Temat interpretacji

ustalenie przychodu podlegającego opodatkowaniu z tytułu najmu lokali użytkowych czy przychodem będą opłaty eksploatacyjne uiszczane przez najemcę na rzecz wynajmującego czy tylko sama kwota czynszu

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 23 sierpnia 2012 r.), uzupełnionym w dniach 27 września i 15 października 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania i dokumentowania przychodów z tytułu najmu - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 sierpnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania i dokumentowania przychodów z tytułu najmu.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismami z dnia 14 września i 04 października 2012 r. Znak: IBPB II/2/415-1138/12/ŁCz wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 27 września i 15 października 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca osiąga przychód z wynajmu lokalu użytkowego. W chwili obecnej płaci podatek dochodowy z tego tytułu na zasadach ogólnych. Od przyszłego roku wnioskodawca chciałby przejść na podatek zryczałtowany. Zgodnie z umową, którą podpisał z najemcą - tenże najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania lokalu (opłat za media, zarządzanie nieruchomością przez spółdzielnię) na podstawie kopii faktur, które przestawia najemcy. Najemca uiszcza te należności na rachunek bankowy wnioskodawcy, po czym wnioskodawca opłaca te koszty przelewając kwoty tych należności dostawcom mediów i spółdzielni mieszkaniowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Co będzie podlegało opodatkowaniu ryczałtem - sam czynsz (odstępne) czy cała kwota po dodaniu czynszu i należności za utrzymanie lokalu...

Czy jeśli sam czynsz jest opodatkowany ryczałtem, czy wnioskodawca może na rachunkach wystawianych najemcy uwzględniać koszty utrzymania lokalu, aby najemca mógł je udokumentować jako jego koszty...

Zdaniem wnioskodawcy, jego sytuacja jest analogiczna do tej w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 lutego 2010 r. Znak: IPPB1/415-2/10-2/EC. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do ponoszenia wydatków za media, wodę, energię elektryczną. Wnioskodawca będzie tylko pośrednikiem w przekazywaniu powyższych środków.

W świetle powyższego, do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Odnośnie drugiego z pytań wnioskodawca uważa, że może na rachunkach wystawianych najemcy uwzględniać koszty utrzymania lokalu, aby najemca mógł je dokumentować, a jednocześnie mogą być one nie objęte zryczałtowanym podatkiem od wynajmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: abonament za media oraz opłaty za wodę, energię elektryczną i gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu użytkowego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca zamierza wybrać formę opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przedmiotem najmu będzie lokal użytkowy. W umowie z najemcą określone będzie, że najemca ma uiszczać czynsz za wynajem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie) oraz zgodnie z zawartą umową najmu, najemca będzie ponosił na podstawie kopii faktur zwykłe koszty utrzymania lokalu tj. opłaty za media, zarządzanie nieruchomością przez spółdzielnię.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego zdarzenia oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat za media i zarządzanie nieruchomością przez spółdzielnię, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla wnioskodawcy.

Zauważyć należy, że skoro w przedmiotowej sprawie rachunki są wystawiane na imię i nazwisko wnioskodawcy, to on dokonuje zapłaty za ww. zobowiązania. Tym samym jeśli najemca przekaże na rachunek bankowy wnioskodawcy środki pieniężne wynikające z przekazanych mu wcześniej kserokopii faktur, a następnie wnioskodawca dokona przelewów tych kwot wynikających z posiadanych faktur na rzecz dostawców mediów i spółdzielni mieszkaniowej, to nic nie stoi na przeszkodzie aby wnioskodawca udokumentował najemcy faktycznie poniesione przez niego wydatki związane z opłatami za wynajmowany lokal. Wnioskodawca w celu udokumentowania poniesionego wydatku przez najemcę może wystawić pokwitowanie lub rachunek, które potwierdzą najemcy rzeczywiście poniesione wydatki wynikające z zawartej umowy najmu lokalu użytkowego.

Reasumując powyższe należy stwierdzić, że w zakresie uiszczania opłat wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczanych przez najemcę na podstawie wystawianych przez wnioskodawcę pokwitowań lub rachunków nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do powołanej przez wnioskodawcę interpretacji indywidualnej wskazać należy, iż rozstrzygnięcie to zapadło w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach