynajem lokalu ma charakter tzw. najmu prywatnego oraz jest najmem długoterminowym. Przychody otrzymywane z tytułu wynajmu wskazanego lokalu mieszkalnego opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z podpisaną umową najmu lokalu, najemcy zobowiązani są do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości. Ponadto, niezależenie od czynszu najmu, najemca zobowiązany jest do wpłaty zaliczki na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji, związanych z comiesięcznym utrzymaniem lokalu, tj: koszty energii elektrycznej, wody zimnej oraz ciepłej, internet, czy wywozu odpadów komunalnych. Zaliczkowy charakter opłat ma związek z faktem, że większość wymienionych opłat eksploatacyjnych jest zmienna. Wnioskodawca potwierdza, że zaliczka w całości pokrywa tylko i wyłącznie opłaty eksploatacyjne, co weryfikowane jest półrocznym rozliczeniem od dostawców mediów. Wszystkie otrzymane od najemców środki z tytułu opłat eksploatacyjnych Wnioskodawca przeznacza na rozliczenia z faktycznymi odbiorcami tych opłat. Faktyczni odbiorcy opłat obciążają Wnioskodawcę rachunkami z tytułu opłat eksploatacyjnych, gdyż jako współwłaściciel lokalu Wnioskodawca jest co do zasady stroną umów z tymi podmiotami. Zaliczka na opłaty eksploatacyjne nie stanowi dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego. Ponadto umowa najmu przedmiotowego lokalu bezpośrednio wskazuje wartość czynszu najmu (przychodu Wnioskodawcy) oraz przenosi na najemcę ciężar pokrycia kosztów bieżącej eksploatacji przedmiotu najmu.

Pytanie

Czy wyżej wymienione opłaty eksploatacyjne są przychodem Wnioskodawcy i z tego względu powinny być włączone do podstawy opodatkowania przychodów z najmu opodatkowanych zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymywane zaliczki na pokrycie opłat eksploatacyjnych nie są przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, ponieważ nie stanowią źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm. zwana dalej "ustawa o PIT").

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Dodatkowo, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776, zwana dalej "ustawa ryczałtowa") opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. W przedmiotowej sprawie nie ma wątpliwości, że otrzymywany czynsz lokalu określony w umowie najmu stanowi przychód z najmu prywatnego na postawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dodatkowo wynajem prowadzony przez podatnika nie ma charakteru działalności gospodarczej. Otrzymywany czynsz najmu stanowi przysporzenie majątkowe podatnika, tym samym generuje on przychód podlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy ryczałtowej.

Natomiast opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawcy. Co więcej, umowa najmu lokalu jasno określa wynagrodzenia podatnika (czynsz najmu) oraz kwestię opłat eksploatacyjnych. Wnioskodawca występuje niejako w roli pośrednika w przekazywaniu tych opłat do dostawców odpowiednich podmiotów (dostawcy mediów itp.). Opłaty eksploatacyjne nie stanowią części składowej czynszu, który stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy. Tym samym otrzymywana zaliczka na ich pokrycie nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podobne stanowisko potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w:

-interpretacji indywidualnej z dnia 9 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP3-2.4011.69.2021.2.MT: „Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. Wnioskodawczyni jedynie pośredniczy w zakresie uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych. Tym samym przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie”;

-interpretacji indywidualnej z dnia 13 września 2023 r. sygn. 0114- KDIP3-2.4011.613.2023.2.MG: „W myśl przytoczonych przepisów, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w powołanym art. 6 ust. 1a Ustawy Ryczałtowej. W myśl tego przepisu przychodem są m.in. pieniądze otrzymane do dyspozycji podatnika z tytułu umowy najmu. Nie ulega wątpliwości, że określona w umowie wysokość czynszu najmu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Kwota czynszu najmu jest Pani stałym wynagrodzeniem, którym może Pani swobodnie rozporządzać (tzn. jest pozostawiona do jej dyspozycji). Natomiast częścią przychodu osiąganego z najmu przez Panią nie będą wnoszone przez najemców opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy bezpośrednio wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

–pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

–najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Przychody z najmu można opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ale tylko wtedy, gdy kwalifikują się one do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776).

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1a tej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z kolei wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu:

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że wraz z małżonką wynajął Pan lokal mieszkalny będący we wspólności majątkowej małżeńskiej. Nie jest Pan zarejestrowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Wynajem lokalu ma charakter prywatny, długoterminowy. Zgodnie z podpisaną umową najmu lokalu najemcy zobowiązani są do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości oraz pokrycia kosztów bieżącej eksploatacji przedmiotu najmu.

W konsekwencji opłaty eksploatacyjne, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić – w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. Pan jedynie pośredniczy w zakresie uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych. Tym samym przychód, od którego powinien Pan obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.