Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży licytacyjnej nieruchomości składającej się z zabudowanych działek nr 1, nr 2 i nr 3,
• zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy sprzedaży licytacyjnej nieruchomości składającej się z zabudowanych działek nr 1, nr 2 i nr 3.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … … na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 361, z późn. zm., powoływana dalej jako ustawa o VAT) wykonując czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 1568, z późn. zm., powoływana dalej jako k.p.c.) jest płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji.

W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko … została wszczęta egzekucja z prawa własności nieruchomości gruntowej rolnej zabudowanej położonej obręb … - … Miasto oznaczonej działkami nr ewid. 1 i 2, dla której Sąd Rejonowy w … … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerze … oraz działką nr ewid. 3, dla której Sąd Rejonowy w … … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerze …. Egzekucje zostały połączone do łącznego prowadzenia na podstawie art. 926 § 1 k.p.c.

Działka nr ewid. 1 o powierzchni … ha. Klasa użytków: R IVa - … ha, R IVb - … ha, R V - … ha.

Działka nr ewid. 2 o powierzchni … ha. Klasa użytków: R IVa - … ha, R IVb - … ha, R V - … ha.

Działka nr ewid. 3 o powierzchni … ha. Klasa użytków: R IVb - … ha, R V - … ha.

Działki stanowią jedną gospodarczą całość - grunt rolny, użytkowany rolniczo. Działki tworzą kształt czworoboku zbliżonego do trapezu o szerokości ok. … m i długości ok. … m. Teren nieruchomości nie jest utwardzony, ogrodzony płotem z siatki stalowej na słupkach stalowych w słabym stanie technicznym. Brama i furtka z elementów metalowych w słabym stanie technicznym. Dojazd do nieruchomości z drogi publicznej częściowo utwardzonej masą bitumiczną (ul. …). Nieruchomość posiada również dostęp do ul. ….

Działki zabudowane są budynkiem mieszkalno-gospodarczym, budynkiem A wraz z wyposażeniem i kominem, kompleksem 3 szklarni. Działki posiadają dostęp do energii elektrycznej, kanalizacji w ul. …i wody z wodociągu na terenie miasta ….

Na nieruchomości znajdują się następujące zabudowania:

Budynek mieszkalno- gospodarczy - usytuowany na działce nr ewid. 1. Wybudowany ok. 1980 r. w technologii murowanej, o powierzchni zabudowy … m² i powierzchni użytkowej … m². Budynek parterowy, niepodpiwniczony. W ewidencji budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w … znajduje się informacja, że na działce nr ewid. 1 znajduje się budynek określony jako: pozostałe budynki niemieszkalne, na mapie określony jest symbolem: g - budynki niemieszkalne. W dniu oględzin budynek pełnił funkcje mieszkalno-gospodarczą.

Budynek A - usytuowany na działce nr ewid. 2. Wybudowany ok. 1996 r., o konstrukcji stalowej, wspartej na fundamentach z bloczków betonowych, konstrukcja wypełniona taflami płyt szklanych. W budynku znajduje się kocioł grzewczy o mocy … typu … oraz stalowy komin - nieczynne od kilkunastu lat. Konstrukcja budynku jak i wypełnienie szkłem jest w bardzo złym stanie technicznym. Widoczne ubytki w konstrukcji budynku i jego wypełnieniu oraz skorodowane elementy kotła grzewczego i komina powodują zagrożenie dla osób znajdujących się w pobliżu. Budynek oraz wyposażenie w bardzo złym stanie technicznym - stopień zużycia 97%.

Kompleks 3 szklarni - o łącznej powierzchni użytkowej … m² (nr 1 - … m², nr 2 - … m², nr 3 - … m²). Wybudowane na podstawie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę ….

Szklarnie nr 1 i 2 zostały oddane do użytku w 2002 r., a szklarnia nr 3 w 2004 r.

Na działce o nr ewid. 1 powierzchnia pod szkłem (szklarnia) - … m², na działce nr ewid. 2 – … m² i na działce nr ewid. 3 - … m². Konstrukcja wielonawowa o rozpiętości nawy … m i sekcjach szerokości … m, wysokości od … do … m. Cała podstawowa konstrukcja stalowa i aluminiowa szklarni oraz szkło ogrodnicze, rury PCV i uszczelki zostały sprowadzone w 2001 r. z … z firmy … - były to elementy używane, po rozbiórce. Stan techniczny zły - stopień zużycia 99%. Podczas oględzin stwierdzono, że była prowadzona produkcja w części szklarni. Zgodnie z oświadczeniem dzierżawcy produkcja prowadzona jest cały rok.

Budynek mieszkalno-gospodarczy, budynek A oraz szklarnie nr 1, 2 i 3 są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 07-07-1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 725, z późn. zm., powoływana dalej jako p.b.).

Budynek mieszkalno-gospodarczy jest trwale związany z gruntem. Budynek A jest trwale związany z gruntem. Szklarnia nr 1 jest trwale związana z gruntem. Szklarnia nr 2 jest trwale związana z gruntem. Szklarnia nr 3 jest trwale związana z gruntem.

Budynek mieszkalno-gospodarczy jest wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie na cele mieszkaniowe. Budynek mieszkalno-gospodarczy nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej.

Działka nr ewid. 1: wzdłuż dwóch krótszych boków oraz wzdłuż jednego z dłuższych boków zlokalizowane jest ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych.

Ponadto na jednym z krótszych boków znajduje się brama i furtka z elementów metalowych.

Działka nr ewid. 2: wzdłuż dwóch krótszych boków znajduje się ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych. Dłuższymi bokami działka graniczy z działką nr ewid. 1 i 3 – brak ogrodzenia.

Działka nr ewid. 3: wzdłuż dwóch krótszych boków znajduje się ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych. Wzdłuż dłuższego boku zlokalizowane jest ogrodzenie z płyt betonowych na słupkach betonowych.

Ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 p.b.

Ogrodzenie z płyt betonowych na słupkach betonowych stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 p.b.

Dla terenu, na którym położone są działki o nr ewid. 2 i 3 obowiązują ustalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Miasta … zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w … z dnia … r. nr …. Tereny te określone zostały jako tereny upraw rolnych w przeznaczeniu podstawowym (B1R na mapie planu). ….”

Działka nr ewid. 1 zgodnie z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta … … zatwierdzonego uchwałą Rady … z dnia …-11-2017 r. nr …, znajduje się na terenach określonych jako: tereny zabudowy produkcyjno-usługowej, składów i magazynów.

Aktualny sposób zagospodarowania i użytkowania nieruchomości działki o nr ewid. 2 i 3 oraz część działki nr ewid. 1 zabudowane są szklarniami i obiektami towarzyszącymi w złym stanie technicznym. Pozostała część działki nr ewid. 1 zbudowana jest budynkiem mieszkalno-gospodarczym.

Nieruchomości zostały wydzierżawione na podstawie umowy dzierżawy z dnia … r. zawartej na okres 20 lat tj. do … r.

Dzierżawca: …. Umowa dzierżawy ma charakter nieodpłatny - dzierżawca nie uiszcza czynszu, ponosi on koszty związane z korzystaniem z nieruchomości – oświadczenie dłużnika.

Dłużnik oświadczył, że zajmuje się uprawą na potrzeby własne roślin szklarniowych na powierzchni 100 m².

Nieruchomości były już wcześniej przedmiotem dzierżawy zawartej w dniu … r. Czynsz dzierżawny ustalony był na kwotę … zł rocznie.

Umowa zawarta była na okres 10 lat tj. do dnia … r. Dłużnik nabył nieruchomość o nr księgi wieczystej … na podstawie umowy darowizny z dnia … r. - akt notarialny rep. A nr … sporządzony przez notariusza … w Kancelarii Notarialnej w …. Dłużnik nabył nieruchomość o nr księgi wieczystej nr … na podstawie umowy sprzedaży z dnia … r. - akt notarialny rep. A nr … sporządzony przez notariusza … w Kancelarii Notarialnej w …. Podatku od darowizny nie pobrano na podstawie art. 9 ustawy od spadków i darowizn z 28-07-1983 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 89, z późn. zm.). Podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy z dnia 09-09-2001 r. (Dz.U. Nr 86, poz. 956, z późn. zm.). Dłużnik jest objęty ubezpieczeniem społecznym rolników jako płatnik.

W bazie internetowej REGON dłużnik figuruje jako prowadzący działalność gospodarczą pod firmą … (NIP …).

Działalność przeważająca wg PKD: 0113Z - …. Dłużnik nie figuruje w bazie przedsiębiorców CEIDG. Dłużnik figuruje w rejestrze VAT (ustalono na podstawie wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT dostępnego pod adresem: podatki.gov.pl). Poniżej komornik przedstawia pytania, które zostały zadane dzierżawcy oraz dłużnikowi wraz z ich odpowiedziami.

Pytania skierowane do dzierżawcy:

1. Czy produkcja roślin na ww. nieruchomości prowadzona jest przez cały rok czy tylko sezonowo - wówczas proszę określić okres, w którym jest prowadzona? Odpowiedź: Produkcja jest prowadzona cały rok.

2. Czy jako dzierżawca ponosi/ponosiła Pani wydatki na ulepszenie budynków/budowli znajdujących się na działkach  nr 3, 1 i 2? Odpowiedź: Tak ponosiłam i ponoszę.

3. Jeśli odpowiedź na pytanie nr 2 jest pozytywna należy wskazać w jakim okresie poniesione zostały wydatki na ulepszenie budynków/budowli znajdujących się na działkach  nr 3, 1 i 2? Odpowiedź: wydatki ponosiłam w latach 2020-2023.

4. Jeśli odpowiedź na pytanie nr 2 twierdząca należy wskazać, czy poniesione wydatki na ulepszenie budynków/budowli znajdujących się na działkach  nr 3, 1 i 2 były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. Obiektów? Odpowiedź: odpowiedzi na to pytanie nie znam, gdyż nie znam wartości początkowej obiektów.

5. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 jest twierdząca, to należy wskazać:

a. kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków/budowli po ulepszeniu?

b. czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania budynku/budowli lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

c. czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli?

d. jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

e. czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f. czy ulepszone ww. budynki/budowle był/są wykorzystywany przez dzierżawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odpowiedź:

a. Obiekt był w ciągłym użytkowaniu, około 08.2023.

b. Nie była to przebudowa, zwykła modernizacja, była to szklarnia i ciągle nią jest.

c. W szklarni była cały czas prowadzona produkcja, więc było.

d. Około 09.2023.

e. nie.

f. nie.

6. Czy między dłużnikiem, a dzierżawcą doszło/dojdzie od rozliczenia nakładów poniesionych na ulepszenie budynków/budowli? Jeśli tak, to należy wskazać:

1. w jaki sposób nastąpiło/nastąpi rozliczenie nakładów (jednorazowo, częściowo) oraz kiedy to nastąpiło/nastąpi?

2. czy w stosunku do rozliczonych nakładów dłużnikowi przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

Odpowiedź: nie.

Pytania skierowane do dłużnika:

1.W jaki sposób, do jakich celów od dnia nabycia do dnia ewentualnej sprzedaży w trybie licytacji publicznej wykorzystuje/będzie wykorzystywał nieruchomość? Należy osobno odnieść się do każdej działki nr ewid. 3, 1 i 2.

Odpowiedź: wszystkie trzy działki wykorzystywane są w celach upraw rolniczych.

2.Czy nieruchomość stanowi składnik majątkowy działalności gospodarczej dłużnika? Czy jest wprowadzona do środków trwałych zgodnie z ustawą o podatku dochodowym?

Odpowiedź: według stanu mojej wiedzy nieruchomość nie stanowi składnika majątku działalności gospodarczej.

3.Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę budynków/budowli znajdujących się na działkach nr 3, 1 i 2, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów? Jeśli tak to kto je ponosił? Kiedy były one ponoszone? Jakie to były ulepszenia, jakiego budynku, obiektu budowlanego dotyczyły? Czy po dokonaniu ulepszeń były one oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej? Czy przysługiwało ponoszącemu wydatki prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odpowiedź: wydatki takie ponosiłem w latach 2012-2014, polegały one na modernizacji w celu optymalizacji strat ciepła i jego zarządzaniem i dotyczyły całości obiektów szklarniowych. Po zakończonych modernizacjach obiekty były użytkowane.

4.Czy zajęta nieruchomość była wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeśli tak, to do jakiej działalności zwolnionej była wykorzystywana? Należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź: nie, nie była.

5.Czy nabycie nieruchomości było udokumentowane fakturą z kwotą podatku VAT? Odpowiedź: nie, nie było.

6.Czy z tytułu nabycia nieruchomości, dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie to należy podać podstawę prawną.

Odpowiedź: nie mam wiedzy.

7.Czy dłużnik planuje dokonać nakłady zmierzające do zwiększenia wartości nieruchomości? Jeśli tak to jakie i kiedy? Należy osobno odnieść się do każdej działki nr ewid. 3, 1 i 2.

Odpowiedź: tak planuję, rok 2025-2026, modernizacja systemów dystrybucji energii oraz wody i ciepła.

Komornik dwukrotnie wzywał jeszcze zarówno dzierżawcę jak i dłużnik do sprecyzowania swoich odpowiedzi.

Dzierżawca wskazał, że „modernizacja polegała na gruntownym przystosowaniu obiektów do wymogów każdej z upraw jaką prowadzi. Były to przeróżne prace. Nie można rozbić na poszczególne działki ponieważ prace były prowadzone w blokach uprawnych, które są w różnych częściach rozłożone na rożnych działkach”. Dłużnik natomiast wskazał, że „modernizacja dotyczyła całości obiektów szklarniowych i polegała m.in. na wymianie rur grzewczych, wymianie pomp, unowocześnieniu systemu sterowania i kontroli systemu rozprowadzania ciepła, jak również systemu nawadniania oraz nawożenia, jak również sterowania pozostałymi w obiekcie systemami elektrycznymi (cieniówki, wietrzniki, wentylatory). Nie jestem w stanie rozbić poszczególnych prac na poszczególne obiekty jak również podać jakie to wydatki zostały poczynione ze względu na duży upływ czasu. Co do prac przyszłych są to tylko plany bez dokładnych szczegółów”.

Postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi prowadzone jest od dnia 12-02-2007 r. W toku postępowania komornik kilkukrotnie dokonywał opisu i oszacowania przedmiotowych nieruchomości. Pierwsza wycena została dokonana …-08-2007 r. Kolejne oszacowanie zostało dokonane w dniu …-11-2010 r. i w dniu …-09-2014 r. Dłużnik w dniu …-07-2014 r. w toku oględzin nieruchomości oświadczył, że od ostatnich czynności przeprowadzonych w 2010 r. nie dokonywał żadnych prac modernizacyjnych jedynie bieżące naprawy niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Następny protokół opisu i oszacowania został sporządzony w dniu …-03-2020 r. i ostatni w dniu …-07-2024 r. W toku ostatnich oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu …-06-2024 r. Dłużnik oświadczył, że od ostatnich oględzin przeprowadzonych w 2020 r. w budynku mieszkalno-gospodarczym została wymieniona stolarka okienna na okna pcv w okleinie drewnianej. W pozostałym zakresie stan techniczny budynku nie uległ zmianie. Odnośnie nakładów na ulepszenie budynków szklarni to zarówno dłużnik jak i dzierżawca nie byli w stanie określić zakresu wykonanych prac oraz ich wartości. W toku oględzin nieruchomości nie stwierdzono by zostały dokonane jakiekolwiek ulepszenia od 2020 r. tj. od dnia poprzednich oględzin nieruchomości.

W ocenie komornika być może zostały wykonane jakieś prace modernizacyjne ale nie takie, które wpływałyby na wartość nieruchomości. Już w operacie z dnia …-08-2007 r. rzeczoznawca majątkowy w opisie nieruchomości w uwagach do stanu technicznego szklarni i A wskazał, że ich stan techniczny jest zły.

W operacie szacunkowym z dnia …-07-2024 r. rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że szklarnie wymagają natychmiastowego demontażu z uwagi na zagrożenie dla osób przebywających w pobliżu. Tym samym widać, że na przestrzeni lat nie były wykonywane większe prace modernizacyjne mogące mieć wpływ na podwyższenie wartości nieruchomości. Tym samym stwierdzić należy, że ani dłużnik ani dzierżawca nie ponosili nakładów na ulepszenie szklarni lub budynku mieszkalno-gospodarczego przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Pytania

Czy planowana sprzedaż licytacyjna nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

W przypadku uznania, że będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem to czy korzysta ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w zakresie pierwszego pytania: Uwzględniając stan prawny w zakresie podatku od towarów i usług, a także mając na uwadze poprawność realizacji obowiązków podatkowych komornika sądowego jako płatnika podatku od towarów i usług Komornik Sądowy … uważa, że sprzedaż licytacyjna nieruchomości będzie stanowiła czynności wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma zatem na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami – według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Tak więc, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma więc charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy kto dokonuje czynności dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany co do zasady za podatnika podatku od towarów i usług.

Dłużnik wydzierżawił nieruchomość w celach zarobkowych, jest usługodawcą, a więc dostawa nieruchomości powinna być uznana za dostawę podlegającą przepisom ustawy o VAT.

W zakresie drugiego pytania:

W sytuacji jednak gdy dostawa działek o nr ewid. 1, 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowali lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wbudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Działka nr ewid. 1 o powierzchni … ha. Klasa użytków: R IVa - … ha, R IVb - … ha, R V - … ha. Zabudowana jest budynkiem mieszkalno-gospodarczym wybudowanym w 1980 r. oraz szklarnią nr 1 i 2 – powierzchnia pod szkłem … m². Dłużnik nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży z dnia …-05-2001 r. Zgodnie z umową wydanie nieruchomości nastąpiło w dniu podpisania aktu notarialnego i od tego czasu dłużnik korzysta z budynku. Szklarnie zostały oddane do użytku w 2002 r. i od tego czasu wykorzystywane są do celów prowadzonej najpierw przez dłużnika obecnie przez dzierżawcę działalności gospodarczej.

Zatem doszło do pierwszego zasiedlenia i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata, tym samy dostawa działki nr ewid. 18będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowali trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowali z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Tym samym dostawa gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług tak jak budynek na nim posadowiony.

Działka nr ewid. 2 o powierzchni … ha. Klasa użytków: R IVa - … ha, R IVb - … ha, R V - … ha. Zabudowana jest budynkiem A oraz budynkami szklarniami nr 1, 2 i 3 – powierzchnia pod szkłem … m².

Budynek A wybudowany ok. 1996 r. Dłużnik nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży z dnia …-05-2001 r. Zgodnie z umową wydanie nieruchomości nastąpiło w dniu podpisania aktu notarialnego i od tego czasu budynek A wykorzystywany jest do celów prowadzonej najpierw przez dłużnika obecnie przez dzierżawcę działalności gospodarczej. Szklarnie nr 1 i 2 zostały oddane do użytku w 2002 r., a szklarnia nr 3 w 2004 r. i od tego czasu wykorzystywane są do celów prowadzonej najpierw przez dłużnika obecnie przez dzierżawcę działalności gospodarczej.

Zatem doszło do pierwszego zasiedlenia budynków i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata, tym samym dostawa działki nr ewid. 2 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowali trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowali z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Tym samym dostawa gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług tak jak budynek na nim posadowiony.

Działka nr ewid. 3 o powierzchni … ha. Klasa użytków: R IVb - … ha, R V - … ha. Zabudowana jest budynkami szklarniami nr 1, 2 i 3 – powierzchnia pod szkłem … m². Szklarnie nr 1 i 2 zostały oddane do użytku w 2002 r., a szklarnia nr 3 w 2004 r. i od tego czasu budynek A wykorzystywany jest do celów prowadzonej najpierw przez dłużnika obecnie przez dzierżawcę działalności gospodarczej.

Zatem doszło do pierwszego zasiedlenia i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata, tym samym dostawa działki nr ewid. 2 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowali trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowali z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Tym samym dostawa gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług tak jak budynek na nim posadowiony.

W związku z zastosowaniem zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do dostawy szklarni i budynku gospodarczego znajdujących się na działkach o nr ewid. 1, 2 i 3, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Wszelkie informacje dotyczące nieruchomości Komornik ustalił w wyniku analizy dokumentów i ustaleń dokonanych w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego, a także na podstawie informacji uzyskanych w toku poprzednio prowadzonych egzekucji z nieruchomości.

Odnośnie danych dotyczących samej nieruchomości niezbędne dane pozyskano z operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego sądowego … z dnia …-07-2024 r. Komornik dysponuje pięcioma operatami szacunkowymi z dnia …-08-2007 r., …-12-2010 r., …-08-2024 r., …-03-2020 r. oraz ostatni z dnia …-07-2024 r., zawierającymi opis nieruchomości, stan techniczny budynków i budowli znajdujących się na poszczególnych działkach. Komornik dodatkowo wysłuchał biegłego w celu uzyskania dodatkowych informacji. Ponadto Komornik wzywał kilkukrotnie dłużnika do udzielenia szczegółowych informacji: pismem z dnia …-06-2024 r., …-07-2024 r., …-08-2024 r. oraz …-09-2024 r.

Pismem z dnia …-06-2024 r., …-07-2024 r., …-08-2024 r. został wezwany również dzierżawca do udzielenia informacji. Komornik wystąpił również o wydanie kserokopii dokumentów z akt księgi wieczystej. Komornik nie posiada wszystkich informacji, z uwagi na to, że w wyniku udokumentowanych działań nie udało się ich ustalić.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W świetle powołanych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem, jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z okoliczności sprawy wynika, że w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko … została wszczęta egzekucja z prawa własności nieruchomości gruntowej rolnej zabudowanej składającej się z działek nr 1, nr 2 i nr 3. Działki zabudowane są budynkiem mieszkalno-gospodarczym, budynkiem A wraz z wyposażeniem i kominem, kompleksem 3 szklarni. Działki stanowią jedną gospodarczą całość - grunt rolny, użytkowany rolniczo. Teren nieruchomości nie jest utwardzony, ogrodzony płotem z siatki stalowej na słupkach stalowych w słabym stanie technicznym. Brama i furtka z elementów metalowych w słabym stanie technicznym.

Dłużnik nabył nieruchomość o nr księgi wieczystej … na podstawie umowy darowizny z dnia …-06-2000 r. - akt notarialny rep. A nr …. Dłużnik nabył nieruchomość o nr księgi wieczystej nr … na podstawie umowy sprzedaży z dnia …-05-2001 r. - akt notarialny rep. A nr ….

Działka nr 1 o powierzchni … ha, zabudowana jest budynkiem mieszkalno- gospodarczym wybudowanym ok. 1980 r. w technologii murowanej. Poza tym na działce o nr 1 znajduje się powierzchnia pod szkłem (szklarnia) - … m². Wzdłuż dwóch krótszych boków oraz wzdłuż jednego z dłuższych boków zlokalizowane jest ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych. Budynek mieszkalno-gospodarczy jest wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie na cele mieszkaniowe. Budynek mieszkalno-gospodarczy nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej.

Działka nr 2 o powierzchni … ha, zabudowana jest budynkiem A oraz znajduje się na niej powierzchnia pod szkłem (szklarnia) - … m². Wzdłuż dwóch krótszych boków znajduje się ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych.

Działka nr 3 o powierzchni … ha znajduje się na niej powierzchnia pod szkłem (szklarnia) – … m². Wzdłuż dwóch krótszych boków znajduje się ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych. Wzdłuż dłuższego boku zlokalizowane jest ogrodzenie z płyt betonowych na słupkach betonowych.

Budynek mieszkalno-gospodarczy, budynek A oraz szklarnie nr 1, 2 i 3 są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Budynek mieszkalno-gospodarczy jest trwale związany z gruntem. Budynek A jest trwale związany z gruntem. Szklarnia nr 1 jest trwale związana z gruntem. Szklarnia nr 2 jest trwale związana z gruntem. Szklarnia nr 3 jest trwale związana z gruntem.

Ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawo budowlane. Ogrodzenie z płyt betonowych na słupkach betonowych stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawo budowlane.

Dłużnik oświadczył, że zajmuje się uprawą na potrzeby własne roślin szklarniowych na powierzchni … m². Nieruchomości zostały wydzierżawione na podstawie umowy dzierżawy z dnia …-07-2017 r. zawartej na okres 20 lat tj. do 20 lipca 2037 r. Umowa dzierżawy ma charakter nieodpłatny - dzierżawca nie uiszcza czynszu, ponosi on koszty związane z korzystaniem z nieruchomości – oświadczenie dłużnika. Nieruchomości były już wcześniej przedmiotem dzierżawy zawartej w dniu …-10-2005 r. Czynsz dzierżawny ustalony był na kwotę 35 000,00 zł rocznie.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że sprzedaż w drodze licytacji komorniczej budynku mieszkalno-gospodarczego posadowionego na działce nr 1, który nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej, a był wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie na cele mieszkaniowe wraz z przyporządkowaną do niego częścią działki nr 1, należy traktować jako sprzedaż majątku osobistego dłużnika, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym, sprzedaż tego budynku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dłużnik w odniesieniu do sprzedaży tej części nieruchomości nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy a tym samym dostawa nieruchomości w tej części nie będzie objęta obowiązkiem naliczenia i odprowadzenia podatku od towarów i usług.

Natomiast w odniesieniu do pozostałej części nieruchomości, tj. budynku A i kompleksu 3 szklarni oraz pozostałą częścią działki nr 1, działką nr 2 i działką nr 3, na których budynki te są posadowione, należy wskazać, że ich sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego będzie stanowić zbycie majątku wykorzystywanego przez dłużnika w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Jak bowiem wynika z wniosku, były one wydzierżawiane przez dłużnika. Zatem przy dostawie ww.  nieruchomości spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż egzekucyjna w tej części będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku budynków niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z opisu sprawy wynika, że dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę budynków/budowli znajdujących się na działkach nr 3, 1 i 2 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów w latach 2012-2014, które polegały na modernizacji w celu optymalizacji strat ciepła i jego zarządzaniem i dotyczyły całości obiektów szklarniowych. Po zakończonych modernizacjach obiekty były użytkowane.

Natomiast dzierżawca w latach 2020-2023 ponosił nakłady na ulepszenie budynków znajdujących się na działkach nr 3, 1 i 2, jednak nie jest w stanie określić czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, gdyż nie zna wartości początkowej obiektów. Jak wynika z opisu sprawy, między dłużnikiem a dzierżawcą nie doszło/nie dojdzie od rozliczenia nakładów poniesionych na ulepszenie budynków.

Ponadto wskazał Pan we wniosku, że postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi prowadzone jest od dnia …-02-2007 r. i w toku postępowania komornik kilkukrotnie dokonywał opisu i oszacowania przedmiotowych nieruchomości. Pierwsza wycena została dokonana …-08-2007 r. Kolejne oszacowanie zostało dokonane w dniu …-11-2010 r. i w dniu …-09-2014 r. Następny protokół opisu i oszacowania został sporządzony w dniu …-03-2020 r. i ostatni w dniu …-07-2024 r. Wskazał Pan, że na przestrzeni lat nie były wykonywane większe prace modernizacyjne mogące mieć wpływ na podwyższenie wartości nieruchomości. Stwierdził Pan, że ani dłużnik, ani dzierżawca nie ponosili nakładów na ulepszenie szklarni lub budynku mieszkalno-gospodarczego przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Tym samym należy uznać, że dostawa budynku A oraz 3 szklarni nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków upłyną co najmniej 2 lata.

W konsekwencji, licytacyjna sprzedaż budynku A oraz 3 szklarni będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto na działce nr 1, nr 2 i nr 3, oprócz budynków znajdują się urządzenia budowlane tj. ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych oraz ogrodzenie z płyt betonowych.

Zaznaczenia wymaga, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynku, do którego przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Tym samym z uwagi na fakt, że sprzedaż ww. budynku A oraz szklarni znajdujących się na działkach nr 1, nr 2 i nr 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to tym samym sprzedaż ww. urządzeń budowlanych związanych z tymi budynkami będzie korzystała ze zwolnienia.

Jak wskazałem wyżej, również grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż działki nr 1 w części przyporządkowanej do budynku szklarni, działki nr 2 i nr 3, na której posadowione są budynki: budynek A oraz szklarnie, będzie zwolniona od podatku.

Tym samym, analiza powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy prowadzi do stwierdzenia, że zbycie w drodze egzekucji komorniczej budynku A oraz kompleksu 3 szklarni wraz z częścią działki nr 1 (przyporządkowanej do budynku szklarni), działki nr 2 i działki nr 3, na których są posadowione szklarnie, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Podsumowując, w analizowanym przypadku licytacyjna sprzedaż nieruchomości w części dotyczącej:

• budynku mieszkalno-gospodarczego posadowionego na działce nr 1 wraz z przyporządkowaną do niego częścią działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• budynku A i kompleksu 3 szklarni oraz części działki nr 1
•  (przyporządkowanej do szklarni), działki nr 2 i działki nr 3, na których są posadowione szklarnie, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Pana stanowisko - z uwagi na uznanie przez Pana, że dostawa budynku mieszkalno-gospodarczego posadowionego na działce nr 1 wraz z przyporządkowaną do niego częścią działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz zwolnieniu od podatku – oceniając całościowo uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy czym niniejsza interpretacja została wydana przy założeniu, że do dnia licytacji dłużnik nie poniesie nakładów na nieruchomości w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których dłużnikowi będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego. Z opisu sprawy wynika bowiem, że odnośnie przyszłych nakładów na nieruchomości dłużnik wskazał, „(…) tak planuję, rok 2025-2026, modernizacja systemów dystrybucji energii oraz wody i ciepła.” W toku prowadzonych przez Pana dalszych ustaleń, dłużnik wskazał, że: „(…) Co do prac przyszłych są to tylko plany bez dokładnych szczegółów”.

Natomiast, jeśli przed sprzedażą licytacyjną nieruchomości dłużnik poniesie nakłady na ulepszenie budynków położonych na ww. działkach w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których dłużnikowi będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego, to interpretacja traci aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.