Najem nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 2 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 2 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 kwietnia 2024 r. (wpływ 29 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiot nie jest związany ani z najmem nieruchomości, ani z obrotem nieruchomościami. Wykonywane przez Panią w ramach działalności usługi objęte są podatkiem VAT. Posiada Pani dwa konta bankowe: jedno na potrzeby działalności (firmowe), drugie – prywatne.

Jest Pani również właścicielką mieszkania, które w żaden sposób nie jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mieszkanie to ma zostać wynajęte przez Panią jako osobę fizyczną spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która mieszkanie to przeznaczy na zakwaterowanie swoich pracowników (w umowie najmu zostanie wprowadzony stosowny zapis w tym zakresie). Mieszkanie znajduje się we Wspólnocie Mieszkaniowej.

Rozliczenia z tytułu miesięcznych zaliczek wyglądają w ten sposób, że administracja Wspólnoty Mieszkaniowej wysyła w wiadomości e-mail plik PDF zatytułowany „(…)”. Wymienione są tam poszczególne elementy rozrachunków z mieszkańcami, na które składają się: eksploatacja, centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy. Poszczególne wartości ww. składników obliczane są w sposób następujący: eksploatacja, centralne ogrzewanie i fundusz remontowy: stawka w zł x powierzchnia mieszkania (np.(…)), zimna woda i ścieki, podgrzanie wody: prognozowane zużycie w m³ x stawka w zł, śmieci: stawka x liczba osób wykazanych w deklaracji „śmieciowej”. Przy ww. stawkach nie jest określone, czy jest to kwota netto czy brutto. Kwoty za poszczególne parametry są zsumowane i wpłacane jednym przelewem na konto Wspólnoty Mieszkaniowej. W styczniu kolejnego roku kalendarzowego dokonywane jest rozliczenie tylko zaliczek za wodę i C.O. za rok poprzedni. Niedopłatę należy dopłacić, dopłata zostaje zwrócona lub pomniejsza wysokość zaliczek za kolejny miesiąc. Prąd dostarczany jest na podstawie umowy z dostawcą zawartej na Pani dane jako właścicielki mieszkania.

W umowie najmu będzie zapis, zgodnie z którym całościowa kwota czynszu wynosi X zł, w tym czynsz najmu (odstępne) w kwocie Y i zaliczki, które najemca zobowiązany jest odprowadzać do Wspólnoty za pośrednictwem Wynajmującego w kwocie Z zł. Prąd natomiast rozliczany będzie wg zużycia wynikającego z FV wystawionej przez dostawcę prądu.

W celu zarządzania najmem podpisana została umowa z osobą prowadzącą działalność gospodarczą w tym zakresie, która z tego tytułu pobierać będzie wynagrodzenie. Czynsz najmu wpłacany będzie w całości, łącznie z zaliczkami na rozrachunki czynszowe, na konto zarządzającego najmem, a zarządzający najmem, po odliczeniu swojego wynagrodzenia, przelewał będzie pozostałą kwotę na Pani prywatne konto, z którego Pani będzie dokonywała płatności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

1.Jaka będzie podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym?

2.Czy faktura za najem i refaktura za prąd powinny być wykazywane w KPiR prowadzonej działalności?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie podstawę opodatkowania na potrzeby zryczałtowanego podatku dochodowego będzie stanowiła kwota tylko czynszu najmu (odstępnego), bez zaliczek odprowadzanych do Wspólnoty Mieszkaniowej, ale z uwzględnieniem wynagrodzenia dla zarządzającego najmem. Zaliczki do Wspólnoty bowiem nie stanowią Pani przychodu z tytułu najmu. Jest to jedynie kwota należna Wspólnocie, którą będzie Pani przekazywała do Wspólnoty jako swego rodzaju pośrednik między najemcą a Wspólnotą.

Ponadto, w umowie będzie zapis, zgodnie z którym całościowa kwota czynszu wynosi X zł, w tym czynsz najmu (odstępne) w kwocie Y i zaliczki, które najemca zobowiązany jest odprowadzać do Wspólnoty za pośrednictwem Wynajmującego w kwocie Z zł. Prąd natomiast rozliczany będzie wg zużycia wynikającego z FV wystawionej przez dostawcę prądu.

Ponadto w Pani ocenie faktura dotycząca najmu nie powinna być wykazywana w KPiR prowadzonej działalności, gdyż najem działalności tej nie dotyczy. Przychody z najmu nie są przychodami z działalności, są też w inny sposób opodatkowane w zakresie podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:

-otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

-postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: eksploatacja, centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy, opłaty za prąd), jeżeli z umowy najmu wynikać będzie, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiot nie jest związany ani z najmem nieruchomości, ani z obrotem nieruchomościami. W ramach najmu prywatnego zamierza Pani wynająć mieszkanie, które w żaden sposób nie jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mieszkanie znajduje się we Wspólnocie Mieszkaniowej. W umowie najmu będzie zapis, zgodnie z którym całościowa kwota czynszu wynosi X zł, w tym czynsz najmu (odstępne) w kwocie Y i zaliczki, które najemca zobowiązany jest odprowadzać do Wspólnoty za pośrednictwem Wynajmującego w kwocie Z zł. Prąd natomiast rozliczany będzie wg zużycia wynikającego z FV wystawionej przez dostawcę prądu. W celu zarządzania najmem podpisana została umowa z osobą prowadzącą działalność gospodarczą w tym zakresie, która z tego tytułu pobierać będzie wynagrodzenie. Czynsz najmu wpłacany będzie w całości, łącznie z zaliczkami na rozrachunki czynszowe, na konto zarządzającego najmem, a zarządzający najmem, po odliczeniu swojego wynagrodzenia, przelewał będzie pozostałą kwotę na Pani prywatne konto, z którego Pani będzie dokonywała płatności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Na podstawie przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów stwierdzam, że przychodem do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych są otrzymywane przez Panią kwoty czynszu za najem. Natomiast pozostałe należności z tytułu opłat: eksploatacji, centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków, podgrzania wody, wywozu śmieci, funduszu remontowego i prądu – nie stanowią przychodów ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po Pani stronie.

Jednocześnie podkreślam, że w Pani sytuacji przychód stanowi cała kwota czynszu najmu. Fakt, że zarządzający pomniejsza ten przychód o swoje wynagrodzenie nie ma w tym przypadku znaczenia, jest to jedynie sposób rozliczenia między Panią a zarządzającym.

Ponadto wskazuję, że zgodnie z art. 24a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższego przepisu wynika, że podatkową księgę przychodów i rozchodów zobowiązane są prowadzić podmioty wykonujące działalność gospodarczą. Pani, jako osoba uzyskująca przychody z najmu prywatnego, takiego obowiązku nie ma. Ponadto, jak wynika z wniosku, najem mieszkania nie będzie realizowany w ramach działalności gospodarczej. Wskazane mieszkanie nie ma żadnego związku z prowadzoną przez Panią jednoosobową działalnością gospodarczą. Zatem faktury za najem i refaktury za prąd nie podlegają wykazaniu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Podsumowanie: cała kwota czynszu najmu stanowi dla Pani – jako wynajmującej – przysporzenie majątkowe, a tym samym generuje przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Do przychodu tego nie zalicza Pani należności z tytułu opłat: eksploatacji, centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków, podgrzania wody, wywozu śmieci, funduszu remontowego i prądu.

Ponadto faktury za najem i refaktury za prąd nie podlegają wykazaniu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto informuję, że ta interpretacja dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wniosek w pozostałej części podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).