Opodatkowanie ryczałtem zwrotu podatku od nieruchomości od dzierżawcy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 8 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą: (…). Pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonych w (…), o powierzchni (...) ha składających się z następujących działek: działka 1; działka 2; działka 3. Powyższe nieruchomości stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego.

Wnioskodawca (zwany dalej: „Wydzierżawiającym”) podpisał z podmiotem trzecim (zwany dalej: „Dzierżawcą”) umowę dzierżawy (zwana dalej: „Umową”) mającą za przedmiot wyżej wymienione nieruchomości (zwanej dalej: „Nieruchomościami”). Umowa została zawarta na czas określony, tj. na okres 29 lat liczony od dnia podpisania Umowy.

Zgodnie z Umową Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy Nieruchomość do używania i pobierania pożytków (dzierżawa), upoważniając Dzierżawcę w ramach niniejszego stosunku dzierżawy i na warunkach określonych w Umowie do wybudowania i utrzymywania na Nieruchomości Elektrowni Słonecznej. Wydanie Nieruchomości Dzierżawcy nastąpiło z dniem zawarcia Umowy.

Do czasu dokonania przez Dzierżawcę zgłoszenia gotowości do rozpoczęcia budowy, Wydzierżawiający miał prawo do prowadzenia działalności rolniczej. Stan Nieruchomości został stwierdzony w protokole wydania, który Strony sporządziły w dniu podpisania niniejszej Umowy.

Tytułem wykonania niniejszej Umowy, za okres od dnia zgłoszenia przez Dzierżawcę gotowości rozpoczęcia budowy danej Elektrowni Słonecznej Dzierżawca zobowiązał się do zapłaty na rzecz Wydzierżawiającego rocznego czynszu dzierżawnego za każdy hektar wykorzystany pod eksploatację Elektrowni Słonecznej, zgodnie z Planem Sytuacyjnym. Kwota czynszu dzierżawnego przeliczana jest zgodnie z zajętą powierzchnią w hektarach, do drugiego miejsca po przecinku. Strony uzgodniły, iż obszar wyznaczony w Planie Sytuacyjnym wykorzystany pod eksploatację Elektrowni Słonecznej będzie nie mniejszy niż 5 ha.

Dzierżawca zobowiązał się również w umowie do terminowego uiszczania podatków i innych opłat publiczno-prawnych (w szczególności podatku od nieruchomości), jak również pozostałych opłat, które obciążą Nieruchomość ze względu na przedsięwzięcie budowlane i eksploatację Elektrowni Słonecznej. Wydzierżawiający jest zobowiązany powiadomić Dzierżawcę niezwłocznie po otrzymaniu decyzji, wezwań lub innych dokumentów urzędowych dotyczących podatków (w szczególności podatku od nieruchomości), opłat lub kar związanych z budową i eksploatacją Elektrowni Słonecznej. Powiadomienie to jest równoznaczne z wezwaniem Dzierżawcy do zapłaty ww. należności na rzecz odpowiednich organów lub instytucji. Dzierżawca jest zobowiązany uregulować przedmiotowe należności zgodnie z ich terminami płatności bezpośrednio na konto Wydzierżawiającego wskazane w umowie. Bezzwłocznie po otrzymaniu płatności Wydzierżawiający zobowiązany jest do przekazania ww. płatności na rzecz odpowiednich organów lub instytucji. W przypadku braku wpłaty podatku, opłat lub kar w terminie Dzierżawca zobowiązał się do naprawienia Wydzierżawiającemu poniesionej z tego tytułu szkody, w szczególności zwrotu poniesionych kosztów i odsetek.

Do zapłaty podatku rolnego zobowiązany był Wydzierżawiający do czasu rozpoczęcia budowy Elektrowni Słonecznej.

Wnioskodawca zatem za wydzierżawione nieruchomości otrzymuje zapłatę w postaci uzgodnionego z Dzierżawcą czynszu dzierżawnego.

Reasumując, otrzymany czynsz Wnioskodawca rozlicza podatkowo w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: Ustawa o zryczałtowanym podatku) jako tzw. najem prywatny.

Nadto Wydzierżawiający z uwagi na fakt, że zwrot od dzierżawcy kosztów opłat ponoszonych przez Wydzierżawiającego (podatek od nieruchomości) nie stanowi przysporzenia majątkowego w myśl art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, nie będzie doliczany do podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem od przychodów z tytułu najmu nieruchomości.

Przychody z tytułu dzierżawy powyższych nieruchomości nie przekroczyły w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Pytanie

Czy uzyskany przez Wnioskodawcę od Dzierżawcy zwrot kosztów tytułem podatku od nieruchomości należy doliczać do przychodu uzyskanego z tytułu czynszu od umowy dzierżawy nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm. – dalej: Ustawa PIT) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z dzierżawy zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ustawy PIT.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r. poz. 43) osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy PIT. Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez dzierżawcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez Wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Składnikiem przychodu osiąganego z Dzierżawy przez Wnioskodawcę nie będą natomiast wnoszone przez Dzierżawcę opłaty związane z przedmiotem dzierżawy, jeżeli z umowy wynika, że to Dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez Dzierżawcę w związku z dzierżawą nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawcy.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu dzierżawy jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego, które nie są postawione do jego dyspozycji tylko służą do uiszczenia opłat obciążających Wydzierżawiającego.

Zwrot Wnioskodawcy poniesionych kosztów nie mieści się w definicji przychodu, wynik ekonomiczny takiego działania wynosi zero. To oznacza, że zwrot wydatków na opłaty jest neutralny podatkowo, a podatnik nie uzyskuje żadnego dodatkowego przysporzenia majątkowego z tego tytułu. Zwrot wydatków nie stanowi więc przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Tym samym, przychód dla Wnioskodawcy, od którego winien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie otrzymany od Dzierżawcy czynsz dzierżawny rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu dzierżawy w używanie, bowiem zgodnie z ww. umową w zakresie ponoszonych opłat administracyjnych, opłat z tytułu regulowanych podatków od nieruchomości w kwotach określonych w decyzji odpowiednich organów w tym zakresie, nie stanowi przychodu i przysporzenia majątkowego Wnioskodawcy.

Stanowisko to potwierdza pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 27 maja 2014 r. nr ILPB1/415-186/14-4/TW, a także pismo z dnia 7 maja 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP3-2.4011.125.2020.1.MJ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego.

Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wydzierżawiającego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy dzierżawy w zakresie pokrywania przez dzierżawcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem dzierżawy, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy dzierżawy określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu dzierżawy (czynsz), to otrzymana przez wydzierżawiającego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Jest Pan właścicielem nieruchomości składających się z trzech działek. Nieruchomości te stanowią Pana majątek osobisty nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego. Podpisał Pan z podmiotem trzecim (dalej: Dzierżawca) umowę dzierżawy (dalej: Umowa) mającą za przedmiot wyżej wymienione nieruchomości (dalej: Nieruchomości). Dzierżawca zobowiązał się również w Umowie do terminowego uiszczania podatków i innych opłat publiczno-prawnych (w szczególności podatku od nieruchomości), jak również pozostałych opłat, które obciążą Nieruchomość ze względu na przedsięwzięcie budowlane i eksploatację Elektrowni Słonecznej. Jest Pan zobowiązany powiadomić Dzierżawcę niezwłocznie po otrzymaniu decyzji, wezwań lub innych dokumentów urzędowych dotyczących podatków (w szczególności podatku od nieruchomości), opłat lub kar związanych z budową i eksploatacją Elektrowni Słonecznej. Powiadomienie to jest równoznaczne z wezwaniem Dzierżawcy do zapłaty tych należności na rzecz odpowiednich organów lub instytucji. Dzierżawca jest zobowiązany uregulować te należności zgodnie z ich terminami płatności bezpośrednio na Pana konto wskazane w Umowie. Bezzwłocznie po otrzymaniu płatności jest Pan zobowiązany do przekazania ww. płatności na rzecz odpowiednich organów lub instytucji. Otrzymany czynsz rozlicza Pan jako tzw. najem prywatny.

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe dla Pana jako wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast wskazany przez Pana podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego zgodnie z Umową jest zobowiązany Dzierżawca, nie stanowi dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zakresie uiszczania tego podatku pełni Pan jedynie rolę pośrednika między Dzierżawcą a odpowiednim organem (np. gminą).

Tym samym przychód dla Pana, od którego powinien Pan obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od Dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawy rozumianego jako oddanie Nieruchomości w dzierżawę.

Podsumowanie: uzyskanego przez Pana od Dzierżawcy zwrotu kosztów tytułem podatku od nieruchomości nie powinien Pan doliczać do przychodu uzyskanego z tytułu czynszu od Umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).