Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, w podatku od towarów i usług, jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 5 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący możliwości zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości, wpłynął 16 stycznia 2025 r. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 lutego 2025 r. (wpływ 25 lutego 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Opis zdarzeń dotyczących nieruchomości którą chce Pan sprzedać.

Przeczytali Państwo dużo informacji będących w przestrzeni publicznej jak i po rozmowie z działem informacji podatkowej w Państwa urzędzie skarbowym i nie wiedzą Państwo czy cena obecnie toczącej się sprzedaży powinna zawierać podatek VAT.

Otrzymali Państwo informację, że jeśli jako właściciele dokonali Państwo działań, które sprawiły wzrost wartości nieruchomości to powinna cena sprzedaży zawierać podatek VAT.

Jednak trudno Państwu ocenić działania z Państwa strony czy skutkują tym, że zostaniecie Państwo ocenieni przez Urząd Skarbowy miejscowy, że będzie to działalność gospodarcza czy też nie.

Poniżej przedstawia Pan nieruchomość.

Syndyk Masy Upadłości sprzedał Państwu nieruchomość w postaci działki nr A oraz B z zabudowaniami jako jedna nieruchomość cała. Obecnie funkcjonują Państwo w budynku znajdującym się na działce nr A gdzie mieszkają i prowadzą działalności, natomiast działkę nr B wraz z budynkiem, który przez ten czas nie był remontowany i obecnie zapada mu się, dach chcą Państwo sprzedać. Nieruchomość praktycznie od (…) r. starają się Państwo sprzedać lecz nie udawało się znaleźć kupca.

Przybliża Pan działania, które przez ten okres miały miejsce i były związane z nieruchomością.

Dnia (...) r. podpisali Państwo umowę przedwstępną z Panem (...) jako warunkową, jeśli uzyska on stosowne pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych, jednak nie uzyskał pozwoleń i umowa nie doszła do skutku. Kupujący nie poczynił żadnej ingerencji w przedmiot sprzedaży.

Następnie Państwa nieruchomością zgłoszoną do sprzedaży przez biuro nieruchomości zainteresowała się firma (...) z (...) i w dniu (...) r. spisali Państwo akt przedwstępny warunkowy również w oczekiwaniu na stosowne pozwolenia na budowę, w tym przypadku obiektu handlowego.

Będąc związanymi powyższym aktem spisali Państwo aneks (...) r. użyczenia nieruchomości w celu prowadzenia czynności związanych z usunięciem drzew, które przeszkadzać będą w realizacji inwestycji jeśli otrzymają zgodę. Mając taką umowę użyczenia i Państwa pełnomocnictwo wystąpili oni o warunki zabudowy i złożyli wnioski o wycinkę drzew. Firma (...) występując o zgodę na wycinkę drzew potrzebowała abyście to Państwo wystąpili gdyż wystąpić mógł tylko właściciel nieruchomości lecz inwentaryzację oraz rozmowy i ustalenia związane z określeniem, które drzewa kolidują z inwestycją, a które nie prowadził kupujący. Ponadto w akcie przedwstępnym kupujący zobowiązał się, że prace związane z inwentaryzacją drzew oraz ich wycinkę i ewentualne nasadzenia zamienne dokona własnym staraniem i na własny koszt.

Decyzją nr (...) Urzędu Miejskiego otrzymali Państwo zgodę na wycinkę drzew z koniecznością nasadzenia zamiennego zgodnie z decyzją nr (...).

Dalej spisali Państwo Akt Notarialny z dnia (...) r. z firmą (...) jako dalej kupującym umowę przedwstępną umożliwiającą realizacją wycinki drzew i nasadzeń i to wykonali.

Otrzymali również Decyzję o warunkach zabudowy nr (...) Urzędu Miejskiego w (...). Jednak po wykonaniu prac związanych z wycinką drzew i po wykonaniu koncepcji przerwali starania przekazując, że ich inwestor wycofał się i kupujący zrezygnował z zakupu.

Czekali Państwo następnie na nowego kupującego.

W między czasie w (…) r. Straż Miejska w (...) zgłosiła Państwu, iż jedno z drzew jest zagrażające bezpieczeństwu. Wykonali Państwo inwentaryzacją drzew o słabej kondycji i Wydział Ekologii Urzędu Miejskiego w (...) wydał decyzję dnia (...) r. o zgodę na wycinką drzew z powodu złego stanu i że mogą być niebezpieczne dla osób postronnych.

Wycinkę wykonali Państwo na własny koszt.

W dniu (...) r. wystąpiliście państwo z pismem do Urzędu Miejskiego w (...) z propozycją odsprzedania przedmiotowej nieruchomości lecz odpowiedź była negatywna.

Dalej nieruchomość figurowała do sprzedaży w Agencji Nieruchomości w (...). Działką zainteresował się przedstawiciel firmy z (...) lecz prosił o wystąpienie do stosownych urzędów o zapewnienie w dostawę mediów. Wystąpił Pan do (...) w (...) o zapewnienie możliwości podłączenia dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych do sieci kanalizacji sanitarnej i zapewnienie dostawy wody pitnej oraz do (...) w (...) o możliwość podłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, a także do (...) w (...) o zapewnienie ciepła i do (...) o zapewnienie energii elektrycznej - te zapewnienia w formie pisemnej uzyskał Pan. Zainteresowany się jednak nie zdecydował bo powyższe zapewnienia zabrały dużo czasu i oni już nie byli zainteresowani.

Wystąpił Pan również do Urzędu Miejskiego w (...) o stwierdzenie możliwości podziału działki nr B /czyli tej do sprzedaży/ aby wydzielić z tej działki około 100 m² na drogę dojazdową dla działki, na której obecnie funkcjonują Państwo i mieszkacie z nr A. Po całej procedurze w dniu (...) r. otrzymaliście Państwo postanowienie, które stwierdza możliwość podziału działki.

Zainteresował się nowy chętny do zakupu Pan (...). Spisali Państwo Akt Notarialny - umowę przedwstępną w dniu (...) r. - jednak określony termin realizacji zakupu upłynął i zakupu nie dokonał.

Zmienili Państwo agencję nieruchomości i w dniu (...) r. podpisali Państwo umowę z firmą (...) o znalezienie nowego kupującego.

Powyższa agencja spowodowała wyszukanie firmy (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w (...), która to zainteresowała się Państwa nieruchomością i w dniu (...) r. podpisali Państwo Akt Notarialny Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Powyższa Spółka wystąpiła o Decyzję o Warunkach Zabudowy otrzymaliście Państwo potwierdzenie i wszystko wskazuje, że zakup może się dokonać.

Biorąc pod uwagę powyższe, które to działania mają dość skomplikowany charakter prosi Pan o określenie czy te działania mają charakter działalności i należałoby określić cenę przedmiotowej nieruchomości z podatkiem VAT. Przyjmując, iż nie prowadzi Pan prac podobnych gdyż nie posiada Pan innych nieruchomości oprócz tych które kupiliście Państwo od syndyka, może należy dokonać tej transakcji z ceną bez podatku VAT.

Budynek na tej działce, którą chcecie Państwo sprzedać stoi pusty od (…) r. obecnie wg rozmów z kupującym budynek ten zostanie zburzony.

Dodając na koniec oświadcza Pan, iż w ostatnich 2 latach ani też wcześniej nie zainwestowaliście Państwo żadnych pieniędzy w substancję budynku ani też w teren działki. Niewielki wkład dokonaliście Państwo przygotowując powyższe zapewnienia w dostawę mediów oraz przygotowanie podziału sprzedawanej działki.

Mając na uwadze decyzję czy oferta sprzedaży Państwa nieruchomości ma w cenie zawierać podatek VAT czy też nie, mają Państwo pytania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT Państwa sprzedaż mogłaby być zwolniona z podatku VAT, jednak mają Państwo problem z definicją ulepszenia ponieważ:

-jeśli chodzi o budynek to on jak pisał Pan wyżej nie był użytkowany od (…) r. do dziś czyli od dnia zakupu nieruchomości i jest w kiepskim stanic technicznym/dach się zapada/i od początku nie inwestowali Państwo żadnej kwoty czyli ulepszenia nie było,

-natomiast na nieruchomości tzn. działce jeden z kupujących na wniosek przez Państwa podpisany i po inwentaryzacji usunęli oni - wycięli (…) drzew z wywiezieniem i utylizacją oraz nasadzeniem młodych drzewek na własny koszt i własnym staraniem w związku z ty m koszt tego działania na pewno był wyższy niż 10 000 zł lecz nie był Państwa kosztem /art. 22 ust. 17 Ustawy o Podatku od Osób Fizycznych/. Można uznać, że to działanie ulepszyło stan działki lecz Państwo nie finansowali tego działania.

Ma Pan wątpliwości czy będzie to miało wpływ na to czy sprzedaż ma być z podatkiem VAT czy nie.

Ponadto mają Państwo pytanie czy opisane zdarzenia związanie z uzyskaniem zapewnienia dostaw mediów do przyszłych dwóch budynków mieszkalnych tj. zapewnienia dostawy wody, gazu, odbioru ścieków i dostawy energii elektrycznej oraz własnym staraniem doprowadził Pan do wydania postanowienia iż podział nieruchomości jest możliwy wydany przez Urząd Miejski w (...) dla wykonania dojazdu do działki, na której mieszkają Państwo i czy te działania noszą znamiona działalności.

Państwa zdaniem nie. Lecz nie wiedzą Państwo jak te działania potraktuje miejscowy Urząd Skarbowy.

Te pytania mają posłużyć ocenie sytuacji prawnej czy sprzedawana nieruchomość ma mieć cenę z podatkiem VAT.

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania Organu:

1)jaki tytuł prawny posiada Pan do nieruchomości (działki nr B wraz z budynkiem), którą zamierza Pan sprzedać (prawo własności, prawo współwłasności, prawo użytkowania wieczystego) – odpowiedział Pan:

Akt Notarialny.

Syndyk Masy Upadłości (...) w (...) sprzedał Państwu prawo użytkowania wieczystego do dnia (…) r. nieruchomości, na którą składa się dwie działki z nr A oraz B z zabudowaniami jako jedna nieruchomość cała. Obecnie funkcjonują Państwo w budynku znajdującym się na działce nr A gdzie mieszkacie i prowadzicie Państwo działalności, natomiast działka nr B wraz z budynkiem, który przez ten czas nie był remontowany i obecnie zapada mu się dach i przez czas kiedy był w Państwa posiadaniu nie był użytkowany w żadnym względzie. Zakupu dokonali Państwo w dwa małżeństwa czyli Pan i Pańska żona w udziale (…) części (macie Państwo wspólność majątkową) i (…) z żoną z udziałem (…) części Aktem Notarialnym w dniu (…) r. Cena zakupu nie zawierała podatku VAT.

2)w jakim celu, z jakim zamiarem wykorzystania nabył Pan nieruchomość, którą zamierza Pan sprzedać – odpowiedział Pan:

Syndyk Masy Upadłościowej sprzedawał jedną całą nieruchomość składającą się z dwóch działek jednak zależało Państwu na jednej działce nr A lecz jednej działki nie mogliście Państwo kupić. Nie było to możliwe więc kupiliście całość i od tamtego czasu próbowaliście Państwo działkę nr B sprzedać wraz z istniejącym budynkiem.

3)w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan działkę nr B wraz z budynkiem od momentu jej nabycia do chwili jej planowanej sprzedaży – odpowiedział Pan:

Od czasu zakupu budynek stał pusty. W pewnym czasie złodzieje wyłamali Państwu drzwi aluminiowe więc zamocowali Państwo deski na stałe. Od tamtego czasu brak wejścia do budynku. Działka jest nieogrodzona, rosną krzaki i drzewa.

4)czy działka nr B wraz z budynkiem była wykorzystywana przez Pana wyłącznie w celach prywatnych, osobistych – jeśli tak, to w jaki sposób – odpowiedział Pan:

Działka B wraz z budynkiem jw. oczekiwała na sprzedaż i nie była użytkowana w żadnym celu. Aby można było zainwestować w prowadzenie działalności na powyższej działce potrzebna była decyzja o wspólnym przedsięwzięciu. Jednak współwłaściciele mieli różne zdania. Decyzja była jedna. Sprzedaż.

5)czy jest/był Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, jeśli tak to proszę wskazać w jakim okresie i z jakiego tytułu – odpowiedział Pan:

Prowadzi Pan działalność gospodarczą pod nazwą (…). Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

6)czy działka nr B wraz z budynkiem, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, jest lub była wykorzystywane kiedykolwiek w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – odpowiedział Pan:

Nie było takich planów aby wykorzystywać tak budynek jak i działkę do celów Pańskiej działalności, ponadto udziały powodowały status działki jednoznaczny. Do sprzedania.

7)czy ww. działkę zabudowaną budynkiem wykorzystywał Pan w działalności rolniczej oraz czy dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy? Czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT – odpowiedział Pan:

Nie prowadzi Pan żadnej działalności rolniczej ani współwłaściciele działki.

8)czy działka nr B wraz z budynkiem była lub jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów, jeśli tak to jakie pożytki czerpał Pan z tego tytułu – odpowiedział Pan:

Działka B nie była wynajmowana, nie było propozycji, a ponadto potrzebna byłaby inwestycja. Nie było takiej wspólnej zgody.

9)czy udzielił Pan poprzednim potencjalnym Kupującym pełnomocnictw lub innego umocowania do działania w Pana imieniu? Na jakiej podstawie poprzedni Zainteresowani zakupem nieruchomości dokonywali opisanych we wniosku czynności – odpowiedział Pan:

Tak. Jako jeden z współwłaścicieli dał Pan wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami pełnomocnictwo na cele budowlane zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane. Dla firmy (...) również jako kupującego dawał Pan razem ze współwłaścicielami pełnomocnictwo do działań związanych z podziałem nieruchomości.

Ponadto podpisywał Pan wraz z współwłaścicielami wnioski o wycinkę drzew a Kupującym drugim i niedoszłym Firmą (...) o wycinkę drzew kolidujących z ich koncepcją. Opisał Pan tą sytuację we wniosku.

10)czy obecnemu Kupującemu tj. Spółce (...) S.A. udzielił Pan pełnomocnictwa lub innego umocowania do działania w Pana imieniu? Jeśli tak, to proszę wskazać jego zakres oraz jakich czynności przyszły Kupujący dokonał/dokona do dnia transakcji na podstawie udzielonego umocowania – odpowiedział Pan:

Tak. W akcie notarialnym w paragrafie 9 Pan i współwłaściciele wyraziliście Państwo zgodę na dysponowanie przez spółkę (...) S.A. z sidzibą w (...) działką gruntu nr B na cele budowlane zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane. Powyższa zgoda stanowi dla spółki dowód dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo Budowlane.

Kupujący poinformował Pana, iż (…) r. uzyskał Decyzję nr (…) r. o warunkach zabudowy dla sprzedawanej działki B na budowę wg przygotowanej koncepcji, wykonali również operat wodno-prawny dla przyszłej inwestycji. Obecnie pracują nad przygotowaniem projektu budowlanego dla tej inwestycji i ma być gotowy do (…) r. co umożliwi złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Tyle ma Pan informacji od kupującego.

11)czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, (…) – odpowiedział Pan:

Nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych innych nieruchomości.

12)czy w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy z tego prawa Pan skorzystał – odpowiedział Pan:

Zakup nieruchomości w (…) r. jaki dokonał Pan wspólnie z współwłaścicielami zgodnie z aktem notarialnym z dnia (…) r. opiewał na cenę bez podatku VAT.

Jednak to nie miało znaczenia dla Pana gdyż żadnych odpisów podatku VAT nie dokonywał Pan iż nie dotyczyło to Pańskiej działalności.

13)czy przedmiotowa działka wraz ze znajdującym się na niej budynkiem była wykorzystywana przez Pana przez cały okres jej posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych – odpowiedział Pan:

Działka B, która to jest do sprzedaży stoi bez ingerencji jakiejkolwiek oprócz opisanych we wniosku związanych z drzewami. Budynek stoi z drzwiami zamkniętymi na stałe od początku po zakupie.

14)czy budynek znajdujące się na działce nr B stanowi budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725, ze zm.) – odpowiedział Pan:

Budynek znajdujący się na działce B jest budynkiem zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane.

15)czy na dzień sprzedaży działka nr B będzie zabudowana budynkiem, o który mowa we wniosku czy będzie stanowiła teren niezabudowany – odpowiedział Pan:

Na dzień sprzedaży działka nr B będzie stanowiła teren niezabudowany.

16)czy prace rozbiórkowe budynku posadowionego na działce nr B rozpoczną się jeszcze przed sprzedażą, czy już po nabyciu działki przez kupującego – odpowiedział Pan:

Prace rozbiórkowe rozpoczną się jeszcze przed sprzedażą i powinny się zakończyć.

17)jeżeli w dniu transakcji działka nr B będzie zabudowana opisanym budynkiem, to proszę wskazać:

-kiedy (proszę podać datę) został wybudowany przedmiotowy budynek znajdujący się na działce nr B?

-czy kiedykolwiek (kiedy – proszę podać datę) doszło do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku tj. oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne ww. budynku?

-czy od pierwszego zasiedlenia budynku do dnia transakcji minie okres dłuższy niż dwa lata?

-czy budynek wykorzystywany był wyłącznie do czynności zwolnionych?

-odpowiedział Pan:

Informację kiedy budynek został wybudowany przedstawił Pan powyżej łącznie z funkcją jaką pełnił.

18)jeżeli w dniu transakcji działka nr B będzie niezabudowana, to proszę wskazać czy zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego działka ta będzie stanowiła teren budowlany lub czy na dzień transakcji dla działki będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy – odpowiedział Pan:

Działka w dniu transakcji będzie działką niezabudowaną. Przedstawił Pan powyżej również, że kupujący w dniu jak odpowiada Pan na powyższe pytania otrzymał już Decyzję o Warunkach Zabudowy nr (…).

Pytanie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż nieruchomości, o której pisał Pan we wniosku dotyczący działki nr B zabudowanego budynkiem 1-kondygnacyjnym służącym poprzedniemu właścicielowi - obecnie w ruinie - ma być zwolniona z podatku VAT czy też nie?

Pana stanowisko w sprawie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Pana stanowisko - sprzedaż powinna być zwolniona z podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w sprawie dostawy dokonanej pierwszego zasiedlenia.

Sprzedawana nieruchomość przez Państwa działka nr B jest zabudowana budynkiem wzniesionym około roku (…) przez ówczesnego właściciela, który to był częścią wybudowanego (…) dla (…). Po wojnie na podstawie odrębnych przepisów został utworzony na majątku (…). W związku z tym dostawa nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponadto Państwo kupili nieruchomość w (…) r. i ta część sprzedawana (działka nr B) nie była w żaden sposób użytkowana. Czekali Państwo na kupca.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

1.Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2.Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów od art. 95 do art. 109 cyt. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zakupił Pan – wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami – prawo użytkowania wieczystego nieruchomości tj. działki nr A oraz B wraz z zabudowaniami jako jedną całą nieruchomość. Obecnie funkcjonują Państwo w budynku znajdującym się na działce nr A, gdzie mieszkają i prowadzą działalności, natomiast działkę nr B wraz z budynkiem chcą Państwo sprzedać. Z wniosku i jego uzupełnienia wynika, że praktycznie od (…) r. starają się Państwo bezskutecznie sprzedać tą nieruchomość. Przez ten czas podejmował Pan działania w celu jej sprzedaży.

Wskazał Pan, że w dniu (...) r. podpisali Państwo umowę przedwstępną z potencjalnym kupującym jako warunkową, jeśli uzyska on stosowne pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych. Z uwagi, że przyszły nabywca nie uzyskał pozwoleń - umowa nie doszła do skutku. Kupujący nie poczynił żadnej ingerencji w przedmiot sprzedaży.

Następnie (...) r. spisali Państwo akt przedwstępny warunkowy również w oczekiwaniu na stosowne pozwolenia na budowę - w tym przypadku - obiektu handlowego. Będąc związanymi powyższym aktem, użyczyli Państwo nieruchomość w celu prowadzenia czynności związanych z usunięciem drzew, które przeszkadzać będą w realizacji inwestycji, jeśli przyszły kupujący otrzyma zgodę. Mając umowę użyczenia i Państwa pełnomocnictwo przyszły kupujący wystąpił o warunki zabudowy i złożył wnioski o wycinkę drzew. Kupujący występując o zgodę na wycinkę drzew potrzebował abyście to Państwo wystąpili, gdyż wystąpić mógł tylko właściciel nieruchomości. Natomiast inwentaryzację oraz rozmowy i ustalenia związane z określeniem, które drzewa kolidują z inwestycją, a które nie - prowadził kupujący. Ponadto w akcie przedwstępnym kupujący zobowiązał się, że prace związane z inwentaryzacją drzew oraz ich wycinkę i ewentualne nasadzenia zamienne dokona własnym staraniem i na własny koszt.

Decyzją Urzędu Miejskiego otrzymali Państwo zgodę na wycinkę drzew z koniecznością nasadzenia zamiennego.

Następnie spisali Państwo akt notarialny (...) r. z Kupującym jako umowę przedwstępną umożliwiającą realizacją wycinki drzew i nasadzeń co zostało wykonane.

Otrzymali również decyzję o warunkach zabudowy, jednak po wykonaniu prac związanych z wycinką drzew i po wykonaniu koncepcji zainteresowani przerwali starania przekazując, że ich inwestor wycofał się i kupujący zrezygnował z zakupu.

W (…) r. Straż Miejska zgłosiła Państwu, że jedno z drzew zagraża bezpieczeństwu. Wykonali Państwo inwentaryzację drzew o słabej kondycji i otrzymali decyzję na wycinkę drzew z powodu ich złego stanu. Wycinkę wykonali Państwo na własny koszt.

W dniu (...) r. wystąpiliście Państwo z pismem do Urzędu Miejskiego z propozycją odsprzedania przedmiotowej nieruchomości lecz odpowiedź była negatywna.

Nieruchomość figurowała do sprzedaży w Agencji Nieruchomości. Działką zainteresował się przedstawiciel firmy lecz prosił o wystąpienie do stosownych urzędów o zapewnienie w dostawę mediów. Wystąpił Pan o zapewnienie możliwości podłączenia dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych do sieci kanalizacji sanitarnej i zapewnienie dostawy wody pitnej, o możliwość podłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, a także o zapewnienie ciepła i energii elektrycznej – które to zapewnienia uzyskał Pan w formie pisemnej. Zainteresowany się jednak nie zdecydował, bo powyższe zapewnienia zabrały dużo czasu i nie był już zainteresowany.

Wystąpił Pan również do Urzędu Miejskiego o stwierdzenie możliwości podziału działki nr B w celu wydzielenia z tej działki około 100 m² na drogę dojazdową dla działki, na której obecnie funkcjonują Państwo i mieszkacie. W dniu (...) r. otrzymaliście Państwo postanowienie, które stwierdza możliwość podziału działki.

Zakupem działki zainteresował się nowy chętny - spisali Państwo akt notarialny - umowę przedwstępną w dniu (...) r. - jednak określony termin realizacji zakupu upłynął i umowa nie doszła do skutku.

Zmienili Państwo agencję nieruchomości i w dniu (...) r. podpisali umowę o znalezienie nowego kupującego, w wyniku czego (...) r. podpisali Państwo akt notarialny przedwstępnej umowy sprzedaży. Spółka (przyszły Kupujący) wystąpiła o decyzję o warunkach zabudowy, otrzymaliście Państwo potwierdzenie i zakup może dojść do skutku.

Ponadto, wskazał Pan, że udzielił wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami, pełnomocnictwa na cele budowlane oraz do działań związanych z podziałem nieruchomości, dla jednego z poprzednich zainteresowanych zakupem nieruchomości. Podpisywał Pan wraz ze współwłaścicielami wnioski o wycinkę drzew kolidujących z koncepcją kupującego.

W akcie notarialnym Pan i współwłaściciele wyraziliście zgodę na dysponowanie przez obecnego kupującego działką nr B na cele budowlane.

Kupujący poinformował Pana, że uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla sprzedawanej działki na budowę wg przygotowanej koncepcji, wykonał również operat wodno-prawny dla przyszłej inwestycji, a obecnie pracuje nad przygotowaniem projektu budowlanego dla inwestycji, który umożliwi złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Wskazał Pan również, że Budynek znajdujący się na działce będącej przedmiotem sprzedaży wg rozmów z kupującym zostanie zburzony. Prace rozbiórkowe rozpoczną się jeszcze przed sprzedażą i powinny się zakończyć.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, ma Pan wątpliwości czy sprzedaż nieruchomości powinna być zwolniona z podatku VAT.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działki nr B za Pana pełną zgodą i przyzwoleniem działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Pana zbycie działki gruntu nr B zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C 180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka nr B będąca Pana współwłasnością podlegała wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Pana jako Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego czy też poprzednich kupujących. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności dokonywane były przez przyszłego właściciela (Kupującego) i poprzednich kupujących, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczni właściciele nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami działki nr B Kupującemu oraz poprzedniemu kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania nie były podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego (poprzedniego Kupującego) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną (aktualnego współwłaściciela). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego (poprzedniego Kupującego) wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei Kupujący (oraz poprzedni Kupujący) dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjnili przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Pan - jako jeden ze Sprzedających - w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pańskie działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

Biorąc więc pod uwagę całokształt okoliczności przestawionych we wniosku, a dotyczących działki mającej być przedmiotem sprzedaży, stwierdzić należy, że występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Pana działki gruntu nr B (będącej we współwłasności) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki gruntu nr B będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Wskazał Pan, że Budynek znajdujący się na działce, którą chcą Państwo sprzedać, stoi pusty od (…) r. (od dnia zakupu nieruchomości) i jest w kiepskim stanie technicznym. Z opisu sprawy wynika, że nie inwestowali Państwo ani nie ulepszali budynku, a z informacji uzyskanych od kupującego wynika, że budynek ten zostanie zburzony. Prace rozbiórkowe rozpoczną się jeszcze przed sprzedażą, a na dzień sprzedaży działka nr B będzie stanowiła teren niezabudowany.

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla sprzedawanej nieruchomości, nie można zgodzić się z Panem, że sprzedaż ta powinna być zwolniona z podatku VAT.

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że powołany przez Pana przepis art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług odnosi się do możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania dla dostawy budynku.

Natomiast – jak sam Pan wskazał w uzupełnieniu opisu sprawy – na dzień sprzedaży działka nr B będzie stanowiła teren niezabudowany. Zgodnie z Pana wskazaniem, prace rozbiórkowe rozpoczną się jeszcze przed sprzedażą i powinny się zakończyć.

Należy podkreślić, że jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych budynek przestanie spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Zatem, działka nr B w momencie sprzedaży nie będzie zabudowana przedmiotowym budynkiem, w związku z tym dostawa ww. działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, które - jak już wyjaśniono - ma zastosowanie wyłącznie do dostawy budynków.

Mając na uwadze powyższe, skoro – jak sam Pan wskazał - działka nr B w dniu transakcji będzie niezabudowana, to należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dla dostawy gruntu niezabudowanego.

Z przedstawionego i uzupełnionego opisu sprawy wynika, że Kupujący uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla sprzedawanej działki B na budowę wg przygotowanej koncepcji.

Zatem, działka nr B spełniać będzie w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, w związku z tym dostawa ww. działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że zakup nieruchomości w (…) r. jaki dokonał Pan wspólnie z współwłaścicielami zgodnie z aktem notarialnym z dnia (…) r. opiewał na cenę bez podatku VAT. Jednak to nie miało znaczenia dla Pana gdyż żadnych odpisów podatku VAT nie dokonywał Pan iż nie dotyczyło to Pańskiej działalności.

W takiej sytuacji nie można powiedzieć, że miał Pan prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tego nabycia, bądź nie miał takiego prawa, bowiem nie było podatku, który mógłby Pan odliczyć.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że od czasu zakupu budynek stał pusty, działka wraz z budynkiem nie była użytkowana w żadnym celu. Zatem, nie można uznać, że nieruchomość od momentu jej nabycia do momentu sprzedaży, była wykorzystywana przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej.

W analizowanej sprawie nie zostaną zatem spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędne do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie. W konsekwencji dostawa działki nr B nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Pana niezabudowanej (na dzień transakcji) działki nr B będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy. Zatem sprzedaż ta będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

-zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wyłącznie dla Pana, nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.