Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii ustalenia, czy:

-planowana Umowa Sprzedaży będzie podlegać przepisom ustawy o VAT;

-planowana Umowa Sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Kupujący i Sprzedający będą uprawnieni do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT;

-Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Sprzedaży oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym jeżeli strony Umowy Sprzedaży skorzystają z opcji wyboru opodatkowania Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 marca 2025 r. (wpływ 17 marca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

(„Wnioskodawca” lub „Kupujący”)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

(„Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiot transakcji

Wnioskodawca - (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…) („Wnioskodawca” lub „Kupujący”) jest spółką zawiązaną i zarejestrowaną, działającą zgodnie z prawem polskim. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć z „(…)” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) będącą czynnym podatnikiem podatku VAT („Sprzedający”) umowę sprzedaży („Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości położonej w województwie (…), m. (…), dzielnicy (…), przy ulicy (…), składającej się z:

-działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym X (…) identyfikator działki (…), z obrębu ewidencyjnego (…), oraz

-działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym Y (…), identyfikator działki (…), z obrębu ewidencyjnego (…),

o łącznym obszarze (…) metrów kwadratowych ((…)) („Nieruchomość”), dla której Sąd Rejonowy (…)  Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Na terenie Nieruchomości znajduje się plac składowy, zorganizowany jest zjazd z ulicy (…) na Nieruchomość, Nieruchomość posiada bramę wjazdową od ulicy (…) oraz częściowo Nieruchomość jest ogrodzona („Naniesienia”), przy czym ogrodzenie to najprawdopodobniej nie zostało zrealizowane w granicy Nieruchomości, a częściowo poza nią. Naniesienia znajdowały się na Nieruchomości od momentu jej nabycia w 2020 roku.

Poza przeniesieniem prawa własności Nieruchomości, nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych innych składników majątku Sprzedającego, takich jak wartości niematerialne i prawne ani na podstawie Umowy Sprzedaży ani na podstawie odrębnych umów.

Kupujący jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 2278) bowiem jest kontrolowany przez spółkę prawa hiszpańskiego, lecz zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie jest wymagane zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie Nieruchomości.

Na Nieruchomości znajdują się następujące elementy uzbrojenia obejmujące: sieć ciepła, przewód kanalizacji teletechnicznej, kable energetyczne, gazociąg, kanalizację, przewody telekomunikacyjne. Elementy uzbrojenia należą do zewnętrznych przedsiębiorców przesyłowych, w związku z czym nie są one własnością Sprzedającego ani nie będą przedmiotem Umowy Sprzedaży.

Nieruchomość jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 30 stycznia 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C7.1.UHB - tereny usług, handlu, biur, a ponadto Nieruchomość znajduje się na obszarze, w odniesieniu do którego w dniu 4 lipca 2024 r. Rada (…) podjęła uchwałę numer (…)w sprawie przystąpienia do sporządzania planu ogólnego (…).

Nabycie oraz wykorzystywanie Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości wraz z Naniesieniami na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 15 stycznia 2020 r. Niniejsza sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający nabył Nieruchomość wraz z Naniesieniami w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Po nabyciu prawa własności Nieruchomości, Sprzedający rozpoczął użytkowanie Nieruchomości wraz z Naniesieniami na potrzeby własne. Tym samym doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT.

Dodatkowo, w stosunku do Nieruchomości, w dniu 24 lutego 2020 roku została zawarta Umowa Dzierżawy. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas nieokreślony. Na moment składania niniejszego wniosku, Nieruchomość znajduje się w posiadaniu dzierżawcy zgodnie z Umową Dzierżawy.

Nieruchomość jest wydzierżawiona z przeznaczeniem na cele prowadzonej przez dzierżawcę działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Czynsz dzierżawy jest dokumentowany przez Sprzedającego fakturami i podlega VAT wg stawki 23%.

Po dokonaniu przez Sprzedającego zakupu prawa własności Nieruchomości, nie były dokonywane remonty ani ulepszenia Nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Działalność Kupującego po zawarciu Umowy Sprzedaży

Po zawarciu Umowy Sprzedaży, Kupujący planuje realizację na Nieruchomości oraz na nieruchomości z nią sąsiadującej inwestycji polegającej na: (i) budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych lub o funkcji mieszanej mieszkaniowo-usługowej; (ii) realizacji infrastruktury technicznej i drogowej koniecznej do prawidłowego funkcjonowania obiektów wymienionych w punkcie (i).

Aktualnie toczy się również postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę zgodnie z wnioskiem Sprzedającego z dnia 28 grudnia 2023 roku, które dotyczy Nieruchomości oraz postępowania z nim związane.

Brak wyodrębnienia Nieruchomości oraz Budynków w przedsiębiorstwie Sprzedającego

Nieruchomość nie została wyodrębniona u Sprzedającego jako określona jednostka organizacyjna, taka jak dział czy wydział. Ponadto, Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, żadnego regulaminu, statutu lub dokumentu o podobnym charakterze, który stanowiłby o formalnym wyodrębnieniu organizacyjnym określonych części Nieruchomości. Dla zbywanej Nieruchomości nie został założony osobny rachunek bankowy, inny niż główny rachunek bankowy Sprzedającego, na który wpływałyby czynsze i inne należności z Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są przez Sprzedającego ewidencjonowane za pomocą odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości.

Pozostałe okoliczności będące przedmiotem transakcji

Kupujący i Sprzedający posiadają i będą posiadać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży status podatników VAT czynnych, a Sprzedaż zostanie udokumentowana stosowną fakturą (fakturami) VAT. W przypadku, gdyby Umowa Sprzedaży podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, Kupujący i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Na działce nr X znajduje się plac składowy, brama oraz ogrodzenie. Zjazd z ulicy (…) znajduje się na obu działkach tj. na działce nr X oraz nr Y.

Wszystkie Naniesienia stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Naniesienia opisane we wniosku stanowią własność Sprzedającego i będą przedmiotem sprzedaży.

Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Czynności te będą polegały na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych lub o funkcji mieszanej mieszkaniowo-usługowej oraz budowie infrastruktury koniecznej do prawidłowego funkcjonowania tych budynków.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy planowana Umowa Sprzedaży będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

2.Czy planowana Umowa Sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Kupujący i Sprzedający będą uprawnieni do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT?

3.Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Sprzedaży oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym jeżeli strony Umowy Sprzedaży skorzystają z opcji wyboru opodatkowania Umowy Sprzedaży podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.W ocenie Zainteresowanych, planowana Umowa Sprzedaży będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

2.W ocenie Zainteresowanych, planowana Umowa Sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Kupujący i Sprzedający będą uprawnieni do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

3.Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Sprzedaży oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym, jeżeli strony Umowy Sprzedaży skorzystają z opcji wyboru opodatkowania Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

Ad. 1

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z kolei, stosownie do art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., „k.c.”), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, w myśl art. 55² k.c., czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W ocenie Zainteresowanych, przedmiotowej Umowy Sprzedaży nie można zakwalifikować jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa. Wynika to przede wszystkim z faktu, że Umowa Sprzedaży nie będzie obejmowała istotnych składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej ani przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, które zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Poza przeniesieniem prawa własności Nieruchomości, nie dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży do przeniesienia na Kupującego żadnych innych składników majątku Sprzedającego takich, jak wartości niematerialnych i prawnych. Żadne inne składniki majątku Sprzedającego nie zostaną również przeniesione na Kupującego na podstawie odrębnych umów.

W związku z tym, należy uznać, że będące przedmiotem Umowy Sprzedaży, prawo własności Nieruchomości nie będzie stanowiło przedsiębiorstwa w rozumieniu przytoczonych wyżej przepisów k.c.

W ocenie Zainteresowanych, przedmiotowej Umowy Sprzedaży nie można zakwalifikować również jako transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wynika to z faktu, że ani cała Nieruchomość ani jej część, nie została wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego. W szczególności, dla zbywanej Nieruchomości nie został założony osobny rachunek bankowy, inny niż główny rachunek bankowy Sprzedającego, na który wpływałyby czynsze i inne należności z Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są przez Sprzedającego ewidencjonowane za pomocą odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzi również oddzielnych ksiąg rachunkowych i nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Nieruchomość nie jest też wyodrębniona organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, wskazany w opisie zdarzenia przyszłego przedmiot Umowy Sprzedaży nie będzie stanowił również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z tym, sprzedaż prawa własności Nieruchomości, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, w opinii Wnioskodawcy, planowana Umowa Sprzedaży będzie stanowić odpłatną dostawę towarów podlegającą przepisom ustawy o VAT.

Ad. 2

W przypadku uznania, że sprzedaż prawa własności Nieruchomości, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą przepisom ustawy o VAT, istotnym jest odpowiedź na pytanie czy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na to pytanie, czy Kupujący i Sprzedający będą uprawnieni do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei, w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie tego prawa. W rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 725, ze zm., „Ustawa prawo budowlane”).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy prawo budowlane, pod pojęciem budynku rozumie się: obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć: każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na terenie Nieruchomości znajdują się Naniesienia takie jak plac składowy, zjazd z ulicy na Nieruchomość, brama wjazdowa oraz ogrodzenie. Uwzględniając przywołane regulacje prawne, w ocenie Wnioskodawcy należy stwierdzić, że przedmiotowe naniesienia stanowią Budowle w rozumieniu Ustawy prawo budowlane.

Na Nieruchomości znajdują się również następujące elementy uzbrojenia obejmujące: sieć ciepła, przewód kanalizacji teletechnicznej, kable energetyczne, gazociąg, kanalizację, przewody telekomunikacyjne. Elementy uzbrojenia należą do zewnętrznych przedsiębiorców przesyłowych, w związku z czym nie są one własnością Sprzedającego ani nie będą przedmiotem Umowy Sprzedaży.

W związku z powyższym, należy uznać, że sprzedaż prawa własności Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na jej obszarze Naniesieniami, będzie stanowiła odpłatną dostawę budynków, budowli lub ich części w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W związku z powyższym, aby określić czy do przedmiotowej Umowy Sprzedaży będzie miało zastosowanie powyższe zwolnienie, należy ocenić, czy sprzedaż prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności znajdującym się na jej obszarze Naniesień, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Przez pierwsze zasiedlenie, stosowanie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości wraz z Naniesieniami na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 15 stycznia 2020 r. Po nabyciu prawa własności Nieruchomości, Sprzedający rozpoczął jej użytkowanie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. 

Dodatkowo, Nieruchomość wraz z Naniesieniami została oddana w dzierżawę w dniu 24 lutego 2020 roku. Na podstawie tej umowy Sprzedający wystawia faktury obejmujące czynsz dzierżawny, który jest opodatkowany stawką 23% VAT.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, że sprzedaż prawa własności Nieruchomości wraz z Naniesieniami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Wynika to z faktu, że w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w 2020 roku tj. w momencie nabycia prawa własności Nieruchomości wraz z Naniesieniami przez Sprzedającego oraz jednocześnie rozpoczęcia wykorzystywania Nieruchomości na potrzeby własne.

W dalszej kolejności, należy ocenić czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości wraz z Naniesieniami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, nie upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Jak wskazano powyżej, po nabyciu przez Sprzedającego prawa własności Nieruchomości w 2020 roku, Nieruchomość wraz z Naniesieniami była wykorzystywana przez Sprzedającego na potrzeby własne. Mając to na uwadze, należy uznać, że na moment zawarcia Umowy Sprzedaży, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a Umową Sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż prawa własności Nieruchomości wraz z Naniesieniami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że w stosunku do wszystkich sprzedawanych w ramach Umowy Sprzedaży Naniesień znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do Umowy Sprzedaży nie będzie miało zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT. Wynika to wprost z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również dodać, że z uwagi na to, że Naniesienia były i są wykorzystywane przez Sprzedającego do celów związanych z działalnością gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT, do planowanej Umowy Sprzedaży nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Rezygnacja ze zwolnienia

W dalszej kolejności należy ocenić, czy Kupujący i Sprzedający będą uprawnieni do zrezygnowania ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Mając na uwadze, że Umowa Sprzedaży będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a także Kupujący i Sprzedający posiadają i będą posiadać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży status podatników VAT czynnych, należy uznać, że Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

Podsumowując, w opinii Wnioskodawcy planowana Umowa Sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Kupujący i Sprzedający będą uprawnieni do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z kolei, stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle powyższego, należy ocenić, czy jeżeli strony Umowy Sprzedaży skorzystają z opcji wyboru opodatkowania Umowy Sprzedaży podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Sprzedaży oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym (jeżeli taka nadwyżka wystąpi).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący i Sprzedający posiadają i będą posiadać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży status podatników VAT czynnych, a Sprzedaż zostanie udokumentowana stosowną fakturą (fakturami) VAT. Dodatkowo, Kupujący nabędzie prawo własności Nieruchomości w celu wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

W przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1, sprzedaż prawa własności Nieruchomości, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2, Umowa Sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Kupujący i Sprzedający będą uprawnieni do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

W związku z powyższym, w przypadku, w którym, Kupujący i Sprzedający zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie Umowy Sprzedaży, nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że w zakresie, w jakim zakupione na podstawie Umowy Sprzedaży prawo własności Nieruchomości wraz z Naniesieniami będzie wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych: (i) Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Sprzedaży oraz (ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeżeli taka nadwyżka wystąpi).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ k.c.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespól składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01 Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć ze Sprzedającym, będącym czynnym podatnikiem podatku VAT, umowę sprzedaży prawa własności Nieruchomości, składającej się z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym X oraz działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym Y.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą uznania czy planowana Umowa Sprzedaży będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Analizując przedstawione zdarzenie przyszłe w kontekście powołanych regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że poza przeniesieniem prawa własności Nieruchomości, nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych innych składników majątku Sprzedającego, takich jak wartości niematerialne i prawne ani na podstawie Umowy Sprzedaży ani na podstawie odrębnych umów.

Planowana transakcja nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość nie została wyodrębniona u Sprzedającego jako określona jednostka organizacyjna, taka jak dział czy wydział. Ponadto, Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, żadnego regulaminu, statutu lub dokumentu o podobnym charakterze, który stanowiłby o formalnym wyodrębnieniu organizacyjnym określonych części Nieruchomości. Dla zbywanej Nieruchomości nie został założony osobny rachunek bankowy, inny niż główny rachunek bankowy Sprzedającego, na który wpływałyby czynsze i inne należności z Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są przez Sprzedającego ewidencjonowane za pomocą odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. Nieruchomość, składająca się z działek nr X i nr Y, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż ww. Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowiła, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. 

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Jak wynika z opisu sprawy, zamierzają Państwo nabyć od Sprzedawcy prawo własności Nieruchomości składającej się z działek nr X i nr Y. Na działce nr X znajduje się plac składowy, brama oraz ogrodzenie. Zjazd z ulicy (…) znajduje się na obu działkach tj. na działce nr X oraz nr Y. Wszystkie ww. Naniesienia stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Naniesienia opisane we wniosku stanowią własność Sprzedającego i będą przedmiotem sprzedaży. Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości wraz z Naniesieniami na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 15 stycznia 2020 r. Po nabyciu prawa własności Nieruchomości, Sprzedający rozpoczął użytkowanie Nieruchomości wraz z Naniesieniami na potrzeby własne. Tym samym doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Po dokonaniu przez Sprzedającego zakupu prawa własności Nieruchomości, nie były dokonywane remonty ani ulepszenia Nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Zatem dostawa ww. Naniesień (budowli) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT bowiem nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynie okres nie krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, sprzedaż gruntu (działek nr X i nr Y), na którym posadowione są ww. Naniesienia, również będzie objęta zwolnieniem od podatku w myśl art. 29a ust. 8 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Kupujący i Sprzedający posiadają i będą posiadać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży status podatników VAT czynnych, a Sprzedaż zostanie udokumentowana stosowną fakturą (fakturami) VAT. W przypadku, gdyby Umowa Sprzedaży podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, Kupujący i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zatem, jeśli strony umowy sprzedaży podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku sprzedaży ww. Naniesień (budowli) i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości w zakresie prawa do obniżenia przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący i Sprzedający posiadają i będą posiadać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży status podatników VAT czynnych, a Sprzedaż zostanie udokumentowana stosowną fakturą (fakturami) VAT. Kupujący i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem – jak wskazano wyżej - gdy strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku sprzedaży Naniesień i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. 

Ponadto wskazali Państwo, że Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Czynności te będą polegały na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych lub o funkcji mieszanej mieszkaniowo-usługowej oraz budowie infrastruktury koniecznej do prawidłowego funkcjonowania tych budynków.

Zatem, po dokonaniu dostawy nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury (faktur) potwierdzającej jej sprzedaż, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu nabycia Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym, zgodnie z art. 87 ustawy, Kupujący będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot ewentualnej kwoty różnicy podatku na rachunek bankowy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazać należy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.