Określenie podstawy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego w przypadku uiszczania przez najemcę opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem lokalu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W ramach najmu prywatnego wynajmuje Pan lokal, będący Pana własnością, przy ul. A. w B. dla firmy X Sp. z o. o. Sp. k. (zwany dalej Najemcą).

Zgodnie z zawartą umową najmu danej nieruchomości:

„1. Za najem strony niniejszej Umowy ustalają czynsz najmu płatny przez Najemcę Wynajmującemu w kwocie: 5 900,00 zł/m-c. Czynsz najmu płatny będzie miesięcznie.

2. Najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem lokalu (tj. opłaty administracyjne, zaliczki na zużycie wody, ścieki, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, opłaty za śmieci, fundusz remontowy, zaliczki na ogrzewanie). W dacie podpisania niniejszej umowy miesięczna zaliczka wynosi 1110,43 zł i opłaty te nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego, a wynajmujący jest pośrednikiem w ponoszeniu tych opłat przez najemcę. Opłaty te są zmienne, uzależnione m.in. np. od zużycia wody, przez lokatorów mieszkania. Dopłaty będą regulowane w przypadku przekroczenia tej kwoty.

6. Jeśli opłaty eksploatacyjne, o których mowa w pkt. 2 powyżej ulegną podwyższeniu, Najemca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wynajmującego kwoty odpowiednio powiększonej, a jeśli rzeczywiste zużycie przez Najemcę mediów ujętych w opłatach eksploatacyjnych okaże się wyższe niż przewidziane w ust. 2, Najemca zobowiązuje się dopłacić różnicę na podstawie refaktury danego rozliczenia mediów.

7. Ponadto Najemca zobowiązany jest do regulowania opłat z tytułu energii elektrycznej na podstawie refaktury dokumentu wystawionego przez Y. Refaktura na daną sumę wynikającą z faktury od Y będzie wystawiana wynajmującemu niezwłocznie, a kwota otrzymana na jej podstawie nie będzie powodować przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Wynajmujący jest pośrednikiem w ponoszeniu tej opłaty przez najemcę”.

Opłaty te przekazywane będą na Pana rachunek bankowy.

Ze względu na fakt, że jest to najem prywatny – od 2023 roku zobowiązany jest Pan do opłacania podatku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Pytanie

Czy podstawą opodatkowania ryczałtem 8,5%/12,5% za najem prywatny jest czynsz najmu według Umowy z Najemcą, czy czynsz najmu powiększony o opłaty eksploatacyjne (tj. opłaty administracyjne, zaliczki na zużycie wody, ścieki, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, opłaty za śmieci, fundusz remontowy zaliczki na ogrzewanie, energię elektryczną)?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z powołanym przepisem – przychodem mogą być jedynie definitywnie otrzymane przez Pana lub postawione do jego dyspozycji środki pieniężne.

W przedstawionym stanie faktycznym, zgodnie z umową najmu – to Najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem lokalu. Mimo że opłaty te są przekazywane na Pana rachunek i refakturowane w przypadku wyższego rzeczywistego zużycia – to pełni Pan jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania. Podobnie jest w przypadku energii elektrycznej. To Najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat z tytułu energii elektrycznej. I mimo że na podstawie refaktury opłaty te są przekazywane na Pana rachunek – to pełni Pan jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania. W tym przypadku nie nalicza Pan dodatkowej marży, na refakturze (zgodnie z umową) znajdują się takie kwoty, jakie zostały umieszczone na fakturze wystawionej przez dostawcę.

Pana zdaniem, nie można więc mówić tu o przysporzeniu majątkowym, a więc i o przychodzie po Pana stronie.

Wobec tego, Pana zdaniem, podstawą opodatkowania w Pana przypadku jest wyłącznie czynsz najmu według Umowy z Najemcą. Podstawa opodatkowania nie będzie powiększona o opłaty eksploatacyjne (tj. opłaty administracyjne, zaliczki na zużycie wody, ścieki, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, opłaty za śmieci, fundusz remontowy, zaliczki na ogrzewanie), gdyż nie są to środki pozostawione do Pana dyspozycji, a jest Pan wyłącznie pośrednikiem, który pobiera wskazane w stanie faktycznym opłaty, a następnie wpłaca je na rachunki otrzymane od dostawców. Podobnie w przypadku energii elektrycznej – gdzie to Najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat z tytułu energii elektrycznej. I mimo że opłaty te są przekazywane na Pana rachunek – to również w tym zakresie pełni Pan jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania. Stąd twierdzi Pan, że opłaty za energię elektryczną również nie powiększają przychodu do opodatkowania.

Zauważył Pan również, że w podobnych, analogicznych sprawach – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgadzał się z podatnikami i wskazywał, że „otrzymane [...] od najemcy należności z tytułu opłat administracyjnych i eksploatacyjnych nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne” (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1278.2021.3.ID). Inne podobne sprawy: sygn. 0114-KDIP3-2.4011.69.2021.2.M; sygn.0113-KDIPT2-1.4011. 586.2022.2.KO; sygn. 0112-KDIL2-2.4011.255.2022.1.WS.; sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.130.2022.1.ID.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

•najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz

•dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

–które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu prywatnego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu – wszelkie opłaty dodatkowe – jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu prywatnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nie stanowią one również przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w ramach najmu prywatnego wynajmuje Pan lokal, będący Pana własnością, przy ul. A. w B. dla firmy X Sp. z o. o. Sp. k. Zgodnie z zawartą umową najmu danej nieruchomości za najem strony niniejszej Umowy ustalają czynsz najmu płatny przez Najemcę Wynajmującemu w kwocie: 5 900,00 zł/m-c. Najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem lokalu (tj. opłaty administracyjne, zaliczki na zużycie wody, ścieki, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, opłaty za śmieci, fundusz remontowy, zaliczki na ogrzewanie). Opłaty te nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego, a wynajmujący jest pośrednikiem w ponoszeniu tych opłat przez najemcę. Opłaty te są zmienne, uzależnione m.in. np. od zużycia wody, przez lokatorów mieszkania. Dopłaty będą regulowane w przypadku przekroczenia tej kwoty. Ponadto Najemca zobowiązany jest do regulowania opłat z tytułu energii elektrycznej na podstawie refaktury dokumentu wystawionego przez Y. Refaktura na daną sumę wynikającą z faktury od Y będzie wystawiana wynajmującemu niezwłocznie, a kwota otrzymana na jej podstawie nie powodować będzie przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Wynajmujący jest pośrednikiem w ponoszeniu tej opłaty przez Najemcę. Opłaty te przekazywane będą na Pana rachunek bankowy.

W związku z powyższym, otrzymane od Najemcy pieniądze na pokrycie opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem lokalu a także na pokrycie opłat z tytułu energii elektrycznej, jako koszty, które – zgodnie z zawartą umową najmu – będzie miał obowiązek pokrywać Najemca, nie będą Pana przysporzeniem majątkowym. Nie ma przy tym znaczenia, że Najemca przekazuje Panu środki na pokrycie tego kosztu.

Prawidłowo wskazał Pan zatem, że pieniądze przekazane na opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu (tj. opłaty administracyjne, zaliczki na zużycie wody, ścieki, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, opłaty za śmieci, fundusz remontowy, zaliczki na ogrzewanie) oraz na opłaty z tytułu energii elektrycznej (na podstawie refaktury dokumentu wystawionego przez Y), zgodnie z zawartą umową najmu, nie stanowią przysporzenia majątkowego. Jest Pan jedynie pośrednikiem przekazującym wpłaty do dostawców (usługodawców) do ponoszenia których zobowiązany jest Najemca. Tym samym podstawą opodatkowania ryczałtem za najem prywatny jest czynsz najmu według Umowy z Najemcą.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną, Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.).