Opodatkowanie przychodów z najmu

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 grudnia 2021 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 lutego 2022 r. (data wpływu 17 lutego 2022 r.) oraz pismem z 28 lutego 2022 r. (data wpływu 4 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielem lokalu użytkowego, nabytego przez Panią w 2008 roku (dalej jako: "Lokal"). Z tytułu nabycia Lokalu, odliczyła Pani naliczony podatek VAT. Od 2008 roku do dnia dzisiejszego wynajmuje Pani odpłatnie Lokal w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej i wystawia z tego tytułu faktury z podatkiem VAT. Lokal w 2008 roku został wprowadzony do Pani ewidencji środków trwałych i był poddawany amortyzacji. We wrześniu 2021 roku Lokal został wycofany z Pani ewidencji środków trwałych i amortyzacja Lokalu została zaniechana. Od 1 stycznia 2022 r. zakończyła Pani prowadzenie działalności gospodarczej, zaś Lokal zamierza wynajmować w ramach tzw. "najmu prywatnego" jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w myśl przepisów UPDOF.

Zamierza Pani również, aby od 1 stycznia 2022 r. nie być podatnikiem podatku od towarów i usług, ani czynnym, ani zwolnionym. Zakładane przychody z czynszu najmu od 1 stycznia 2022 r. wyniosą mniej niż 200 000,00 złotych rocznie.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Najem nie będzie miał charakteru zorganizowanego, ani dotyczyć nieruchomości wykorzystywanej przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej, co potwierdza fakt wycofania Lokalu z ewidencji środków trwałych, pomimo braku zamortyzowania całej wartości Lokalu. W zakresie najmu Lokalu, nie będzie Pani dokonywać żadnych czynności o charakterze prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności promocji i marketingu. Do obsługi najmu nie będą również zatrudniani żadni pracownicy. W Pani przypadku nie wystąpią żadne przesłanki wyłączenia z ryczałtu wymienione w art. 8 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przedmiotem Pani działalności gospodarczej jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.201). Nie wyrejestrowała Pani jeszcze działalności gospodarczej, gdyż czeka ona z decyzją na wynik interpretacji indywidualnej, która ma być wydana w niniejszej sprawie. We wrześniu 2021 roku przedmiotowa nieruchomość została wycofana z Pani ewidencji środków trwałych i dalsza amortyzacja została zaniechana.

Pytania

1.Czy przychód z tytułu najmu Lokalu, uzyskiwany przez Panią od chwili zakończenia działalności gospodarczej będzie mógł być powiązany przez Panią z przychodem z tytułu najmu prywatnego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 UPDOF, który może Pani opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%/12,5%?

2.Czy w przypadku zakończenia działalności gospodarczej, powinna Pani dalej rozliczać najem Lokalu jako podatnik podatku od towarów i usług, zwolniony lub czynny ?

3.Czy w przypadku, gdy powinna Pani rozliczać najem Lokalu po zakończeniu działalności gospodarczej jako podatnik podatku od towarów i usług, zwolniony lub czynny, to czy służy Pani zwolnienie podmiotowe określone w art.113 ust. 1 UVAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 1. W zakresie pytań Nr 2 i 3 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Przychód z najmu Lokalu będzie stanowił źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 UPDOF i będzie mógł on być opodatkowany stawką 8,5%/12,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Według przepisów UPDOF wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1 UPDOF:

‒pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3)

‒najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 UPDOF. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 UPDOF.

Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej użyta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

‒zarobkowym celu działalności,

‒wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Z kolei element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 UPDOF, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z Innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Powyższy przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 UPDOF, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że dzierżawa dla celów podatkowych może być traktowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. dzierżawa prywatna), (tak: Interpretacja indywidualna z 22 sierpnia 2018 r. 0115-KDIT3.4011.286.2018.2.MPŁ).

Należy podkreślić, że z działalnością gospodarczą nie mogą być utożsamiane czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem - mają na celu zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika i jego najbliższej rodziny z zachowaniem ogólnie przyjętych reguł gospodarności. Oceniając działania podejmowane w związku z najmem pod kątem spełnienia przesłanek z omawianego art. 5a pkt 6 ustawy należy więc uwzględnić również to, czy – i w jakim stopniu - działania te odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności (tak: Interpretacja indywidualna z 22 sierpnia 2018 r. 0115-KDIT3.4011.286.2018.2.MPŁ).

Zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwicach z 1 lipca 2013 r., I SA/G11187/12: "Jeżeli podatnik nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali czy budynków (lub lokali w budynku bez ich prawnego wyodrębnienia) i lokale te lub budynki pozostają bez związku z Inną prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to tego rodzaju składniki majątkowe (a nie środki trwałe) nie można traktować jako związane z działalnością gospodarczą. Związek taki dotyczy wyłącznie tego składnika majątku, z którym wiąże się faktycznie i bezpośrednio działalność gospodarcza podatnika, a składnik majątku związany z działalnością gospodarczą podatnika można uznać wyłącznie lokal przeznaczony na tę działalność, w którym faktycznie działalność ta jest prowadzona, zaś pozostałe lokale (mieszkalne lub użytkowe) w przedmiotowym budynku, pozostające bez związku z tą działalnością nie stanowią składników majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych." Jak zaś stwierdzono w Interpretacji indywidualnej z 9 maja 2019 r., 0112-KDIL3-3.4011.90.2019.1.MM: "nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą."

W niniejszej sprawie najem Lokalu nie będzie związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Najem ten nie będzie miał charakteru zorganizowanego, ani dotyczyć nieruchomości wykorzystywanej przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej, co potwierdza fakt wycofania Lokalu z ewidencji środków trwałych, pomimo braku zamortyzowania całej wartości Lokalu. Należy wziąć również pod uwagę, że w zakresie najmu Lokalu nie będzie Pani dokonywać żadnych czynności, w szczególności promocji i marketingu. Do obsługi najmu nie będą również zatrudniani żadni pracownicy. Okoliczności te świadczą jednoznacznie, że najem ten będzie miał charakter prywatny. Powyższe stanowisko potwierdzają interpretacje indywidualne. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w wydanej 2 października 2012 r. Interpretacji Indywidualnej (sygn. IPPB4/415-692/12-4/JK3) stwierdził, że „na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 UPDOF). Ponadto czynności opisane powyżej stanowią jedynie rozsądne zarządzanie własnym majątkiem Wnioskodawcy, co wynika z zasad gospodarności. Wnioskodawca lokuje swój kapitał w nieruchomości, które jego zdaniem zapewnią wyższą stopę zwrotu niż inne obecne na rynku instrumenty oszczędnościowe. Wnioskodawca działa z celem niepogorszenia substratu swojego majątku. Ponadto, zwrócić należy uwagę, że w zdarzeniu przyszłym Podatnik nie będzie prowadzić działalności gospodarczej, i w konsekwencji przychód z najmu nie może zostać zakwalifikowany do tego źródła przychodów. Jednocześnie należy wskazać, iż przesłanki działalności gospodarczej nie są spełnione, gdyż Wnioskodawca nie planuje podejmować szerszych, profesjonalnych działań marketingowych mających na celu pozyskanie przyszłych najemców. Całość działań Wnioskodawcy nie wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym osoby fizycznej i w związku z tym może on powiązać ten przychód z najmem prywatnym”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że:

1.Jest Pani właścicielem lokalu użytkowego, nabytego przez Panią w 2008 roku.

2.Od 2008 roku do dnia dzisiejszego wynajmuje Pani odpłatnie Lokal w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej i wystawia z tego tytułu faktury z podatkiem VAT.

3.Przedmiotem Pani działalności gospodarczej jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.201).

4.Lokal w 2008 roku został wprowadzony do Pani ewidencji środków trwałych i był poddawany amortyzacji.

5.We wrześniu 2021 roku Lokal został wycofany z Pani ewidencji środków trwałych i amortyzacja Lokalu została zaniechana.

6.Od 1 stycznia 2022 r. zakończyła Pani prowadzenie działalności gospodarczej, zaś Lokal zamierza wynajmować w ramach tzw. "najmu prywatnego" jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w myśl przepisów UPDOF.

7.Najem nie będzie miał charakteru zorganizowanego, ani dotyczyć nieruchomości wykorzystywanej przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej, co potwierdza fakt wycofania Lokalu z ewidencji środków trwałych.

8.W zakresie najmu Lokalu, nie będzie Pani dokonywać żadnych czynności o charakterze prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności promocji i marketingu. Do obsługi najmu nie będą również zatrudniani żadni pracownicy.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. II FPS 1/21 gdzie wskazano: „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, że skoro zlikwiduje Pani działalność gospodarczą i wykorzystywaną dotychczas w działalności nieruchomość wycofa Pani do majątku prywatnego, to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Przychody z tytułu zawarcia umowy najmu zaliczone będą do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwość Pani budzi kwestia, czy przychód z najmu lokalu w ramach najmu prywatnego może być opodatkowany ryczałtem według stawki 8,5% i 12,5%.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.).

W myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy:

Stosownie do art. 6 ust. 1b powyższej ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 1a, nie ma zastosowania przepis art. 8 ust. 1.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Mając na uwadze treść powyższych przepisów stwierdzić należy, że przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na zasadach najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przychód z tytułu najmu prywatnego lokalu wycofanego z działalności gospodarczej będzie Pani mogła opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).