Kwalifikacja przychodów z najmu domków rekreacyjnych do odpowiedniego źródła i możliwości rozliczania tego przychodu na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 października 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwalifikacji przychodów z najmu domków rekreacyjnych do odpowiedniego źródła i możliwości rozliczania się z tego tytułu na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani X (dalej jako: „Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca posiada status rolnika. Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest właścicielem działki, którą nabył dla celów rekreacyjnych swojej rodziny. Na powyższej działce Wnioskodawca wybudował trzy domki o powierzchni do (...) m2. Domki nigdy nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej. Początkowo domki były wykorzystywane jako domki rekreacyjne przez rodzinę Wnioskodawcy. Ich wykorzystanie na poczet najmu rozpoczęło się dopiero od (...) kwietnia  2022 r. Obecnie wszystkie trzy domki Wnioskodawca wynajmuje na rzecz osób fizycznych w ramach tzw. najmu krótkoterminowego (domki są wynajmowane na okresy od kilku dni do kilku tygodni).

Wnioskodawca od kwietnia 2022 roku korzysta z portali internetowych pośredniczących w wynajmie lokali celem krótkoterminowego zakwaterowania (np. (...) i (...)), gdzie zamieszcza ogłoszenia dotyczące wynajmu domków. Część klientów wynajmuje domki bez pośrednictwa ww. portali internetowych. Płatności za najem są dokonywane przelewem na rachunek bankowy. Najem odbywa się głównie w sezonie wysokim, tj. w okresie od 1 kwietnia do 30 września oraz w okresie Bożego Narodzenia i Nowego Roku.

Wnioskodawca w odniesieniu do wynajmowanych domków podejmuje czynności związane z wynajmem (przykładowo zawieranie umów z najemcami), czynności pozwalające utrzymać domki w odpowiednim stanie (przykładowo drobne naprawy) oraz czynności związane z zapewnieniem czystości domków, jednakże tylko w czasie pomiędzy poszczególnymi okresami najmu. Czynności te Wnioskodawca wykonuje samodzielnie lub z pomocą męża. Wnioskodawca nie świadczy dodatkowych usług, takich jak: usługi sprzątania pokoi w czasie trwania umowy najmu, bieżącej wymiany pościeli ani ręczników, nie zapewnia ochrony, administrowania ani zarządzania nieruchomością czy całodobowej recepcji oraz innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Odbiór kluczy do domków odbywa się za pośrednictwem odpowiedniej skrzynki, którą goście otwierają za pomocą przekazanego kodu. Wnioskodawca często nie ma żadnego kontaktu osobistego z gośćmi.

Wnioskodawca opodatkowuje najem ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz jest podmiotowo zwolniony z podatku VAT ze względu na wielkość obrotów. W najbliższym czasie Wnioskodawca planuje rozszerzyć zakres swojej działalności tak, by prowadzić najem domków przez cały rok. Pozostałe warunki najmu domków nie ulegną zmianie.

Pytania

1.Czy prawidłowym jest zaliczanie całości przychodów Wnioskodawcy uzyskiwanych z opisanego w zdarzeniu przyszłym krótkoterminowego najmu domków, który będzie prowadzony przez cały rok, do przychodów z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT?

2.Czy prawidłowym jest rozliczanie całości przychodów Wnioskodawcy uzyskiwanych z opisanego w zdarzeniu przyszłym krótkoterminowego najmu domków, który będzie prowadzony przez cały rok, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym przychody Wnioskodawcy z opisanego w zdarzeniu przyszłym najmu domków, który będzie prowadzony przez cały rok, stanowią przychód z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy prawidłowe jest rozliczanie całości przychodów Wnioskodawcy uzyskiwanych z opisanego w zdarzeniu przyszłym najmu domków, który będzie prowadzony przez cały rok, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Uzasadnienie Pani stanowiska

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o PIT źródłami przychodów są:

–pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

–najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu należy wskazać na Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, gdzie Sąd stwierdził: To zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

Zgodnie z przytoczoną uchwałą NSA bez znaczenia pozostaje ilość wynajmowanych lokali oraz wielkość osiąganych przychodów i zarobkowy cel prowadzonego wynajmu. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać następujące warunki:

–celu zarobkowego - działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje (w tym zarządzanie majątkiem prywatnym w sposób generujący zyski);

–ciągłości - ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku;

–zorganizowanego charakteru - prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, za wyjątkiem usług zakwaterowania.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy sytuacji faktycznej.

Należy również zauważyć, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Podkreślenia wymaga, że o prowadzeniu działalności gospodarczej, której przedmiotem jest wynajem lokali, nie może przesądzać sama cecha ciągłości ukierunkowania działań na zysk, ponieważ ciągłość działań stanowi istotę umów najmu, z kolei zarobkowy charakter oddawania w najem składników majątku jest elementem reguły gospodarności, a podporządkowanie regułom gospodarności jest także cechą zarządzania majątkiem prywatnym.

Podobny pogląd przedstawił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18, gdzie wskazał, że o prowadzeniu działalności gospodarczej, której przedmiotem jest najem, nie może przesądzać sama cecha ciągłości ani ukierunkowanie na zysk, gdyż działanie z zachowaniem reguł gospodarności charakteryzuje także zarządzanie majątkiem prywatnym. Kryterium różnicującym może być natomiast sposób zorganizowania wynajmu.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że Wnioskodawca nie podejmuje i nie będzie podejmował czynności, które mogłyby wskazywać na zorganizowany charakter działalności, w szczególności Wnioskodawca nie świadczy dodatkowych usług, takich jak usługi sprzątania pokoi w czasie trwania umowy najmu, bieżącej wymiany pościeli ani ręczników, nie zapewnia ochrony, administrowania ani zarządzania nieruchomością czy całodobowej recepcji oraz innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami. W związku z powyższym działalności Wnioskodawcy nie da się zakwalifikować jako działalność gospodarcza.

Również planowane rozszerzenie okresu, w którym Wnioskodawca wynajmuje domki –Wnioskodawca planuje prowadzić najem domków przez cały rok – nie przesądza o kwalifikacji tego najmu jako działalność gospodarcza. Powyższe stanowisko potwierdza interpretacja indywidualna z 7 czerwca 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.420.2023.1.JM, w której podatnik zwrócił się do organu m.in. z pytaniem, czy jeśli najem krótkoterminowy prowadzony byłby cały czas przez kilka lat, można byłoby go rozliczyć jako najem prywatny. Podatnik wskazał, że w jego ocenie opisany najem krótkoterminowy można rozliczyć jako najem prywatny z odprowadzeniem podatku w formie ryczałtu 8,5%, które to stanowisko organ uznał za prawidłowe.

Zatem przychód Wnioskodawcy uzyskiwany z opisanego w zdarzeniu przyszłym najmu domków prowadzonego przez cały rok należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Należy również zauważyć, że na powyższą kwalifikację nie ma wpływu fakt korzystania przez Wnioskodawcę z portali internetowych pośredniczących w wynajmie lokali, bowiem korzystanie z takich portali nie wpływa na sam najem, który pozostaje niezmieniony niezależnie od tego, czy jest świadczony z użyciem portalu czy z jego pominięciem. Powyższe stanowisko potwierdza m.in. interpretacja z dnia 3 lutego 2023 r., 0112-KDIL2-2.4011.951.2022.2.WS.

Według art. 2 ust. 1a u.z.p.d. osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a u.z.p.d. opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a u.z.p.d. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

W związku z powyższym, zważywszy, że przychód Wnioskodawcy uzyskiwany z opisanego w zdarzeniu przyszłym najmu domków prowadzonego przez cały rok należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, to opisane przychody podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a u.z.p.d. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100.000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu Wnioskodawca powinien odprowadzić od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Powyższe stanowisko potwierdzają przykładowo następujące interpretacje indywidualne:

–interpretacja indywidualna z dnia 13 lipca 2022 r., nr 0115-KDIT3.4011.502.2022.1.AD,

–interpretacja indywidualna z 3 lutego 2023 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.951.2022.2.WS,

–interpretacja indywidualna z 28 marca 2023 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.83.2023.1.MM,

–interpretacja indywidualna z 30 czerwca 2023 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.429.2023.1.MC,

–interpretacja indywidualna z 9 sierpnia 2023 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.413.2023.2.HJ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnośnie do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądów administracyjnych, interpretacje te i wyroki dotyczą konkretnych spraw podatników osadzonych w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i musi się Pani zastosować do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.