Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania: "X" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ("Sprzedający")

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pani M ("Kupujący 1").

Opis zdarzenia przyszłego

X Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Sprzedający jest podmiotem działającym na rynku nieruchomości i zajmuje się realizacją specjalistycznych robót budowlanych. Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Sprzedający planuje zawrzeć w pierwszej połowie 2025 r. transakcję sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej przy ul. J (dalej: Transakcja).

Zgodnie z aktualnymi założeniami, Sprzedający w ramach Transakcji zamierza zbyć:

-prawo własności lokalu mieszkalnego nr x znajdującego się w domu wielolokalowym przy ul. J, którego elementem jest także komórka lokatorska (dalej: Lokal mieszkalny),

-związany z własnością Lokalu mieszkalnego udział wynoszący 6651/4589866 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt (tj. prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr a obręb b) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (dalej: Udział w nieruchomości wspólnej).

Lokal mieszkalny oraz udział w nieruchomości wspólnej w dalszej części wniosku nazywane są łącznie Nieruchomością.

Dla Lokalu mieszkalnego, Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr XXX.

Lokal mieszkalny jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na mocy umowy sprzedaży z dnia 15 lutego 2021 r. (rep. A nr xxx) w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Sprzedający z tego tytułu odliczył VAT.

W ramach planowanej Transakcji Nieruchomość zostanie zbyta przez Sprzedającego na rzecz:

-p. M (dalej: Kupujący 1),

-p. T (dalej: Kupujący 2).

Kupujący 1 i Kupujący 2 są małżeństwem i pozostają w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

W dalszej części wniosku, Kupujący 1 oraz Kupujący 2 będą łącznie określani jako: Kupujący.

Kupujący 1 jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Kupujący 2 nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Sprzedający i Kupujący są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm.). Sprzedający i Kupujący 1 w dalszej części wniosku nazwani są łącznie: Wnioskodawcami.

Nieruchomość została oddana do użytkowania w 2012 roku (zatem zanim stała się własnością Sprzedającego). Po nabyciu Nieruchomości w lutym 2021 roku, Sprzedający wykorzystywał ją do celów opodatkowanych VAT jak i do celów zwolnionych z VAT (od 04.2024 r. lokal bez komórki lokatorskiej był wynajmowany na cele mieszkalne, komórka lokatorka w dalszym ciągu jest wykorzystywana do celów opodatkowanych VAT jako pomieszczenie magazynowe).

Tym samym należy uznać, że między rozpoczęciem użytkowania Nieruchomości, a momentem planowanej Transakcji, upłyną ponad 2 lata.

Nieruchomość nigdy nie była (i do momentu Transakcji nie będzie) wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT.

Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej Nieruchomości. Sprzedający w ciągu ostatnich dwóch lat ponosił wydatki na prace remontowe ujmowane w kosztach bieżących, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Pomimo, że z perspektywy cywilnoprawnej Nieruchomość zostanie nabyta przez Kupujących razem ze względu na istniejący między nimi ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej (oboje złożą podpisy pod aktem notarialnym), to ekonomicznie Nieruchomość zostanie nabyta przez Kupującego 1 do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej - innymi słowy, będzie wykorzystywana wyłącznie przez Kupującego 1 do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci wynajmu Nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Sprzedający oraz Kupujący 1 będą na moment Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Kupujący 2 na moment Transakcji nie będzie zarejestrowany jako czyny podatnik VAT.

Sprzedający, Kupujący 1 oraz Kupujący 2 przed dniem planowanej Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Transakcją, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego. Zgodnie z umową faktura zostanie wystawiona na Kupującego 1.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki VAT (tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT), z uwagi na złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

W ocenie Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT (tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT), z uwagi na złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców:

Uwagi ogólne do pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zwolnienie z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wolna od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W ocenie Wnioskodawców Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej, a z tytułu jej nabycia Sprzedający odliczył VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, między rozpoczęciem użytkowania Nieruchomości a momentem Transakcji upłyną ponad 2 lata.

Tym samym do tzw. pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji. Jak zostało bowiem wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, faktyczne rozpoczęcie najmu nastąpiło w 2012 r.

Ponadto, w opisie zdarzenia przyszłego zaznaczono, że Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż w omawianej sytuacji:

i.pierwsze zasiedlenie Nieruchomości miało miejsce ponad 2 lata przed planowanym dniem zawarcia umowy sprzedaży, oraz

ii.po dokonaniu pierwszego zasiedlenia wymienionego w (i), nie zostały poniesione nakłady kwalifikowane jako ulepszenie, których łączna wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Nieruchomości (co wiązałoby się z tzw. ponownym pierwszym zasiedleniem), - dostawa Nieruchomości powinna podlegać zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością wyboru opcji opodatkowania VAT wynikającej z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, pod kątem cywilnoprawnym stroną Transakcji oprócz Kupującego 1, będzie także Kupujący 2 - ze względu na istniejący między Kupującym 1 oraz Kupującym 2 ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Przy czym Wnioskodawcy podkreślają, że Nieruchomość będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej Kupującego 1 - Kupujący 1 będzie prowadził wynajem Nieruchomości, zatem pod względem ekonomicznym (a w konsekwencji także na gruncie VAT), Nieruchomość jest nabywana przez Kupującego 1 (do celów jego działalności gospodarczej).

Zatem, skoro na gruncie VAT należy przyjąć, że Nieruchomość jest nabywana przez Kupującego 1, to w konsekwencji, warunkiem skorzystania z opcji opodatkowania VAT będzie: (i) złożenie przez Sprzedającego i Kupującego 1, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Transakcją, zgodnego oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Lokalu mieszkalnego i jego części wchodzących w skład Nieruchomości oraz (ii) posiadanie statusu czynnego zarejestrowanego podatnika VAT przez Sprzedającego i Kupującego 1. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący 1 złożą takie oświadczenie i będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, a zatem oba z powyższych warunków zostaną spełnione.

W ocenie Wnioskodawców do planowanej transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak stanowi bowiem ww. przepis, przedmiotowe zwolnienie odnosi się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Natomiast w ocenie Wnioskodawców, w omawianym przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Reasumując, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT (z zastosowaniem właściwej stawki VAT), tj. będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Na potwierdzenie powyższego stanowiska można przywołać interpretację indywidualną z 28 lipca 2017 r. (sygn. 0115-KDIT1-2.4012.270.2017.1.DM), w której organ podatkowy wyjaśnił, że: „Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Jak dowiedziono wyżej, szczególnego rodzaju podmiot jakim jest małżeństwo - na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług - nie ma przymiotu podatnika. Jednakże w sytuacji, gdy jedno z małżonków w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest czynnym podatnikiem VAT, pozbawienie go prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury wystawionej na oboje małżonków w sytuacji, gdy nabycie ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, naruszałoby zasadę neutralności - fundamentalną zasadę obowiązującą w podatku od towarów i usług”.

Podobnie w interpretacji indywidualnej z 28 stycznia 2020 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.817.2019.2.MWJ); „W rozpatrywanej sprawie pomimo, że nabycie przedmiotowego lokalu nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak ten lokal Wnioskodawczyni zamierza wykorzystywać do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czyli Wnioskodawczyni prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego będzie miała nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Jak wyżej wskazano, małżeństwo - na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług - nie ma przymiotu podatnika. Jednakże w sytuacji, gdy jedno z małżonków w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest czynnym podatnikiem VAT, pozbawienie go prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury wystawionej na oboje małżonków w sytuacji, gdy nabycie ma związek z prowadzoną podatkową działalnością gospodarczą, naruszałoby zasadę neutralności - fundamentalną zasadę obowiązującą w podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup lokalu mieszkalnego, wystawionej na oboje małżonków”.

Co prawda powyższe interpretacje indywidualne dotyczą prawa do odliczenia VAT przez jednego z małżonków, natomiast w ocenie Wnioskodawców wnioski z nich płynące powinny znaleźć zastosowanie również w niniejszej sprawie. To oznacza, że pomimo nabycia Nieruchomości na gruncie prawa cywilnego wspólnie przez Kupujących jako małżeństwo to fakt, że Nieruchomość zostanie nabyta wyłącznie do celów działalności gospodarczej Kupującego 1 oznacza, że to Kupujący 1 dla celów VAT będzie jedynym kupującym. To z kolei oznacza, że dla skuteczności wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości, wystarczające będzie, że na moment jego złożenia zarejestrowany jako czynny podatnik VAT będzie tylko Kupujący 1 (w konsekwencji Transakcja będzie opodatkowana VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży części budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowani jako czynny podatnik podatku VAT. Planują Państwo zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości, na którą składają się:

-prawo własności lokalu mieszkalnego nr x znajdującego się w domu wielolokalowym przy ul. J, którego elementem jest także komórka lokatorska (dalej: Lokal mieszkalny),

-związany z własnością Lokalu mieszkalnego udział wynoszący 6651/4589866 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt (tj. prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr x) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (dalej: Udział w nieruchomości wspólnej).

Lokal mieszkalny jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na mocy umowy sprzedaży z dnia 15 lutego 2021 r. w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Sprzedający z tego tytułu odliczył VAT.

W ramach planowanej Transakcji Nieruchomość zostanie zbyta przez Sprzedającego na rzecz:

-p. M (dalej: Kupujący 1),

-p. T (dalej: Kupujący 2).

Kupujący 1 i Kupujący 2 są małżeństwem i pozostają w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Kupujący 1 jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Kupujący 2 nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki VAT (tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT), z uwagi na złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że z uwagi na fakt, że ustawa oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

W świetle art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej oraz określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Z kolei z art. 2 ust. 4 cyt. ustawy o własności lokali wynika, że:

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Według art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

W myśl art. 3 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Stosownie natomiast do treści art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

1.Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2.Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W przedmiotowej sprawie – celem ustalenia przedmiotu dostawy – wskazać należy, że – jak stanowi art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

-grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

-budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

-części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy Kodeks cywilny:

Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Z powyższego wynika, że nie można nabyć w oderwaniu od lokalu użytkowego części wspólnej budynku, w którym ten lokal się znajduje.

Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż odrębnej własności lokalu wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako jedno świadczenie sprzedaży lokalu.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. Nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa lokalu mieszkalnego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak Państwo wskazali w opisie sprawy – Nieruchomość została oddana do użytkowania w 2012 roku (zatem zanim stała się Państwa własnością). Po nabyciu Nieruchomości w lutym 2021 roku, wykorzystywali ją Państwo do celów opodatkowanych VAT jak i do celów zwolnionych z VAT.

Tym samym należy uznać, że między rozpoczęciem użytkowania Nieruchomości, a momentem planowanej Transakcji, upłyną ponad 2 lata. Ponadto we wniosku wskazali Państwo, że nie ponosili Państwo i nie będą Państwo ponosili do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace modernizacyjne (nie zostały poniesione nakłady kwalifikowane jako ulepszenie), które przekroczyłyby 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę fakt, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem lokalu mieszkalnego opisanego we wniosku, a jego planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, to w odniesieniu do dostawy tego lokalu będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, dostawa gruntu (udziału wynoszącego 6651/4589866 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr x) będzie opodatkowana podatkiem VAT, na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego. Tym samym dostawa gruntu (udziału wynoszącego 6651/4589866 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr x) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że w analizowanej sprawie, pomimo, że z perspektywy cywilnoprawnej Nieruchomość zostanie nabyta przez Kupujących razem ze względu na istniejący między nimi ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej (oboje złożą podpisy pod aktem notarialnym), to ekonomicznie Nieruchomość zostanie nabyta przez Kupującego 1 do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej - innymi słowy, będzie wykorzystywana wyłącznie przez Kupującego 1 do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci wynajmu Nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Sprzedający oraz Kupujący 1 będą na moment Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Kupujący 2 na moment Transakcji nie będzie zarejestrowany jako czyny podatnik VAT.

Sprzedający, Kupujący 1 oraz Kupujący 2 przed dniem planowanej Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Transakcją, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego. Zgodnie z umową faktura zostanie wystawiona na Kupującego 1.

W tym miejscu należy przede wszystkim zauważyć, że powołane wyżej przepisy art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy precyzują jakie podmioty wpisują się w definicję podatnika podatku od towarów i usług. Ustawodawca nie wymienił wśród nich małżonków. Ustawa o podatku od towarów i usług nie obejmuje także małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Tym samym na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie odrębnym podatnikiem tego podatku. Co więcej autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość takiej interpretacji jego przepisów, która zakładałaby, że wspólność majątkowa istniejąca między małżonkami na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ma wpływ na zakres ich praw i obowiązków jako podatników podatku od towarów i usług.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W analizowanym przypadku nabywcą opisanej we wniosku Nieruchomości będzie małżeństwo (Kupujący 1 i jej Mąż), które na mocy przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego posiada ustawową wspólność majątkową. Przedmiotowa Nieruchomość - pomimo, że będzie stanowiła majątek wspólny małżonków, zostanie jednak nabyta z wyłącznym przeznaczeniem dla celów prowadzonej działalności gospodarczej Kupującego 1, z tytułu której jest ona czynnym podatnikiem podatku VAT i nieruchomość ta wykorzystywana będzie wyłącznie do wykonywania przez Kupującego 1 czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że nabywcą działającym w ramach planowanej transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług będzie Kupujący 1 (Żona), zatem to ona zobowiązana będzie do złożenia (wraz ze Sprzedającym - podatnikiem VAT) właściwemu dla siebie Naczelnikowi Urzędu Skarbowego lub w akcie notarialnym oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości i wyborze opodatkowania transakcji. Konsekwentnie, Kupujący 2 (Mąż), który nie jest podatnikiem VAT i nie będzie wykorzystywał nabytej Nieruchomości do działalności gospodarczej, pomimo, że w związku z łączącą małżonków wspólnością ustawową będzie współwłaścicielem Nieruchomości, nie będzie zobowiązany do składania oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zatem z uwagi na fakt, że ww. sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to – po skutecznym spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będą mogli Państwo wraz z Kupującym 1 skorzystać z opcji opodatkowania ww. dostawy według właściwej dla tej czynności stawki VAT.

W konsekwencji, w sytuacji gdy Sprzedający i Kupujący 1 podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki VAT.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie sytuacji podatkowej Sprzedającego i Kupującego 1 natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych stron transakcji tj. Kupującego 2.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

„X” Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.