Opodatkowanie przychodów osiąganych z najmu nieruchomości objętej zarządem sądowym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 25 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów osiąganych z najmu nieruchomości objętej zarządem sądowym.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pani współwłaścicielką kamienicy znajdującej się w X, przy …. Współwłaścicieli jest kilkadziesiąt osób. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest Pani zarejestrowana w CEiDG jako przedsiębiorca. Przysługujący Pani udział nie jest więc powiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wiele lat temu został dla kamienicy powołany przez Sąd zarządca sądowy. Zarządca zawiera umowy najmu, w ramach tzw. najmu prywatnego na cele mieszkaniowe oraz umowy najmu na lokale użytkowe wynajmowane na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Zarządca pobiera od najemców czynsz, który jest gromadzony na wyodrębnionym rachunku bankowym, którym dysponuje zarządca i z tego rachunku reguluje wydatki związane z eksploatacją nieruchomości, remontami, przeglądami, opłatami za media - zużycie wody, ścieki, wywóz nieczystości. Wpływy i koszty wykazuje w corocznym sprawozdaniu z zarządu, które składa w Sądzie do 28 lutego danego roku celem zatwierdzenia. Od 1 stycznia 2023 r. z pieniędzy, które najemcy wpłacali jako czynsz na konto, będące w dyspozycji zarządcy sadowego, zarządca wyliczał jaka to kwota przypada na posiadany przez Panią udział i przelewał z tego 8,5% na Pani konto bankowe, aby zapłaciła Pani ryczałt od najmu. Zarządca nie odejmował z przychodu kosztów kamienicy. Ta sytuacja trwała do lipca 2023 r. Od sierpnia 2023 r. zarządca zaprzestał wypłacania Pani kwot na opłacanie ryczałtu. Zarządca napisał do Pani pismo informujące, że przychód z tytułu najmu z nieruchomości odpowiadający posiadanemu przez Panią udziałowi przedmiotowej nieruchomości powstaje z dniem wypłaty lub postawienia do Pani dyspozycji środków pieniężnych po rozliczeniu wpływów i wydatków ze sprawowanego zarządu sądowego, czyli raz w roku. Zarządca powołał się na indywidualną interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej Nr 0114-KDIP3-2.4011.991.2022.2.MJ z 5 stycznia 2023 r. Wobec powyższego zarządca uznał, że nie widzi konieczności przekazywania Pani miesięcznych rozliczeń wpływów z tytułów najmu, skoro nie mają one wpływu na Pani obowiązek podatkowy w zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w X z … 2020 r. sygn. akt …, sprawozdania ze swoich czynności i sprawozdania rachunkowe za dany rok kalendarzowy, zarządca będzie sporządzał i składał do Sądu do dnia 28 lutego każdego kolejnego roku. Dopiero po dokonaniu sprawozdania rachunkowego (rozliczeniu wpływów i wydatków) za dany rok kalendarzowy będą Pani wypłacane należne kwoty i to od nich ma Pani zapłacić podatek od najmu.

Pytanie:

Czy przychód z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, nieruchomości zarządzanej przez zarządcę, powstaje u Pani raz w roku, po rozliczeniu przez zarządcę w ramach wykonywanego zarządu sądowego pożytków z nieruchomości, tj. nadwyżki przychodów po pokryciu wydatków za dany rok kalendarzowy w momencie przelania środków pieniężnych na Pani konto bankowe w kwocie odpowiadającej Pani udziałom w nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie:

Pani zdaniem, przychód z najmu powstaje raz w roku, po rozliczeniu w ramach wykonywanego zarządu sądowego pożytków z nieruchomości, tj. nadwyżki dochodów po pokryciu wydatków, po złożeniu raz w roku przez zarządcę sprawozdania do Sądu. Przychód z najmu powstaje w momencie przelania na Pani konto bankowe środków pieniężnych, stanowiących Pani udział, jako współwłaściciela w tej nadwyżce.

Zarząd sądowy ma miejsce gdy zarządcę wyznaczy sąd na podstawie art. 203 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (K.c.). Podstawą prawną działalności zarządcy sądowego nieruchomości są przepisy art. 611-616 oraz art. 933-941 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (K.p.c). Przepis art. 613 K.p.c. stanowi, że nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom w terminach przez sąd określonych. Zgodnie z art. 615 K.p.c. do sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Na podstawie art. 935 § 1-3 K.p.c., zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki na nieruchomości. Zarządca może zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zapłacone z dochodów nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Zgodnie z art. 937 § 1 K.p.c., zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach co najmniej raz w roku sprawozdanie ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdanie rachunkowe. Nadwyżka pożytków pozostała po pokryciu wydatków podlega wypłaceniu współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne. Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy:

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Podsumowując, powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym determinowane jest uzyskaniem przez podatnika przychodu. Przychodem podlegającym opodatkowaniu z tytułu najmu są nie tylko otrzymane, ale również postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście lub poprzez osobę trzecią działającą w jego imieniu i na jego rachunek, jak i ten, który wprawdzie nie pobrał pieniędzy, ale były one postawione mu do dyspozycji. Przy czym przez sformułowanie „postawione do dyspozycji” należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać, w tym również zadecydować o ich wykorzystaniu i przeznaczeniu.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że jest Pani współwłaścicielką kamienicy. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Przysługujący Pani udział nie jest więc powiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wiele lat temu został dla kamienicy powołany przez Sąd zarządca sądowy. Zarządca zawiera umowy najmu, w ramach tzw. najmu prywatnego na cele mieszkaniowe, oraz umowy najmu na lokale użytkowe wynajmowane na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Zarządca pobiera od najemców czynsz, który jest gromadzony na wyodrębnionym rachunku bankowym, którym dysponuje zarządca i z tego rachunku reguluje wydatki związane z eksploatacją nieruchomości, remontami, przeglądami, opłatami za media - zużycie wody, ścieki, wywóz nieczystości. Wpływy i koszty wykazuje w corocznym sprawozdaniu z zarządu, które składa w Sądzie do 28 lutego danego roku celem zatwierdzenia. Dopiero po dokonaniu sprawozdania rachunkowego (rozliczeniu wpływów i wydatków) za dany rok kalendarzowy będą Pani wypłacane należne kwoty, od których m Pani zapłacić podatek od najmu.

Powzięła Pani wątpliwość dotyczącą momentu powstania przychodu z tytułu najmu nieruchomości, której jest Pani współwłaścicielem.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) zgodnie, z którym:

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych.

Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy art. 197 Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym:

Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei, współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom.

Według art. art. 206 ustawy Kodeks cywilny:

Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ww. ustawy:

Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej – wyjątkiem.

W myśl art. 201 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 203 ustawy Kodeks cywilny:

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Zgodnie z art. 184a ww. ustawy:

W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 185 ust. 2 ww. ustawy:

Według art. 612 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.):

Natomiast w myśl art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu, czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela/współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek.

Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem lokali w zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu właściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym, zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu są bowiem właściciele nieruchomości a nie osoba zarządzająca ich majątkiem.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) :

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym determinowane jest uzyskaniem przez podatnika przychodu. Moment powstania przychodów z najmu określa art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Analizując ten przepis należy stwierdzić, że przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Aby zatem powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście lub poprzez osobę trzecią działającą w jego imieniu i na jego rachunek, jak i ten, który wprawdzie nie pobrał pieniędzy, ale były one postawione mu do dyspozycji. Przy czym przez sformułowanie „postawione do dyspozycji” należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać, w tym również zadecydować o ich wykorzystaniu i przeznaczeniu.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, zgodnie z postanowieniem Sądu sprawozdania ze swoich czynności i sprawozdania rachunkowe za dany rok kalendarzowy, zarządca będzie sporządzał i składał do Sądu do dnia 28 lutego każdego kolejnego roku. Dopiero po dokonaniu sprawozdania rachunkowego (rozliczeniu wpływów i wydatków) za dany rok kalendarzowy będą Pani wypłacane należne kwoty.

Podsumowując, w przedstawionym stanie faktycznym, w momencie wypłaty lub postawienia do dyspozycji środków pieniężnych po rozliczeniu wpływów i wydatków ze sprawowanego zarządu sądowego, po Pani stronie wystąpi przychód z tytułu najmu (który nie stanowi działalności gospodarczej) nieruchomości odpowiadający posiadanemu przez Panią udziałowi w przedmiotowej nieruchomości.

Zatem, Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania. Inne kwestie nie podlegały ocenie.

Ponadto wskazuję, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).