Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT do zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 oraz jest nieprawidłowe w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości 2.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości zabudowanych (działek nr 1, 2, 3, 4/1, 5). Uzupełnili go Państwo pismem z 24 lutego 2025 r. (wpływ 28 lutego 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 24 marca 2025 r. (wpływ 24 marca 2025 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. Sp. z o.o.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B. SP. K.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (…), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (…) (dalej jako: „Wnioskodawca”, „Kupujący”, lub „Spółka”) jest polskim rezydentem dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. Spółka jest również czynnym podatnikiem podatku VAT.

2. Przedmiotem działalności Kupującego jest, wykonywanie instalacji (...).

3. Kupujący koncentruje się na projektowaniu i wykonawstwie sieci wodno-kanalizacyjnych, od roku 2010, oraz obsłudze wykonawczej sektora budownictwa drogowego i kubaturowego.

Dzięki nowoczesnemu parkowi maszynowemu Wnioskodawca dostosowuje technologię do specyfiki każdej budowy, ściśle nadzoruje wszystkie etapy realizacji, aby realizowane obiekty budowlane były zgodne z najwyższymi standardami inżynierii, ochrony środowiska i społecznymi oczekiwaniami. Spółka działa też jako generalny wykonawca. Wśród klientów Kupującego znajdują się zarówno instytucje samorządowe, jak i prywatni inwestorzy, łącznie z największymi polskimi deweloperami.

4. Spółka B. SP. K. z siedzibą (…) (dalej jako „Sprzedający”), jest polskimi rezydentem podatkowym. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą oraz jest czynnym podatnikiem VAT.

5. Spółka aktem notarialnym z 6 listopada 2024 r., rep (…), nabyła od Sprzedającego następujące nieruchomości:

a) zabudowaną nieruchomość o powierzchni 2,0432 ha, stanowiącą działki ewidencyjne o numerach 1, 2, 3, położoną w miejscowości (…), objętą księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) („Nieruchomość 1”);

b) niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 0,4541 ha, stanowiącą działkę ewidencyjną nr 4/1, położoną w miejscowości (…), objętą księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych („Nieruchomość 2”);

c) zabudowaną nieruchomość o powierzchni 0,1565 ha, stanowiącą działkę ewidencyjną nr 5, położoną w miejscowości (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych („Nieruchomość 3”);

(dalej łącznie jako: „Nieruchomości”), by zbudować na nich lokale użytkowe na sprzedaż lub na wynajem.

Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego

6. Sprzedający nabył przedmiotowe nieruchomości:

a) Nieruchomość 1 na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa z 2 września 2015 r., udokumentowanej aktem notarialnym Rep. (…).

b) Nieruchomość 2 na podstawie umowy sprzedaży z 14 czerwca 2021 r., udokumentowanej aktem notarialnym Rep. (…).

c) Nieruchomość 3 na podstawie wyżej powołanej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym Rep. (…).

Przeznaczenie i sposób korzystania z nieruchomości

7. Nieruchomość 1 stanowi: tereny przemysłowe o symbolu „Ba”, o obszarze 1,378 ha oraz grunty orne o symbolu „RIVa”, o obszarze 0,6652 ha, a łączny obszar całej Nieruchomości 1 wynosi 2,0432 ha. Wchodzące w skład Nieruchomości 1 działki ewidencyjne nr: 1 i 2 zabudowane są: budynkiem przemysłowym, o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 1048 m² (jeden tysiąc czterdzieści osiem setnych metra kwadratowego), budynkiem o kategorii: zbiorniki silosy i budynki magazynowe, o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 504 m² (pięćset cztery metry kwadratowe) oraz budynkiem biurowym, o dwóch kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 114 m² (sto czternaście metrów kwadratowych). Działka ewidencyjna nr 3 zabudowana jest budowlą w postaci wiaty.

8. Nieruchomość 2 stanowi: tereny przemysłowe o symbolu „Ba”, o obszarze 0,2413 ha oraz grunty orne o symbolu „RIVa”, o obszarze 0,2128 ha, a łączny obszar całej Nieruchomości 2 wynosi 0,4541 ha.

9. Nieruchomość 3 stanowi w całości tereny przemysłowe o symbolu „Ba”, a obszar całej Nieruchomości 3 wynosi 0,1565 ha. Nieruchomość 3 zabudowana jest budowlą w postaci wiaty.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

10. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…), uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z 27 października 2004 r. oraz zmianą wyżej powołanego planu uchwaloną Uchwałą (…) Rady Gminy (…) z 30 marca 2007 r., Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 znajdują się na: terenie produkcyjno-usługowym wraz z zielenią towarzyszącą i izolacyjną oraz niezbędnym dojściami, dojazdami i parkingami o symbolu planu „11PU”, na terenie komunikacji kołowej, drogi klasy technicznej G, o symbolu planu „14KKG” oraz na terenie komunikacji kołowej, ulicy gminnej klasy technicznej D, o symbolu planu „18 KG”.

11. Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

12. Wnioskodawca ani Sprzedający nie brali jakiegokolwiek udziału w opracowaniu powołanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności nie składali żadnych wniosków o zmianę przeznaczenia działki gruntu, której dotyczy transakcja kupna sprzedaży.

Zawarcie umowy sprzedaży

13. 6 listopada 2024 r. Wnioskodawca zawarł umowę kupna [Akt notarialny Rep. A nr (…)/2024] ze Sprzedającymi (dalej jako „Umowa Sprzedaży oraz Umowa o Ustanowienie Hipoteki”). Na mocy ww. umowy Sprzedający dokonał sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy powyżej opisanych Nieruchomości.

14. Nieruchomość 1 została zbyta za cenę 4.674.979,00 zł (cztery miliony sześćset siedemdziesiąt cztery tysiące dziewięćset siedemdziesiąt dziewięć złotych).

15. Nieruchomość 2 została zbyta za cenę 373.693,00 zł (trzysta siedemdziesiąt trzy tysiące sześćset dziewięćdziesiąt trzy złote) netto powiększoną o należny podatek VAT według 23% stawki tego podatku w kwocie 85.949,39 zł (osiemdziesiąt pięć tysięcy dziewięćset czterdzieści dziewięć złotych trzydzieści dziewięć groszy), co stanowi kwotę 459.642,39 zł (czterysta pięćdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset czterdzieści dwa złote trzydzieści dziewięć groszy) brutto.

16. Nieruchomość 3 została zbyta za cenę 128.789,00 zł (sto dwadzieścia osiem tysięcy siedemset osiemdziesiąt dziewięć złotych) netto.

17. Kupujący oświadczył, że zobowiązuje się zapłacić Sprzedającemu całą określoną w akcie notarialnym cenę, tj. łącznie kwotę 5.263.410,39 zł (pięć milionów dwieście sześćdziesiąt trzy tysiące czterysta dziesięć złotych trzydzieści dziewięć groszy), przelewami na prowadzony dla Sprzedającego rachunek bankowy wskazany w umowie sprzedaży. Przy czym kwotę 3.600.000,00 zł (trzy miliony sześćset tysięcy złotych) w terminie do 6 listopada 2024 r., a pozostałą kwotę 1.663.410,39 zł (jeden milion sześćset sześćdziesiąt trzy tysiące czterysta dziesięć złotych trzydzieści dziewięć groszy) w terminie do 31 stycznia 2025 r.

18. Wyżej powołana cena za Nieruchomość 1 obejmuje: wartość budynków i budowli zlokalizowanych na Nieruchomości 1 w kwocie 2.993.565,00 zł (dwa miliony dziewięćset dziewięćdziesiąt trzy tysiące pięćset sześćdziesiąt pięć złotych) oraz wartość gruntu w kwocie 1.681.414,00 zł (jeden milion sześćset osiemdziesiąt jeden tysięcy czterysta czternaście złotych), wyżej powołana cena za Nieruchomość 3 obejmuje: wartość budowli na Nieruchomości 3 w kwocie 48.789,00 zł (czterdzieści osiem tysięcy siedemset osiemdziesiąt dziewięć złotych) oraz wartość gruntu w kwocie 80.000,00 zł (osiemdziesiąt tysięcy złotych).

19. Sprzedający oświadczył, że korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku o towarów i usług w zakresie zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3. Oświadczenie to zostało złożone w akcie notarialnym dokumentującym przedmiotową sprzedaż (akt notarialny z 6 listopada 2024 r. Rep. A nr (…)/2024).

20. Sprzedający w Umowie Sprzedaży oświadczył, że jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Ponadto, Sprzedający oświadczył, że od dnia pierwszego zasiedlenia wyżej powołanych budynków i budowli do dnia zawarcia niniejszej umowy upłynął okres dłuższy niż dwa lata, to Strony oświadczyły w Umowie Sprzedaży, że ich dostawa będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W Umowie Sprzedaży wskazano również, że dostawa Nieruchomości 2 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku.

21. Strony transakcji zobowiązały się, że wystąpią do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej ze wspólnym wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie ustalenia, czy zawarcie przedmiotowej umowy będzie skutkowało powstaniem obowiązku zapłaty podatku VAT w zakresie zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedający nabyli nieruchomości w datach wskazanych we wniosku w ramach transakcji nieobjętej wówczas podatkiem VAT, tj. w ramach zakupu przedsiębiorstwa. Ponadto, działki 4/1 i 5 zostały zakupione przez B. od osób fizycznych, dlatego nie podlegały VAT.

Działka nr 4/1 jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…), uchwalonym Uchwałą (…) Rady Gminy w (…) z 27 października 2004 r. oraz zmianą wyżej powołanego planu uchwaloną Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z 30 marca 2007 r. Działka 4/1 znajduje się na terenie, który wg ww. Planu Miejscowego jest terenem przeznaczonym pod zabudowę produkcyjno‑usługową wraz z zielenią towarzyszącą i izolacyjną oraz niezbędnymi dojściami, dojazdami i parkingami o symbolu planu „11PU”, na terenie komunikacji kołowej, drogi klasy technicznej G. o symbolu planu „14KKG” oraz na terenie komunikacji kołowej, ulicy gminnej klasy technicznej D. o symbolu planu „18 KG”.

Działka 4/1 była wynajmowana przez Sprzedającego, razem z budynkami, znajdującymi się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3, które również były wynajmowane przez Sprzedającego, w ramach czynności opodatkowanych VAT.

Kupujący będzie wynajmował nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT.

Nieruchomości zostały zabudowane przez poprzednich właścicieli, tj. Sprzedający kupił nieruchomości zabudowane, przy czym hala magazynowa na działkach 1 i 2 w chwili nabycia nie była dokończona. B. jako nowy właściciel wystąpił o pozwolenie na dokończenie budowy - czego koszt wyniósł ok. 22 tys. zł. co stanowiło ok. 5% kosztów jej budowy. 2 czerwca 2017 r. B. zawiadomiło o zakończeniu budowy tej hali.

W 2024 r. Sprzedający sprzedał Kupującemu zabudowane Nieruchomości 1 po 9 latach od zakupu przez Sprzedającego i Nieruchomość 3 po 3 latach od zakupu przez Sprzedającego i wykorzystywaniu ich do czynności opodatkowanych VAT (wynajem), zatem sprzedaż w 2024 r. nastąpiła po pierwszym zasiedleniu przez Sprzedających - niezależnie od tego, kto konkretnie zabudował Nieruchomości 1 i 3 przed ich zakupem przez Sprzedających oraz niezależnie od tego, czy i kto przed Sprzedającymi dokonał ich pierwszego zasiedlenia.

Sprzedający nie dokonywali na Nieruchomości nakładów stanowiących 30% wartości początkowej (tj. nie dokonali ich ulepszenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), lecz jedynie wspomniane wyżej 22 tys. zł na dokończenie budowy hali magazynowej, stanowiące 5% kosztów budowy hali magazynowej.

Pierwsze zasiedlenie przez Sprzedających nastąpiło w 2015 r. (Nieruchomość 1) i w 2021 r. (Nieruchomość 3) - niezależnie od tego, czy i kiedy poprzedni właściciele zasiedlili je.

Sprzedający nabył Nieruchomości w ramach czynności objętych PCC, a nie podatkiem VAT.

Sprzedający wynajmował Nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, wystawiając z tego tytułu faktury VAT. Przy czym dla oceny, czy w 2024 r. sprzedaż Nieruchomości 1 i 3 (czyli zabudowanych) była zwolniona z VAT istotne jest to, że Nieruchomości zostały w 2024 r. sprzedane po upływie odpowiednio 9 oraz 3 lat po zakupie przez Sprzedającego, a Sprzedający i Kupujący nie zrezygnowali ze zwolnienia z VAT.

Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności zwolnionych z VAT w żadnej części przy czym dla oceny, czy w 2024 r. sprzedaż Nieruchomości 1 i 3 (czyli zabudowanych) była zwolniona z VAT istotne jest to, że Nieruchomości zostały w 2024 r. sprzedane po upływie odpowiednio 9 oraz 3 lat po zakupie przez Sprzedającego, a Sprzedający i Kupujący nie zrezygnowali ze zwolnienia z VAT.

Sprzedający nie ponieśli wydatków na ulepszenie któregokolwiek budynku/budowli w kwocie stanowiącej 30% wartości początkowej takiego budynku/budowli, lecz jedynie wspomniane wyżej 22 tys. zł na dokończenie budowy hali magazynowej, stanowiące 5% kosztów budowy hali magazynowej.

Wnioskodawca wskazał, że na działce nr 4/1 znajduje się budowla w postaci wiaty. Działka 4 (w tym zbudowana na niej wiata) jest wynajmowana w ramach czynności opodatkowanych VAT - podobnie jak Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3.

W akcie notarialnym dotyczącym zakupu 4/1 kwestia ta nie została opisana prawidłowo, tj. działka 4/1 została opisana jako niezabudowana, wobec czego 18 marca 2025 r. Strony dokonały zmiany umowy sprzedaży, w formie kolejnego aktu notarialnego, wg którego działka 4/1 jest zabudowana budowlą w postaci wiaty, a od jej pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata.

Pytania

1)Czy zbycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 przez Sprzedającego, korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - a w przypadku stanowiska przeciwnego i uznania, że sprzedaż podlega opodatkowaniu VATem wg właściwej stawki VAT, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego?

2)Czy Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z nabycia Nieruchomości 2 w ramach transakcji nabycia?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

W zakresie pytania nr 1

Dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 przez Sprzedającego, korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w razie uznania, że jednak sprzedaż Nieruchomości 1 i 3 podlega opodatkowaniu VAT (z czym Wnioskodawca i Zainteresowany się nie zgadzają), Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedawcy.

W zakresie pytania nr 2

Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku należnego z tytułu dokonanej transakcji nabycia Nieruchomości 2.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

W zakresie pytania nr 1

1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

2. Natomiast stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

3. W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

4. Natomiast zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146aa ustawy o VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 proc. W związku z tym, co do zasady, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 proc. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

5. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

6. Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

7. Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

8. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

9. Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

10. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Obejmuje pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalnością gospodarczą jest wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, które powtarza się lub trwa przez długi okres. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

11. Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT. W myśl z kolei art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

12. Jak już Zainteresowani jednak wskazywali, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3 jest zabudowana, a zatem zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, nie będzie miało zastosowania, gdyż Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3 są terenami zabudowanymi. Zatem, należy przeanalizować dodatkowo możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

13. Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

14. Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku VAT. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

15. Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

16. Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne.

17. Analogiczne stanowisko, zajął także Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 5 stycznia 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.748.2023.2.MC wskazując, że: „Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.”

18. W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

19. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

20. Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule. Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stanie się bezzasadne.

21. Ponadto, należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

22. Z kolei według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

23. Zatem dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

24. Tym samym, niespełnienie chociażby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

25. Analiza przepisów ustawy o VAT, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

26. Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

27. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

28. Należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku”, oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy Prawo budowlane.

29. Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

30. Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

31. Mając powyższe na uwadze należy zaznaczyć, że tak jak Strony zaznaczały w opisie zdarzenia, że Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 3 są zabudowane. Nieruchomość 1 budynkiem przemysłowym, o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 1048 m² (jeden tysiąc czterdzieści osiem setnych metra kwadratowego), budynkiem o kategorii: zbiorniki silosy i budynki magazynowe, o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 504 m² (pięćset cztery metry kwadratowe) oraz budynkiem biurowym, o dwóch kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 114 m² (sto czternaście metrów kwadratowych). Działka ewidencyjna nr 3 zabudowana jest budowlą w postaci wiaty. Nieruchomość 3 wiatą. Zabudowania te były wykorzystywane przez Sprzedających przez ponad 2 lata przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości 1 i tym samym doszło do pierwszego zasiedlenia ponad 2 lata przed sprzedażą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3, tj. transakcja ta powinna zostać zwolniona z VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

32. Zatem, skoro transakcja ta korzysta ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to jednocześnie bezzasadna jest analiza zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

33. Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

34. W myśl natomiast art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

35. Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

36. Mając zatem na uwadze, że:

• Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 3 są zabudowane, co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją,
• Strony nie złożyły w akcie notarialnym tzw. „oświadczenia VAT”, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT,
• Sprzedający w ramach niniejszej transakcji działa jako podatnik VAT czynny,

to uznać należy, że dostawa Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Z ostrożności, na wypadek uznania ww. interpretacji za nieprawidłową i stwierdzenia, że sprzedaż Nieruchomości 1 i/lub Nieruchomości 3 podlega opodatkowaniu VAT, wówczas Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedawcy, gdyż Kupujący zamierza wykorzystać Nieruchomość 1 i 3 do czynności opodatkowanych VAT, polegających na budowie i sprzedaży lub wynajmie budynków.

W zakresie pytania nr 2

37. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT - kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

38. Ponadto, na gruncie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

39. Natomiast zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

40. Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

41. Kupujący prowadzą działalność opodatkowaną VAT na terytorium Polski i są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w Polsce.

42. Kupujący zamierza, po wcześniej ustalonej cenie nabyć drogą kupna Nieruchomość od Sprzedających, którą następnie planuje wykorzystać we własnej, opodatkowanej działalności gospodarczej. Tym samym nabywane składniki majątkowe będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

43. Jak już wskazano, sprzedaż Nieruchomości 2, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT.

44. Spełnione zatem zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. Przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

45. W konsekwencji powyższego, biorąc pod uwagę, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, to Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Spółki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz budynków i budowli) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, A. Spółka z o.o. (Kupujący) jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotem działalności Kupującego jest, wykonywanie instalacji (...).

Spółka B. SP. K. (Sprzedający) prowadzi działalność gospodarczą oraz jest czynnym podatnikiem VAT.

Kupujący aktem notarialnym z 6 listopada 2024 r. nabył od Sprzedającego nieruchomości:

a) zabudowaną nieruchomość stanowiącą działki ewidencyjne o numerach 1, 2, 3, położoną w miejscowości (...) (Nieruchomość 1);

b) zabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr 4/1, położoną w miejscowości (...) (Nieruchomość 2);

c) zabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr 5, położoną w miejscowości (...) (Nieruchomość 3);

[łącznie Nieruchomości], by zbudować na nich lokale użytkowe na sprzedaż lub na wynajem.

Sprzedający nabył Nieruchomość 1 na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa z 2 września 2015 r., natomiast Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 na podstawie umowy sprzedaży z 14 czerwca 2021 r. Sprzedający nabył nieruchomości w ramach transakcji nieobjętej wówczas podatkiem VAT, tj. w ramach zakupu przedsiębiorstwa. Ponadto, działki 4/1 i 5 zostały zakupione przez Sprzedającego od osób fizycznych, dlatego nie podlegały VAT.

Wchodzące w skład Nieruchomości 1 działki ewidencyjne nr 1 i 2 zabudowane są budynkiem przemysłowym, budynkiem o kategorii: zbiorniki silosy i budynki magazynowe oraz budynkiem biurowym, działka ewidencyjna nr 3 zabudowana jest budowlą w postaci wiaty. Nieruchomość 3 zabudowana jest budowlą w postaci wiaty, również Nieruchomość 2 zabudowana jest budowlą w postaci wiaty.

Nieruchomości zostały zabudowane przez poprzednich właścicieli, tj. Sprzedający kupił nieruchomości zabudowane, przy czym hala magazynowa na działkach 1 i 2 w chwili nabycia nie była dokończona. Sprzedający jako nowy właściciel wystąpił o pozwolenie na dokończenie budowy - czego koszt wyniósł ok. 22 tys. zł. co stanowiło ok. 5% kosztów jej budowy. 2 czerwca 2017 r. Sprzedający zawiadomił o zakończeniu budowy tej hali.

W 2024 r. Sprzedający sprzedał Kupującemu zabudowane Nieruchomości 1 po 9 latach od zakupu przez Sprzedającego i Nieruchomość 2 i 3 po 3 latach od zakupu przez Sprzedającego i wykorzystywaniu ich do czynności opodatkowanych VAT (wynajem). Sprzedaż w 2024 r. nastąpiła po pierwszym zasiedleniu przez Sprzedającego.

Sprzedający nie dokonywał na Nieruchomości nakładów stanowiących 30% wartości początkowej (tj. nie dokonał ich ulepszenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), lecz jedynie 22 tys. zł na dokończenie budowy hali magazynowej, stanowiące 5% kosztów budowy hali magazynowej.

Sprzedający wynajmował Nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, wystawiając z tego tytułu faktury VAT. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności zwolnionych z VAT w żadnej części.

Sprzedający oświadczył, że korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku o towarów i usług w zakresie zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3. Oświadczenie to zostało złożone w akcie notarialnym dokumentującym przedmiotową sprzedaż (akt notarialny 6 listopada 2024 r.).

W przedstawionej sytuacji w pierwszej kolejności mają Państwo wątpliwości czy zbycie Nieruchomości 1 (działek nr 1, 2, 3) i Nieruchomości 3 (działki nr 5) korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów czy budynków) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W analizowanej sytuacji należy wskazać, że Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT (na dzień zawarcia umowy sprzedaży, tj. 6 listopada 2024 r. Sprzedający również był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT), a w sprawie doszło do sprzedaży majątku Sprzedającego, tj. majątku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Zatem, przy dostawie zabudowanych Nieruchomości 1, 2 i 3 (działek nr 1, 2, 3, 4/1, 5) Sprzedający działał w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczyła składników majątku Sprzedającego, jako spółki. W konsekwencji, dostawa przez Sprzedającego opisanych Nieruchomości, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W analizowanej sprawie nastąpiła sprzedaż nieruchomości zabudowanych - Nieruchomość 1 i 3, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostaw nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a lub pkt 2 tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Odnosząc się do sprzedaży budynku przemysłowego, budynku o kategorii: zbiorniki silosy i budynki magazynowe oraz budynku biurowego (na działkach nr 1 i 2), budowli w postaci wiaty (na działce nr 3), budowli w postaci wiaty (na działce nr 5) oraz budowli w postaci wiaty (na działce nr 4/1) należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem ww. budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Wskazali Państwo, że Sprzedający nabył Nieruchomość 1 (działki nr 1, 2, 3) 2 września 2015 r., a Nieruchomość 2 (działkę nr 4/1) i Nieruchomość 3 (działkę nr 5) 14 czerwca 2021 r. Nieruchomości te zostały zabudowane przez poprzednich właścicieli, tj. Sprzedający kupił nieruchomości zabudowane. Sprzedaż w 2024 r. nastąpiła po pierwszym zasiedleniu przez Sprzedającego. 18 marca 2025 r. Strony dokonały zmiany umowy sprzedaży, w formie kolejnego aktu notarialnego, wg którego działka 4/1 jest zabudowana budowlą w postaci wiaty, a od jej pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata.

Sprzedający nie dokonywał na Nieruchomości nakładów stanowiących 30% wartości początkowej (tj. nie dokonali ich ulepszenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).

W związku z tym, z okoliczności sprawy wynika, że w odniesieniu do ww. budynków i budowli na Nieruchomościach 1, 2 i 3 doszło do pierwszego zasiedlenia i do chwili ich sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia ww. budynków i budowli do chwili sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata i Sprzedający nie ponosił nakładów na ich ulepszenie, to w odniesieniu do tych budynków i budowli spełnione zostały przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również sprzedaż gruntu, z którym związane są budynki i budowle była zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że transakcja sprzedaży opisanych budynków i budowli korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Podsumowując, sprzedaż działek nr:

• 1 i 2 zabudowanych budynkiem przemysłowym, budynkiem o kategorii: zbiorniki silosy i budynki magazynowe oraz budynkiem magazynowym,
• 3 zabudowanej budowlą w postaci wiaty,
• 4/1 zabudowanej budowlą w postaci wiaty,
• 5 zabudowanej budowlą w postaci wiaty,

stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Należy również podkreślić, że - jak wynika z okoliczności sprawy - Strony nie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku i nie wybrały opcji opodatkowania opisanej transakcji dotyczącej Nieruchomości 1 i 3, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, a więc ww. dostawa powinna korzystać ze zwolnienia od podatku.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT do zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 przez Sprzedającego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest prawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości 2, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w dalszych ustępach cyt. art. 87.

Z treści cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano powyżej - sprzedaż Nieruchomości 2 (działki nr 4/1) zabudowanej budowlą w postaci wiaty korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a zwolnienie to jest fakultatywne i po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy nieruchomości. Jeśli zatem strony transakcji zdecydowały o rezygnacji ze zwolnienia od podatku , to wówczas transakcja dostawy Nieruchomości 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT właściwą dla tej czynności stawką podatku VAT. Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Nabyte Nieruchomości Kupujący będzie wynajmował w ramach czynności opodatkowanych VAT.

W związku z powyższym, w takich okolicznościach Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości 2, gdyż są spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Jednakże w przypadku braku złożenia przez Kupującego i Sprzedającego skutecznego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości 2, Kupujący nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości 2, z uwagi na zaistnienie negatywnej przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidzianej w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 będzie wtedy czynnością zwolnioną od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uważają Państwo, że sprzedaż Nieruchomości 2 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT ze względu na niekorzystanie sprzedaży Nieruchomości 2 ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Tym samym, uznają Państwo, że Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, a w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego. W sprawie sprzedawana będzie Nieruchomość 2 - która jak Państwo wyjaśnili w nadesłanym uzupełnieniu - jest nieruchomością zabudowaną, i do której - jak wykazano wyżej - zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (ewentualnie możliwość rezygnacji z tego zwolnienia), nie znajdują tu zatem zastosowania powołane przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 i 2 ustawy. Zatem oceniając jako całość Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 dotyczące prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości 2, należało uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.