Temat interpretacji

opodatkowanie przychodów w najmu

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2019 r. (data wpływu 8 maja 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 12 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca zawarł (jako Wynajmujący) umowę najmu lokalu mieszkalnego z dwoma osobami fizycznymi. Umowa została zawarta na okres od 12 kwietnia 2019 r. do 12 kwietnia 2020 r., z możliwością przedłużenia na kolejne okresy roczne.

W ramach umowy Najemca zobowiązał się płacić Wynajmującemu następujące opłaty:

1. Czynsz za wynajem w wysokości 1 720 zł miesięcznie;
2. Opłatę na rzecz dostawców mediów za:
   • zużytą energię elektryczną,
   • zużyty gaz,
   • zużytą wodę i ścieki,
   • Internet.

Strony ustaliły, że opłaty wymienione w pkt 2 będą płacone zaliczkowo w kwocie 310 zł co miesiąc i rozliczane kwartalnie wg faktycznego zużycia mediów.

Z obowiązkowych opłat wnoszonych na rzecz Zarządcy nieruchomości pozostały po stronie Wynajmującego:

• opłata za eksploatację i zarząd w kwocie 62 zł 80 gr miesięcznie,

• opłata na Fundusz remontowy w kwocie 73 zł 88 gr miesięcznie.

W dniu 15 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca złożył w Urzędzie Skarbowym w X oświadczenie o wyborze formy opodatkowania przychodu z najmu, tj. ryczałtu ewidencjonowanego opłacanego co miesiąc, oświadczając jednocześnie, że pierwszy przychód z najmu osiągnął w kwietniu 2019 r.

Podstawę opodatkowania stanowiłaby kwota: 1 720 zł 136 zł 68 gr = 1 583 zł 32 gr, a zryczałtowany podatek dochodowy wyniósłby 1 583 zł 32 gr x 8,5% = 134 zł 58 gr.

Wnioskodawca nadmienia, że opłata za zużytą wodę i ścieki, centralne ogrzewanie i wywóz śmieci znajduje się w osobnej pozycji Świadczenia, płacone na rzecz Zarządcy nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przychód Wnioskodawcy (objęty ryczałtem 8,5%) będzie stanowiła kwota czynszu (1 720 zł), pomniejszona o wnoszone przez Niego obowiązkowe opłaty na rzecz Zarządcy nieruchomości, tj. opłatę za eksploatację i zarząd oraz opłatę za fundusz remontowy (w łącznej kwocie 136 zł 68 gr)?

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania Jego przychodu z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego powinna być wyliczona wyżej kwota 1 583 zł 32 gr, tj. kwota czynszu pomniejszona o płacone przez Niego opłaty na rzecz Zarządcy nieruchomości obejmujące: eksploatację i zarząd oraz fundusz remontowy.

Podobną sprawę rozstrzygnął już Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej Nr IBPBII/2/4511-347/15/HS uznając, że: jedynie wysokość czynszu określona w umowie (bez opłat administracyjnych i eksploatacyjnych) stanowi przysporzenie majątkowe Wynajmującego i generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym (Na podstawie artykułu Anny Kozakiewicz zamieszczonego na stronie: https://ksiegowosc.infbr.pl/podatki/ryczalt/najem-i-dzierzawa/).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat, do których ponoszenia zgodnie z umową najmu zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom, uprawnionym do ich otrzymania. Nie można zatem mówić o przysporzeniu majątkowym a więc i o przychodzie po jego stronie.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe - staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe - nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 12 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca zawarł (jako Wynajmujący) umowę najmu lokalu mieszkalnego z dwoma osobami fizycznymi. Umowa została zawarta na okres od 12 kwietnia 2019 r. do 12 kwietnia 2020 r., z możliwością przedłużenia na kolejne okresy roczne.

W ramach umowy Najemca zobowiązał się płacić Wynajmującemu następujące opłaty:

1. Czynsz za wynajem w wysokości 1 720 zł miesięcznie;
2. Opłatę na rzecz dostawców mediów za:
   • zużytą energię elektryczną,
   • zużyty gaz,
   • zużytą wodę i ścieki,
   • Internet.

Strony ustaliły, że opłaty wymienione w pkt 2 będą płacone zaliczkowo w kwocie 310 zł co miesiąc i rozliczane kwartalnie wg faktycznego zużycia mediów.

Z obowiązkowych opłat wnoszonych na rzecz Zarządcy nieruchomości pozostały po stronie Wynajmującego: opłata za eksploatację i zarząd w kwocie 62 zł 80 gr miesięcznie oraz opłata na Fundusz remontowy w kwocie 73 zł 88 gr miesięcznie. W dniu 15 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o wyborze formy opodatkowania przychodu z najmu, tj. ryczałtu ewidencjonowanego opłacanego co miesiąc, oświadczając jednocześnie, że pierwszy przychód z najmu osiągnął w kwietniu 2019 r. Podstawę opodatkowania stanowiłaby kwota: 1 720 zł 136 zł 68 gr = 1 583 zł 32 gr, a zryczałtowany podatek dochodowy wyniósłby 1 583 zł 32 gr x 8,5% = 134 zł 58 gr. Wnioskodawca nadmienia, że opłata za zużytą wodę i ścieki, centralne ogrzewanie i wywóz śmieci znajduje się w osobnej pozycji Świadczenia płacone na rzecz Zarządcy nieruchomości.

Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powyższe przepisy prawa stwierdzić należy, że przysługująca Wnioskodawcy jako Wynajmującemu, cała określona w umowie kwota czynszu będzie Jego przychodem z najmu. Ze swej istoty stanowić ma wynagrodzenie umowne, przekazane Wnioskodawcy w zamian za korzystanie z mieszkania na własność (a nie, np. z przeznaczeniem na dokonanie innych płatności). W takiej sytuacji równowartość wydatków, które ponosić będzie Wnioskodawca ze względu na to, że zgodnie z umową to na Nim ma spoczywać ich rzeczywisty ciężar nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu. A zatem, cała otrzymana kwota wynikającego z umowy czynszu przy treści umowy wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego bez jej pomniejszania o opłaty na rzecz Zarządcy nieruchomości, tj. opłatę za eksploatację i zarząd oraz opłatę na fundusz remontowy, ponoszone przez Wnioskodawcę, jako przychód z najmu, podlegała będzie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Odnosząc się do przedstawionych kwot podanych we wniosku, Organ informuje, że ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tutejszego Organu. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega bowiem weryfikacji przez inny organ podatkowy naczelnika właściwego urzędu skarbowego. Ponadto, zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej