Temat interpretacji

1.Czy kaucja, podlegająca zwrotowi po zakończeniu okresu najmu, stanowi przychód Wynajmującego do opodatkowania podatkiem zryczałtowanym, w chwili jej otrzymania?
2.Czy wpłacona kaucja na zabezpieczenie roszczeń wynikających z przedmiotowej umowy najmu potraktowana jako zwrot kosztów poniesionych strat w sytuacji, gdy zostanie przeznaczona na pokrycie szkód w związku z umową najmu, nie stanowi podstawy opodatkowania?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2012 r. (data wpływu 2 sierpnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 listopada 2012 r. (data wpływu 6 listopada 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych:

• otrzymania kaucji - jest prawidłowe,

• zatrzymania kaucji na pokrycie szkód jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1, art. 14f § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749), w związku z czym pismem z dnia ..., Nr , na podstawie art. 169 § 1 i § 2, w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 29 października 2012 r., skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 30 października 2012 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 5 listopada 2012 r. (data wpływu 6 listopada 2012 r.). W dniu 6 listopada 2012 r. uiszczono brakującą opłatę.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem są właścicielami lokalu mieszkalnego na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej Od 1 lipca 2012 r. wynajmują lokal mieszkalny osobie fizycznej na potrzeby mieszkaniowe. Umowa została zawarta na czas określony, tj. na okres 12 miesięcy. Z uwagi na fakt, iż w 2012 r. 1 lipca wypadł w niedzielę, w dniu 2 lipca (poniedziałek) wraz z małżonkiem złożyli w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym 8,5%, oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z małżonków oraz oświadczenie o wyborze kwartalnej metody odprowadzania zaliczek.

Umowa obejmuje dwa rodzaje płatności, to jest kwotę czynszu najmu, która jest płacona z góry do 10 dnia każdego miesiąca na rachunek wskazany Najemcy oraz opłaty ponoszone za korzystanie z lokalu, to jest: opłata administracyjna płacona na rzecz wspólnoty mieszkaniowej tytułem opłat za zarządzanie, fundusz remontowy, wywóz nieczystości, odprowadzanie ścieków, ciepłą i zimną wodę, energię cieplną oraz pozostałe opłaty, do których należy zaliczyć - opłatę za energię elektryczną, internet, telewizję kablową i telefonię stacjonarną. Opłaty za korzystanie z lokalu regulowane będą na podstawie faktur dostawców świadczeń (w terminach przez nich wskazanych), otrzymanych przez Wynajmującego, doręczonych Najemcy. Niezależnie od powyższych opłat Najemca ma uprawnienie do zamówienia dodatkowych świadczeń za zgodą Wynajmującego, jednakże opłaty za te dodatkowe świadczenia będą opłacane we własnym zakresie przez Najemcę.

Dodatkowo tytułem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń z tytułu czynszu najmu od Najemcy została pobrana kaucja na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu szkód powstałych w lokalu na skutek niewłaściwego użytkowania. W przypadku braku roszczeń po zakończeniu okresu najmu kaucja będzie podlegała zwrotowi na rachunek wskazany przez Najemcę.

W przypadku powstania szkód w przedmiocie najmu przyjęta kaucja zostanie zatrzymana do wysokości powstałych szkód.

W piśmie z dnia 5 listopada 2012 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż to Ona wskazana została jako osoba zobowiązana do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów osiągniętych z najmu. Wskazała, iż nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu, a lokal mieszkalny będący przedmiotem najmu nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą na dzień złożenia wniosku oraz na dzień udzielenia odpowiedzi na wezwanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy koszty eksploatacji mieszkania (opłaty ponoszonych za korzystania) opłacone przez Najemcę niezależnie od czynszu najmu stanowią podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym...

W piśmie z dnia 5 listopada 2012 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni poinformowała, iż zwróciła się z wnioskiem o udzielenie odpowiedzi na 3 pytania, z czego dwa Nr 1 i Nr 2 odnoszą się do stanu faktycznego, natomiast pytanie Nr 3 dotyczy zdarzenia przyszłego.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2 i Nr 3, natomiast w zakresie dotyczącym pytania Nr 1 wydana zostanie odrębna interpretacja.

Zdaniem Wnioskodawczyni, kaucja na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń po zakończeniu umowy najmu z uwagi na fakt, iż nie jest przychodem ostatecznym i w praktyce może podlegać zwrotowi nie stanowi przychodu Wynajmującego do opodatkowania.

Natomiast w przypadku ewentualnego przeznaczenie kaucji na pokrycie strat powstałych w przedmiocie najmu nie stanowi ona przychodu Wynajmującego, ponieważ nie jest przysporzeniem majątkowym, a jedynie rekompensatą za poniesione straty.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny Wnioskodawczyni podniosła, że przychodem, o którym mowa w art. 6 ust. 1 a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zwracana najemcom kaucja jest świadczeniem o charakterze zwrotnym, a zatem obojętnym z punktu widzenia obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jest jedynie zabezpieczeniem prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu o charakterze zwrotnym. Zwrotny charakter kaucji powoduje, iż nie jest ona świadczeniem ostatecznym stanowiącym przysporzenie majątkowe podatnika, a zatem nie może być przyjęta, jako przychód i opodatkowana.

Z wniosku wynika, iż na zabezpieczenie roszczeń związanych z umową najmu została od Najemcy pobrana kaucja. Wnioskodawczyni nie wyklucza okoliczności, w których będzie zmuszona do zatrzymania kaucji z powodów szkód poczynionych przez Najemcę w wynajmowanym lokalu. W ocenie Wnioskodawczyni tego rodzaju pokrycie powstałych szkód jest analogicznym przypadkiem jak zwrot opłat ponoszonych na eksploatację lokalu mieszkalnego. Wskazać należy, iż oszacowanie ewentualnych szkód nastąpi w drodze porozumienia z Najemcą. W takim przypadku również znajdzie zastosowanie przepis art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z tym przepisem, przychodem są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, stanowiące przysporzenie majątkowe podatnika. Trudno w tym przypadku uznać, iż doszło do przysporzenia majątkowego podatnika skoro poniósł on straty związane z niewłaściwym korzystaniem z przedmiotu najmu. W takim przypadku pobrana kaucja nie staje się przysporzeniem majątkowym, a zwrotem poniesionych przez Wnioskodawczynię wydatków. Wysokość tego zwrotu strony umowy najmu mogą ustalić w drodze odrębnego porozumienia. Podsumowując powyższe stwierdzono, iż przeznaczenie pobranej kaucji na zaspokojenie strat Wnioskodawczyni nie stanowi Jej przychodu, a jest rekompensatą za poniesione straty materialne. Zatem przeznaczenie kaucji na zaspokojenie ewentualnych strat po zakończeniu umowy najmu również nie stanowi przychodu Wnioskodawczyni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej, czy otrzymana od najemcy kaucja stanowi przychód podlegający opodatkowaniu w chwili jej otrzymania uznaje się za prawidłowe, natomiast w odniesieniu do kaucji, która zostanie zatrzymana na pokrycie szkód za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Według art. 11 ust. 2a pkt 3 ww. ustawy, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń, jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

Stosownie do art. 11 ust. 2b ww. ustawy, jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Powyższe przepisy wskazują, iż przychodem z najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego pieniądze i wartości pieniężne z tytułu umowy najmu, a w sytuacji, gdy udostępniono lokal nieodpłatnie, równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu.

Powołane wyżej przepisy nie zawierają terminu kaucja, ani go nie definiują. Również w innych przepisach prawa podatkowego pojęcie kaucji nie zostało zdefiniowane.

Według Słownika Języka Polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2005 r. termin kaucja oznacza sumę pieniężną złożoną jako gwarancję dotrzymania zobowiązania; zastaw; zabezpieczenie (str. 320).

Słownik języka polskiego W. Doroszewskiego definiuje kaucję jako sumę pieniężną złożoną jako rękojmię dotrzymania umowy i stanowiącą odszkodowanie w razie niedotrzymania umowy; zastaw, zabezpieczenie, gwarancja.

Z przytoczonych definicji wynika, że cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może zostać ona wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Ustanowienie kaucji ma zatem charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że kaucja jest ustanowiona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Co do zasady, kaucja nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po wykonaniu umowy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż istotą kaucji mieszkaniowej jest zabezpieczenie właścicielowi ewentualnych roszczeń, powstałych w czasie trwania stosunku najmu. W wypadku braku takiej podstawy, żądanie wpłacenia kaucji wynika z kodeksowej zasady swobody umów. Stosownie do art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zwracana najemcom kaucja mieszkaniowa jest świadczeniem (opłatą) o charakterze zwrotnym, stanowi jedynie zabezpieczeniem prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu, jest gwarancją dotrzymania zobowiązania. W takiej sytuacji, z punktu widzenia obowiązku podatkowego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest świadczeniem obojętnym, neutralnym podatkowo. Nie stanowi zatem przychodu w rozumieniu tej ustawy w momencie otrzymania.

Natomiast z chwilą wystąpienia okoliczności przewidzianych umową, a uzasadniających zatrzymanie kaucji, staje się ona kwotą wymagalną i należną. Stanowi odszkodowanie za niewywiązanie się z umowy. Zatrzymujący kaucję otrzymuje zatem przysporzenie majątkowe, czyli przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawczyni wskazała, iż w celu zabezpieczenia ewentualnych roszczeń z tytułu czynszu najmu oraz na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu szkód powstałych w lokalu na skutek niewłaściwego użytkowania, Najemca uiścił kaucję. Po zakończeniu okresu najmu, w sytuacji braku roszczeń, będzie ona podlegała zwrotowi, natomiast w przypadku powstania szkód w przedmiocie najmu przyjęta kaucja zostanie zatrzymana do wysokości powstałych szkód.

W świetle przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego oraz powołanych wyżej przepisów prawa uznać należy, kaucja na zabezpieczenia czynszu najmu oraz przedmiotu najmu od ewentualnych szkód w momencie otrzymania nie stanowi przychodu Wnioskodawczyni podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W przypadku jednak wystąpienia okoliczności uzasadniających zatrzymanie kaucji, czyli niewywiązania się przez Najemcę z zawartej umowy najmu, zatrzymana kaucja stanowić będzie przychód z tego źródła, podlegający opodatkowaniu ww. podatkiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Z uwagi na powyższe niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla męża Wnioskodawczyni.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .., ul. .., .., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 245 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi