Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 6 lutego 2025r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• braku obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku VAT w związku z przyszłym wywłaszczeniem przedmiotowego gruntu w zamian za odszkodowanie,
• braku obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku VAT w związku z przyszłym wywłaszczeniem przedmiotowego gruntu w zamian za odszkodowanie, jeżeli przed wywłaszczeniem dokona Pani podziału gruntu na mniejsze działki z wytyczeniem wewnętrznej drogi dojazdowej.

Uzupełniła go Pani pismem z dnia z 26 lutego 2025 r. (data wpływu 26 lutego 2025 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie pismami z 21 marca 2025 r. (data wpływu 21 marca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani obywatelką polską posiadającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Jest Pani panną. Od 30 listopada 2000 r. prowadzi Pani gospodarstwo rolne, pierwotnie o powierzchni 3,64 ha, aktualnie o powierzchni ok. 8,5 ha.

W skład Pani gospodarstwa wchodzą grunty orne, łąki i pastwiska na terenach gmin: .., … i …, w powiecie …, woj. …. Opłaca Pani podatek rolny od tych gruntów do wszystkich trzech ww. Gmin. Ponadto, pracuje Pani na etacie w oparciu o umowę o pracę.

W dniu 25.02.2004 r. został nadany Pani przez ARIMR numer identyfikacyjny w krajowym systemie ewidencji gospodarstw rolnych. Uzyskuje Pani dopłaty bezpośrednie z ARIMR. W zakresie Pani  działalności rolniczej wchodzi produkcja roślinna w tym zboża i trawy. Jest Pani rolnikiem ryczałtowym zwolnionym z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku VAT. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

W perspektywie kilku, kilkunastu miesięcy zostanie Pani wywłaszczona przez Skarb Państwa z części Pani gruntu rolnego stanowiącego działkę nr 1 i części działki nr 2 obr. … gm. … (łącznie grunt o powierzchni ok. 2,6-2,9ha) na potrzeby realizacji inwestycji rozbudowy i modernizacji linii kolejowej nr … łączącej … z inwestycją …. w gminie …. W dniu wywłaszczenia, w dniu wydania decyzji przyznającej odszkodowanie za przejmowany grunt oraz w momencie otrzymania odszkodowania będzie Pani korzystała ze zwolnienia z podatku VAT jako rolnik ryczałtowy (art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT).

Przedmiotowy grunt otrzymała Pani w darowiźnie od mamy 30.11.2000 r. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT. Jest Pani jedyną właścicielką tego gruntu. Stanowi on Pani majątek prywatny. Z otrzymanego w darowiźnie od mamy gruntu w małym fragmencie (działka nr 1 o pow. 223 m²) została Pani wywłaszczona w 2020 roku. Teren został przejęty przez Skarb Państwa na potrzeby realizacji inwestycji drogowej - budowę chodnika i miejsc parkingowych. Z tytułu wywłaszczenia za odszkodowaniem nie odprowadzała Pani podatku VAT traktując je jako zbycie majątku prywatnego.

Grunt, z którego zostanie Pani wywłaszczona na potrzeby linii kolejowej użytkuje Pani rolniczo od momentu jego uzyskania. Zgodnie z wpisem do ewidencji gruntów są to grunty orne (oznaczone symbolami RV i RVI). Dla tych działek gmina wprowadziła Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego („MPZP”): - MPZP z 2005 roku zgodnie z którym działka nr 2 przeznaczona jest na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dozwolonymi usługami komercyjnymi - MPZP z 2018 roku zgodnie z którym, działka nr .. przeznaczona jest na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę usługową.

Nie składała Pani wniosków o opracowanie lub zmiany MPZP dla tych działek ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Grunt jest niezabudowany. Nie podejmowała Pani działań zmierzających do wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Nie dokonywała Pani innych czynności dot. przedmiotowych nieruchomości ani nie ponosiła Pani innych nakładów na przedmiotowe nieruchomości, tj. budowa ogrodzenia, podział geodezyjny, budowa dróg wewnętrznych, uzbrojenie w infrastrukturę techniczną. Grunt ten nie był wynajmowany ani wydzierżawiany. Do momentu wywłaszczenia (dostawy) działki te będą miały charakter rolniczy, tj. na potrzeby własnej działalności rolnej. Nie będzie Pani występowała o żadne pozwolenie na budowę, ani o zmianę przeznaczenia w MPZP, jak też o wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej lub doprowadzenie mediów. Planowana wywłaszczenie nie jest Pani decyzją, wręcz jest Pani mu przeciwna. Nie podejmowała Pani żadnych działań, które miałyby doprowadzić do przejęcia przedmiotowych gruntów przez Skarb Państwa. Zarówno sam planowany przebieg linii kolejowej, jak i wszelkie działania związane z zaprojektowaniem inwestycji odbyły się bez Pani udziału. Grunt ten od ponad 20 lat wykorzystuje Pani rolniczo i gdyby nie doszło do wywłaszczenia, w przyszłości dalej wykorzystywałaby go Pani rolniczo.

Zdarzenie przyszłe 2:

Rozważa Pani przed wywłaszczeniem dokonanie podziału przedmiotowych działek na mniejsze w celu uzyskania wyższego odszkodowania. W przypadku takiego podziału konieczne będzie wytyczeniem wewnętrznej drogi dojazdowej do podzielonych działek jako warunek podziału narzucony przez Gminę w MPZP.

Zaznacza Pani, że poza ewentualnym podziałem nie będzie dokonywała innych działań jak np. wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną czy też jego ogrodzenie.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pani:

1)Czy z działek, które będą podlegały wywłaszczeniu nr 1 i części działki nr 2 sprzedawała/ sprzedaje Pani płody rolne, które pochodziły/pochodzą z Pani działalności rolniczej? Jeśli tak, proszę wskazać, kiedy je Pani sprzedawała i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Sprzedawała Pani płody rolne pochodzące z działalności rolniczej z działek, które będą podlegały wywłaszczeniu. Była to sprzedaż zboża w różnych latach prowadzenia przez Panią działalności rolniczej. Sprzedaż ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

2)Czy z tytułu nabycia ww. działek przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Przedmiotowe działki otrzymała Pani w darowiźnie od mamy. Ani mama, ani Pani nigdy nie byłyście czynnymi podatnikami VAT. Darowizna nie była opodatkowana VAT, nie była wystawiona faktura VAT.

3)Czy działki nr 1 i nr 2 były/są wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Przez cały okres posiadania przedmiotowych działek była Pani i nadal jest rolnikiem ryczałtowym i wykorzystywała te grunty wyłącznie na cele działalności rolniczej zwolnionej z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku VAT.

Pytania

1.Czy w związku z przyszłym wywłaszczeniem przedmiotowego gruntu w zamian za odszkodowanie będzie Pani miała obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku VAT?

2.Czy w związku z przyszłym wywłaszczeniem przedmiotowego gruntu w zamian za odszkodowanie będzie miała Pani obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku VAT jeżeli przed wywłaszczeniem dokona Pani podziału gruntu na mniejsze działki z wytyczeniem wewnętrznej drogi dojazdowej?

Pani stanowisko w sprawie

Zdarzenie przyszłe 1:

Przyszłe przeniesienie własności przedmiotowego gruntu w trybie wywłaszczenia w zamian za odszkodowanie nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W przedmiotowej transakcji nie będzie Pani występowała jako podatnik w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku VAT, z uwagi na fakt, iż przedmiotowa transakcja nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT.

Aby dana czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku VAT podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.  Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej poza działalnością objętą zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku VAT.

Co do zasady działalność rolnika ryczałtowego korzysta z ustawowego zwolnienia z podatku VAT - art. 117 ustawy o podatku VAT. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku VAT, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.  Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży. Istotne jest, czy zbywca w celu dokonania zbycia nieruchomości podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna zbywając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Planowane przeniesienie własności przedmiotowego gruntu w trybie wywłaszczenia będzie czynnością okazjonalną. Nie jest to Pani decyzją. Nie podejmowała Pani żadnych działań, które miałyby doprowadzić do przejęcia przedmiotowych gruntów przez Skarb Państwa. Zarówno sam planowany przebieg linii kolejowej, jak i wszelkie działania związane z zaprojektowaniem inwestycji odbyły się bez Pani udziału. Grunt ten od ponad 20 lat wykorzystuje Pani rolniczo i gdyby nie doszło do wywłaszczenia, w przyszłości dalej wykorzystywałaby go Pani rolniczo. Nie składała Pani wniosków o opracowanie lub zmiany MPZP dla tych działek ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę dla tego gruntu. Nie podejmowała Pani działań zmierzających do wyłączenia działek z produkcji rolnej. Nie dokonywała Pani też innych czynności dotyczących tych działek ani nie ponosiła Pani innych nakładów jak budowa ogrodzenia, budowa dróg wewnętrznych, uzbrojenie w infrastrukturę techniczną.

Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu czy dzierżawy z osobami trzecimi. Nieruchomość stanowi Pani majątek osobisty, a jej sprzedaż nastąpi w ramach zarządu Pani majątkiem osobistym. Wszystko to zatem wyklucza handlowy cel transakcji.

W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. (C-180/10 i C-181/10), Trybunał uznał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Czynność przeniesienia własności przedmiotowego gruntu w trybie wywłaszczenia w zamian za odszkodowanie będzie mieścić się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, do których unormowania ustawy o podatku VAT zastosowania nie mają, czyli nie będzie Pani miała obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku z tego tytułu.

Zdarzenie przyszłe 2:

W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. (C-180/10 i C-181/10), Trybunał uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

WSA w Łodzi w wyroku z 18 października 2017 roku (I SA/Łd 612/17) wskazał, że nie jest elementem decydującym o zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami fakt wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w którego wyniku powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną.

W przedmiotowej sprawie WSA zauważył, że podatnik nie wystąpił choćby z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej oraz o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Nie wykazał też chęci wykonywania działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. wystawienie tablicy na działce, zamieszczanie ogłoszeń w internecie, reklama w innych środkach masowego komunikowania itp.).

Konkludując, WSA wskazał, że wystąpienie o taką decyzję jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Zważywszy na powyższe wyroki, stoi Pani na stanowisku, że w przypadku dokonania podziału gruntu na mniejsze działki z wytyczeniem wewnętrznej drogi dojazdowej czynność przeniesienia własności przedmiotowego gruntu w trybie wywłaszczenia w zamian za odszkodowanie będzie mieścić się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, do których unormowania ustawy o podatku VAT zastosowania nie mają, czyli nie będzie Pani miała obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku z tego tytułu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

I tak, na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił TSUE – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku zbywania nieruchomości ocenie podlegać muszą przede wszystkim okoliczności związane z nabyciem, wykorzystaniem nieruchomości, czy działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Na podstawie art. 112 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):

W myśl art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z powołanych przepisów wynika zatem, że istotą wywłaszczenia jest pozbawienie lub ograniczenie m.in. prawa własności nieruchomości. Dokonuje się tego za odszkodowaniem wypłaconym na rzecz osoby (podmiotu) wywłaszczanej, co poprzedza wydanie aktu prawnego w randze decyzji. Nieruchomość objęta taką procedurą staje się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Z tak określonych zapisów ustawowych wynika, że podmiotem podejmującym cały katalog czynności prawnych jest organ administracji. Nie wymaga się tu współdziałania, czy jakiejkolwiek innej inicjatywy ze strony podmiotu wywłaszczanego.

Zgodnie z przywołanym wyżej art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, wywłaszczenie nieruchomości, czyli przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, stanowi dostawę towarów i – co do zasady – w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu VAT.

Należy jednak zaznaczyć, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega samo odszkodowanie, lecz stanowiące dostawę towarów – przeniesienie własności nieruchomości w zamian za wynagrodzenie przyjmujące formę odszkodowania.

Pani wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą kwestii obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku VAT w związku z przyszłym wywłaszczeniem gruntu w zamian za odszkodowanie, w tym także czy te obowiązki wystąpią jeżeli przed wywłaszczeniem dokona Pani podziału gruntu na mniejsze działki z wytyczeniem wewnętrznej drogi dojazdowej.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pani wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, tj. w związku z przyszłym wywłaszczeniem gruntu w zamian za odszkodowanie, będzie Pani działała w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują zbycia towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

We wniosku wskazała Pani, że od 30 listopada 2000 r. prowadzi Pani gospodarstwo rolne, pierwotnie o powierzchni 3,64 ha, aktualnie o powierzchni ok. 8,5 ha. W zakresie Pani  działalności rolniczej wchodzi produkcja roślinna w tym zboża i trawy. Jest Pani rolnikiem ryczałtowym zwolnionym z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku VAT. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza i nie jestem zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.  W perspektywie kilku, kilkunastu miesięcy zostanie Pani wywłaszczona przez Skarb Państwa z części Pani gruntu rolnego stanowiącego działkę nr 1 i części działki nr 2 na potrzeby realizacji inwestycji rozbudowy i modernizacji linii kolejowej nr ... łączącej ... z inwestycją ... w gminie .... Przedmiotowy grunt otrzymała Pani w darowiźnie od mamy 30.11.2000 r. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nie składała Pani wniosków o opracowanie lub zmiany MPZP dla tych działek ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Grunt jest niezabudowany. Nie podejmowała Pani działań zmierzających do wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Nie dokonywała Pani innych czynności dot. przedmiotowych nieruchomości ani nie ponosiła Pani innych nakładów na przedmiotowe nieruchomości, tj. budowa ogrodzenia, podział geodezyjny, budowa dróg wewnętrznych, uzbrojenie w infrastrukturę techniczną. Grunt ten nie był wynajmowany ani wydzierżawiany. Do momentu wywłaszczenia (dostawy) działki te będą miały charakter rolniczy, tj. na potrzeby własnej działalności rolnej. Nie będzie Pani występowała o żadne pozwolenie na budowę, ani o zmianę przeznaczenia w MPZP, jak też o wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej lub doprowadzenie mediów. Planowana wywłaszczenie nie jest Pani decyzją, wręcz jest Pani mu przeciwna. Rozważa Pani przed wywłaszczeniem dokonanie podziału przedmiotowych działek na mniejsze w celu uzyskania wyższego odszkodowania. W przypadku takiego podziału konieczne będzie wytyczenie wewnętrznej drogi dojazdowej do podzielonych działek jako warunek podziału narzucony przez Gminę w MPZP.

Uwzględniając powyższe przepisy oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pani – w związku z opisaną czynnością, tj. przeniesieniem części gruntu rolnego stanowiącego działkę nr 1 i części działki nr 2, w ramach wywłaszczenia w zamian za odszkodowanie – za podatnika podatku od towarów i usług. Z informacji przedstawionych we wniosku nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Działki, które będą podlegały wywałszczeniu, tj. część gruntu rolnego stanowiącego działkę nr 1 i część działki nr 2, nie były udostępniane osobom trzecim. Do momentu wywłaszczenia (dostawy) działki te będą miały charakter rolniczy. Sprzedawała Pani płody rolne pochodzące z działalności rolniczej z działek, które będą podlegały wywłaszczeniu. Sprzedaż ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Wobec powyższego należy uznać, że przeniesienie części gruntu rolnego stanowiącego działkę nr 1 i część działki nr 2, w ramach wywłaszczenia w zamian za odszkodowanie nie będzie stanowiło działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie niniejszej transakcji, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że zbycie przez Panią części gruntu rolnego stanowiącego działkę nr 1 i części działki nr 2, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła i nie będzie Pani podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków  w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Nadto, w okolicznościach niniejszej sprawy działania, które zamierza Pani podjąć w związku z planowaną sprzedażą działek, polegające na dokonaniu przez Panią podziału przedmiotowych działek na mniejsze oraz wytyczenie wewnętrznej drogi dojazdowej do podzielonych działek nie będą przesądzały o prowadzeniu przez Panią działalności w formie zorganizowanej.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie, brak będzie przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, który prowadzi działalność gospodarczą,  w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Działania podejmowane przez Panią będą należały zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że dokonując dostawy części gruntu rolnego stanowiącego działkę nr 1 i części działki nr 2 będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie dostawy działki nr 1 i części działki nr 2, a ww. dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że w związku z przyszłym przeniesieniem części gruntu rolnego stanowiącego działkę nr 1 i części działki nr 2 w drodze wywłaszczenia na cel publiczny, brak jest podstaw do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą. Zatem dostawa ww. części gruntu rolnego stanowiącego działkę nr 1 i części działki nr 2 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a więc uzyskane odszkodowanie nie będzie stanowiło wynagrodzenia za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie będzie Pani zobowiązana do zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłaty podatku VAT w związku z przyszłym wywłaszczeniem części gruntu rolnego stanowiącego działkę nr 1 i części działki nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanego wyroku sądu, wyjaśniam, że powołany wyrok jest rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzony w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża. Zatem wskazany we wniosku wyrok sądu nie ma wpływu na podjęte w tej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.