Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadził w przeszłości pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nigdy nie był podatnikiem podatku od towarów i usług. Głównym źródłem utrzymania Wnioskodawcy jest umowa o pracę.

Na podstawie umowy darowizny z 4 sierpnia 2006 r. Repertorium A nr … Wnioskodawca otrzymał od swojego ojca, … własność następujących działek:

a)Działka 1 o powierzchni 0,2377 ha – teren niezabudowany, ujęty w MPZP z przeznaczeniem częściowo pod drogi częściowo pod zabudowę,

b)Działka 2 o powierzchni 0,8708 ha – teren niezabudowany stanowiący łąkę, w MPZP teren przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną,

c)Działka 3 o powierzchni 1,8801 ha – sad, przez który przylega część ogrodzenia działki 4, w MPZP teren przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną,

d)Działka 4 o powierzchni 0,3195 ha – teren zabudowany budynkami o przeznaczeniu rolniczym (tj. stodoła, stajnia, obora, spichlerz, garaż), w MPZP teren przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną,

e)Działka 5 o powierzchni 0,5054 ha – teren niezabudowany, pole, przez które przebiegają linie średniego napięcia, w MPZP tereny oznaczone zostały jako teren przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną,

f)Działka 6 o powierzchni 0,957 ha – teren niezabudowany stanowiący łąkę, w MPZP stanowi teren rolny,

g)Działka 7 o powierzchni 0,0341 ha – teren niezabudowany, w MPZP przeznaczony na drogę,

h)Działka 8 o powierzchni 0,0083 ha – teren niezabudowany, w MPZP przeznaczony na drogę.

Dodatkowo, Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z 5 marca 2015 r. Repertorium A nr … otrzymał od swojego ojca również działkę nr 9 o powierzchni 0,6538 ha. Działka stanowi teren niezabudowany będący polem uprawnym, przeznaczonym w MPZP pod zabudowę jednorodzinną.

Na działkach nr 2, 30/6, 3 oraz 9 znajdują się istniejące na moment otrzymania darowizny przyłącza gazu, wody lub prądu, usytuowane na ich terenie lub w niedalekiej odległości. Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu dokonanie przyłączeń na działkach. Pozostałe działki nie są uzbrojone.

Trzeba wyjaśnić, że Wnioskodawca w drodze darowizny otrzymał większość nieruchomości należących do majątku ojca i stał się ich jedynym właścicielem. Niemniej jednak Wnioskodawca przed śmiercią ojca obiecał mu, że część tego majątku daruje pozostałym członkom rodziny (na rzecz matki, dwóch sióstr oraz brata). Ustalenie to nie zostało formalnie ujawnione, np. w testamencie lub w innej prawnie skutecznej czynności zobowiązującej Wnioskodawcę do przekazania tego majątku rodzinie. Niemniej jednak, Wnioskodawca planuje się z tego zobowiązania wywiązać. Ponadto Wnioskodawca zamierza sprzedać część działek w celu pozyskania środków pieniężnych na realizację własnych celów osobistych.

W związku z powyższym Wnioskodawca jest zainteresowany uzyskaniem potwierdzenia, że dokonywane przez niego czynności nie podlegają lub nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy wyjaśnić, że w kontekście planowanego darowania części działek rodzinie, sprzedaży pozostałych oraz okoliczności związanych z wywłaszczeniem części działki nr 1, Wnioskodawca dokonał już części z opisanych poniżej czynności.

Wnioskodawca w świetle ustaleń poczynionych z ojcem zobowiązany był do upłynnienia działki 1. Pięciu sąsiadów Wnioskodawcy (tj. osób, których działki przylegały do działki 1) zwróciło się do Wnioskodawcy w 2020 r. z prośbą o sprzedaż części działki 1. Z ofertą wykupu wystąpili sami sąsiedzi (Wnioskodawca nigdy nie oferował im samodzielnie ani przez pośredników sprzedaży tych działek).

Wnioskodawca w 2023 r. porozumiał się z osobami zainteresowanymi wykupem, w związku z czym musiał dokonać podziału tej działki. Tym samym, w wyniku podziału powstało siedem działek - 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16. Działki od nr 11 do 15 zostały sprzedane właścicielom sąsiednich działek. Pozostałe działki (10 i 16) zostaną wywłaszczone za odszkodowaniem przez Miasto. Miasto podjęło taką decyzję, gdyż musiało wybudować drogę dla mieszkańców osiedla przy ul. ...

Z tytułu wywłaszczenia tych działek Wnioskodawcy przysługiwać będzie odszkodowanie. Działka nr 10 zostanie wywłaszczona przez Miasto z urzędu, natomiast w przypadku działki nr 16 Wnioskodawca samodzielnie musiał tego rodzaju wniosek złożyć. Wynika to z treści art. 113 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – pozostała działka 16 nie nadawała się bowiem do jej prawidłowego wykorzystania (nikt nie byłby zainteresowany zakupem takiej działki).

Środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawca przeznaczy na spłatę zadłużenia zabezpieczonego hipoteką obciążającą działkę 9 oraz inne działki, które nie należą do Wnioskodawcy.

Wnioskodawca z uwagi na chęć rozdysponowania majątku ojca zmuszony był również do sprzedaży działek nr 3 oraz 2. W związku z powyższym, działki nr 3 i 2 zostały podzielone na kilkanaście działek (decyzje są prawomocne). Działka 3 została podzielona na 22 działki o łącznej powierzchni 1,8801 ha, natomiast działka 2 została podzielona na 12 działek o łącznej powierzchni 0,8708 ha. Na dzień złożenia wniosku działka 9 nie została podzielona.

Do Wnioskodawcy zgłosił się kupiec, który wprawdzie zainteresowany był nabyciem działek, jednak wyłącznie części z nich, co zmusiło Wnioskodawcę do dokonania ich podziału. Co najistotniejsze, Wnioskodawca nie mógł sprzedać działek bez dokonania ich podziału, gdyż wprawdzie do Wnioskodawcy zgłaszali się chętni, to jednak byli to deweloperzy, chcący kupić działki po cenie skrajnie nierynkowej i niekorzystnej ekonomicznie. Wnioskodawca podkreśla, że w żadnym z wyżej wymienionych przypadków nie podejmował jakichkolwiek działań mających na celu znalezienie kupca (takich jak wynajęcie pośrednika), potencjalny kupiec sam zgłosił się do Wnioskodawcy. Szczegóły związane ze sprzedażą części działek nr 3 oraz 2 przedstawione zostały w dalszej części przedmiotowego wniosku.

Wnioskodawca nie wyklucza dokonania podziału pozostałych działek w przyszłości, a następnie darowania części wydzielonych działek zgodnie z obietnicą złożoną ojcu, zatrzymania lub ich sprzedaży. W związku z planowaną sprzedażą działek gruntu Wnioskodawca nie zawierał żadnych umów z agencjami nieruchomości.

Wnioskodawca rozpoczął proces podziału oraz sprzedaży działek, gdyż przeprowadza się wraz z żoną oraz dziećmi do Warszawy. Dlatego też intencją Wnioskodawcy jest jak najbardziej sprawne upłynnienie posiadanego majątku, dzięki czemu Wnioskodawca uniknie konieczności skorzystania z kredytu hipotecznego lub kredyt ten zaciągnie na mniejszą kwotę w związku z koniecznością nabycia lokalu mieszkalnego. Dlatego też Wnioskodawcy zależało na szybkiej sprzedaży, a do jej realizacji konieczny był podział nieruchomości na części. Wnioskodawca nie będzie przeznaczał środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Wnioskodawca wyjaśnia, że postępowanie w przedmiocie wydania interpretacji indywidualnej w przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym toczyło się już przed tut. Organem. Z uwagi jednak na nieprawidłowe ustosunkowanie się do wezwania Dyrektora KIS (niepodpisanie załącznika), Wnioskodawca zmuszony jest złożyć przedmiotowy wniosek ponownie. Dlatego też, Wnioskodawca jednocześnie udziela odpowiedzi na pytania, zgodnie z wezwaniem z 31 stycznia 2025 r. zn. 0113-KDIPT1-2.4012.1006.2024.1.JSZ.

Ad. 1 Czy posiada Pan status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

a)czy na dzień sprzedaży będzie Pan rolnikiem ryczałtowym, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

b)czy na dzień sprzedaży będzie Pan rolnikiem ryczałtowym, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Ad. 2 W jaki sposób były/są wykorzystywane działki, po podziale których powstały działki, objęte zakresem pytań nr 1 i 2 wniosku, w całym okresie ich posiadania? (odpowiedzi należy udzielić odrębnie w stosunku do każdej z ww. działek będących przedmiotem sprzedaży)?

Odpowiedź: W okresie, w którym Wnioskodawca posiadał działkę 1, stanowiła ona nieużytek.

Działki 2 i 3 (wraz m.in. z działką 4) Wnioskodawca początkowo wykorzystywał rekreacyjnie hodując konie, wyłącznie w celach prywatnych, jako wybieg i pastwisko dla koni. Od ok. 2022 roku, działki nie są przez Wnioskodawcę wykorzystywane w żaden sposób, a jedynie w celu pozyskania dotacji od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, przez Wnioskodawcę lub wynajętą do tego osobę.

Działka 9 była i jest wykorzystywana jako pole uprawne. Użyczona została osobie trzeciej, która co roku użytkowała to pole. Z tytułu użyczenia nie było pobierane żadne wynagrodzenie.

Ad. 3 Czy ww. działki, po podziale których powstały działki, objęte zakresem pytań nr 1 i 2 wniosku, były/są wykorzystywane (przez cały okres posiadania, tj. od momentu wejścia w posiadanie do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Odpowiedź: Jak Wnioskodawca wyjaśnił w punkcie 2, działki 1 i 9 jedynie posiadał, natomiast działki 2 i 3 wykorzystywał rekreacyjnie, w związku ze wspomnianą już hodowlą koni. Dodatkowo na działce 3 znajdował się sad, z którego Wnioskodawca korzystał na swój użytek. Obecnie działki są jedynie koszone, niekiedy wykorzystywane w celach rekreacyjnych, jako miejsce spotkań rodzinnych.

Ad. 4 Czy ww. działki, po podziale których powstały działki, objęte zakresem pytań nr 1 i 2 wniosku, były kiedykolwiek wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej? Jeśli tak, to przez kogo i w jakim okresie?

Odpowiedź: Nie, działki 1, 3, 2 i 9 nigdy nie były przez Wnioskodawcę lub przez bliskich Wnioskodawcy wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie zamierza również prowadzić na nich działalności gospodarczej w przyszłości.

Jako że Wnioskodawca nie jest przekonany, czy zadane pytanie nr 4 dotyczy wyłącznie działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę lub najbliższych Wnioskodawcy, zaznacza tylko, że grunt 9 użyczony został bez wynagrodzenia osobie trzeciej, która wykorzystuje je na uprawę.

Ad. 5 Czy ww. działki, po podziale których powstały działki, objęte zakresem pytań nr 1 i 2 wniosku, były/są/będą udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? Jeśli tak, to należy wskazać:

a)numery działek objętych ww. umową,

b)datę zawarcia ww. umowy najmu, dzierżawy, innej umowy,

c)na jaki okres była zawarta ww. umowa?

d)kto był stroną ww. umowy (Pan, inna osoba - proszę wskazać kto)?

e)czy umowa miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

f)jeśli umowa miała charakter odpłatny to, jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy?

g)czy z tytułu ww. zawartej umowy odprowadzano podatki? Jeżeli tak, jakie to były podatki i kto odprowadzał należne podatki?

Odpowiedź: Działki 1, 2 i 3 nie były i nie będą przedmiotem udostępnienia innym osobom na podstawie jakichkolwiek umów. Działka 9 jest darmowo udostępniana osobie trzeciej, na podstawie uzgodnień ustnych. Grunt został bezpłatnie udostępniony jeszcze przed nabyciem przez  Wnioskodawcę własności na podstawie uzgodnień poczynionych przez ojca Wnioskodawcy. Wnioskodawca honoruje te uzgodnienia. W świetle poczynionych uzgodnień grunt został udostępniony na czas nieokreślony, bez wskazania terminu zakończenia udostępnienia (zwrot na żądanie). Z tytułu darmowego udostępnienia nie były odprowadzane podatki.

Ad. 6 Czy w związku ze sprzedażą działek powstałych po podziale działki 1, objętych zakresem pytania nr 1 wniosku, zawarł Pan z nabywcami przedwstępne umowy sprzedaży ww. działek? Jeśli tak, to prosimy o wskazanie:

a)numerów działek objętych ww. umową.

b)jakie konkretnie warunki musiały zostać spełnione aby doszło do sprzedaży ww. działek?

c)do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał się Pan na rzecz kupującego, aby doszło do podpisania umowy sprzedaży ww. działek?

d)do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał się kupujący aby doszło do sprzedaży przez Pana ww. działek?

e)jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy lub innego dokumentu zawartego z przyszłym nabywcą, ciążą/będą ciążyły na Panu, a jakie na kupującym?

f)czy udzielił Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a.do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił Pan pełnomocnictw nabywcy ww. działek do występowania w Pana imieniu?

b.jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonał kupujący w związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?

Odpowiedź: Tak, umowa przedwstępna sprzedaży działek powstałych po podziale działki 1 została dokonana w ramach jednego aktu notarialnego – przedwstępna umowa sprzedaży z 20 listopada 2023 r. Repertorium A nr ….

a)11, 12, 13, 14 i 15,

b)Faktycznym warunkiem było dokonanie podziału działki 1,

c)Aby doszło do sprzedaży działki, Wnioskodawca zobowiązał się do dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości, ujawnienia podziału działek w księgach wieczystych stosownych nieruchomości oraz uzyskania dokumentów z urzędu miasta, takich jak wypisy, zaświadczenia, niezbędnych do podpisania umowy sprzedaży. Wnioskodawca zobowiązał się także do udostępnienia terenu do podziału oraz zebrania dokumentacji niezbędnej do dokonania czynności,

d)Kupujący zobowiązali się do pokryć koszty podziału w równych częściach.

e)Naturalnie w świetle umowy głównym zobowiązaniem Wnioskodawcy, a jednocześnie prawem jest sprzedaż umówionych działek na rzecz kupującego, a prawem i jednocześnie zobowiązaniem kupującego jest ich zakup za określoną cenę. Wnioskodawca zobowiązał się:

a.zawrzeć umowę sprzedaży i wydać nieruchomość w posiadanie kupujących dopiero z dniem zawarcia ww. umowy przyrzeczonej,

b.nie zbywać do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowej nieruchomości, nie obciążać jej ograniczonymi prawami rzeczowymi, hipotekami, prawem zastawu ani żadnymi innymi prawami na rzecz osób trzecich.

Na kupujących nie spoczywały dodatkowe obowiązki oraz nie przysługiwały im dodatkowe prawa, inne niż wskazane w pkt 6 lit. d niniejszej umowy,

f)Nie, Wnioskodawca nie udzielił żadnych pełnomocnictw nabywcom nieruchomości.

Ad. 7 Czy nawiązał Pan już kontakt z przyszłym nabywcą/nabywcami działek objętych zakresem pytania nr 2 wniosku? Jeżeli tak, to proszę wskazać numery działek, w stosunku do których nawiązał Pan kontakt z przyszłym nabywcą/nabywcami.

Ad. 8 Czy zawarł/planuje Pan zawrzeć z przyszłym nabywcą/nabywcami przedwstępną umowę sprzedaży działek objętych zakresem pytania nr 2 wniosku? Jeśli tak, to prosimy o wskazanie:

a)numerów działek objętych ww. umową.

b)jakie konkretnie warunki muszą/będą musiały zostać spełnione aby doszło do sprzedaży ww. działek?

c)do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał/zobowiąże się Pan na rzecz

d)kupującego, aby doszło do podpisania umowy sprzedaży ww. działek?

e)do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał/zobowiąże się kupujący aby doszło do sprzedaży przez Pana ww. działek?

f)jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy lub innego dokumentu zawartego z przyszłym nabywcą, ciążą/będą ciążyły na Panu, a jakie na kupującym?

g)czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a.do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw nabywcy ww. działek do występowania w Pana imieniu?

b.jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonał/dokona kupujący w związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?

Odpowiedź dot. pkt 7 i 8

Tak, w przypadku działki objętej zakresem pytania nr 2, tj. działki 2 i 3 Wnioskodawca otrzymał ofertę sprzedaży niektórych działek powstałych po podziale ww. działek. W konsekwencji doszło do podpisania zarówno umowy przedwstępnej sprzedaży, jak i umowy przyrzeczonej.

W wyniku podziału działek nr 3 i 2, działki zostały podzielone m.in. na:

·Działki nr 17 o pow. 0,1328 ha, 20 o pow. 0,1328 ha, 21 o pow. 0,1330 ha - 3MN zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

·Działka nr 18 o pow. 0,00008 ha - 3MN zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

·Działka nr 19 o pow. 0,2994 ha - 3MN zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (56%), 3DW tereny dróg wewnętrznych (44%), 2MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (<1%), H Działka nr 22 o pow. 0,0488 ha- 3KDW tereny dróg wewnętrznych (98%), 3MN zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (2%).

Umowa przedwstępna z 14 listopada 2024 r. Repertorium A numer ...

Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta 14 listopada 2024 r. w drodze aktu notarialnego Repertorium A numer ….

a)Działki objęte umową to działka nr 17, 20, 21 i udział wynoszący 2/29 części we współwłasności niezabudowanych działek drogi oznaczonych w ewidencji gruntów nr 19 i 18,

b)W umowie wskazano, że ostatecznym terminem zawarcia przyrzeczonej umowy będzie dzień 31 marca 2025 r. Ponadto, strony postanowiły, że warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest dostarczenie na termin przyrzeczonej umowy sprzedaży:

a.Mapy z projektem podziału działek nr 3 i 2 zaewidencjonowaną w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym prowadzonym przez Prezydenta Miasta wraz z prawomocną decyzją Prezydenta Miasta zatwierdzającą projekt podziału tych działek - ewentualnie wydruk z księgi wieczystej świadczący o ujawnieniu podziału działek nr 3 i 2 w księdze wieczystej,

b.Zaświadczenie Prezydenta Miasta o planie zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek wraz z rewitalizacją,

c.Wypisu z rejestru gruntów na sprzedawane działki wydanego przez Prezydenta Miasta,

d.Mapy ewidencyjnej na powstałe w wyniku podziału działki w przypadku nieujawnienia podziału działek nr 3 i 2 w księdze wieczystej.

c)W świetle ww. umowy Wnioskodawca nie zobowiązał się do dokonania konkretnych czynności czy działań na rzecz kupującego,

d)Kupujący nie zobowiązał się do dokonania żadnych konkretnych czynności lub działań. Kupujący uiścił na rzecz Wnioskodawcy wyłącznie zadatek,

e)Naturalnie w świetle umowy głównym zobowiązaniem Wnioskodawcy, a jednocześnie prawem jest sprzedaż umówionych działek na rzecz kupującego, a prawem i jednocześnie zobowiązaniem kupującego jest ich zakup za określoną cenę. Poza koniecznością dostarczenia dokumentów wskazanych w pkt 8 lit. b) niniejszej odpowiedzi - z których będzie wynikać, że faktycznie doszło do podziału tych działek - nie ciążyły i nie ciążą na Wnioskodawcy żadne inne obowiązki i nie przysługują i nie będą przysługiwać Wnioskodawcy żadne inne prawa. Również i na kupującym nie spoczywają i nie będą spoczywać żadne obowiązki, jak i nie przysługują i nie będą mu przysługiwać żadne prawa w świetle umowy,

f)Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli nabywcy pełnomocnictwa w celu występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach ww. działek.

Umowa sprzedaży z 29 stycznia 2025 r. Repertorium A nr ….

Umowa sprzedaży (umowa przyrzeczona) zawarta została 29 stycznia 2025 r.

Na dzień sporządzenia odpowiedzi Wnioskodawca nie zawarł ani nie zamierza zbywać lub zawierać dalszych umów przedwstępnych sprzedaży dot. pozostałych działek powstałych po podziale działek 2 i działki 3 czy sprzedaży działki 9 (lub działek po jej podziale, jeżeli zdecyduję się na jej podział), gdyż celem Wnioskodawcy jest darowanie pozostałych działek pomiędzy rodzinę, z uwzględnieniem ewentualnego przekazania środków pieniężnych (w taki sposób, aby sprawiedliwie i równo podzielić majątek po ojcu, który Wnioskodawca obiecał im przekazać).

Ad. 9 Czy podejmował/będzie Pan podejmował działania marketingowe w celu sprzedaży działek, objętych zakresem postawionych pytań nr 1 i 2 wniosku, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży działek, które będą wykraczać poza zwykłe formy ogłoszenia.

Ad. 10 Czy w odniesieniu do działek, będących przedmiotem sprzedaży - ponosił/będzie ponosił Pan jakiekolwiek inne nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to były nakłady i w stosunku, do których działek były ponoszone?

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował działań w celu uatrakcyjnienia działek będących przedmiotem sprzedaży. W szczególności nie podejmował i nie będzie podejmował działań wskazanych przez organ w pkt 10 wezwania.

Ad. 11 Czy posiada Pan również inne nieruchomości (działki), oprócz wskazanych we wniosku? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość (działkę)?

b)w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość (działkę)?

c)czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana - czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d)czy zamierza Pan sprzedać nieruchomość (działki)?

Odpowiedź: Oprócz działek wymienionych we wniosku, Wnioskodawca nabył wraz z żoną do wspólności małżeńskiej dom w … wraz z udziałem w prawie własności gruntu, na którym jest on posadowiony, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr ...

a)Wskazany wyżej lokal mieszkalny Wnioskodawca nabył na podstawie aktu notarialnego z 30 stycznia 2025 r.,

b)Lokal mieszkalny będzie przez Wnioskodawcę wykorzystywany wyłącznie w celach mieszkalnych. Jak wskazał Wnioskodawca we wniosku, wraz z rodziną przeprowadza się do...,

c)Nieruchomość jest zabudowana i ma charakter mieszkalny,

d)Wnioskodawca nie zamierza w najbliższej przyszłości sprzedawać nabytego domu. Nie może jednak wykluczyć, że w przyszłości taka sprzedaż nastąpi, ale będzie ona uzależniona wyłącznie od sytuacji rodzinnej Wnioskodawcy (np. konieczność przeprowadzki do innego miasta lub powrotu do …).

Ad. 12 Czy wcześniej oprócz działek, o której mowa w opisie sprawy sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak - proszę wskazać:

a)jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b)kiedy i w jaki sposób zostały nabyte te działki?

c)w jakim celu nabyte zostały te działki?

d)w jaki sposób działki były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)kiedy dokonano ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) nastąpiło zobowiązanie zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT i wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży?

h)na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Nie, w przeszłości Wnioskodawca nie sprzedawał innych nieruchomości niż objęte wnioskiem.

Pytania

1.Czy sprzedaż otrzymanych od ojca tytułem darowizny działek powstałych po podziale działki 1, 2 i 3 stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu w świetle art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 13 z późn. zm., dalej jako: „ustawa o VAT”)?

2.Czy sprzedaż pozostałych otrzymanych od ojca tytułem darowizny działek stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu w świetle art. 5 ust. 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1 i 2

Zdaniem Wnioskodawcy, zarówno dokonana już sprzedaż podzielonych działek, otrzymanych przez Wnioskodawcę tytułem darowizny od zmarłego ojca, jak i sprzedaż pozostałych działek w przyszłości nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym czynności te nie będą czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca, dokonując czynności związanych z upłynnieniem zalegającego majątku nie podejmuje bowiem jakichkolwiek czynności, które charakteryzują profesjonalistę, trudniącego się sprzedażą nieruchomości.

O opodatkowaniu VAT danej czynności można mówić wówczas, gdy spełnione są następujące przesłanki:

·czynność wchodzi w przedmiotowy zakres ustawy o VAT (kryterium przedmiotowe) oraz,

·jest wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług (kryterium podmiotowe).

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przez towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Niemniej jednak, jak już zostało wspomniane, aby uznać daną czynność za podlegającą opodatkowaniu VAT, spełnione musi być zarówno kryterium przedmiotowe, jak i podmiotowe. Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest ustalenie, czy działalność ta przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 r. I FSK 774/13).

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych uregulowań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, jak wyjaśnił Trybunał, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi przecież wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe, dokonana przez niego sprzedaż działek (która nastąpiła lub nastąpi w przyszłości), nawet w przypadku dokonania ich podziału, znajduje się poza zakresem podatku VAT. Wnioskodawca w odniesieniu do ww. transakcji nie występuje bowiem jako podatnik VAT, gdyż czynności przez niego podejmowane nie będą czynnościami, którym można przypisać profesjonalny charakter.

Sprzedaż działek przez Wnioskodawcę niewątpliwie mieści się w zakresie zarządu nad jego majątkiem prywatnym, a dodatkowo jest to czynność o charakterze incydentalnym, mająca na celu wyłącznie wyzbycie się majątku, który zalega w majątku Wnioskodawcy. Wskazuje na to m.in. okoliczność, że większość nieruchomości gruntowych, które Wnioskodawca otrzymał w ramach darowizny od ojca nastąpiła 18 lat temu. Od tego czasu Wnioskodawca nie podejmował czynności, które skutkowałyby uznaniem, że sprzedaż działek mogłaby charakteryzować się profesjonalnym, zaplanowanym schematem działania.

Należy także podkreślić, że sam fakt, iż Wnioskodawca dokonał lub w przyszłości dokona podziału niektórych działek nie powinien skutkować uznaniem, że sprzedaż tak oto podzielonych działek charakteryzować będzie się profesjonalizmem. W ocenie Wnioskodawcy postępowanie to mieści się w ramach gospodarowania majątkiem prywatnym, na co wskazuje orzecznictwo podatkowe.

Z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 16 listopada 2018 r. sygn. akt I SA/Po 594/18 wynika, że okoliczności związane z podziałem działki nie uzasadniają twierdzenia o działaniu w charakterze podatnika VAT. Jak wynika bowiem z rozważań TSUE zawartych w wyroku z 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10, okoliczność podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny nie jest decydująca. W drodze wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT nie można pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku. Właściciel realizując swoje uprawnienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa może podejmować działania zmierzające do podziału nieruchomości. Okoliczności te same w sobie, podejmowane nawet znaczną ilość razy nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej.

Również z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lipca 2020 r. sygn. akt I FSK 1888/17 niewątpliwie wynika, że podział nieruchomości sam w sobie nie stanowi o profesjonalnym charakterze działania zbywającego. W stanie faktycznym będącym przedmiotem rozważań NSA sprzedający był właścicielem jednej działki, która została podzielona na 80 działek o różnym przeznaczeniu. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego samo dokonanie takiego podziału nie może skutkować uznaniem, że sprzedający działał w sposób charakteryzujący handlowca. Sąd wyraźnie wyjaśnił, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku, że dokonanie podziału nieruchomości, nawet w celu uzyskania lepszej ceny nie jest czynnikiem decydującym i nie jest czynnością, która sama z siebie wykraczałaby poza zarząd majątkiem prywatnym. Tym samym, zgodnie z uzasadnieniem sądu, niezależnie od liczby wydzielonych działek sam fakt podziału nieruchomości nie stanowi okoliczności powodującej, że osoba działa w charakterze podatnika VAT. Tożsame wnioski można również wyciągnąć z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2024 r. W uzasadnieniu wyroku NSA podkreślił, że podział działki nie przesądza o działaniu typowym dla podatnika VAT. Co więcej, NSA bezpośrednio podkreślił, że tego rodzaju działania charakteryzują czynności podejmowane przez właściciela, który zabiega o uzyskanie najkorzystniejszych warunków dla zbycia nieruchomości.

Wnioskodawca w tym miejscu podkreśla, że podział działek dokonywany jest po to, aby ułatwić rozporządzenie majątkiem. Gdyby Wnioskodawca miał możliwość sprzedaży działek bez dokonania podziału i jednocześnie okoliczność ta nie miałaby wpływu na cenę sprzedaży, to Wnioskodawca dokonałby tego. Niemniej jednak, osoby fizyczne oczekują nabycia działki o znacznie mniejszej powierzchni, co zmusza Wnioskodawcę do podziału działek, a z drugiej strony sprzedaż działek (bez dokonania ich podziału) na rzecz np. dewelopera prowadziłoby do uzyskania ceny sprzedaży skrajnie niższej i nierynkowej, z uwagi na nieuczciwe wykorzystywanie pozycji rynkowej deweloperów. Podobne wnioski płyną również z wyroku NSA z 4 lipca 2023 r. sygn. akt I FSK 427/23, zgodnie z którym nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Słuszność stanowiska potwierdza również wyrok WSA w Kielcach z 27 czerwca 2024 r. sygn. akt I SA/Ke 219/24. W świetle stanowiska WSA zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

Reasumując powyższy wywód, w ocenie Wnioskodawcy czynnościom, które będą przez niego podejmowane nie sposób przypisać profesjonalnego charakteru działania. Wnioskodawca otrzymał działki w ramach darowizny dokonanej 18 lat temu, które to działki były już uzbrojone. Wnioskodawca nie nabywał więc działek w celu ich odsprzedaży, co niewątpliwie charakteryzuje profesjonalistę. Od tego czasu Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek czynności, których celem miało być uatrakcyjnienie działki, związanych np. z poczynieniem na nie nakładów, uzbrojeniem ich czy ogrodzeniem. Natomiast sam fakt, że działki podlegają lub w przyszłości podlegać będą podziałowi nie stanowi o profesjonalnym charakterze działania Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.  Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również udziałów w nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów (w tym udziałów w gruncie) angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości) porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (tu działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Pana działek, objętych zakresem pytania nr 1 wniosku, jak również planowana sprzedaż działek, objętych zakresem pytania nr 2 wniosku, nie stanowi/nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie będzie występować bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych działek wypełnia/będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Jak wskazuje całokształt okoliczności sprawy, nie podejmował/nie będzie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą przez Pana działek, objętych zakresem pytania nr 1 wniosku, jak również planowaną sprzedażą działek, objętych zakresem pytania nr 2 wniosku, występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, korzysta/będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem dokonując sprzedaży działek, objętych zakresem pytania nr 1 wniosku, jak również pytania nr 2 wniosku nie działał/nie będzie działał Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. działek nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-stanu faktycznego, który Pan przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

oraz

-zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.