Sposób rozliczania przychodu z najmu prywatnego po wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna

  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem z 17 marca 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jestem Pan obywatelem (...) oraz polskim rezydentem podatkowym. Jest Pan właścicielem X nieruchomości mieszkalnych, które wynajmuje długoterminowo oraz jednej nieruchomości komercyjnej, którą wynajmuje na działalność użytkową.

Przedmiotowe nieruchomości są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkalne z wyjątkiem konkretnie wskazanej we wniosku nieruchomości komercyjnej. Najem stanowi dla Pana jedyne źródło dochodu już od około 6 lat. Decyzja Pana o zakupie nieruchomości była podyktowana ochroną oszczędności przed szybką utratą ich wartości związaną z rosnącą inflacją oraz potencjalnym ryzykiem niewypłacalności systemu bankowego.

Nieruchomości te, z uwagi na ówczesną linię orzeczniczą Dyrektora KIS i naczelników US, wynajmuje Pan aktualnie w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG). Organy te wówczas uznawały, że wynajem kilku lokali mieszkalnych spełnia definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym przychody (dochody) uzyskiwane z wynajmu są przychodami (dochodami) z „działalności gospodarczej”, a nie z „prywatnego najmu”. Stąd nieruchomości te wynajmuje Pan aktualnie w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG). Przeważającym przedmiotem tej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, sklasyfikowany w PKD pod numerem 68.20.Z.

Nieruchomości były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w działalności gospodarczej i amortyzowane zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Teraz zamierza Pan wycofać całość wynajmowanych nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego. Następnie planuje je Pan wynajmować w ramach, tzw. „najmu prywatnego”, opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Powyższe wynika z braku planów inwestycyjnych dot. tych nieruchomości, a także z chęci zabezpieczenia środków finansowych. Przy prowadzeniu najmu może Pan korzystać z obsługi księgowej, m.in. w zakresie rozliczenia podatku VAT – przesyłania plików JPK. W wynajmowanych prywatnie lokalach może Pan w imieniu najemców opłacać faktury za zużywane przez nich media.

Nie będzie Pan angażować wyspecjalizowanych podmiotów zajmujących się świadczeniem usług najmu. Będzie Pan zamieszczał typowe ogłoszenia w prasie lub na portalach internetowych.

Nie zamierza Pan budować zorganizowanego przedsiębiorstwa, w szczególności nie będzie Pan zatrudniać wykwalifikowanej kadry, nie planuje Pan strategii rozwoju, zorganizowanych kampanii reklamowych itp. Na ten moment nikogo Pan nie zatrudnia. Nie zajmuje się Pan obrotem nieruchomościami, najmem krótkoterminowym oraz pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Obecnie utrzymuje się Pan ze zgromadzonych oszczędności i wynajmowanego majątku. Przychody osiągane z najmu przekroczą u Pana kwotę 200 000 zł rocznie, ale nie przekroczą limitu określonego w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wymienionego w art. 6 ust. 4 pkt 1 tej ustawy.

Ma Pan statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług i powyższe czynności będzie Pan dokumentować wystawianymi na rzecz najemców fakturami. Wycofanie całości nieruchomości z działalności i przekazanie ich na cele prywatne będzie związane z całkowitym zakończeniem przez Pana prowadzenia działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy prawidłowym, w Pana sytuacji, będzie rozliczanie przychodów z najmu ww. nieruchomości, po wycofaniu ich z działalności gospodarczej, w ramach źródła przychodów opisanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”, a nie w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy „pozarolnicza działalność gospodarcza”?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy).

Artykuł 5a pkt 6 ustawy zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej. Stosownie do treści tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W tym miejscu wskazać należy też na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano, że:

„przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.

Ponadto w uchwale tej wskazano, że: „to zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem”.

Zgodnie z przytoczoną uchwałą NSA bez znaczenia pozostaje ilość wynajmowanych lokali oraz wielkość osiąganych przychodów i zarobkowy cel prowadzonego wynajmu.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła ─ najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” ─ do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Nieruchomości ma Pan zamiar wynajmować w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie będzie Pan zatrudniać wykwalifikowanej kadry zarządzającej. Nie planuje Pan strategii rozwoju, zorganizowanych kampanii reklamowych, wskazujących na znamiona prowadzenia profesjonalnej działalności. Zatem nieruchomości po wycofaniu z działalności gospodarczej nie będą stanowić składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą. Umowy najmu nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym przychody, jakie uzyska Pan ze wskazanego źródła podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100.000 zł wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu odprowadzi Pan od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Powyższe stanowisko potwierdzają przykładowo następujące interpretacje wydane przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej:

−z dnia 8 czerwca 2022 r., znak 0114-KDIP2-1.4011.182.2022.2.JF,

−z dnia 28 marca 2023 r., znak 0112-KDIL2-2.4011.83.2023.1.MM,

−z dnia 30 czerwca 2023 r., znak 0112-KDIL2-2.4011.429.2023.1.MC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie zaznaczam, że w pytaniu przy art. 10 ust. 1 pkt 6 błędnie powołał Pan „ustawę o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne” zamiast „ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Uznano to za oczywistą omyłkę niemającą wpływu na rozstrzygnięcie w Pana sprawie.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one  w indywidualnej sprawie i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634  ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.