Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Przedmiotu Transakcji oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

  - Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

  - Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis stanu faktycznego

Wstęp oraz charakterystyka stron Transakcji (zdefiniowanej poniżej)

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Sprzedający”) jest podmiotem, którego działalność gospodarcza koncentruje się na (…) - wg wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym, są to m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) oraz był nim na dzień Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Kupujący”) jest podmiotem, którego działalność gospodarcza koncentruje się na (…) - wg wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym, są to m.in. (…). Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz był nim na dzień Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Opis przedmiotu Transakcji

Do dnia Transakcji, Sprzedający był użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z dwóch działek:

1) działki ewidencyjnej 1 (nr księgi wieczystej:…), położonej (…) (dalej: „Działka 1”) oraz

2) działki ewidencyjnej nr 2 (nr księgi wieczystej:…), położonej (…) (dalej: „Działka 2”).

Działka 1 oraz Działka 2 zwane będą łącznie „Gruntem”.

Działka 1 zabudowana jest budynkiem biurowym (dalej: „Budynek 1”), budynkiem służącym jako trafostacja (dalej: „Budynek 2”) oraz budynkiem portierni (dalej: „Budynek 3”). Budynek 1, Budynek 2 oraz Budynek 3 łącznie zwane będą „Budynkami”.

Na Działce 1 znajduje się parking, droga dojazdowa, chodniki, pylon reklamowy, zbiornik na wodę, stacja pomp, stacja pomp/przepompownia, stacja redukcji gazu, oświetlenie parkingu oraz przyłącza mediów (dalej: „Budowle 1”) oraz urządzenia budowlane (np. ogrodzenie, szlaban).

Działka 1, Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3, Budowle 1 oraz urządzenia budowlane posadowione na Działce 1 będą w dalszej części wniosku łącznie zwane „Nieruchomością 1”.

Zarówno Budynek 1, Budynek 2 jak i Budynek 3 stanowi:

1) budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U.2024 r. poz. 725, ze zm.);

2) odrębny od Gruntu przedmiot własności i stanowiący do dnia Transakcji własność Sprzedającego.

Dla celów umów warunkowych i przenoszących (o których mowa poniżej) Strony nie zdefiniowały trafostacji jako budynku, jednakowoż ostrożnościowo na potrzeby niniejszego wniosku, Zainteresowani zdefiniowali trafostację jako Budynek 2 (jako budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U.2024 r. poz. 725, ze zm.).

Działka 2 nie jest zabudowana żadnym budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U.2024 r. poz. 725, ze zm.). Na Działce 2 znajduje się parking, oświetlenie parkingu, droga dojazdowa, chodniki oraz przyłącza mediów (dalej: „Budowle 2”), a także urządzenia budowlane (np. ogrodzenie). Działka 2, Budowle 2 oraz urządzenia budowlane posadowione na Działce 2 będą w dalszej części wniosku łącznie zwane „Nieruchomością 2”.

Budowle 1, Budowle 2 (łącznie zwane „Budowlami”) oraz wszelkie urządzenia budowlane posadowione na Gruncie, będące przedmiotem Transakcji, znajdowały się na Gruncie już w momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego.

Budowle i urządzenia budowlane stanowią odrębny od Gruntu przedmiot własności i do dnia Transakcji stanowiły one własność Sprzedającego.

Każdy z obiektów wymienionych jako Budowle stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U.2024 r. poz. 725, ze zm.).

Sprzedający nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 11 grudnia 2013 r. od C S.K.A. Sprzedający nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, w związku z czym Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego (i z prawa tego skorzystał).

Od momentu nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, w odniesieniu do każdej z nich Sprzedający dokonywał jedynie drobne prace remontowe czy modernizacyjne, ale ani w odniesieniu do Budynków (lub jakiejkolwiek ich części) ani w odniesieniu do Budowli (lub jakiejkolwiek ich części) Sprzedający nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Od momentu oddania Budynku 1 do użytkowania, całość jego powierzchni była oddana w najem opodatkowany VAT, co nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją (nastąpiło to jeszcze przed nabyciem prawa do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przez Sprzedającego). Powyższe oznacza, że nie ma takiej powierzchni Budynku 1, która nigdy nie podlegałaby wynajęciu od momentu oddania Budynku 1 do użytkowania (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchniami wspólnymi, które są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem). Jednocześnie Budynek 2, Budynek 3 oraz Budowle jako obsługująca Budynek 1 infrastruktura nie były i nie są od momentu ich wybudowania przedmiotem odrębnego najmu (wyjątkiem są parkingi, które były wynajmowane i w pewnej części do dnia Transakcji były dalej wynajmowane, a których pierwsze wynajęcie nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją). Na moment Transakcji, większość z dotychczasowych umów najmu wygasła, natomiast obowiązujące na dzień Transakcji umowy najmu dotyczyły wyłącznie powierzchni pod maszty antenowe, powierzchni magazynowej oraz parkingu.

Dostawa Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na rzecz Sprzedającego w ramach umowy z dnia 11 grudnia 2013 r. została opodatkowana została podatkiem VAT, na skutek złożenia przez strony tej transakcji oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Ruchomości oraz Pozostałe Składniki (zdefiniowane poniżej) do dnia Transakcji nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Opis Transakcji

Kupujący oraz Sprzedający (dalej: „Strony”):

 1) w stosunku do Działki 1 - zawarli umowę warunkową bez skutku rozporządzającego, zgodnie z którą, po uprzednim spełnieniu się warunku w tej umowie określonym, Strony zawarły w dniu 19 grudnia 2024 r. umowę przenoszącą, na podstawie której Sprzedający sprzedał Kupującemu

  (i) prawo do Nieruchomości 1,

 (ii) prawo własności ruchomości znajdujących się w Budynkach (dalej: „Ruchomości”) oraz

(iii) przenaszalne prawa autorskie, prawo własności nośników dokumentacji projektowej, budowlanej i konserwacyjnej dotyczącej Nieruchomości 1

(dalej: „Pozostałe Składniki”);

 2) w stosunku do Działki 2 - zawarły umowę warunkową bez skutku rozporządzającego, zgodnie z którą, po uprzednim nieskorzystaniu przez właściwy organ z prawa pierwokupu, Strony zawarły w dniu 19 grudnia 2024 r. umowę przenoszącą, na podstawie której Sprzedający sprzedał Kupującemu prawo do Nieruchomości 2.

   - które to umowy przenoszące na potrzeby niniejszego wniosku będą łącznie zwane dalej „Transakcją”), a Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Ruchomości oraz Pozostałe Składniki będą łącznie zwane dalej „Przedmiotem Transakcji”.

Sprzedającemu w odniesieniu do nabycia Pozostałych Składników oraz Ruchomości (w zakresie w jakim wystąpił VAT naliczony) przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z prawa tego skorzystał.

Żaden z poniższych elementów nie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:

- prawa i obowiązki z umów o zarządzenia aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami;

- zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące:

(i) finansowanie, w tym kredyty;

(ii) zobowiązania podatkowe;

(iii) związane z postępowaniami spornymi z osobami trzecimi, w tym organami i sądami;

- należności pieniężne;

- know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią;

- dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego;

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

- środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Sprzedającego;

- prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości oraz obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych;

- prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową Sprzedającego;

- należności Sprzedającego od osób trzecich, w tym należności podatkowe Sprzedającego, takie jak zwrot podatku VAT;

- indywidualne oznaczenia Sprzedającego (tzn. jego firmy) oraz

W ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia w drodze cesji na Kupującego umowy o zarządzanie Budynkiem 1 - Sprzedający wypowiedział umowę o zarządzanie tą nieruchomością do dnia Transakcji, ze skutkiem na dzień Transakcji. Intencją Kupującego było zawarcie nowej umowy o zarządzanie Budynkiem 1 po Transakcji.

W drodze cesji nie doszło do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (umowy dotyczące dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług). Sprzedający rozwiązał umowy serwisowe ze skutkiem na dzień Transakcji albo złożył w dniu Transakcji oświadczenia o wypowiedzeniu stosownych umów serwisowych.

Przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT – po przeprowadzeniu odpowiednich prac na Przedmiocie Transakcji, Kupujący wykorzysta Przedmiot Transakcji do świadczenia usług najmu (wynajem powierzchni na rzecz podmiotów z grupy kapitałowej, do której należy Kupujący, a także na rzecz podmiotów trzecich), a więc wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego było opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (w tym dostawy Budynków, Budowli i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 podlegały na datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnowali z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonali wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku 1, Budynku 2, Budynku 3, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, przez złożenie w dniu Transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku 1, Budynku 2, Budynku 3, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia z VAT i Wybór Opodatkowania VAT”).

Do dnia Transakcji, w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna, formalna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, w szczególności na podstawie uchwały wspólników bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Do dnia Transakcji, nie istniały odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości 1 lub do Nieruchomości 2. Do dnia Transakcji, Sprzedający nie prowadził również ani w stosunku do Nieruchomości 1 ani do Nieruchomości 2 odrębnych ksiąg rachunkowych. Księgi rachunkowe Sprzedającego pozwalają na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności), ponadto, generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które dało się przypisać do Nieruchomości 1 lub do Nieruchomości 2 oraz do innych składników majątku Sprzedającego. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań) tylko dla Nieruchomości 1 lub do Nieruchomości 2. Niemniej, od strony praktycznej nie były prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządzało się odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości 1 ani Nieruchomości 2.

Sprzedający i Kupujący na dzień Transakcji nie byli podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm.).

Pytania

  1. Czy przedmiotem Transakcji nie było przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy Transakcja stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

  2. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego, zbycie Przedmiotu Transakcji podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie było zwolnione z VAT?

  3. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia z VAT i Wybór Opodatkowania VAT, w zakresie w jakim Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 podlegały w dacie Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący jest uprawniony do:

- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej Transakcję oraz

- zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Zainteresowanych:

  1. Przedmiotem Transakcji nie było przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie Transakcja stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

  2. W okolicznościach wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego, zbycie Przedmiotu Transakcji podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie było zwolnione z VAT.

  3. W okolicznościach wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia z VAT i Wybór Opodatkowania VAT, w zakresie w jakim Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 podlegały na dzień Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący jest uprawniony do:

- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej Transakcję oraz

- zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

W ocenie Zainteresowanych:

  1. Przedmiotem Transakcji nie było przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie Transakcja stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

  2. W okolicznościach wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego, zbycie Przedmiotu Transakcji podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie było zwolnione z VAT.

  3. W okolicznościach wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia z VAT i Wybór Opodatkowania VAT, w zakresie w jakim Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 podlegały na dzień Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący jest uprawniony do:

- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej Transakcję oraz

- zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

UZASADNIENIE

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający uczestniczyli w tym samym zaistniałym stanie faktycznym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j.: Dz. U. 2019, poz. 900 ze zm.) występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wypływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zaistniałego stanu faktycznego.

Ad pytanie nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja była opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem Transakcji nie było przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (dalej również „ZCP”) oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja nie była wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zaistniałego stanu faktycznego Transakcja nie była wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

1) Brak podstaw do klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W doktrynie prawa podatkowego, w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej (dalej „DIS”) w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r., sygn. ILPP5/4512-1-4/16-4/WB), interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej „Dyrektor KIS”) z dnia 30 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.646.2018.1.KM czy z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.18.2019.2.AM) oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. I SA/Gd 1225/17 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 14 marca 2019 r., sygn. I SA/Ke 482/18) prezentowany jest pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3) prawa wynikające z umów najmu nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5) koncesje, licencje i zezwolenia,

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8) tajemnice przedsiębiorstwa,

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do dyspozycji art. 55(2) KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55(1) KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Jednocześnie jak wynika z objaśnień podatkowych Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej „Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów”), pojęcie „przedsiębiorstwa” określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55(1) KC wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. We wspomnianych objaśnieniach zauważono również, iż jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1113/16) „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane w opisie zaistniałego stanu faktycznego, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, składających się na definicję przedsiębiorstwa zawartą w art. 55(1) KC i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego (także w rozumieniu funkcjonalnym).

Żaden z poniższych elementów nie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:

1) prawa i obowiązki z umów o zarządzenia aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami;

2) zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące:

 (i) finansowanie, w tym kredyty;

 (ii) zobowiązania podatkowe;

(iii) związane z postępowaniami spornymi z osobami trzecimi, w tym organami i sądami;

3) należności pieniężne;

4) know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią;

5) dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego;

6) prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

7) środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Sprzedającego;

8) prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości oraz obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych;

9) prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową Sprzedającego;

10) należności Sprzedającego od osób trzecich, w tym należności podatkowe Sprzedającego, takie jak zwrot podatku VAT;

11) indywidualne oznaczenia Sprzedającego (tzn. jego firmy) oraz

W ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia w drodze cesji na Kupującego umowy o zarządzanie Budynkiem 1 - Sprzedający wypowiedział umowę o zarządzanie tą nieruchomością do dnia Transakcji, ze skutkiem na dzień Transakcji. Intencją Kupującego było zawarcie nowej umowy o zarządzanie Budynkiem 1 po Transakcji.

W drodze cesji nie doszło do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (umowy dotyczące dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług). Sprzedający rozwiązał umowy serwisowe ze skutkiem na dzień Transakcji albo złożył w dniu Transakcji oświadczenia o wypowiedzeniu stosownych umów serwisowych.

Jak wskazano w opisie zaistniałego stanu faktycznego, po przeprowadzeniu odpowiednich prac na Przedmiocie Transakcji, Kupujący wykorzysta Przedmiot Transakcji do świadczenia usług najmu (wynajem powierzchni na rzecz podmiotów z grupy kapitałowej, do której należy Kupujący, a także na rzecz podmiotów trzecich), a więc wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

Mając na uwadze powyższe, w przedmiotowej sprawie brak jest transferu szeregu kluczowych składników składających się na przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego, co należy uznać za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszone na Kupującego składniki umożliwią mu kontynuację działalności prowadzonej przez Kupującego bez uzupełnienia o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa Kupującego).

Potwierdzają to przywołane Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów, gdzie stwierdzono: „Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.” […] „Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.”

Powyższa teza, że przedmiotu Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego znajduje potwierdzenie również w stanowisku prezentowanym przez organy interpretacyjne w analogicznych transakcjach – dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z dnia 9 października 2015 r., sygn. ILPP1/4512-1-544/15-3/HW, interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 10 listopada 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.472.2017.2.MN, z dnia 16 października 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.506.2018.3.WH, z dnia 27 września 2018 r., sygn. 0114-KDIP1- 2.4012.440.2018.3.WH.

2) Brak podstaw do klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W ocenie Zainteresowanych, składniki majątku przenoszone w wyniku Transakcji, nie stanowią również ZCP. Pojęcie „ZCP” – w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” – zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, ściślej w jej art. 2 pkt 27e. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretacje indywidualne DIS w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., sygn. IBPP3/443-1122/11/AM, interpretację indywidualną DIS w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 17 lipca 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR, z dnia 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.75.2018.1.KM oraz z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.668.2018.3.JK), z powyższej definicji wynika, że aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak interpretować powyższe przesłanki wskazują organy interpretacyjne. Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15- 2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC.

W świetle powyższych wskazań, zdaniem Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek.

Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w orzecznictwie organów interpretacyjnych, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych DIS w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16- 2/PC, oraz z dnia 25 stycznia 2016 r., sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/Igo.

Do dnia Transakcji, w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna, formalna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, w szczególności na podstawie uchwały wspólników bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Do dnia Transakcji, nie istniały odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości 1 lub do Nieruchomości 2. Do dnia Transakcji, Sprzedający nie prowadził również ani w stosunku do Nieruchomości 1 ani do Nieruchomości 2 odrębnych ksiąg rachunkowych. Księgi rachunkowe Sprzedającego pozwalają na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności), ponadto, generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które dało się przypisać do Nieruchomości 1 lub do Nieruchomości 2 oraz do innych składników majątku Sprzedającego. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań) tylko dla Nieruchomości 1 lub do Nieruchomości 2. Niemniej, od strony praktycznej nie były prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządzało się odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości 1 ani Nieruchomości 2.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w ocenie Zainteresowanych nie został spełniony – co przemawia za brakiem możliwości uznania za ZCP transferowanej Nieruchomości wraz z pozostałym składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji – jest wyodrębnienie funkcjonalne przedmiotu Transakcji. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej DIS w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r., sygn. IPTPP2/4512-178/15-2/JS, interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 16 sierpnia 2017 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.KK, z dnia 14 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO.

Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych – tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania ustawy o VAT dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedstawionego opisu zaistniałego stanu faktycznego, powyższy warunek nie jest spełniony. Trudno uznać Przedmiot Transakcji za samodzielny.

W świetle powyższych wskazań, Przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek.

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie stanowił ani przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, Transakcja nie była objęta wyłączeniem przewidzianym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedającego, a tym samym podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad pytanie nr 2

W celu odpowiedzi na pytanie, czy w okolicznościach wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego, zbycie Przedmiotu Transakcji, tj. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Ruchomości oraz Pozostałych Składników podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie było zwolnione z VAT, należy przeanalizować skutki w VAT zbycia na rzecz Kupującego:

a) tytułu do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2,

b) Ruchomości, oraz

c) Pozostałych Składników

- wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie, dostawy:

a) Działki 1, wchodzącej w skład Nieruchomości 1,

b) Działki 2, wchodzącej w skład Nieruchomości 2

- będą dzieliły traktowanie VAT właściwe dla dostawy odpowiednio:

a) Budynków i Budowli 1, znajdujących się na Działce 1.

b) Budowli 2, znajdujących się Działce 2.

Dostawa Działki 1, Budynków i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Działki 2 oraz Budowli 2 znajdujących się Działce 2 w ramach Transakcji była opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba, że zastosowanie znalazło jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnienie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane nie powinno znaleźć w analizowanym przypadku zastosowania z uwagi na okoliczność, iż na Działce 1 posadowione są Budynki i Budowle 1, a na Działce 2 posadowione są Budowle 2.

W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Budynków oraz Budowli w ramach Transakcji potencjalnie mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

  2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy o VAT jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z definicji „pierwszego zasiedlenia” wynika, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek czy budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym rozważyć należy czy w analizowanym przypadku zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Z opisu zaistniałego stanu faktycznego wynika, że pomiędzy ostatnim możliwym pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Budowli 2 znajdujących się na Działce 2, a datą Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano w opisie zaistniałego stanu faktycznego, Sprzedający nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 11 grudnia 2013 r. od C S.K.A. Sprzedający nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, w związku z czym Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego (i z prawa tego skorzystał). Dostawa Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na rzecz Sprzedającego w ramach umowy z dnia 11 grudnia 2013 r. została opodatkowana podatkiem VAT, na skutek złożenia przez strony tej transakcji oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Od momentu nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, w odniesieniu do każdej z nich Sprzedający dokonywał jedynie drobne prace remontowe czy modernizacyjne, ale ani w odniesieniu do Budynków (lub jakiejkolwiek ich części) ani w odniesieniu do Budowli (lub jakiejkolwiek ich części) Sprzedający nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Od momentu oddania Budynku 1 do użytkowania, całość jego powierzchni była oddana w najem opodatkowany VAT, co nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją (nastąpiło to jeszcze przed nabyciem prawa do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przez Sprzedającego). Powyższe oznacza, że nie ma takiej powierzchni Budynku 1, która nigdy nie podlegałaby wynajęciu od momentu oddania Budynku 1 do użytkowania (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchniami wspólnymi, które są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem). Jednocześnie Budynek 2, Budynek 3 oraz Budowle jako obsługująca Budynek 1 infrastruktura nie były i nie są od momentu ich wybudowania przedmiotem odrębnego najmu (wyjątkiem są parkingi, które były wynajmowane i w pewnej części do dnia Transakcji były dalej wynajmowane, a których pierwsze wynajęcie nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją). Na moment Transakcji, większość z dotychczasowych umów najmu wygasła, natomiast obowiązujące na dzień Transakcji umowy najmu dotyczyły wyłącznie powierzchni pod maszty antenowe, powierzchni magazynowej oraz parkingu.

Nieruchomość do dnia Transakcji nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, pomiędzy ostatnim możliwym pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Budowli 2 znajdujących się Działce 2, a datą Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata (ostatnie możliwe pierwsze zasiedlenie miało miejsce dnia 11 grudnia 2013, tj. w dacie nabycia przez Sprzedającego praw do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, a od tego momentu ani w odniesieniu do Budynków (lub jakiejkolwiek ich części) ani w odniesieniu do Budowli (lub jakiejkolwiek ich części) Sprzedający nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej), wobec czego dostawa Budynków i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Budowli 2 znajdujących się Działce 2 podlegały w dniu Transakcji fakultatywnemu zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jako, że zamiarem Zainteresowanych było opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 podatkiem VAT wg stawki 23%, jak zostało wskazane w opisie zaistniałego stanu faktycznego, w zakresie w jakim Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 podlegały na datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnowali z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonali wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku 1, Budynku 2, Budynku 3, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, przez złożenie w dniu Transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku 1, Budynku 2, Budynku 3, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (tj. nastąpiła Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia z VAT i Wybór Opodatkowania VAT).

Odnośnie do opodatkowania VAT Gruntu - zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie, dostawy Działki 1 wchodzącej w skład Nieruchomości 1 oraz Działki 2 wchodzącej w skład Nieruchomości 2 podzieliły traktowanie VAT właściwe dla odpowiednio dostawy Budynków i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Budowli 2 znajdujących się na Działce 2.

W rezultacie, w okolicznościach wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego, dostawy:

a) Działki 1, Budynków i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1,

b) Działki 2 oraz Budowli 2 znajdujących się Działce 2,

- podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że do dostawy Działki 1, Budynków i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Działki 2 oraz Budowli 2 znajdujących się Działce 2 nie powinno mieć również zastosowania obligatoryjne zwolnienie od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwolniona od podatku VAT może być tylko dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym, zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z założenia nie znajdzie zastosowania w przypadku dostawy Działki 1, Budynków i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Działki 2 oraz Budowli 2 znajdujących się Działce 2 wchodzących w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 objętych zakresem zwolnienia (z opcją opodatkowania) przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Dodatkowo, w ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Przedmiotu Transakcji nie miało również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle powyższego, wskazane zwolnienie należy przeanalizować w zakresie zbycia na rzecz Kupującego:

a) tytułu do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2,

b) Ruchomości, oraz

c) Pozostałych Składników

- wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego.

Mając na uwadze, iż, jak zostało wskazane w opisie zaistniałego stanu faktycznego, ani Nieruchomość 1 ani Nieruchomość 2 do dnia Transakcji nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT, należy uznać, że w odniesieniu do nich w ramach Transakcji nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie miało również zastosowania do Ruchomości oraz Pozostałych Składników (w zakresie tych składników, które podlegały dostawie na rzecz Kupującego, niebędących świadczeniem usługi dla Kupującego). Jak wskazano w opisie zaistniałego stanu faktycznego, Ruchomości oraz Pozostałe Składniki nie były do dnia Transakcji wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT, a Sprzedającemu w odniesieniu do nabycia Ruchomości oraz Pozostałych Składników (w zakresie w jakim wystąpił VAT naliczony) przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze, w odniesieniu do Przedmiotu Transakcji nie zostaną również spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

(III) Ad pytanie nr 3

Dla oceny, czy Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej Transakcję, należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z zastrzeżeniami niemającymi zastosowania w sprawie Sprzedającego i Kupującego). Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zaistniałego stanu faktycznego, Przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do działalności opodatkowanej VAT.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji, Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej Transakcję.

Stosownie do art. 86 ust. 10 w związku z ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie u Kupującego w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytego przedmiotu Transakcji powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący otrzyma fakturę. Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Reasumując, w okolicznościach wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego, tj. w szczególności mając na uwadze mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia z VAT i Wybór Opodatkowania VAT, w zakresie w jakim Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 podlegały na dzień Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący jest uprawniony do:

1) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej Transakcję,

2) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy,

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ k.c.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespól składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01 Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie doszło do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie spełniał przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 55¹ kodeksu cywilnego czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że do dnia Transakcji, Sprzedający był użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z dwóch działek: nr 1 (Działka 1) i nr 2 (Działka 2).

Działka 1 zabudowana jest budynkiem biurowym (Budynek 1), budynkiem służącym jako trafostacja (Budynek 2) oraz budynkiem portierni (Budynek 3). Na Działce 1 znajduje się parking, droga dojazdowa, chodniki, pylon reklamowy, zbiornik na wodę, stacja pomp, stacja pomp/przepompownia, stacja redukcji gazu, oświetlenie parkingu oraz przyłącza mediów (Budowle 1) oraz urządzenia budowlane (np. ogrodzenie, szlaban).

Na Działce 2 znajduje się parking, oświetlenie parkingu, droga dojazdowa, chodniki oraz przyłącza mediów (Budowle 2), a także urządzenia budowlane (np. ogrodzenie).

Żaden z poniższych elementów nie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:

- prawa i obowiązki z umów o zarządzenia aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami;

- zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące:

(iv) finansowanie, w tym kredyty;

(v) zobowiązania podatkowe;

(vi) związane z postępowaniami spornymi z osobami trzecimi, w tym organami i sądami;

- należności pieniężne;

- know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią;

- dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego;

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

- środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Sprzedającego;

- prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości oraz obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych;

- prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową Sprzedającego;

- należności Sprzedającego od osób trzecich, w tym należności podatkowe Sprzedającego, takie jak zwrot podatku VAT;

- indywidualne oznaczenia Sprzedającego (tzn. jego firmy) oraz

w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia w drodze cesji na Państwa umowy o zarządzanie Budynkiem 1 - Sprzedający wypowiedział umowę o zarządzanie tą nieruchomością do dnia Transakcji, ze skutkiem na dzień Transakcji. Intencją Państwa było zawarcie nowej umowy o zarządzanie Budynkiem 1 po Transakcji.

W drodze cesji nie doszło do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (umowy dotyczące dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług). Sprzedający rozwiązał umowy serwisowe ze skutkiem na dzień Transakcji albo złożył w dniu Transakcji oświadczenia o wypowiedzeniu stosownych umów serwisowych.

Do dnia Transakcji, w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna, formalna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, w szczególności na podstawie uchwały wspólników bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Do dnia Transakcji, nie istniały odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości 1 lub do Nieruchomości 2. Do dnia Transakcji, Sprzedający nie prowadził również ani w stosunku do Nieruchomości 1 ani do Nieruchomości 2 odrębnych ksiąg rachunkowych.

Biorąc pod uwagę podany przez Państwa opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazali Państwo przedmiotem Transakcji nie były: prawa i obowiązki z umów o zarządzenia aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami; zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące (finansowanie, w tym kredyty; zobowiązania podatkowe; związane z postępowaniami spornymi z osobami trzecimi, w tym organami i sądami); należności pieniężne; know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią; dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego; prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego; środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Sprzedającego;

prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości oraz obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych; prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową Sprzedającego; należności Sprzedającego od osób trzecich, w tym należności podatkowe Sprzedającego, takie jak zwrot podatku VAT; indywidualne oznaczenia Sprzedającego (tzn. jego firmy) oraz w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia w drodze cesji na Państwa umowy o zarządzanie Budynkiem 1. W drodze cesji nie doszło do przeniesienia na Państwa praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Przedmiot Transakcji sprzedaży opisany przez Państwa nie stanowi również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że do dnia Transakcji, w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna, formalna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, nie istniały odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości 1 lub do Nieruchomości 2, Sprzedający nie prowadził również ani w stosunku do Nieruchomości 1 ani do Nieruchomości 2 odrębnych ksiąg rachunkowych.

W związku z powyższym, przedmiot Transakcji sprzedaży nie może być traktowany jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiotem transakcji były tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, które na dzień dokonania transakcji nie tworzyły organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych nie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynek, budowla. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane stanowi, że:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy zwolnić od podatku lub przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 11 grudnia 2013 r. Sprzedający nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, w związku z czym Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego (i z prawa tego skorzystał).

Od momentu nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, w odniesieniu do każdej z nich Sprzedający dokonywał jedynie drobne prace remontowe czy modernizacyjne, ale ani w odniesieniu do Budynków (lub jakiejkolwiek ich części) ani w odniesieniu do Budowli (lub jakiejkolwiek ich części) Sprzedający nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Od momentu oddania Budynku 1 do użytkowania, całość jego powierzchni była oddana w najem opodatkowany VAT, co nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją (nastąpiło to jeszcze przed nabyciem prawa do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przez Sprzedającego). Powyższe oznacza, że nie ma takiej powierzchni Budynku 1, która nigdy nie podlegałaby wynajęciu od momentu oddania Budynku 1 do użytkowania (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchniami wspólnymi, które są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem). Jednocześnie Budynek 2, Budynek 3 oraz Budowle jako obsługująca Budynek 1 infrastruktura nie były i nie są od momentu ich wybudowania przedmiotem odrębnego najmu (wyjątkiem są parkingi, które były wynajmowane i w pewnej części do dnia Transakcji były dalej wynajmowane, a których pierwsze wynajęcie nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją).

Dostawa Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na rzecz Sprzedającego w ramach umowy z dnia 11 grudnia 2013 r. została opodatkowana została podatkiem VAT, na skutek złożenia przez strony tej transakcji oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Ruchomości oraz Pozostałe Składniki (zdefiniowane poniżej) do dnia Transakcji nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

W związku z powyższym, w przypadku dostawy ww. Budynków i Budowli, Sprzedający miał prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynków i Budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Budowli 2 znajdujących się Działce 2, a datą Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ostatnie możliwe pierwsze zasiedlenie miało miejsce dnia 11 grudnia 2013, tj. w dacie nabycia przez Sprzedającego praw do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Od tego momentu w odniesieniu do Budynków (lub jakiejkolwiek ich części) i w odniesieniu do Budowli (lub jakiejkolwiek ich części) Sprzedający nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Z uwagi na fakt, że ww. sprzedaż ww. Budynków i Budowli korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to - po skutecznym spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy - mogli Państwo wraz ze Sprzedającym skorzystać z opcji opodatkowania dostawy ww. Budynku i Budowli według właściwej dla tej czynności stawki VAT.

Zatem Dostawy Działki 1 wchodzącej w skład Nieruchomości 1 oraz Działki 2 wchodzącej w skład Nieruchomości 2 powinny zostać tak samo opodatkowane jak dostawa Budynków i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Budowli 2 znajdujących się na Działce 2.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedającemu w odniesieniu do nabycia Pozostałych Składników oraz Ruchomości (w zakresie w jakim wystąpił VAT naliczony) przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z prawa tego skorzystał. Ruchomości oraz Pozostałe Składniki do dnia Transakcji nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

W związku z powyższym do sprzedaży Pozostałych Składników oraz Ruchomości nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem dostawa Pozostałych Składników oraz Ruchomości powinna podlegać opodatkowaniu przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w ramach planowanej Transakcji, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Państwa wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT – po przeprowadzeniu odpowiednich prac na Przedmiocie Transakcji, Państwo wykorzystają Przedmiot Transakcji do świadczenia usług najmu (wynajem powierzchni na rzecz podmiotów z grupy kapitałowej, do której należą Państwo, a także na rzecz podmiotów trzecich), a więc wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

W analizowanej sprawie nie występują przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT, w tym w szczególności odliczenie VAT naliczonego dotyczy, jak wyjaśniono wyżej, wyłącznie będących przedmiotem Transakcji składników majątkowych, które nie są wyłączone z opodatkowania VAT, a w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia z VAT i skutecznego wyboru opodatkowania dostawy Budynków i Budowli posadowionych na Działce 1 i Działce 2 przez Sprzedającego i Państwa, nie podlegały zwolnieniu od VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, są Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, byli Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Stanowisko w zakresie pytań nr 3 jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ocena stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.