Temat interpretacji

Ustalenie podstawy opodatkowania przychodów z najmu

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 9 stycznia 2020 r. (data wpływu 22 stycznia 2020 r.), uzupełnionym pismami z dnia 16 marca 2020 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 16 marca 2020 r., identyfikator poświadczenia przedłożenia UPP, UPP ), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przychodów z najmu jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 3 marca 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.83.2020.1.KO, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h powołanej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 3 marca 2020 r. (data doręczenia 11 marca 2020 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła powyższy wniosek pismami z dnia 16 marca 2020 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 16 marca 2020 r.; identyfikator poświadczenia przedłożenia ePUAP- UPP, UPP ).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W domu, który jest własnością Wnioskodawczyni (4/6 powierzchni) oraz dwójki Jej pełnoletnich dzieci (każde po 1/6 powierzchni), w ramach należnej do Wnioskodawczyni przestrzeni, wynajęła część pomieszczeń. Na wynajętej powierzchni najemca prowadzi działalność gospodarczą. Umowa została podpisana kwietnia 2019 r. z datą wydania lokalu od maja 2019 r. i w maju 2019 r. Wnioskodawczyni otrzymała pierwszy przychód z tego najmu. Umowa najmu z dnia kwietnia 2019 r. oraz aneks do tej umowy z dnia stycznia 2020 r. regulują koszty najmu i opłat dodatkowych następująco - najemca będzie obciążony:

1. opłatami z tytułu centralnego ogrzewania według podzielników pobranego ciepła dotyczących wynajmowanych powierzchni,
2. opłatami z tytułu kosztów podatku od nieruchomości za wynajmowaną powierzchnię,
3. opłatami z tytułu zużycia energii elektrycznej (według liczników i faktur przypisanych do wynajmowanej powierzchni).

Kwota czynszu najmu wynosi 2 000 zł miesięcznie i nie zawiera opłat wymienionych wyżej. W kwocie czynszu najmu zawiera się natomiast opłata za zużytą wodę i odprowadzane ścieki. Do wynajmowanego lokalu nie ma doprowadzonego gazu, ciepłą wodę pozyskuje się z termy elektrycznej. Opłaty za prąd najemca reguluje samodzielnie. Do ogrzewania całego domu służy kocioł gazowy uruchamiany w sezonie grzewczym. Wszystkie lokale mają podzielniki jednostek pobranego ciepła. Ilość jednostek na podzielnikach pozwala na obliczenie wysokości udziału w kosztach opłaty za gaz w okresie grzewczym. Kwoty należne za ogrzewanie oraz podatek od nieruchomości za najmowaną powierzchnię, najemca przelewa na rachunek Wnioskodawczyni a Ona wraz z pozostałą częścią tych opłat, przekazuje do uprawnionych podmiotów (tj. PGNiG oraz Wydziału Podatków i Opłat Urzędu Miasta). Poza częścią domu, o której mowa powyżej Wnioskodawczyni wynajmuje jeszcze dwa mieszkania w innej lokalizacji. Jedno okresowo od połowy 2016 r. a kolejne od stycznia 2020 r. W mieszkaniach tych, zgodnie z zapisem w umowach najmu, opłaty dodatkowe regulują samodzielnie najemcy. Przychód z najmu we wszystkich wynajmowanych lokalach Wnioskodawczyni opłaca zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Nie prowadzi działalności gospodarczej. Podstawowym źródłem dochodu Wnioskodawczyni jest emerytura. Wnioskodawczyni prosi o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego za 2020 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w opisanej sytuacji wynajmu części domu, część kosztów centralnego ogrzewania i część kosztów podatku od nieruchomości, które pokrywa najemca, należy traktować jako przychód Wnioskodawczyni z najmu w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Zdaniem Wnioskodawczyni, pieniądze, które przekazuje najemca na konto Wnioskodawczyni w celu opłacenia należnej od niego (zgodnie z zapisem umowy najmu) części naliczonego podatku od nieruchomości oraz kosztów centralnego ogrzewania, nie są pozostawione do dyspozycji Wnioskodawczyni. Pełni Ona jedynie rolę pośrednika w przekazaniu ich właściwym podmiotom. Wobec powyższego, nie stanowią dochodu Wnioskodawczyni i nie podlegają opodatkowaniu wybraną formą podatku, tj. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te, za okres styczeń 2020 r. - marca 2020 r. Wnioskodawczyni ma otrzymać od najemcy przed końcem tego miesiąca. Płacąc podatek ryczałtowy za marzec Wnioskodawczyni zamierza nie objąć tej kwoty podatkiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek związany jest nieodłącznie z konsekwencjami prawnopodatkowymi, zaistniałymi w związku ze zdarzeniem regulowanym przez odmienne (niż materia podatkowa) dziedziny prawa, tutejszy Organ zobligowany jest odwołać się do stosownych przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), celem dokonania kompleksowej oceny prawidłowości rozumowania Wnioskodawczyni w kontekście przedstawionego do analizy zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z treścią art. 659 § 1 wskazanej ustawy, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. centralne ogrzewanie, woda), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem mieszkania nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. W zakresie uiszczania tych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w domu, który jest własnością Wnioskodawczyni (4/6 powierzchni) oraz dwójki Jej pełnoletnich dzieci (każde po 1/6 powierzchni), w ramach należnej do Wnioskodawczyni przestrzeni wynajęła. Na wynajętej powierzchni najemca prowadzi działalność gospodarczą. Umowa została podpisana kwietnia 2019 r. z datą wydania lokalu od maja 2019 r. i w maju 2019 r. Wnioskodawczyni otrzymała pierwszy przychód z tego najmu. Umowa najmu z dnia kwietnia 2019 r. oraz aneks do tej umowy z dnia stycznia 2020 r. regulują koszty najmu i opłat dodatkowych następująco - najemca będzie obciążony:

1. opłatami z tytułu centralnego ogrzewania według podzielników pobranego ciepła dotyczących wynajmowanych powierzchni
2. opłatami z tytułu kosztów podatku od nieruchomości za wynajmowaną powierzchnię,
3. opłatami z tytułu zużycia energii elektrycznej (według liczników i faktur przypisanych do wynajmowanej powierzchni).

Kwota czynszu najmu wynosi 2 000 zł miesięcznie i nie zawiera opłat wymienionych wyżej. W kwocie czynszu najmu zawiera się natomiast opłata za zużytą wodę i odprowadzane ścieki. Do wynajmowanego lokalu nie ma doprowadzonego gazu, ciepłą wodę pozyskuje się z termy elektrycznej. Opłaty za prąd najemca reguluje samodzielnie. Do ogrzewania całego domu służy kocioł gazowy uruchamiany w sezonie grzewczym. Wszystkie lokale mają podzielniki jednostek pobranego ciepła. Ilość jednostek na podzielnikach pozwala na obliczenie wysokości udziału w kosztach opłaty za gaz w okresie grzewczym. Kwoty należne za ogrzewanie oraz podatek od nieruchomości za najmowaną powierzchnię, najemca przelewa na rachunek Wnioskodawczyni a Ona wraz z pozostałą częścią tych opłat, przekazuje do uprawnionych podmiotów (tj. PGNiG oraz Wydziału Podatków i Opłat Urzędu Miasta). Wnioskodawczyni opłaca zryczałtowany podatek dochodowy. Nie prowadzi działalności gospodarczej. Podstawowym źródłem dochodu Wnioskodawczyni jest emerytura.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że część kosztów centralnego ogrzewania i część kosztów podatku od nieruchomości, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu części pomieszczeń w domu. W zakresie uiszczania kosztów centralnego ogrzewania i kosztów podatku od nieruchomości Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą, a usługodawcami. Tym samym, przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie otrzymany od najemcy czynsz najmu rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Należy przy tym zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 i 567) dodany przez art. 1 pkt 14 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568)).

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej