Temat interpretacji

opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu mieszkania

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 stycznia 2020 r. (data wpływu 28 stycznia 2020 r.) uzupełnione pismem z dnia 19 kwietnia 2020 r. (data nadania 19 kwietnia 2020 r., data wpływu 19 kwietnia 2020 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-2.4011.94.2020.1.MJ z dnia 16 kwietnia 2020 r. (data wysłania 16 kwietnia 2020 r., data doręczenia 19 kwietnia 2020 r.) oraz pismem z dnia 14 maja 2020 r. (data wpływu 14 maja 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu mieszkania - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu mieszkania.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 16 kwietnia 2020 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.94.2020.1.MJ (data nadania 16 kwietnia 2020 r., data doręczenia 19 kwietnia 2020 r.) oraz pismem z dnia 27 kwietnia 2020 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.94.2020.2.MJ (data nadania 27 kwietnia 2020 r., data doręczenia 10 maja 2020 r.,) wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z dnia 19 kwietnia 2020 r. (data nadania 19 kwietnia 2020 r., data wpływu 19 kwietnia 2020 r.) oraz pismem z dnia 14 maja 2020 r. (data nadania 14 maja 2020 r., data wpływu 14 maja 2020 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni od 2019 roku wynajmuje mieszkanie na cele mieszkaniowe, na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Jako formę opodatkowania Wnioskodawczyni wybrała ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawczyni odprowadza z tego tytułu zaliczki w wysokości 8,5% od przychodu z tytułu najmu. Wnioskodawczyni ma wątpliwość co do tego, czy właściwie oblicza przychód z tytułu najmu, a wątpliwość Jej dotyczy tego, czy w prawidłowy sposób traktuje koszty opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę. Koszty te to co miesiąc płacone przez Wnioskodawczynię jako Wynajmującego do wspólnoty opłaty, w skład których (zgodnie z zawiadomieniem o wysokości opłat otrzymywanym od wspólnoty) wchodzą: zaliczka na koszty zarządu częścią wspólną, zaliczka na media, wpłata na fundusz remontowy oraz opłata za wywóz śmieci. W umowie najmu strony ustaliły, że: Ponoszenie opłat eksploatacyjnych oraz administracyjnych w okresie trwania umowy jest obowiązkiem Najemcy. Strony ustaliły, że w płaconym przez Najemcę czynszu najmu kwota 600,00 złotych (słownie sześćset złotych) stanowi zaliczki na poczet rozliczeń kosztów administrowania nieruchomością przez Wspólnotę, a Właściciel odgrywa jedynie rolę pośrednika w ich przekazywaniu między Najemcą a Wspólnotą. Ewentualne nadpłaty i niedopłaty wynikające z rozliczenia przez Wspólnotę rzeczywistych kosztów administrowania nieruchomością oraz zużycia mediów stanowiących część czynszu do Wspólnoty (ciepła i zimna woda, centralne ogrzewanie) Właściciel rozliczy z Najemcę raz w roku na podstawie dostarczonego przez Zarządcę Rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością." Kwota 600,00 złotych zapisana w umowie została wyznaczona w oparciu o wysokość miesięcznej opłaty do wspólnoty płaconej przez Wnioskodawczynię w okresie poprzedzającym podpisanie umowy najmu (opłata za miesiąc poprzedzający miesiąc, w którym została podpisana umowa oraz opłata za parę poprzednich miesięcy wynosiła 614 zł).

Ponadto, w uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że miesięczny przychód z tytułu najmu Wnioskodawczyni oblicza jako kwotę czynszu płaconego przez najemcę pomniejszoną o kwotę opisanych powyżej opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę, określoną w umowie jako zaliczka na poczet rozliczeń kosztów administrowania nieruchomością przez Wspólnotę. Interpretacja, o którą Wnioskodawczyni wnioskuje ma dotyczyć roku podatkowego 2019 oraz tego jak należy interpretować przepisy prawa podatkowego obowiązujące w chwili obecnej (Wnioskodawczyni chce wiedzieć czy dobrze rozlicza podatek w roku 2020).

Wnioskodawczyni wskazała, że krajem zamieszkania dla celów podatkowych w ww. okresie podatkowym jest Polska. Wnioskodawczyni zamieszkuje poza granicami Polski, jednak nie uzyskuje tam przychodów, jest natomiast zatrudniona na podstawie umowy o pracę u polskiego pracodawcy. Przychód z tytułu najmu Wnioskodawczyni uzyskuje z tytułu wynajmu mieszkania w Polsce.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania

(ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu).

1. Czy Wnioskodawczyni postępuje właściwie nie wliczając opisanych powyżej opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę do przychodu z tytułu najmu?
2. Czy Wnioskodawczyni postępuje właściwie obliczając kwotę przychodu z tytułu najmu podlegającego opodatkowaniu jako kwotę czynszu płaconego przez najemcę pomniejszoną o kwotę opisanych powyżej opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę?

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro ponoszenie powyższych opłat jest obowiązkiem najemcy a Wnioskodawczyni, jako wynajmujący, odgrywa jedynie rolę pośrednika w ich przekazywaniu pomiędzy najemcą a wspólnotą, opłaty te nie są Wnioskodawczyni przychodem, więc wspomniana kwota opisanych powyżej opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę nie podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przychód podlegający opodatkowaniu Wnioskodawczyni oblicza więc jako kwota czynszu płaconego przez najemcę pomniejszona o kwotę opisanych powyżej opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek związany jest nieodłącznie z konsekwencjami prawnopodatkowymi, zaistniałymi w związku ze zdarzeniem regulowanym przez odmienne (niż materia podatkowa) dziedziny prawa, tutejszy Organ zobligowany jest odwołać się do stosownych przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), celem dokonania kompleksowej oceny prawidłowości rozumowania Wnioskodawczyni w kontekście przedstawionego do analizy stanu faktycznego.

W myśl art. 659 § 1 ww. ustawy, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni od 2019 roku wynajmuje mieszkanie na cele mieszkaniowe, na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Jako formę opodatkowania wybrała ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W umowie najmu strony ustaliły, że: Ponoszenie opłat eksploatacyjnych oraz administracyjnych w okresie trwania umowy jest obowiązkiem Najemcy. Strony ustaliły, że w płaconym przez Najemcę czynszu najmu kwota 600 złotych stanowi zaliczki na poczet rozliczeń kosztów administrowania nieruchomością przez Wspólnotę, a Właściciel odgrywa jedynie rolę pośrednika w ich przekazywaniu między Najemcą a Wspólnotą. Kwoty opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę są co miesiąc płacone przez Wnioskodawczynię jako wynajmującego do wspólnoty opłaty, w skład których (zgodnie z zawiadomieniem o wysokości opłat otrzymywanym od wspólnoty) wchodzą: zaliczka na koszty zarządu częścią wspólną, zaliczka na media, wpłata na fundusz remontowy oraz opłata za wywóz śmieci. W związku z powyższym, miesięczny przychód z tytułu najmu Wnioskodawczyni oblicza jako kwotę czynszu płaconego przez najemcę pomniejszoną o kwotę opisanych powyżej opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę, określoną w umowie jako zaliczka na poczet rozliczeń kosztów administrowania nieruchomością przez Wspólnotę.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że koszty opłat eksploatacyjnych oraz opłat dotyczących administrowania nieruchomością przez wspólnotę do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się Najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy Najemcą, a usługodawcami. Tym samym, przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od Najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Zatem, podatek ryczałtowy powinien być płacony jedynie od kwoty czynszu najmu za używanie lokalu. Natomiast wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu oraz administrowaniem nieruchomością przez wspólnotę, które są ponoszone przez najemcę nie stanowią przysporzenia majątkowego wynajmującego i nie generują przychodu do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Zatem przychód podlegający opodatkowaniu Wnioskodawczyni powinna ustalić poprzez pomniejszenie otrzymanej od najemcy kwoty czynszu o opłaty eksploatacyjne oraz administrowania nieruchomości przez wspólnotę.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto wyjaśnić należy, że w toku postępowania w sprawie wydania interpretacji upoważniony organ nie przeprowadza jakiegokolwiek postępowania dowodowego, a informacje niezbędne do wydania interpretacji czerpie wyłącznie z przedstawionego przez stronę opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej