Możliwość opodatkowania przychodów ze sprzedaży budynków mieszkalnych w stanie deweloperskim stawką ryczałtu w wysokości 5,5%, tj. według przepisów art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o ryczałcie.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie właściwej stawki ryczałtu od przychodów ewidencjowanych dla opodatkowania Pana przychodów z opisanej działalności gospodarczej jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 października 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii określenia właściwej stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą od (...) 2015 r. w oparciu o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2647 z późn. zm.), dalej jako „ustawa o PIT”, Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Usługi świadczone przez Wnioskodawcę według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług to PKWiU 41.00.3 - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków).

Oprócz wskazanej wyżej prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca uzyskuje również przychody z tyt. nadzoru budowlanego sklasyfikowane w PKWiU 71.12.20.0 - usługi kierowania przedsięwzięciami związanymi z obiektami budowlanymi i inżynierii lądowej i wodnej.

Na dzień złożenia wniosku przychody z działalności gospodarczej Wnioskodawcy opodatkowane są według stawki liniowej, tj. według art. 30c ustawy o PIT.

W 2024 r. Wnioskodawca rozważa rezygnację z opodatkowania dochodów podatkiem liniowym. Wnioskodawca w ustawowym terminie zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2540 z późn. zm.), dalej jako „ustawa o ryczałcie”, złoży Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawca spełnia i będzie spełniać wszystkie warunki do opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej w formie ryczałtu, gdyż wobec Wnioskodawcy nie zachodzi i nie będzie zachodzić żadna z negatywnych przesłanek wykluczająca opodatkowanie ryczałtem wymieniona w art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o ryczałcie.

Wnioskodawca informuje, że w 2023 r. uzyska przychody z działalności gospodarczej poniżej kwoty 2.000.000 euro.

Wnioskodawca w 2024 r. będzie prowadził ewidencję przychodów, na podstawie której będzie w stanie określić przychód z każdego rodzaju działalności opodatkowany różnymi stawkami ryczałtu.

Wnioskodawca planując przedsięwzięcie gospodarcze nabył w dniu 4 maja 2021 r. nieruchomość gruntową. Celem zakupu działki było wybudowanie na tej nieruchomości budynków mieszkalnych w celu ich sprzedaży.

Po zakupie ww. gruntu Wnioskodawca podjął działania zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę. W dniu 22 lutego 2022 r. Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę obejmujące: budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (Bliźniak nr 1), dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (Bliźniak nr 2) oraz budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę Wnioskodawca rozpoczął budowę budynków na przedmiotowej nieruchomości. Poszczególne etapy budowy budynków Wnioskodawca zleca wyspecjalizowanym firmom budowlanym, ale sam koordynuje ich prace oraz sprawdza jakość wykonanych prac.

Ponadto Wnioskodawca w większości przypadków samodzielnie dokonuje zakupu materiałów potrzebnych do budowy, zaopatrując się w lokalnych hurtowniach i sklepach. W niektórych przypadkach usługi budowlane, które zakupuje Wnioskodawca są sprzedawane wraz towarem, np. montaż stolarki okiennej w budynkach. Całość inwestycji finansowana jest ze środków własnych Wnioskodawcy.

Na dzień złożenia wniosku zaawansowanie prac przedstawia się następująco: budynek mieszkalny jednorodzinny - 100%, bliźniak nr 1 - 100%, bliźniak nr 2 - 50%, teren zewnętrzny - 60%. Budynki mają być wykonane w tzw. stanie deweloperskim.

Wnioskodawca planuje zakończyć budowę wszystkich budynków w styczniu 2024 r., a po uzyskaniu wszelkich pozwoleń na użytkowanie Wnioskodawca będzie zawierał przed notariuszem umowy przeniesienia własności nieruchomości (wybudowanych budynków wraz z gruntem).

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym uzyskane przez Wnioskodawcę w 2024 r. przychody ze sprzedaży budynków mieszkalnych w stanie deweloperskim mogą być opodatkowane według stawki ryczałtu w wysokości 5,5%, tj. według przepisów art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o ryczałcie?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, osiągane przez niego przychody ze sprzedaży wybudowanych budynków mieszkalnych będą mogły być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a świadczone przez niego usługi powinny zostać uznane za roboty budowlane, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o ryczałcie, a przez to zostać opodatkowane stawką 5,5%, którą to stawkę zgodnie z tym przepisem stosuje się do przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton.

W samej treści ustawy o ryczałcie nie ma żadnej regulacji, która by wyjaśniała co należy rozumieć poprzez usługi budowlane. Jedynie w art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o ryczałcie prawodawca wskazał, że „działalność usługowa" to pozarolnicza działalność gospodarcza, której przedmiotem są czynności zaliczone do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną Rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. poz. 1676, z 2017 r. poz. 2453, z 2018 r. poz. 1440, z 2019 r. poz. 2554 oraz 2020 2017 r. poz. 2453, z 2018 r. poz. 1440, z 2019 r. poz. 2554 oraz 2020 r. poz. 5).

W Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w ramach działu 41 wyszczególniono: budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków) - (PKWiU 41.00.3). W kategorii tej mieszczą się m.in. według PKWiU:

a)41.00.31.0 - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Grupowanie to obejmuje:

–roboty budowlane związane ze wznoszeniem, przebudową lub remontem: domów jednorodzinnych, pawilonów, willi, domków wypoczynkowych, leśniczówek, domów mieszkalnych w gospodarstwach rolnych, rezydencji wiejskich, domów letnich itp. budynków wolno stojących,

–roboty budowlane związane ze wznoszeniem, przebudową lub remontem domów w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, posiadających własny dach i własne wejście z poziomu gruntu.

b)41.00.32.0 - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków o dwóch mieszkaniach. Grupowanie to obejmuje:

–roboty budowlane związane ze wznoszeniem, przebudową lub remontem wolno stojących budynków w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, o dwóch mieszkaniach.

Zgodnie z ww. Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług roboty budowlane obejmują między innymi prace polegające na wznoszeniu nowych budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz budowli, począwszy od przygotowania terenu, przez zróżnicowany zakres robót ziemnych i fundamentowych (stan zerowy), wykonywanie elementów nośnych, przegród budowlanych, układanie i pokrywanie dachów (stan surowy), do robót montażowych, instalacyjnych i wykończeniowych czyli tożsamych z zakresem usług świadczonych w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Podobna definicja usług budowlanych zawarta jest w ustawie -- Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 1994 r. Nr 89, poz. 414, ost. zm. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351), gdzie w art. 3 pkt 7 wskazano, iż przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Zatem nie ulega wątpliwości, że świadczone usługi przez Wnioskodawcę są usługami budowlanymi.

Prawidłowość stawki 5,5% dla usług budowlanych potwierdzają poniższe interpretacje indywidualne:

•Pismo z dnia 31 lipca 2023 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDSL1-1.4011.212.2023.2.MJ, Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla przychodów ze sprzedaży wybudowanych lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim, http://sip.mf.gov.pl.

„Mając na względzie powołane przepisy, treść wniosku oraz jego uzupełnienia uznać należy, że uzyskane przez Pana w przyszłości przychody ze sprzedaży wybudowanych lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim będą stanowić przychody z robót budowlanych, które będą mogły zostać opodatkowane 5,5% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”;

•Pismo z dnia 8 września 2023 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0115-KDIT1.4011.502.2023.2.DB, Stawka ryczałtu dla przychodów ze sprzedaży nieruchomości, tzn. wybudowanych budynków mieszkalnych wraz z gruntami, http://sip.mf.gov.pl.

„Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że wykonywane przez Panią usługi budowy domów mieszkalnych w celu ich sprzedaży indywidualnym kontrahentom są zaliczane są do robót budowlanych i oznaczone symbolami PKWiU 41.00.11.0., 41.00.12.0 i 41.00.13.0. Wobec tego właściwa stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla opodatkowania Pani przychodów ze świadczonych przez Panią usług zaliczanych do robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków - Budynki mieszkalne (Sekcja F, Dział 41 PKWiU) wynosi 5,5% - na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym”.

Mając na względzie powołane przepisy, treść wniosku oraz cytowane interpretacje podatkowe należy uznać, że uzyskane przez Wnioskodawcę w przyszłości przychody ze sprzedaży wybudowanych budynków w stanie deweloperskim będą stanowić przychody z robót budowlanych, które będą mogły zostać opodatkowane 5,5% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o ryczałcie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z postanowieniami art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Stosownie do art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

Użyte w ustawie określenie pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zostały określone w art. 12 ust. 1 ustawy. Stawki zależą od tego, z jakiego rodzaju działalności podatnik uzyskuje przychody. Dla rozróżnienia rodzajów tych działalności ustawodawca posłużył się m.in. grupowaniami Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676).

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 5,5% przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton.

Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiują pojęcia roboty budowlane. Dlatego należy w tym zakresie odnieść się do art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem przez roboty budowlane należy rozumieć:

budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7).

Roboty budowlane, zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług, ujęte zostały w sekcji F tej Klasyfikacji, obejmującej:

•budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej oraz wodnej,

•roboty ogólnobudowlane i specjalistyczne w zakresie budownictwa i prac inżynierii lądowej i wodnej, takie jak: prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków, włączając montaż budowli z elementów prefabrykowanych oraz konstrukcji o charakterze stałym lub tymczasowym.

Sekcja ta obejmuje następujące działy wg PKWiU:

•Dział 41 – budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

•Dział 42 – budowle i roboty ogólnobudowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

•Dział 43 – roboty budowlane specjalistyczne.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że wykonywane przez Pana usługi budowy domów mieszkalnych w celu ich sprzedaży indywidualnym kontrahentom zaliczane są do robót budowlanych. Wobec tego właściwa stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla opodatkowania Pana przychodów ze świadczonych usług zaliczanych do robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków wynosi 5,5% – na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).