Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 28 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek o nr 1/14,1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 powstałych w wyniku podziału działki 1/13.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 marca 2025 r. (wpływ 17 marca 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. (zwana dalej: Wnioskodawczynią) jest właścicielką nieruchomości, których część planuje sprzedać.

Przedmiotowe nieruchomości zostały pierwotnie nabyte przez rodziców Wnioskodawczyni.

Działka nr 1 została nabyta przez rodziców Wnioskodawczyni (…) 1970 r., natomiast działka nr 2 została nabyta (…) 1974 r. Obie działki były przez nich wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

W 2006 r. po śmierci rodziców, Wnioskodawczyni w drodze podziału spadku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) stała się wyłączną właścicielką przedmiotowych nieruchomości. Wnioskodawczyni wykorzystuje przedmiotowe nieruchomości, od momentu ich nabycia, do kontynuowania prowadzenia działalności rolniczej. Wnioskodawczyni z tytułu prowadzonej działalności rolniczej podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym. Nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej, ani żadnej innej działalności gospodarczej.

Nabyte przez Wnioskodawczynię w drodze spadku nieruchomości składały się z dwóch sąsiadujących ze sobą działek niezabudowanych stanowiących grunty orne (oznaczone w ewidencji gruntów i budynków nr 1 i 2), objętych odrębnymi księgami wieczystymi oraz działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi (działka oznaczona w ewidencji gruntów i budynków nr 3). Oprócz wyżej wymienionych działek Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości.

Z uwagi na postępujący spadek opłacalności prowadzonej produkcji rolnej, wzrastające ryzyko wystąpienia suszy oraz rosnące koszty związane z utrzymaniem gruntów rolnych w stanie nadającym się do uprawy (przedmiotowe nieruchomości obejmują grunty rolne oznaczone klasą IVa i V, tym samym dla osiągnięcia odpowiedniego poziomu produkcji wymagane jest regularne nawożenie), Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wycofaniu części posiadanych nieruchomości (działki nr 1 i 2) z działalności rolniczej do majątku prywatnego i ich sprzedaży. Pozostawienie nieruchomości poza produkcją rolną, również generowałoby koszty związane z regularnym wykaszaniem, co biorąc pod uwagę powierzchnię (prawie (…) ha) przedmiotowych nieruchomości, byłoby znacznym obciążeniem finansowym. Z tego powodu Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż działki nr 1, po wycofaniu jej z działalności rolniczej do majątku prywatnego. Aktualnie na działce przeznaczonej do sprzedaży oraz działce nr 3 Wnioskodawczyni nadal prowadzi działalność rolniczą.

Nieruchomości przeznaczone do sprzedaży były objęte dwoma księgami wieczystymi, w związku z tym, w celu sprzedaży, konieczne było przeprowadzenie podziału. Dla obszaru, gdzie położone są przedmiotowe nieruchomości nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z informacjami uzyskanymi w urzędzie gminy, w celu przeprowadzenia podziału przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni musiała w pierwszej kolejności wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla obszaru przeznaczonego do sprzedaży. Dopiero po wydaniu takiej decyzji, w oparciu o jej założenia, możliwe było przeprowadzenie podziału.

Działka Wnioskodawczyni nr 1 sąsiaduje z działką nr 4 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego małżonki. Po konsultacjach z geodetą oraz przeprowadzonej analizie obowiązującego dla przedmiotowego obszaru Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (uchwała Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2011 r., zmieniona uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2016 r. zwane dalej: „Studium”), Wnioskodawczyni zdecydowała się na dokonanie podziału działek, przy jednoczesnym podziale działki nr 4 należącej do brata Wnioskodawczyni i jego żony.

Podział ten umożliwił późniejsze połączenie niektórych wydzielonych działek i optymalizację powierzchni przeznaczonej pod zabudowę. Dzięki temu możliwe było uzyskanie działek o powierzchniach ok. (…) m² według zaleceń Studium. Ze względu na kształt działki nr 1 niemal niemożliwe byłoby uzyskanie działek o optymalnej powierzchni, które nadawałyby się do sprzedaży i zapewnienie dojazdu do nich. Trudno byłoby również uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z załącznikiem nr 2 do Studium (Część B) w części dotyczącej wskaźników zagospodarowania terenu wskazano, że optymalna wielkość działki budowlanej dla budynku wolnostojącego w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi (…) m².

Na wniosek złożony w maju 2020 r. przez Wnioskodawczynię oraz jej brata i jego małżonki (…) 2020 r. została wydana decyzja Wójta Gminy (…) o ustaleniu warunków zabudowy. Na mocy wyżej wymienionej decyzji na terenie działek oznaczonej w ewidencji gruntów nr 1 i 2 należącej do Wnioskodawczyni oraz działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 4 należącej do brata Wnioskodawczyni i jego małżonki działki te zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Zgodnie z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy na terenie działek nr 4 oraz 1 oraz 2 możliwa jest budowa maksymalnie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budowa drogi wewnętrznej.

W wyniku podziału z działki nr 2 o pow. (…) ha zostały utworzone nowe działki;

2/1 o powierzchni (…) ha, 2/2 o powierzchni (…) ha, 2/3 o powierzchni (…) ha, 2/4 o powierzchni (…) ha, 2/5 o powierzchni (…) ha, 2/6 o powierzchni (…)ha, 2/7 o powierzchni (…) ha, 2/8 o powierzchni (…) ha.

Z kolei dla działki nr 1 o pow. (…)ha decyzją z (…) 2022 r. został zatwierdzony następujący podział:

1/1 o powierzchni (…) ha, 1/2 o powierzchni (…) ha, 1/3 o powierzchni (…) ha, 1/4 o powierzchni (…) ha, 1/5 o powierzchni (…) ha, 1/6 o powierzchni (…) ha, 1/7 o powierzchni (…) ha, 1/8 o powierzchni (…) ha, 1/9 o powierzchni (…) ha, 1/10 o powierzchni (…) ha, 1/11 o powierzchni (…) ha, 1/12 o powierzchni (…) ha, 1/13 o powierzchni (…) ha.

Działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 zostały przeznaczone do zabudowy na mocy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z (…) 2020 r. Powstałe w wyniku podziału działki nr 2/8 oraz 1/10 zostały przeznaczone pod budowę drogi wewnętrznej. Natomiast w momencie wydania decyzji o podziale nieruchomości z (…) 2022 r. działka nr 1/13 nie została przeznaczona pod zabudowę – nadal stanowiła grunt orny. Wszystkie wymienione wyżej działki, powstałe w wyniku podziału działek nr 1 i 2 zostały przeznaczone do sprzedaży.

Z kolei w 2024 roku Wnioskodawczyni zdecydowała się dokonać podziału działki nr 1/13 o powierzchni (…) ha i w konsekwencji działka została podzielona na 11 mniejszych działek o następujących powierzchniach:

1/14 o powierzchni (…) ha, 1/15 o powierzchni (…) ha, 1/16 o powierzchni (…) ha, 1/17 o powierzchni (…) ha, 1/18 o powierzchni (…) ha, 1/19 o powierzchni (…) ha, 1/20 o powierzchni (…) ha, 1/21 o powierzchni (…) ha, 1/22 o powierzchni (…) ha, 1/23 o powierzchni (…) ha, 1/24 o powierzchni (…) ha.

Wnioskodawczyni podkreśliła, iż przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej są wyłącznie działki o nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 powstałe w wyniku podziału działki 1/13. Wszystkie wymienione wyżej działki, powstałe w wyniku podziału działki nr 1/13 zostały przeznaczone do sprzedaży. Przy czym działka nr 1/14 będzie stanowić drogę wewnętrzną do pozostałych działek.

Działki objęte zakresem postawionych we wniosku pytań nie były, nie są i nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. Również działka nr 1 przed jej podziałem nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Wszystkie działki objęte zakresem postawionych pytań we wniosku o interpretację, które Wnioskodawczyni zamierza sprzedać są działkami niezabudowanymi.

Wydzielone w opisany powyżej sposób działki o nr 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 zostaną sprzedane razem z działkami należącymi do brata Wnioskodawczyni i jego żony, dzięki czemu możliwe będzie uzyskanie finalnie działek o optymalnej powierzchni wynoszącej ok. (…) m² wynikającej ze Studium. Osiągnięcie optymalnej powierzchni będzie odbywało się w następujący sposób: nabywca w celu nabycia gruntu do budowy domu, dokona zakupu działki należącej do Wnioskodawczyni oraz brata Wnioskodawczyni i jego żony, które po nabyciu będą stanowiły jedną nieruchomość. Natomiast pozostałe działki o nr 1/15, 1/16, 1/17, 1/18 i 1/19 będą sprzedawane samodzielnie – tzn. nie będą łączone z działkami należącymi do brata Wnioskodawczyni i jego małżonki. Nie wszystkie działki będą sprzedane w tym samym czasie. Wnioskodawczyni planuje, iż sprzedaż działek przeznaczonych do sprzedaży nastąpi stopniowo i może zająć kilka lat.

Wnioskodawczyni nie jest ani nie była w przeszłości zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT. Wnioskodawczyni nie posiadała ani nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.; dalej: „UPTU”). Z działek objętych zakresem przedmiotowego wniosku w przeszłości były dokonywane zbiory. Jednak produkty rolne i zbiory nie były sprzedawane, ponieważ Wnioskodawczyni prowadziła działalność rolniczą wyłącznie na własny użytek. Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej, ani żadnej innej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, zaś przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte w celach odsprzedaży, czy też inwestycyjnych. Decyzja o sprzedaży nieruchomości wycofanych z działalności rolniczej do majątku prywatnego Wnioskodawczyni jest spowodowana koniecznością ograniczenia rozmiaru prowadzonej działalności rolniczej (pogarszająca się opłacalność produkcji rolnej, wzrastające ryzyko występowania suszy, koszty utrzymania nieuprawianej ziemi).

Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości poza wymienionymi we wniosku, które byłyby przeznaczone do sprzedaży. Oprócz działek objętych przedmiotem wniosku (nr 1 i 2), Wnioskodawczyni jest również właścicielką działki zabudowanej nr 3 w (…), na terenie której znajduje się budynek, w którym Wnioskodawczyni obecnie mieszka. Nieruchomość tą Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po rodzicach. Nieruchomość nie będzie przeznaczona do sprzedaży.

Wnioskodawczyni na ten moment nie podpisała żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości. Wnioskodawczyni nie zamierza podpisywać żadnych umów przedwstępnych. Jeżeli jednak zawarcie umowy przedwstępnej z kupującym będzie konieczne, to umowa taka nie będzie zawierała żadnych innych postanowień oprócz ustaleń dotyczących sposobu i terminu zapłaty ceny. Wnioskodawczyni również podkreśla, że nie udzieliła i nie będzie udzielać żadnych pełnomocnictw przyszłemu nabywcy gruntów w celu występowania w jej imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

Wydzielone przez Wnioskodawczynię działki przeznaczane do sprzedaży nie są ogrodzone. Nie ma do nich również doprowadzonych mediów (brak indywidulanych przyłączy na wydzielanych działkach). Wnioskodawczyni nie zamierza grodzić przedmiotowych działek oraz dokonywać ich uzbrajania w media (woda, gaz, prąd, itp.). Nabywcy będą musieli samodzielnie dokonać wskazanych czynności. Przed sprzedażą działek wyodrębnionych geodezyjnie z działki nr 1 Wnioskodawczyni nie zamierza dokonywać żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości działek ani nie zamierza ponosić żadnych nakładów w celu podniesienia wartości działek ani dokonywać żadnych remontów.

W celu sprzedaży działek 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 nie były, nie są i nie będą podjęte żadne działania marketingowe. Przy poszukiwaniu nabywców Wnioskodawczyni nie korzystała/nie korzysta z usług pośrednika nieruchomości. O zamiarze sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawczyni będzie informować poprzez dostępny w sieci internetowej serwis ogłoszeniowy. Dodatkowo Wnioskodawczyni zamierza pozyskać nabywcę/nabywców dla sprzedawanych działek w ramach tzw. poczty pantoflowej, czyli dzieląc się informacją o zamiarze sprzedaży działek wśród swojej rodziny i znajomych.

W uzupełnieniu do wniosku, udzieliła Pani odpowiedzi, na zadane przez Organ pytania w wezwaniu:

1.Czy wobec wskazania w opisie sprawy, że:

a)należy rozumieć, że nastąpiła omyłka pisarska, a jeśli nie to jakiego typu remonty wskazane w powyższym opisie zdarzenia przyszłego miała Pani na myśli i jakich naniesień by one miały dotyczyć?

Ponadto, proszę o wskazanie:

b)czy doprowadzała Pani kiedykolwiek przyłącza w media do działek nr 1 i 2, które nabyła Pani w drodze spadku? Jeśli tak, proszę wskazać jakie przyłącza i do której konkretnie działki.

Odp.

a) Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nigdy nie ponosiła żadnych nakładów w celu podniesienia wartości działek ani nie dokonywała żadnych remontów. Również przed sprzedażą, Wnioskodawczyni nie zamierza ponosić żadnych nakładów w celu zwiększenia wartości działek. W związku z powyższym Wnioskodawczyni nie rozumie w jakim celu organ zadał przedmiotowe pytanie. Niemniej jednak z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych remontów ani naniesień oraz nie zamierza dokonywać ich w przyszłości można uznać, iż nastąpiła omyłka pisarska.

b)  Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nigdy nie doprowadzała „przyłączy w media” do działek nr 1 i 2 ani do żadnej działki powstałej z ich podziału.

2.W opisie sprawy wskazała Pani:

a następnie:

po czym wskazuje Pani:

Proszę zatem o wyjaśnienie powyższych niejasności skoro raz pisze Pani, że dokona wycofania działek z działalności rolniczej a zaraz potem wskazuje Pani, iż nie prowadziła i nie prowadzi żadnej działalności i nie jest Pani ani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, ani rolnikiem ryczałtowym oraz proszę o jednoznaczne wskazanie:

a)co konkretnie było przedmiotem „wycofania” z działalności gospodarczej i z jakiej konkretnie (w jakiej formie prowadzonej)?

b) jaka była podstawa prawna tego wycofania?

c) czy z tytułu prowadzenia tej działalności była/jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

d) czy działki nr 1 i 2, co do których podjęła Pani decyzję o ich wycofaniu z działalności rolniczej do majątku prywatnego i ich sprzedaży, stanowiły środek trwały w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?

e) czy sprzedaż wydzielonych działek nastąpi od razu po ich wycofaniu z działalności rolniczej?

f)  jeśli sprzedaż działek nie nastąpi od razu po wycofaniu z działalności rolniczej, to należy wskazać w jaki sposób działki będące przedmiotem sprzedaży będą przez Panią wykorzystywane od momentu ich wycofania z działalności do momentu ich sprzedaży?

Odp.

a) Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, przedmiotem wycofania z działalności rolniczej było zaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej na działkach nr 1 i 2 i podjęcie decyzji o sprzedaży działek. Wnioskodawczyni prowadziła i nadal prowadzi (na części działek) działalność rolniczą wyłącznie na własny użytek.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła zarejestrowanej działalności gospodarczej.

b) Nie było podstawy prawnej tego wycofania.

c) Z tytułu prowadzonej działalności rolniczej, Wnioskodawczyni nigdy nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

d) Działka nr 1 i 2, co do której Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wycofaniu z działalności rolniczej, nigdy nie stanowiła środka trwałego w prowadzonej działalności gospodarczej.

e) Tak, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1/13 nastąpi po zaprzestaniu prowadzenia działalności rolniczej. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego na przedmiotowych działkach działalność rolnicza była i nadal jest prowadzona wyłącznie na własny użytek.

f) Sprzedaż działek nastąpi po zaprzestaniu prowadzenia działalności rolniczej.

3.W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

Proszę o wskazanie:

a)Czy dla 11 działek, powstałych z podziału działki nr 1/13, do dnia sprzedaży będzie ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie będzie z niego wynikać dla każdej z 11 działek?

lub

b)Czy dla 11 działek, powstałych z podziału działki nr 1/13, do dnia sprzedaży będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, dla ww. działek? Jeśli tak, to należy wskazać:

-kto wystąpi z wnioskiem o ich wydanie?

-co będzie wynikać z otrzymanych decyzji?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdej z 11 działek.

Odp. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego: „Na wniosek złożony w maju 2020 r. przez Wnioskodawców oraz siostry Wnioskodawcy, (…) 2020 r. została wydana decyzja Wójta Gminy (…) o ustaleniu warunków zabudowy dla działek nr 4, 1, 2”. W tej kwestii Wnioskodawczyni doprecyzowuje, że decyzja z (…) 2020 r. obejmowała działki nr 1 i 2 oraz sąsiadującą działkę nr 4 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego treść decyzji z (…) 2020 r. wskazywała, iż na terenie działek nr 4, 1 i 2 możliwa jest budowa maksymalnie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budowa drogi wewnętrznej. Przy czym podkreślenia wymaga fakt, iż ww. decyzja odnosiła się do stanu faktycznego sprzed podziału działki nr 1/13 na mniejsze działki i nie obejmowała działki nr 1/13. W związku z tym, w celu ustalenia warunków zabudowy dla działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1/13 konieczne będzie uzyskanie nowych decyzji.

a)Dla działek powstałych z podziału działki nr 1 i 2 na ten moment nie został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni nie jest w stanie przewidzieć czy do dnia sprzedaży taki plan zostanie ustanowiony.

b) Wnioskodawczyni do dnia sprzedaży działek nie zamierza występować o decyzje o warunkach zabudowy dla żadnej z przedmiotowych działek (nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24), powstałych z podziału działki nr 1 i 2. W związku z tym Wnioskodawczyni nie jest w stanie udzielić odpowiedzi kto wystąpi z wnioskiem o ich wydanie (prawdopodobnie nabywca działek) ani co będzie wynikać z otrzymanych decyzji.

4.Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży jakichkolwiek działek? Jeśli tak, to proszę podać informacje odrębnie dla każdej sprzedanej działki:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w ich posiadanie?

b)w jakim celu działki te zostały przez Panią nabyte?

c)w jaki sposób działki te były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)ile działek zostało przez Panią sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek działki (należy wskazać której) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp. Jak już wspomniano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawczyni w przeszłości dokonywała już sprzedaży działek powstałych z podziału działki 1 i 2 (działki nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/11, 1/12, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7). Oprócz ww. działek Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości sprzedaży żadnych innych działek.

a)   W 2006 roku po śmierci rodziców, Wnioskodawczyni w drodze podziału spadku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) stała się wyłączną właścicielką nieruchomości niezabudowanych nr 1 i 2. Nabyte przez Wnioskodawczynię w drodze spadku nieruchomości składały się z dwóch sąsiadujących ze sobą działek niezabudowanych stanowiących grunty orne (oznaczone w ewidencji gruntów i budynków nr 1 i 2) objętych odrębnymi księgami wieczystymi. Działka nr 1 po ustaleniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy została podzielona na (…) mniejszych działek, a działka nr 2 na (…) mniejszych działek. Przy czym (…) działki powstałe po podziale działek nr 1 i 2 zostały przeznaczone pod budowę drogi.

b)    Jak już wspomniano w pkt a) Wnioskodawczyni weszła w posiadanie działek w drodze podziału spadku pod rodzicach Wnioskodawczyni. W związku z tym trudno wskazać, w jakim celu działki zostały nabyte.

c)    Działki nr 1/1, 1/2, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej (wyłącznie na własny użytek).

d)   Dotychczas Wnioskodawczyni sprzedała następujące działki:

•        Działka nr 1/3 i 2/3 została sprzedana (…) 2022 r. (działki te zostały sprzedane wraz z sąsiadującą działką nr 4/2 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•        Działka nr 1/4 i 2/4 została sprzedana (…) 2022 r. (działki te zostały sprzedane wraz z sąsiadującą działką nr 4/3 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•        Działka nr 1/5 i 2/5 została sprzedana (…) 2022 r. (działki te zostały sprzedane wraz z sąsiadującą działką nr 4/4 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•        Działka nr 1/6 i 2/6 została sprzedana (…) 2023 r. (działki te zostały sprzedane wraz z sąsiadującą działką nr 4/5 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•        Działka nr 1/7 i 2/7 została sprzedana (…) 2022 r. (działki te zostały sprzedane wraz z sąsiadującą działką nr 4/6 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•        Działka nr 1/8 została sprzedana (…) 2023 r. (działka ta została sprzedana wraz z sąsiadującą działką nr 4/7 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•        Działka nr 1/9 została sprzedana (…) 2022 r. (działka ta została sprzedana wraz z sąsiadującą działką nr 4/8 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•        Działka nr 1/11 została sprzedana (…) 2022 r.;

•        Działka nr 1/12 została sprzedana (…) 2022 r.

Przyczyną sprzedaży działek nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/11, 1/12, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 był postępujący spadek opłacalności prowadzonej produkcji rolnej, wzrastające ryzyko wystąpienia suszy oraz rosnące koszty związane z utrzymaniem gruntów rolnych w stanie nadającym się do uprawy (przedmiotowe części nieruchomości obejmują grunty rolne oznaczone klasą IVa i V, tym samym dla osiągnięcia odpowiedniego poziomu produkcji wymagane jest regularne nawożenie). Pozostawienie przedmiotowych nieruchomości niezabudowanych poza produkcją rolną, również generowałoby koszty związane z regularnym wykaszaniem, co biorąc pod uwagę powierzchnię ((…) ha), byłoby dość znacznym obciążeniem finansowym. Z tego powodu Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż działek nr 1 i 2 ich podział.

Na ten moment niesprzedane zostały jedynie działki nr 1/1 i 2/1 oraz 1/2 i 2/2. Jeżeli znajdzie się kupiec, możliwa będzie ich sprzedaż. Niesprzedane zostały również działki nr 2/8 i 1/10, bowiem są one przeznaczone pod drogę wewnętrzną.

e)    Jak wynika z pkt c) do chwili obecnej zostało sprzedanych (…) działek niezabudowanych. Przy czym podkreślenia wymaga fakt, iż jak wskazano w pkt d) część działek została połączona i sprzedana łącznie z sąsiednimi działkami należącymi do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony. Taka łączna sprzedaż wynika z faktu, iż tylko w ten sposób możliwe było uzyskanie optymalnej powierzchni działki wynikającej z obowiązującego dla przedmiotowego obszaru Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego i uzyskanie symetrycznych kształtów. Ponadto, takie połączenie działek wynika również z decyzji z dnia (…) 2020 r. o ustaleniu warunków zabudowy. Jak już wcześniej wskazano, do chwili obecnej nie zostały sprzedane działki nr 1/1 i 2/1, 1/2 i 2/2, które mogą zostać sprzedane jeżeli znajdzie się kupiec.

f)    Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży żadnej z ww. działek nie była zobowiązana do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT ani nie była zobowiązana do wykazania podatku VAT należnego od tej sprzedaży.

5.Czy zamierza Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odp. Na ten moment Wnioskodawczyni nie zamierza nabywać żadnych innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego działek nie będzie podlegała opodatkowaniu ani podatkiem od towarów i usług (zwany dalej: „podatkiem VAT”), ani podatkiem dochodowym od osób fizycznych (zwany dalej: „podatkiem PIT”). Wnioskodawczyni nie będzie występować w roli podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej: „UPTU”) w ramach planowanej sprzedaży, tym samym nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadniając swoje stanowisko w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT Wnioskodawczyni wskazuje, że na gruncie UPTU, sprzedaż nieruchomości lub udziału w nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 UPTU. Przy czym, nie każda czynność będąca dostawą towarów w rozumieniu UPTU, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby czynność podlegała opodatkowaniu tymże podatkiem, niezbędnym jest, aby została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 UPTU, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl ust. 2 niniejszego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe regulacje stanowią odzwierciedlenie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 2006 Nr 347, str. 1; zwana dalej: „Dyrektywa 112”), zgodnie z treścią którego „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Określony w ustawie zakres opodatkowania VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jednym z elementów, który musi podlegać ocenie przy kwalifikacji danego podmiotu jako podatnika, jest zamiar wykorzystania nabywanego towaru lub usługi. Zasada ta nabiera szczególnego znaczenia w przypadku podmiotów, u których wyróżnić można zarówno sferę profesjonalną (polegającą na samodzielnym prowadzeniu działalności gospodarczej), jak i prywatną – w ramach której dany podmiot może być wyłącznie konsumentem, pozostającym poza systemem podatku od towarów i usług.

O ile wydzielenie sfery prywatnej, osobistej, nieprofesjonalnej w przypadku np. spółek handlowych jest niemożliwe, o tyle w przypadku osób fizycznych staje się konieczne – gdyż każda osoba fizyczna w sposób naturalny taką sferę posiada. Wspólnotowy Prawodawca dostrzega tę konieczność i daje jej wyraz w sformułowaniu przepisów Dyrektywy 112. Zgodnie z art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 112 dany podmiot dokonujący odpłatnej dostawy towaru będzie podatnikiem, jednakże wyłącznie pod warunkiem, że działa w charakterze podatnika dokonując tej dostawy. Jeżeli zaś osoba fizyczna ma być uznana za podatnika z tytułu prowadzonej działalności handlowej, to należy zbadać czy dostarczany przez nią towar został uprzednio nabyty w celu odprzedaży. W ramach systemu podatku od wartości dodanej (a więc również podatku od towarów i usług) zamiar ujawnia się dobitnie poprzez odliczenie podatku naliczonego przy zakupie towaru – gwarantując neutralność podatku dla podatnika. Nieskorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w większości przypadków wskazuje na prywatne przeznaczenie nabytego towaru, czy też nabytej usługi.

Powyższe rozumowanie wyraźnie potwierdza orzecznictwo Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości (zwany dalej: „ETS”). W wyroku ETS z dnia 4 października 1995 r. (sprawa C-291/92) Sąd stwierdził, że rozróżnienie pomiędzy sferą prywatną a profesjonalną (a więc badanie zamiaru) musi się odbyć już w momencie nabycia i może dotyczyć nawet tego samego przedmiotu (w tym przypadku chodziło o budynek przeznaczony na działalność hotelową i gastronomiczną oraz na cele mieszkalne przedsiębiorcy). Centralne znaczenie zbadania zamiaru wynika także z późniejszego orzeczenia ETS z dnia 8 czerwca 2000 r. (sprawa C-400/98), w którym Sąd uznał za dopuszczalne uznanie danego podmiotu za podatnika na podstawie jego zamiarów przy nabywaniu towarów lub usług nawet w sytuacji, gdy taki podmiot nie zrealizuje później własnej sprzedaży i taki stan rzeczy można było przewidzieć już w momencie nabycia.

W orzecznictwie polskich sądów administracyjnych wskazuje się, że działalność gospodarczą należy oceniać na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych. Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniem regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem działań, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, wypełniają znamiona działalności gospodarczej (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt I SA/Bd 37/16; orzeczenie prawomocne).

Na płaszczyźnie podatku VAT, w przedmiocie ustalenia statusu podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się także NSA w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) wskazujące na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA: „(...) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem, w opinii NSA: „ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

W przedmiotowym zagadnieniu istotne znaczenie mają tezy przedstawione przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz E. K. i H. J. K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) – ECLI:EU:C:2011:589. W tym wyroku bowiem TSUE wskazał na kryteria uznania tego rodzaju sprzedaży za działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a sama liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Inaczej jest natomiast zdaniem Trybunału w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, zaś nabywając przedmiotowy grunt w 2006 r. celem Wnioskodawczyni nie była dalsza odsprzedaż nabytego gruntu, ani nie został on nabyty w celach inwestycyjnych. W żadnym czasie w okresie dysponowania przedmiotowymi nieruchomościami, Wnioskodawczyni nie działała w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 2 UPTU. Również planując i podejmując działania w celu sprzedaży części nieruchomości, w postaci działek o nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 Wnioskodawczyni nie można przypisać cech charakterystycznych dla działania w charakterze podatnika podatku VAT. Działania przedsięwzięte przez Wnioskodawczynię ograniczyły się (ograniczą się) tylko do podziału nieruchomości, co jest standardowym działaniem przy sprzedaży gruntów o większym, niż okoliczne działki, rozmiarze (wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy było konieczne dla przeprowadzenia podziału z uwagi na brak obowiązującego dla przedmiotowego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. bez uprzedniej decyzji w tym zakresie wójt gminy nie dokonałby podziału nieruchomości).

Przedmiotowe zagadnienie było przedmiotem wielu orzeczeń sądów administracyjnych, które również potwierdzają stanowisko Wnioskodawczyni. Przykładowo NSA w wyroku z dnia 17 kwietnia 2019 r. o sygn. akt I FSK 578/17 (orzeczenie prawomocne) wydanym w następującym stanie faktycznym – Działka rolna została nabyta w 1999 r., w wyniku darowizny. W roku 2015, właściciel wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Następnie, wnioskodawca wydzielił z gruntu 7 działek i przekształcił je w budowlane. W 2016 r. dokonano podziału na kilka działek, w tym jedną stanowiącą drogę wewnętrzną. Dokonano częściowego utwardzenia działki gruzem budowlanym. Informacja o ofercie sprzedaży jest powieszona na płocie działki. Działki nie zostały uzbrojone w żadne przyłącza (energetyczne, wodne, kanalizacyjne). Właściciel nie prowadzi działalności gospodarczej. Przed dokonaniem sprzedaży działek, właściciel nie podejmował czynności w celu ich uatrakcyjnienia – stwierdził, że działania podejmowane w stosunku do nieruchomości, tj.: podział nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie tej drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (która ostatecznie stała się bezprzedmiotowa i wygasła), nie dowodzi, że właściciel działa jako osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami. Sąd zwrócił uwagę, że w dokonanie podziału nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Podobne stanowisko NSA zajął w wyroku z dnia 5 marca 2019 r. o sygn. akt I FSK 385/17 (orzeczenie prawomocne), wydanym w następującym stanie faktycznym – Działka została nabyta z przeznaczeniem na działkę siedliskową jako majątek prywatny. Była dzierżawiona – za oddanie przedmiotowego gruntu w dzierżawę, dzierżawca zobowiązany był ponosić koszty podatku rolnego, które co do zasady obciążały właściciela. Nieruchomość w momencie nabycia stanowiła grunt rolny. Po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co dokonane zostało z urzędu, nie występowano do wójta gminy o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej nieruchomości), zmieniło się przeznaczenie ww. nieruchomości. W obowiązującym obecnie planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub bliźniaczą, o niskiej intensywności zabudowy. Działka nie była dzielona ani uzbrajana w żadne media, nie były na niej wydzielane drogi wewnętrzne, a działania marketingowe w zakresie jej sprzedaży nie wykraczały poza zwykłe formy ogłoszenia. NSA również uznał, że sprzedaż dokonana była w ramach zarządu majątkiem prywatnym, zaś dokonane przez właściciela działania nakierowane były wyłącznie na zachowanie składnika majątkowego w majątku osobistym. Dzierżawa przedmiotowej nieruchomości związana była z zachowaniem rolnego charakteru nieruchomości.

W kolejnym wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 16 stycznia 2019 r. o sygn. akt I SA/Bd 880/18 (orzeczenie prawomocne), wydanym w następującym stanie faktycznym – Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umów sprzedaży w latach 2003-2004. Działki nie są i nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomości zostały podzielone na 22 działki. Na chwilę obecną znajdują się na obszarze, który jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. W latach 2005-2008 dokonano sprzedaży 3 działek. Dla poszczególnych działek zostały wydane warunki zagospodarowania terenu. Nie podejmowano żadnych innych działań marketingowych w celu sprzedaży tej nieruchomości. Warunki zagospodarowania zostały wydane na wniosek właściciela. Do nieruchomości nie doprowadzono przyłączy wodnych, kanalizacyjnych, itp. – sąd stwierdził, że właściciel realizując swoje uprawnienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa może podejmować działania zmierzające do podziału nieruchomości. Okoliczności te same w sobie, podejmowane nawet znaczną ilość razy nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy analogicznie nie świadczy o zaangażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest bowiem warunkiem dokonania uprzedniego podziału nieruchomości, które jak wynika z powyższych rozważań nie jest czynnością świadczącą o podjęciu profesjonalnej działalności w dziedzinie obrotu nieruchomościami. Występowanie z wnioskiem o tego rodzaju decyzje nie pozwala w żadnej mierze na rozróżnienie działalności profesjonalnej od działań związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Decyzja w przedmiocie warunków zabudowy nie jest bowiem aktem, o którego wydanie zwracają się jedynie podmioty prowadzące zorganizowaną działalność w dziedzinie obrotu nieruchomościami. W ocenie Sądu również wykorzystanie przez potencjalnego nabywcę działek do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na budowie domów nie może przemawiać za uznaniem, że działalność sprzedającego zyskała znamiona działalności gospodarczej.

Podobny pogląd został również zaprezentowany w orzeczeniu NSA z dnia 28 października 2020 r. o sygn. akt I FSK 246/19, w następującym stanie faktycznym – działki gruntu o powierzchni 0,5 ha oraz działki gruntu o powierzchni 0,52 ha zostały nabyte w 1997 r. na podstawie umowy sprzedaży. Dokonano ich podziału na mniejsze działki – łącznie na 25 działek. Działki przeznaczone do sprzedaży nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym Właściciel wystąpił o wydanie warunków zabudowy. Nowopowstałe działki, nie są i nie były w przeszłości zabudowane, uzbrojone, ogrodzone, ani wykorzystywane w żaden komercyjny sposób. Właściciel działek nie wystąpił z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej oraz o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Nie wykazał też chęci wykonywania działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. wystawienie tablicy na działce, zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, reklama w innych środkach masowego komunikowania itp.). Działki stanowiły składnik majątku osobistego właściciela, w stosunku do których nie zostały poczynione żadne nakłady inwestycyjne. W przedmiotowej sprawie NSA uznał, że aktywności skarżącego w zakresie przedstawionego we wniosku zamiaru zbycia kilku działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Trafnie ocenił Sąd pierwszej instancji, że planowane przez skarżącego transakcje nie będą miały charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia fakt, że transakcji może być kilka lub kilkanaście. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że skarżący zamierza skorzystać okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, nie wykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Działki te do dnia złożenia wniosku były przez skarżącego uprawiane. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza bowiem podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na mniejsze działki w kilku przypadkach implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone te działki nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje podjęcia innych działań podejmowanych zwykle przez podmioty zajmujące się profesjonalnie handlem działkami budowlanymi, a więc nie podejmował działań marketingowych, nie uzbrajał działek, nie utwardzał drogi wewnętrznej, nie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową. W rezultacie na aprobatę zasługuje stanowisko Sądu pierwszej instancji, że: „nie można upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej skarżącego w przypadku podziału 2 dużych działek na mniejsze i na drogę wewnętrzną oraz wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy”.

Tożsame stanowisko zostało zaprezentowane również w orzeczeniu NSA z dnia 28 sierpnia 2020 r. o sygn. akt I FSK 1476/17 w następującym stanie faktycznym – działka niezabudowana stanowiąca gospodarstwo rolne została nabyta w 1990 r. na podstawie aktu notarialnego od rodziców właścicielki. W związku z tym, że od pewnego czasu działka ta nie jest uprawiana, właścicielka postanowiła ją sprzedać. Z uwagi na fakt, że dla obszaru, na którym położona jest działka, brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właścicielka wystąpiła do Urzędu Miejskiego z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla tej działki. Działka została podzielona na 5 mniejszych działek. Ponadto, powyższa działka nie jest uzbrojona, tzn. brak jest kanalizacji, wody. Na działce usytuowany jest słup energetyczny, dlatego też będzie możliwość podłączenia prądu. Właścicielka nie będzie jednak tych działek uzbrajała w ww. media. W celu sprzedaży działek, właścicielka zamieściła ogłoszenie w lokalnej telewizji i wywiesi ogłoszenie w mieście. W niniejszej sprawie Sąd uznał, iż: „pomiędzy nabyciem przez Skarżącą nieruchomości (działki nr (...)) a sprzedażą poszczególnych działek, powstałych z podziału tej nieruchomości upłynie długi czas (21 lat). Poza podziałem działki oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (przed jej podziałem), Skarżąca nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do sprzedaży. W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówki co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami”.

NSA w wyroku z dnia 4 lipca 2023 r. o sygn. akt I FSK 427/23 uznał, że: „zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT”.

NSA w wyroku z dnia 24 marca 2023 r. o sygn. akt I FSK 74/20 wskazał że: „dla uznania działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości za działalność gospodarczą istotne i decydujące znaczenie mają okoliczności faktyczne towarzyszące tej działalności. Okoliczności te muszą wskazywać na zaangażowanie gospodarcze podmiotu dokonującego czynności oraz wskazywać, że wystąpił pewien zorganizowany zespół czynności, świadczący o profesjonalnym charakterze tych działań. Oznacza to, że przy ocenie działalności sprzedawcy nieruchomości pod kątem kwalifikacji jej jako działalności gospodarczej przede wszystkim znaczenie ma aspekt faktyczny tych czynności, a nie ich skutki w zakresie prawa cywilnego. Omawiany sposób działania strony przy sprzedaży działek nie realizuje działania profesjonalnych handlowców, gdyż realia obrotu gospodarczego wskazują, że podmioty zajmujące się profesjonalnym handlem nieruchomościami same we własnym zakresie dokonują podziału nieruchomości na mniejsze działki, zazwyczaj łączą to również z uzbrojeniem wydzielonych działek, gdyż dzięki temu możliwe jest znaczące podwyższenie wartości działek i uzyskanie wyższego zysku z ich sprzedaży. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że w rozpoznawanej sprawie to wspólne działanie stron umowy ograniczało się do udzielenia pełnomocnictwa (co w praktyce oznaczało, że kupujący wprawdzie działał na rzecz sprzedającego będącego wciąż formalnie właścicielem nieruchomości, ale w ten sposób mógł de facto samodzielnie przeprowadzić proces podziału nieruchomości, bez dodatkowego angażowania przy każdym kolejnym etapie skarżącego), a ponadto wszelkie wydatki związane ze ziszczeniem się warunków umowy (podziałem nieruchomości) ponosił kupujący”.

Analogiczne stanowisko zajął NSA w wyroku z dnia 3 marca 2023 r. o sygn. I FSK 25/20. Sąd uznał że: „art. 15 ust. 2 VATU nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań »handlowca«, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

Powyższe orzeczenia podkreślają, że sam fakt podziału nieruchomości na kilka działek i ich późniejsza sprzedaż w żaden sposób nie wpływa na uznanie działań sprzedającego za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu UPTU.

Podstawowe znaczenie, co podkreśla Wnioskodawczyni, ma ustalenie, czy taki sprzedawca działa w charakterze podatnika podatku VAT, co przejawia się tym, że dokonując nabycia nieruchomości kieruje się przede wszystkim zamiarem jej dalszej odsprzedaży oraz podejmuje dalsze działania charakterystyczne dla działań podejmowanych przez producentów, handlowców i usługodawców, takie jak uatrakcyjnianie swojej oferty poprzez m.in. ogrodzenie poszczególnych działek, uzbrajanie ich w media, utwardzanie dróg dojazdowych itp.

Jak wskazano powyżej, żaden z tych elementów nie występuje w przypadku przedstawionym przez Wnioskodawczynię, tym samym planowana sprzedaż przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego działek niezabudowanych będzie dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni, a tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawczyni nie uatrakcyjnia również działek powstałych z podziału w postaci uzbrajania działek w media, czy też ich ogrodzenia. W konsekwencji należy stwierdzić, brak po stronie Wnioskodawczyni aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Tym samym, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż działek nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem VAT, lecz będzie dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy VAT wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 2006 r. w drodze podziału spadku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego stała się Pani wyłączną właścicielką nieruchomości (działki o nr 1 oraz 2). Od momentu ich nabycia, wykorzystuje Pani nieruchomości do kontynuowania prowadzenia działalności rolniczej. Z tytułu prowadzonej działalności rolniczej podlega Pani opodatkowaniu podatkiem rolnym. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani działów specjalnych produkcji rolnej, ani żadnej innej działalności gospodarczej. Natomiast działalność rolnicza prowadzona jest przez Panią wyłącznie na własny użytek. Nigdy nie prowadziła Pani zarejestrowanej działalności gospodarczej. Nigdy nie była Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT oraz nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego. Podjęła Pani decyzję o wycofaniu nieruchomości (działki nr 1 i 2) z działalności rolniczej do majątku prywatnego i ich sprzedaży. Wskazała Pani, iż sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1/13 nastąpi po zaprzestaniu prowadzenia działalności rolniczej. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego na przedmiotowych działkach działalność rolnicza była i nadal jest prowadzona wyłącznie na własny użytek. Sprzedaż działek nastąpi po zaprzestaniu prowadzenia działalności rolniczej. Nieruchomości przeznaczone do sprzedaży były objęte dwoma księgami wieczystymi w związku z tym, w celu sprzedaży konieczne było przeprowadzenie podziału. Dla obszaru, gdzie położone są przedmiotowe nieruchomości nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z informacjami uzyskanymi w urzędzie gminy, w celu przeprowadzenia podziału przedmiotowej nieruchomości musiała Pani w pierwszej kolejności wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla obszaru przeznaczonego do sprzedaży. Dopiero po wydaniu takiej decyzji, w oparciu o jej założenia, możliwe było przeprowadzenie podziału. Na wniosek złożony w maju 2020 r. przez Panią, została wydana decyzja Wójta Gminy o ustaleniu warunków zabudowy. Na mocy wyżej wymienionej decyzji na terenie działek oznaczonych w ewidencji gruntów nr 1 i 2 należących do Pani, przewiduje się zabudowę mieszkaniową. Zgodnie z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy na terenie działek nr 4, 1 oraz 2 możliwa jest budowa maksymalnie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budowa drogi wewnętrznej. Ponadto, jak Pani wskazała, do dnia sprzedaży działek nie zamierza Pani występować o decyzje o warunkach zabudowy dla żadnej z przedmiotowych działek (nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24), powstałych z podziału działki nr 1 i 2. Wskazała Pani, iż na ten moment nie podpisała Pani żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości. Nie zamierza Pani podpisywać żadnych umów przedwstępnych. Jeżeli jednak zawarcie umowy przedwstępnej z kupującym będzie konieczne, to umowa taka nie będzie zawierała żadnych innych postanowień oprócz ustaleń dotyczących sposobu i terminu zapłaty ceny. Wskazała Pani również, że nie udzieliła i nie będzie udzielać żadnych pełnomocnictw przyszłym nabywcom gruntów w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości. Ponadto, wydzielone przez Panią działki przeznaczane do sprzedaży nie są ogrodzone. Nie ma do nich również doprowadzonych mediów (brak indywidulanych przyłączy na wydzielanych działkach). Nie zamierza Pani grodzić przedmiotowych działek oraz dokonywać ich uzbrajania w media (woda, gaz, prąd, itp.). Nabywcy będą musieli samodzielnie dokonać wskazanych czynności. Przed sprzedażą działek wyodrębnionych geodezyjnie z działki nr 1 nie zamierza Pani dokonywać żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości tych działek ani nie zamierza ponosić żadnych nakładów w celu podniesienia wartości działek ani dokonywać żadnych remontów. W celu sprzedaży działek nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 nie były, nie są i nie będą podjęte żadne działania marketingowe. Przy poszukiwaniu nabywców nie korzystała/nie korzysta Pani z usług pośrednika nieruchomości. O zamiarze sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pani informować poprzez dostępny w sieci internetowej serwis ogłoszeniowy. Dodatkowo zamierza Pani pozyskać nabywcę/nabywców dla sprzedawanych działek w ramach tzw. poczty pantoflowej, czyli dzieląc się informacją o zamiarze sprzedaży działek wśród swojej rodziny i znajomych.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy planowana przez Panią sprzedaż działek o nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 powstałe w wyniku podziału działki 1/13 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała lub będzie podejmować Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 powstałych w wyniku podziału działki 1/13, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. działki skorzysta Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż działek nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto wskazuję, iż rozstrzygnięcie dotyczy tylko działek o nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, zgodnie ze wskazaniem w opisie sprawy:

Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.