Możliwość pomniejszenia rocznej podstawy opodatkowania ryczałtem o wartość opłaconego podatku od nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 6 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości pomniejszenia rocznej podstawy opodatkowania ryczałtem o wartość opłaconego podatku od nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lutego 2024 r. Treść wniosku jest następująca.

Opis stanu faktycznego

Zgodnie z umową najmu placu wraz z częścią budynku przemysłowego (w załączeniu kserokopia umowy) wynajmuje Pan plac użytkowy utwardzony wraz z częścią budynku – (...), położony w miejscowości (...) A przy ul. B 1.

Najemca zgodnie z umową jest zobowiązany płacić Panu miesięczny czynsz najmu za korzystanie z przedmiotu najmu w kwocie (...) zł, co w ciągu roku stanowi kwotę łączną Pana przychodu z tego tytułu (...) zł.

Podatek od nieruchomości podlegającej najmowi w całości opłaca Pan jako wynajmujący (...).

Zgodnie z nakazem płatniczym nr (...) z (...) stycznia 2023 r. w sprawie wymiaru łącznego zobowiązania pieniężnego za 2023 r. (w załączeniu kserokopia) Pana zobowiązanie z tytułu podatku od nieruchomości związanych z najmem wynosi (...), w tym:

•budynki związane z działalnością gospodarczą – (...) zł,

•grunty związane z działalnością gospodarczą (...) zł.

Zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami przychodem z najmu jest co do zasady umówiony czynsz jaki płaci najemca z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze.

Przychodem z najmu nie są zaś ponoszone przez najemcę (wynajmującego) wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej lub Wspólnoty Mieszkaniowej, abonamenty za istniejące w lokalu media oraz inne opłaty ustalone ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne, za wodę, gaz, energię elektryczną, które nie są ustalane w sposób zryczałtowany, gdy umowa najmu jednoznacznie wskazuje zobowiązanego do ich opłacenia).

Niezależnie od podatku od nieruchomości jako właściciel ponosi Pan bieżące koszty związane z jej utrzymaniem i bieżącymi remontami, a w szczególności:

‒naprawy placu i drogi wewnętrznej,

‒naprawy bram i ogrodzenia,

‒przeglądy instalacji elektrycznych, wod-kan.,

‒czyszczenie sieci, koszenie trawy,

‒naprawy elewacji, podjazdów, budynków itp.

Średni koszt utrzymania obiektów w tzw. ruchu ciągłym, eksploatacji wynosi ok (...) zł na rok.

Z uwagi na brak możliwości odliczenia tych kosztów Pana faktyczny dochód z najmu jest w takiej sytuacji zdecydowanie zaniżony, a brak możliwości odliczenia podatku od nieruchomości zdecydowanie zawyża Pana przychód do opodatkowania ryczałtem.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

•Przedmiotem wniosku nie jest kwestia kosztów uzyskania przychodów związanych z wynajmem nieruchomości, lecz zasady opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Z uwagi na fakt, że od 1 stycznia 2023 r. jedyną możliwą do stosowania formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego nieruchomości jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych bardzo ważnym staje się czytelne i jednoznaczne ustalenie podstawy takiego opodatkowania. W szczególności, gdy zgodnie z umową najmu opłaty eksploatacyjne oraz administracyjne związane z tą nieruchomością ponosi jej wynajmujący (właściciel) – w Pana sytuacji to Pan w całości opłaca podatek od wynajmowanej nieruchomości.

•W tej sytuacji objaśnienia wymaga art. 1 ust. 1 ppkt 2 w powiązaniu z art. 11 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne (w brzmieniu aktualnie obowiązującym), a w szczególności wyjaśnienie czy przy wyliczeniu podatku z tytułu najmu ma Pan prawo pomniejszyć podstawę opodatkowania o wartość opłaconego podatku od nieruchomości.

•Wniosek dotyczy 2023 r., oczywiście w kontekście roku bieżącego.

•Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Jest pan (...). Nieruchomość wynajmuje Pan od (...) lat. Wynajem nieruchomości odbywa się w ramach wynajmu prywatnego. W 2023 r. ryczałt był obowiązującą formą opodatkowania dla najmu prywatnego i taką formę opodatkowania stosował Pan przez cały rok.

‒Zgodnie z umową najmu i uzgodnieniami z najemcą to Pan jako właściciel nieruchomości ponosi koszty związane z:

‒opłacaniem podatku od nieruchomości,

‒bieżącymi remontami związanymi z utrzymaniem nieruchomości, a w szczególności: utrzymaniem i remontem dróg, chodników, sieci kanalizacyjnych, wodnych i elektrycznych, podjazdów itp.,

‒koszeniem trawy i innych czynności związanych z tzw. „utrzymaniem nieruchomości w ruchu”.

W uzupełnieniu wniosku sformułował Pan następujące pytanie.

Czy w Pana sytuacji faktycznej ma Pan prawo pomniejszyć roczną podstawę opodatkowania ryczałtem (czynsz najmu) o wartość opłaconego do Gminy podatku od tej właśnie nieruchomości.

Pana stanowisko w sprawie

W sformułowanym w uzupełnieniu wniosku własnym stanowisku podaje Pan, że Pana zdaniem, ma Pan prawo pomniejszyć przychód z najmu o wartość podatku od nieruchomości (nie płaci się podatku od podatku).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 11 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi natomiast, że:

Podatnik uzyskujący przychody wymienione w art. 6 ust. 1, 1a i 1d, opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, może odliczyć od przychodów stratę, o której mowa w art. 9 ust. 3-3b ustawy o podatku dochodowym, oraz wydatki określone w art. 26 ust. 1 pkt 2, 2a, 2b, 2c, 5-6a i 9, art. 26h ust. 1 oraz art. 26hb ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, jeżeli nie zostały odliczone od dochodu lub nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym.

Z treści przytoczonego powyżej art. 11 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wynika zatem, że podatnik opłacający ryczałt ewidencjonowany m.in. od przychodów z najmu prywatnego ma prawo pomniejszać uzyskiwane z tego tytułu przychody o wskazane w tym przepisie odliczenia, o których mowa w ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

Do odliczeń tych należy/należą:

•strata ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku gdy przed 2023 r. podatnik opodatkowany był na zasadach ogólnych (art. 9 ust. 3 w zw. z art. 9 ust. 5 ustawy).

•składki określone w ustawie z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych:

‒zapłacone w roku podatkowym bezpośrednio na własne ubezpieczenia emerytalne, rentowe, chorobowe oraz wypadkowe podatnika oraz osób z nim współpracujących,

‒potrącone w roku podatkowym przez płatnika ze środków podatnika, z tym że w przypadku podatnika osiągającego przychody określone w art. 12 ust. 6, tylko w części obliczonej, w sposób określony w art. 33 ust. 4, od przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Przy czym odliczenie nie dotyczy składek, których podstawę wymiaru stanowi dochód (przychód) zwolniony od podatku na podstawie ustawy, oraz składek, których podstawę wymiaru stanowi dochód, od którego na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku (art. 26 ust. 1 pkt 2 ustawy).

•składki zapłacone w roku podatkowym ze środków podatnika na obowiązkowe ubezpieczenie społeczne podatnika lub osób z nim współpracujących, zgodnie z przepisami dotyczącymi obowiązkowego ubezpieczenia społecznego obowiązującymi w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 13a-13c (art. 26 ust. 1 pkt 2a ustawy).

•wpłaty na indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego dokonanych przez podatnika w roku podatkowym, do wysokości określonej w przepisach o indywidualnych kontach zabezpieczenia emerytalnego (art. 26 ust. 1 pkt 2b ustawy).

•składki członkowskie zapłacone na rzecz związków zawodowych, w wysokości nieprzekraczającej w roku podatkowym kwoty 840 zł (art. 26 ust. 1 pkt 2c ustawy).

•dokonane w roku podatkowym zwroty nienależnie pobranych świadczeń, które uprzednio zwiększyły dochód podlegający opodatkowaniu, w kwotach uwzględniających pobrany podatek dochodowy, jeżeli zwroty te nie zostały potrącone przez płatnika (art. 26 ust. 1 pkt 5 ustawy).

•wydatki na cele rehabilitacyjne oraz wydatki związane z ułatwieniem wykonywania czynności życiowych, poniesionych w roku podatkowym przez podatnika będącego osobą niepełnosprawną lub podatnika, na którego utrzymaniu są osoby niepełnosprawne (art. 26 ust. 1 pkt 6 ustawy).

•wydatki ponoszone przez podatnika z tytułu użytkowania sieci Internet, w wysokości nieprzekraczającej w roku podatkowym kwoty 760 zł (art. 26 ust. 1 pkt 6a ustawy).

•darowizny przekazane na cele:

‒określone w art. 4 ustawy o działalności pożytku publicznego, organizacjom, o których mowa w art. 3 ust. 2 i 3 tej ustawy, lub równoważnym organizacjom określonym w przepisach regulujących działalność pożytku publicznego obowiązujących w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, prowadzącym działalność pożytku publicznego w sferze zadań publicznych, realizującym te cele, z zastrzeżeniem ust. 6e,

‒kultu religijnego,

‒krwiodawstwa realizowanego przez honorowych dawców krwi na podstawie ustawy z dnia 22 sierpnia 1997 r. o publicznej służbie krwi, w wysokości iloczynu kwoty rekompensaty określonej przepisami wydanymi na podstawie art. 11 ust. 2 tej ustawy i litrów oddanej krwi lub jej składników,

‒kształcenia zawodowego publicznym szkołom prowadzącym kształcenie zawodowe, o których mowa w art. 4 pkt 28a ustawy z dnia 14 grudnia 2016 r. - Prawo oświatowe, oraz publicznym placówkom i centrom, o których mowa w art. 2 pkt 4 tej ustawy,

‒określone w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Brühla oraz kamienic przy ulicy Królewskiej w Warszawie (Dz. U. poz. 1551 oraz z 2023 r. poz. 1688)

‒w wysokości dokonanej darowizny, nie więcej jednak niż kwoty stanowiącej 6% dochodu (art. 26 ust. 1 pkt 9 ustawy).

•wydatki związane z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych (art. 26h ust. 1 ustawy).

•wydatki poniesione w roku podatkowym na:

‒wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej utworzony, zgodnie z odrębnymi przepisami, dla zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru zabytków lub znajdującego się w ewidencji zabytków;

‒prace konserwatorskie, restauratorskie lub roboty budowlane przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru zabytków (art. 26hb ust. 1 ustawy).

Z treści wniosku wynika, że od 5 lat wynajmuje Pan plac użytkowy utwardzony wraz z częścią budynku (halami przemysłowymi). Wynajem nieruchomości odbywa się w ramach wynajmu prywatnego. W 2023 r. opodatkowywał Pan przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Zgodnie z umowa najmu i uzgodnieniami z najemcą Pan jako właściciel nieruchomości ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, a najemca płaci na Pana rzecz miesięczny czynsz najmu. Do kosztów, które Pan ponosi należy m.in. podatek od nieruchomości, która jest przedmiotem najmu.

Na tle dokonanego opisu sprawy wątpliwości Pana budzi kwestia czy ww. przypadku ma Pan prawo pomniejszyć roczną podstawę opodatkowania ryczałtem (czynsz najmu) o wartość opłaconego podatku od nieruchomości.

Odnosząc zatem Pana wątpliwości na grunt obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że brak jest podstaw prawnych do pomniejszenia przez Pana rocznej podstawy opodatkowania ryczałtem uzyskanego w 2023 r. przychodu z najmu o wartość podatku od nieruchomości. Art. 11 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym zawiera bowiem zamknięty katalog wydatków podlegających odliczeniu od przychodu. Podatek od nieruchomości nie mieści się w jego dyspozycji.

W konsekwencji zajęte przez Pana stanowisko uznać należy za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Pana sformułowania:

(nie płaci się podatku od podatku)

wskazuję, że podatek od nieruchomości jest niezależny od podatku dochodowego. Podatki te różnią się od siebie podmiotem opodatkowania (czyli kto jest opodatkowany), przedmiotem (czyli co podlega opodatkowaniu) oraz sposobem poboru podatku (czyli trybem i warunkami płatności). Tym sam Pana pogląd nie znajduje uzasadnienia w sytuacji opisanej we wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych przez Pana dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).