Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości (udziału w działce nr (…)).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• Sp. z o.o.

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• A.A.
• B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Sp. z o.o. (zwana dalej również „Wnioskodawcą” lub „Nabywcą”) jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług („VAT”) z siedzibą w Polsce. Zasadniczym przedmiotem działalności nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz sprzedaż lokali mieszkalnych lub usługowych w tych budynkach.

A.A. i B.B. („Sprzedający”) są małżeństwem. A.A. jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. A.A. od 1 stycznia 2024 r. korzysta z zawieszenia prowadzonej działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). A.A. nie jest podatnikiem VAT czynnym. B.B. jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. B.B. nie prowadzi zarejestrowanej w CEIDG działalności gospodarczej ani nie jest podatnikiem VAT czynnym.

Małżonkowie są właścicielami udziałów w niezabudowanej nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”), przy czym część z udziałów należy do ich majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, część zaś należy do majątku wyłącznie A.A..

Nieruchomość

Udziały w Nieruchomości należące do majątku wspólnego małżonków zostały nabyte przez Sprzedających w drodze zasiedzenia potwierdzonego postanowieniem sądu powszechnego w 2022 r. Dodatkowo część udziałów w Nieruchomości została odrębnie nabyta w drodze dziedziczenia do majątku osobistego A.A.

W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości strony podkreślają, że przedmiotem niniejszego zapytania jest określenie skutków podatkowych zbycia przez Zainteresowanych udziałów w Nieruchomości pozostających we wspólności majątkowej małżonków. Pytanie o skutki podatkowe dotyczące zbycia udziałów w Nieruchomości stanowiących wyłączny majątek A.A. są przedmiotem odrębnego wniosku.

Nieruchomość stanowi działka ewidencyjna gruntu o nr (…), o powierzchni 0,2099 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…). Nieruchomość w ewidencji gruntów jest oznaczona jako grunty orne (Rllla). Nieruchomość znajduje się w całości na obszarze objętym aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zgodnie z MPZP jest to teren „zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w kwartale oznaczonym na rysunku planu symbolem (…), w części w liniach rozgraniczających drogi wewnętrznej (…) oraz w części w liniach rozgraniczających ul. (…)”. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań w celu uzyskania MPZP dla wskazanej Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest zabudowana ani budynkami, ani budowlami. Nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej uprzednio przez A.A. Nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nie była przedmiotem świadczeń za wynagrodzeniem, nie była wykorzystywana do celów działalności rolniczej, opodatkowanej VAT. Nie była ona użytkowania przez Sprzedających w konkretny sposób, lecz jedynie pozostawała ona w ich własności. Nabycie Nieruchomości nie wiązało się z żadnymi planami wykorzystania jej do celów komercyjnych - np. usługowych lub handlowych. Sprzedający nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży, w szczególności jej podziału, pozyskania decyzji o warunkach zabudowy, jej uzbrojenia, nie ponosili nakładów na nieruchomość, nie prowadzili działań marketingowych dotyczących nieruchomości. Nie zamierzają także podejmować takich działań w przyszłości. A.A. zawarł jedynie w 2024 r. umowę z agencją nieruchomości w celu oferowania tej nieruchomości do sprzedaży. Bez względu na powyższe, to Nabywca zgłosił się do Sprzedających z ofertą nabycia Nieruchomości.

Transakcja

Sprzedający zawarli z Nabywcą warunkową umowę przedwstępną sprzedaży udziałów w Nieruchomości. W umowie strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, po m.in. uzyskaniu interpretacji indywidualnej określającej skutki planowanej transakcji. Sprzedający nie udzielali Nabywcy żadnych pełnomocnictw umocowujących go do podejmowania w imieniu Sprzedających działań w celu pozyskania decyzji lub zezwoleń, mających na celu zmianę stanu faktycznego lub prawnego Nieruchomości. Nabywca nie planuje także ponoszenia nakładów na Nieruchomość przed datą transakcji w celu jej ulepszenia lub uatrakcyjnienia.

Pytania z zakresu podatku od towarów i usług

Czy sprzedaży udziałów w Nieruchomości należących do wspólności majątkowej małżonków w drodze zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie dostawą towarów będzie czynnością wykonywaną przez podatnika VAT występującego w takim charakterze?

W przypadku uznania stanowiska w kwestii pytania 1 za nieprawidłowe, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości należących do wspólności majątkowej małżonków stanowić będzie czynność zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 1

Sprzedaż udziałów w Nieruchomości należących do wspólności majątkowej małżonków nie będzie wykonywana przez podatnika VAT występującego w takich charakterze. Nie będzie więc dostawą towarów w rozumieniu Ustawy o VAT.

Ad 2

W przypadku uznania, że sprzedaż udziałów Nieruchomości należących do wspólności majątkowej małżonków stanowi dostawę towarów wykonywaną przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, nie będzie to dostawa zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy sprzedawca realizuje daną sprzedaż w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych handlowca, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy). W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać taką działalność, w której czynności przybierają formę zorganizowaną i zmierzającą do określonego celu. Z perspektywy obrotu nieruchomościami należy tu w szczególności uwzględnić: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu etc.

Stanowisko to potwierdza bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, oparte na wyrokach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”).

W wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) Trybunał podkreślił, że: „dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (...) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

(...) okoliczność, że skarżący w postępowaniu głównym w sprawie C-181/10 zarejestrowali się jako podatnicy podatku VAT w systemie ryczałtowym z tytułu działalności rolniczej jest bez znaczenia z punktu widzenia powyższych rozważań.

(...) Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Powołane powyżej orzeczenie TSUE wyznaczyło aktualny kierunek interpretacyjny i stanowi podstawę rozstrzygnięć administracji podatkowej w przedmiotowym zakresie. Tożsame stanowisko znajdziemy bowiem w orzeczeniach polskich sądów administracyjnych.

W wyroku NSA z 23 stycznia 2014 r. (sygn. akt I FSK 143/13) sąd stwierdził, że „przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Zgodnie ze stanowiskami prezentowanymi przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach „Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności” (tak np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 19 listopada 2015 roku, sygn. ILPP2/4512- 1-730/15-2/OA). Pogląd ten znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce organów podatkowych np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 kwietnia 2021 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.70.2021.4.JKA oraz 0114-KDIP4-2.4012.64.2021.3.MB z 20 kwietnia 2021 r. W ostatniej z cytowanych interpretacji organ podatkowy zauważa, że „Z krajowego orzecznictwa sądowo - administracyjnego wynika zatem, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy (...). W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Podkreślić należy - na co wskazują sądy administracyjne - że ustalenie jakie działania sprzedającego mogą zostać uznane za „aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami” jest przedmiotem badania w każdej indywidualnej sprawie”.

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności stanu faktycznego, przedstawionych we wniosku, należy podkreślić, że takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami brak w rozpatrywanej sprawie.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego:

• udziały Nieruchomościach znajdują się w majątku osobistym Sprzedających, objętym wspólnością majątkową małżeńską,
• okoliczności nabycia i dotychczasowego wykorzystywania Nieruchomości nie zawierają żadnych cech, które można byłoby przypisać działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami lub jakiejkolwiek innej działalności, którą mieliby prowadzić Sprzedający (łącznie lub każde z nich odrębnie),
• Sprzedający (łącznie lub każde z nich odrębnie) nie podejmowali żadnych aktywnych działań zmierzających do rozpoczęcia działalności gospodarczej, nie dokonywali żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży; nie prowadzili żadnych działań marketingowych,
• Nieruchomość w całym okresie od dnia jej nabycia nie była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej Sprzedających.

W konsekwencji, zbycie udziałów posiadanych przez Sprzedających należy uznać za czynność nie podlegającą VAT z uwagi na jej wykonywanie przez osoby nie będące podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Ad 2

W przypadku uznania stanowiska Sprzedających w zakresie pytania 1 za poprawne, rozpatrywanie pytania 2 będzie bezzasadne. Jeżeli jednak organ podatkowy uzna, że planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie wykonywana przez podatnika VAT, w ocenie Wnioskodawców, będzie ona podlegała opodatkowaniu stawką VAT, nie będzie bowiem podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT ww. dostawy.

Z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że czynnościami podlegającymi opodatkowaniu VAT są przede wszystkim odpłatna dostawa towaru na terytorium kraju oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzenia rzeczą jak właściciel. Zbycie udziału w rzeczy uznaje się za równoważne dostawie tej rzeczy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, dostawa terenów innych niż teren budowlany podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT. W konsekwencji, dostawa gruntu niezabudowanego, spełniającego definicję terenu budowlanego podlega opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki opodatkowania (23%).

Terenem budowlanym jest, zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z opisem stanu faktycznego niniejszego wniosku, Nieruchomość 1 znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Treść MPZP wskazuje, że teren jest przeznaczony do „zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w kwartale oznaczonym na rysunku planu symbolem (…), w części w liniach rozgraniczających drogi wewnętrznej (…) oraz w części w liniach rozgraniczających (…)”. Nie ulega więc wątpliwości, że jest to teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt. 33 Ustawy o VAT.

Jeżeli więc udziały w Nieruchomości będą przedmiotem dostawy towarów realizowanej przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, nie będzie w tym względzie podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przepis art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży udziału w Nieruchomości (udziału w działce nr (…)) Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług z siedzibą w Polsce. Zasadniczym przedmiotem działalności nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz sprzedaż lokali mieszkalnych lub usługowych w tych budynkach.

Sprzedający są małżeństwem, właścicielami udziałów w niezabudowanej nieruchomości, przy czym część udziałów (będących przedmiotem sprzedaży opisanej w niniejszym wniosku) należy do ich majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Udziały w Nieruchomości należące do majątku wspólnego małżonków zostały nabyte przez Sprzedających w drodze zasiedzenia potwierdzonego postanowieniem sadu powszechnego w 2022 r.

Sprzedający jest osoba fizyczną zamieszkała w Polsce. Od 1 stycznia 2024 r. korzysta z zawieszenia prowadzonej działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG. Sprzedająca jest osobą fizyczną zamieszkała w Polsce, nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej ani nie jest podatnikiem VAT czynnym.

Nieruchomość stanowi działkę ewidencyjną gruntu nr (…). Nieruchomość jest niezabudowana i znajduje się w całości na obszarze objętym aktualnym MPZP zgodnie z którym jest to teren „zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w kwartale oznaczonym na rysunku planu symbolem (…), w części w liniach rozgraniczających drogi wewnętrznej (…) oraz w części w liniach rozgraniczających ul. (…)”.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej uprzednio przez Sprzedającego, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nie była przedmiotem świadczeń za wynagrodzeniem, nie była wykorzystywana do celów działalności rolniczej, opodatkowanej VAT. Nieruchomość nie była użytkowana przez Sprzedających w konkretny sposób, lecz jedynie pozostawała w ich własności. Nabycie Nieruchomości nie wiązało się z żadnymi planami wykorzystywania jej do celów komercyjnych np. usługowych czy handlowych. Sprzedający nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży, w szczególności jej podziału, pozyskania decyzji o warunkach zabudowy, jej uzbrojenia, nie ponosili nakładów na nieruchomość, nie prowadzili działań marketingowych dotyczących nieruchomości. Nie zamierzają także podejmować takich działań w przyszłości. Sprzedający zawarł jedynie w 2024 r. umowę z agencją nieruchomości w celu oferowania tej nieruchomości do sprzedaży. Bez względu na powyższe, to Nabywca zgłosił się do Sprzedających z ofertą nabycia Nieruchomości.

Sprzedający nie udzielali Kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedających względem osób trzecich lub organów administracji do pozyskiwania decyzji lub postanowień wpływających na status Nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą określenia tego czy Sprzedający będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług względem planowanej transakcji.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjęte zostały w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. udziału w działce, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. udziału w działce, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że dostawa przez Sprzedających udziału w działce nr (…) wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie udział w niezabudowanej działce nr (…), która w całym okresie od dnia jej nabycia nie była wykorzystywana przez Sprzedających do celów działalności gospodarczej a jedynie pozostawała w ich własności. Sprzedający:

• nie podejmowali żadnych aktywnych działań zmierzających do rozpoczęcia działalności gospodarczej,
• nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości działki w celu sprzedaży,
• nie prowadzili żadnych działań marketingowych.

Sprzedający nie prowadzili na nieruchomości działalności gospodarczej, nie dokonywali również żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem ich za podatników podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą.

W związku z tak przedstawionymi we wniosku okolicznościami sprawy stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedający nie podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, usługodawców oraz innych podmiotów zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami.

Zatem brak jest podstaw do uznania Sprzedających – w związku ze sprzedażą nieruchomości – za podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, w związku ze sprzedażą udziału w działce nr (…), Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż udziału w przedmiotowej działce, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Tym samym zamierzona przez Sprzedających dostawa udziału w niezabudowanej działce nr (…), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące kwestii czy dostawa udziału w Nieruchomości przez Sprzedających będzie zwolniona od podatku VAT jedynie w sytuacji uznania stanowiska do pytania nr 1 za nieprawidłowe. W wydanej interpretacji uznałem jednak Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, tj. stwierdziłem, że Sprzedający nie będą działali jako podatnicy podatku VAT przy sprzedaży udziału w działce nr (…), zatem transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja oparta jest na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.