Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 5 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości nr 1.

W odpowiedzi na wezwanie uzupełniła Pani wniosek pismem z 19 marca 2025 r. (data wpływu 25 marca 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT. Od 14 lat jest Pani właścicielką nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…), w powiecie (…), w województwie (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1, o powierzchni 1 ha.

W dniu 25 listopada 2024 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości nr 1. Umowa zawarta została ze Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność deweloperską, umowę zawarto w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr (…).

Spółka zakupioną działkę przeznaczy na budowę osiedla mieszkaniowego zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

Do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży dojdzie po spełnieniu następujących warunków:

• uzyskanie mapy z projektem podziału nieruchomości przyjętej do zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której widoczny będzie podział działki nr 1 na 4 mniejsze działki,
• uzyskanie ostatecznego w trybie administracyjnym pozwolenia na Budowę Osiedla.

Zakłada Pani, że warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości nr 1 zostały spełnione i zawiera Pani umowę sprzedaży nieruchomości nr 1 podzielonej na 4 mniejsze działki i z wydanym pozwoleniem na Budowę Osiedla.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Działka nr 1, identyfikator działki (…) będąca Pani własnością od 4 stycznia 2010 r. nie była użytkowana w żaden sposób, nie była zagospodarowana.

Działka nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani żadnych innych umów o podobnym charakterze. Kupującego pozyskała Pani za pośrednictwem Agencji Pośrednictwa Sprzedaży Nieruchomości, pośrednik z w/w agencji sam skontaktował się z Panią telefonicznie a następnie osobiście.

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr 1 kupujący z Pani upoważnienia wystąpił do Urzędu Miasta i Gminy w (…) z wnioskiem o wydanie opinii zgodności projektowanego podziału nieruchomości z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (z prawomocną decyzją ustalającą warunki zabudowy). Wniosek złożony 23 grudnia 2024 r. jest w trakcie rozpatrywania.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości przed podpisaniem umowy sprzedaży kupujący z upoważnienia sprzedającej wystąpi o:

• mapę z projektem podziału nieruchomości przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz pozostałe dokumenty geodezyjne stanowiące podstawę do założenia księgi wieczystej dla sprzedawanej nieruchomości,
• wydanie decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę na działce 1 osiedla mieszkaniowego w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (pozwolenie na budowę).

W dniu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży działki 1 udzieliła Pani kupującemu upoważnienia do dokonywania następujących czynności:

• złożenia wniosku o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, do odbioru decyzji, do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do złożenia odwołania od decyzji zatwierdzającej podział działki 1,
• składania wniosków i oświadczeń do gestorów mediów o wydanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci dystrybucyjnych mediów, a także innych czynności towarzyszących i do odbioru decyzji,
• składania wniosków i oświadczeń do organów administracji samorządowej o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, a także innych czynności towarzyszących oraz odbioru decyzji,
• składania wniosków i oświadczeń do Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe o wyłączenie gruntów z produkcji leśnej, a także innych czynności towarzyszących oraz odbioru decyzji,
• składania wniosków i oświadczeń do organów administracji samorządowej o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zaświadczenie o objęciu działki 1 lub działek powstałych po podziale działki 1 uproszczonym planem zagospodarowania lasu, a także innych czynności towarzyszących i odbioru decyzji,
• składania wniosków i oświadczeń do organów administracji samorządowej o wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, o wydanie mapy do celów projektowych oraz innych czynności towarzyszących i do odbioru decyzji,
• składania wniosków i oświadczeń do zarządców dróg sąsiadujących z działką 1 lub z działkami powstałymi po podziale działki 1, a także do innych czynności towarzyszących i odbioru decyzji,
• składania wniosków i pism dotyczących wszelkich innych decyzji, uzgodnień i dokumentów umożliwiających realizację inwestycji mieszkalnych wymaganych w toku realizacji inwestycji oraz wszystkich spraw związanych z powyższymi postępowaniami, które okażą się konieczne, z wyjątkiem zaciągania zobowiązań finansowych w moim imieniu.

O warunki zabudowy i podział działki występować będzie kupujący z upoważnienia sprzedającej.

W umowie przedwstępnej sprzedaży działki 1 określono termin dla kupującego (do 30 czerwca 2025 r.) do uzyskania z upoważnienia sprzedającej wszelkiej dokumentacji niezbędnej do rozpoczęcia inwestycji m.in. pozwolenie na budowę , po uzyskaniu wszelkich koniecznych zezwoleń i dokumentów zostanie podpisana umowa sprzedaży działki 1.

Do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży kupujący nie ma prawa wykonywania na działce 1 robót budowlanych polegających na budowie zamierzonej inwestycji oraz nie ma prawa do złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na usunięcie drzew z działki 1.

Nie występowała Pani o uchwalenie ani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jest Pani właścicielką jeszcze jednej działki nr 2 identyfikator (…) o powierzchni 8,900 m^² położonej (…), powiat (…), województwo (…). Działka została Pani darowana przez rodziców 4 stycznia 2010 roku. Działka od momentu jej pozyskania pozostaje niezagospodarowana i nie jest w żaden sposób użytkowana. Nie wyklucza Pani w przyszłości przeznaczyć działkę do sprzedaży.

W przeszłości posiadała Pani działkę nr 3 o powierzchni 4,100 m²położoną (…), powiat (…), województwo (…). Działka została Pani darowana 5 sierpnia 1998 roku przez babcię ze strony ojca. Od momentu jej pozyskania działka była niezagospodarowana, i nie użytkowana w żaden sposób. Działkę tę sprzedała Pani 25 czerwca 2007 roku.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości nr 1, podzielonej na mniejsze działki i z wydanym pozwoleniem na Budowę Osiedla będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług ?

Pani stanowisko w sprawie

Według Pani sprzedaż nieruchomości nr 1, podzielonej na mniejsze działki i z wydanym Pozwoleniem na Budowę Osiedla nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaje Pani działkę w całości jednemu kupującemu.

W Pani ocenie sprzedaż majątku prywatnego, dokonywanego w ramach zwykłego zarządu prawem własności, nie stanowi działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniem podatkiem VAT. Zgodnie ze stanowiskiem zawartym w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy też majątek nabyty został faktycznie wykorzystany na własne potrzeby.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż gruntu tj. działki nr 1 zostanie objęta podatkiem od towarów i usług, a Pani z tytułu wykonania tej sprzedaży będzie uznana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, analizując całokształt Pani działań w odniesieniu do nieruchomości, czy będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Ustalając powyższe, w pierwszej kolejności należy wskazać, że w przedmiotowej sprawie, istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

W tym miejscu, wskazać również należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z treści przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza Pani sprzedać nieruchomość gruntową niezabudowaną nr 1 o powierzchni 1 ha, podzieloną na 4 mniejsze działki z wydanym pozwoleniem na budowę.

Nieruchomość od 4 stycznia 2010 r. nie była w żaden sposób zagospodarowana. Nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim do wykorzystania na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia do nieodpłatnego wykorzystania).

W celu sprzedaży nieruchomości, podpisała Pani w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży na rzecz Spółki, która ma zamiar zrealizować swoje cele gospodarcze na nieruchomości. Po zawarciu umowy przedwstępnej udzieliła Pani upoważnienia Spółce do wystąpienia o wydanie zgodności projektowanego podziału nieruchomości z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (z prawomocną decyzją ustalającą warunki zabudowy).

Spółka kupująca zobowiązała się nabyć prawo do nieruchomości. Udzieliła Pani w tym akcie Spółce kupującej upoważnienia, mającego na celu:

• złożenie wniosku o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, 
• wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości,
• składania wniosków i oświadczeń do gestorów mediów o wydanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci dystrybucyjnych mediów, a także innych czynności towarzyszących i do odbioru decyzji,
• składania wniosków i oświadczeń do organów administracji samorządowej o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, a także innych czynności towarzyszących oraz odbioru decyzji oraz składania wniosków
• składania wniosków i oświadczeń do organów administracji samorządowej o wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, o wydanie mapy do celów projektowych oraz innych czynności towarzyszących i do odbioru decyzji,
• składania wniosków i oświadczeń do zarządców dróg sąsiadujących z działką nr 1 lub z działkami powstałymi po podziale działki nr 1, a także do innych czynności towarzyszących i odbioru decyzji,
• składania wniosków i pism dotyczących wszelkich innych decyzji, uzgodnień i dokumentów umożliwiających realizację inwestycji mieszkalnych wymaganych w toku realizacji inwestycji oraz wszystkich spraw związanych z powyższymi postępowaniami, które okażą się konieczne, z wyjątkiem zaciągania zobowiązań finansowych w Pani imieniu.

W związku z udzieleniem przez Panią ww. pełnomocnictwa Spółce kupującej, które umożliwia wykonanie opisanych czynności przygotowujących działkę do sprzedaży, należy stwierdzić, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Udzielone pełnomocnictwo upoważnia bowiem do podjęcia w Pani imieniu czynności, wynikających z zakresu tego umocowania i warunków umowy przedwstępnej, które wykluczają uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Brak bezpośredniego wykonywania ww. działań przez Panią - działania te będą podejmowane przez kupującą Spółkę - nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawną. w celu realizacji przyszłej inwestycji, udzieliła Pani Spółce prawa do występowania w Pani imieniu do podjęcia szeregu czynności umożliwiających przygotowanie działki pod inwestycję. Zaznaczyć należy, że podjęte działania mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby realizacji planów gospodarczych Spółki - budowy osiedla mieszkaniowego, zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, jako mocodawcy. 

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działki będące Pani własnością, podlegać będą wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności (chociażby uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy) dostawie podlegać będzie nieruchomość gruntowa o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg wymienionych wyżej czynności powodujących zmianę przeznaczenia działki pod przyszłą inwestycję Kupującej, a dopiero później jej ostateczna sprzedaż.

Stwierdzić tym samym należy, że udzielenie przez Panią jako sprzedającej stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako właściciel będzie Stroną uzyskującą stosowne pozwolenia i decyzje, związane z realizacją planów gospodarczych Kupującego.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym.

W tym konkretnym przypadku brak jest więc zamiaru wykorzystywania działki wyłącznie do Pani celów osobistych przez cały okres jej posiadania. W celu zwiększenia możliwości sprzedaży tej nieruchomości, podejmie Pani bowiem ww. działania (poprzez pełnomocnika) w sposób zorganizowany. Zatem, przedstawiona we wniosku aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym (typowym) wykonywaniem prawa własności.

Dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży podzielonej działki gruntu, podejmie Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią przyszła transakcja polegająca na zbyciu działek gruntu nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem, że zamierza Pani dokonać transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, co w konsekwencji powoduje, że nie będzie Pani działała w charakterze podatnika od towarów i usług, a transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższe uzasadnienie wskazuje jednoznacznie, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana preferencyjną stawką podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Są nimi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, natomiast w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie sprzedaż nieruchomości nr 1 podzielonej na mniejsze działki i z wydanym pozwoleniem na budowę osiedla, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż teren ten będzie spełniał definicję terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Również do dostawy opisanej nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazała Pani, działka nie była przez Panią wykorzystywana do żadnych czynności, co oznacza, że nie była wykorzystywana w całym okresie jej posiadania do czynności zwolnionych. Tym samym, jeden z warunków zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie będzie spełniony.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż przez Panią przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, czy też z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości nr 1 podzielonej na mniejsze działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję zatem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.