Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca: M. M., córka L. i H., PESEL (…), zamieszkała: (…) numer dowodu osobistego (…). Wnioskodawcy przysługuje prawo współwłasności nieruchomości położonej w (…), składającej się z działki gruntu nr 1, dla której Sąd Rejonowy w (…). Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył na zasadach współwłasności, w której wpisana jest na rzecz Wnioskodawcy udział po 1/5 części na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z dnia (...) 2008 roku o stwierdzeniu nabycia spadku po H. P. i L. P., sygn. akt (…). W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka ewidencyjna numer 1 o obszarze (…) ha oznaczonej jako grunty rolne zabudowane, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz grunty orne, położonej w obrębie ewidencyjnym (…) jedn. ewid. (…). Działka gruntu oznaczona nr 1 zabudowana jest budynkiem murowanym mieszkalnym z lat (...) XX wieku i posiada dostęp do drogi publicznej. Przedmiotowe nieruchomości dotychczas były wolne od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajdują się w posiadaniu osób trzecich. Prawo własności działki nr 1 nie zastało nabyte od państwa ani jednostek samorządu terytorialnego. Nieruchomość nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest położona na obszarze parku narodowego, ani krajobrazowego. Działka ewidencyjna numer 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi B. oraz decyzją o warunkach zabudowy bądź decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego, która powoduje zmianę zagospodarowania terenu. Ponadto przedmiotowe działki nie znajdują się na obszarze rewitalizacji ani Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Działka numer 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu obowiązującym na lata 2022/2031 lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1145, ze 1610 zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części. Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności zabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości (…) składającej się z działki ewidencyjnej 1 obszarze (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…). Co ważne działka obecnie jest wydzierżawiona spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na działce 1 o powierzchni (…) ha wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (…) z dnia (...) 2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

  1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,

  2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

  3. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

  4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

  5. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych,

  6. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

  7. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

  8. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

  9. Potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki gruntowej poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,

10. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

11. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działkę nr 1 obszarze (…) ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

  1. Wnioskodawca nigdy nie udostępniał działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawał w najem ani dzierżawę.

  2. W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

  3. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

  4. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

  5. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.

  6. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę nr 1 spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń. (Umowa dzierżawy numer (…) zawarta w dniu 27 maj 2024 r. na czas nieoznaczony).

Wnioskodawca wraz z małżonką oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców. Ponadto Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego. Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego. Ponadto, jak to już podkreślano działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży są współwłasnością. Wniosek dla współmałżonka zostanie złożony w tym samym dniu co przedmiotowy wniosek. Czyli oboje właściciele złożą wniosek.

Uzupełnienie

a) Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budynku mieszkalnego?

Nastąpiło 7 lipca 1983 r.

b) Czy od pierwszego zajęcia (używania) budynku mieszkalnego do chwili jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Tak

c) Czy budynek mieszkalny był przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

Tak dzierżawiony był na rzecz spółki, która ma zamiar go zakupić. Umowa dzierżawy od dnia 27.05.2024 r. na czas nieoznaczony.

d) Czy poniosła Pani wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym budynku mieszkalnego, w stosunku do których miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nie ponosiła Pani takich wydatków.

e) Jeżeli poniosła Pani takie wydatki to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej budynku mieszkalnego, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

Nie ponosiła Pani takich wydatków.

 f) Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej budynku mieszkalnego należy wskazać czy doszło do pierwszego zasiedlenia tego budynku i kiedy?

Budynek nie był ulepszany.

g) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia (używania) po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynku mieszkalnego, do dnia jego dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Budynek nie był ulepszany

h) Czy budynek mieszkalny był wykorzystywany przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Tak poza okresem, gdy jest dzierżawiony. Dzierżawa nie podlega opodatkowaniu ze względu na niską sprzedaż usługi dzierżawy.

2. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy: „spółka zobowiązuje się do: (…) 3. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.” prosimy wyjaśnić, czy na działce nr 1 na dzień dostawy będą znajdować się budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.), trwale z gruntem związane? Jeśli tak, prosimy wskazać odrębnie dla każdej budowli:

Jest to błąd w opisie na działce brak budowli. Na działce jest tylko budynek.

  a) Jakie budowle znajdują się na działce?

Na działce nie ma budowli.

  b) Czy przy nabyciu bądź wytworzeniu tych budowli przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Na działce nie ma budowli.

  c) W jaki sposób i w jakim okresie czasu budowle były użytkowane?

Na działce nie ma budowli.

  d) Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)? Jeżeli tak, to prosimy wskazać dokładną datę.

Na działce nie ma budowli.

  e) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Na działce nie ma budowli.

   f) Czy ponosiła Pani wydatki na ulepszenie tych budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak, prosimy wskazać:

Na działce nie ma budowli.

  g) Czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej danej budowli lub jej części?

Na działce nie ma budowli.

  h) Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Na działce nie ma budowli.

   i) Czy po dokonaniu tych ulepszeń budowla lub jej części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności oraz czy w momencie jej sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania jej do używania po dokonanym ulepszeniu?

Na działce nie ma budowli.

   j) Czy budowle w całym okresie posiadania były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług?

Na działce nie ma budowli.

3. Czy dzierżawa działki 1 na rzecz Spółki, która zamierza nabyć działkę, ma charakter odpłatny? Tak

4. Czy jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, prosimy wskazać od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?

Nie

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej działki nr 1 o powierzchni 0,55 ha jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działka niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy w tym przypadku może on korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki 1 podatkiem VAT. Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia nie będzie Wnioskodawca musiał jej sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nie opodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, który stanowi, że:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać udział w zabudowanej działce nr 1. Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Udział w działce został przez Panią nabyty na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziału w zabudowanej działce nr 1 będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż nieruchomości objętej wnioskiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej, działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Wskazała Pani, że oddała Pani w dzierżawę zabudowaną działkę nr 1 Kupującej Spółce. Ponadto zawarła Pani umowę przedwstępną z Kupującą Spółką, z której wynika, że nabywca nabędzie działkę pod warunkiem uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości, uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości, uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych, uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki gruntowej poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego, uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Spółka nabędzie od Pani nieruchomość po uzyskaniu opisanych powyżej decyzji i pozwoleń. Jednocześnie, wskazała Pani, że wszelkie formalności związane z nieruchomością Kupująca spółka będzie załatwiała w oparciu o udzielone przez Panią pełnomocnictwo.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, dzierżawa wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Z kolei zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Według art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

I tak, według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego wynika więc, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, ale tej własności nie przenosi. Na mocy umowy przedwstępnej kupujący nie otrzymuje żadnych uprawnień właścicielskich. Kupujący staje się właścicielem dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży i nawet jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która również została uregulowana w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby wykonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, działka nr 1, zabudowana budynkiem mieszkalnym, w której udział zamierza Pani sprzedać - jest przedmiotem umowy dzierżawy, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w związku z oddaniem w dzierżawę, zabudowana działka nr 1 będąca przedmiotem planowanej transakcji utraciła charakter majątku prywatnego.

Przy tym, na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, Kupująca spółka podejmie szereg działań, których efektem będzie uatrakcyjnienie działki i wzrost jej wartości. Kupująca spółka dokona szeregu czynności, tj. podejmie działania faktyczne i prawne niezbędne do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji na rozbiórkę budynku posadowionego na nieruchomości, decyzji zezwalającej na wycięcie drzew, uzyskania warunków technicznych przyłączy (sieci deszczowej, kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej), zgodnie z przyjętą przez siebie koncepcją.

Aby ww. czynności mogły być wykonane, faktyczny właściciel nieruchomości może sam wystąpić z odpowiednimi wnioskami albo może udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

W analizowanej sprawie udzieliła Pani pełnomocnictwa Kupującej spółce. Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, lecz przez przyszłego właściciela nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą spółkę wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Kupująca spółka, podejmując za Pani zgodą opisane działania, uatrakcyjni działkę stanowiącą nadal Pani własność.

Pomimo więc, że jak Pani wskazuje - przed sprzedażą działki nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienie, nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych i nie ogłaszała zamiaru sprzedaży w środkach masowego przekazu, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pani działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pani zaangażowanie w czynności związane z planowaną sprzedażą działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj działań podjętych przez Panią (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż udziału w zabudowanej działce nr 1 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o Pani formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionej działce, tj. działania zmierzające do uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę świadczy o wykorzystaniu ww. działki do celów zarobkowych.

Tym samym, należy uznać, że z tytułu analizowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa zabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Wskazała Pani, że na działce nr 1, która będzie przedmiotem sprzedaży, znajduje się budynek mieszkalny. Do pierwszego zasiedlenia budynku doszło 7 lipca 1983 r. Nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie tego budynku.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przy czym, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, jak stanowi art. 29 ust. 8 ustawy:

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynku/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i stan prawny, należy wskazać, że w stosunku do ww. budynku doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i jednocześnie od pierwszego zasiedlenia budynku do jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Przy tym, od momentu nabycia budynku mieszkalnego do momentu planowanej sprzedaży nie ponoszono wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Zatem skoro doszło do pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalnego i od tego momentu do dostawy budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to należy stwierdzić, że dostawa udziału w budynku mieszkalnym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji również zbycie gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek, przy uwzględnieniu art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku.

Zatem stanowisko Pani, że sprzedaż zabudowanej działki nr 1 o powierzchni 0,55 ha jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Panią pytanie. Tym samym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. kwestia obowiązku udokumentowania sprzedaży nieruchomości fakturą, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.