Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe a w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe - w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 69 działek rolnych z majątku prywatnego (bez warunków zabudowy bez uchwalonego planu miejscowego) 1 osobie lub 69 niezależnym osobom,
• nieprawidłowe – w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 4 działek, dla których przed sprzedażą uzyska Pan warunki zabudowy oraz sprzedaży 65 działek rolnych z majątku prywatnego, dla których gmina na Pana wniosek uchwali miejscowy plan.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 11 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek rolnych. Uzupełnił go Pan pismem z 5 marca 2025 r. (wpływ 5 marca 2025 r.) oraz pismem z 14 marca 2025 r. (data wpływu 14 marca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Opis nieruchomości: jest Pan właścicielem 69 nieruchomości rolnych położonych w miejscowości (…) gmina (…) (67 działek o powierzchni od 1100 m² do 3788 m² nr nieruchomości1-67 oraz 2 działek drogowych nr 68, 69), które nabył do majątku prywatnego w 2002 r.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Nieruchomości te położone są w jednym zwartym kompleksie działek przylegających do siebie. Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według obowiązującego studium zagospodarowania, działki te znajdują się w strefie projektowanej zabudowy turystycznej. Nieruchomości zostały nabyte jako lokata kapitału. Nie dokonywał Pan żadnych inwestycji w dane nieruchomości (nie dokonywał podziału, nie doprowadzał mediów, nie wykonywał dróg itp).

Okoliczności sprzedaży: planuje Pan dokonać sprzedaży z majątku prywatnego nieruchomości w najbliższym czasie z uwagi na swój wiek. Sprzedaż będzie prowadzona samodzielnie poprzez publikację ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych lub przy współudziale pośrednika nieruchomości. Rozważa Pan wystąpienie o wydanie warunków zabudowy dla wyżej wskazanych nieruchomości w celu zwiększenia atrakcyjności działek (szybszej ich sprzedaży).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. W związku z nabyciem 69 działek nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie działek nie było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT. Działki były i są nadal wykorzystywane rolniczo. Przed przejściem na emeryturę, podlegał Pan ubezpieczeniu w KRUS. Działki były nabyte w 2002 r. i są w Pana majątku prywatnym przez cały ten okres. Działki, będące przedmiotem wniosku, nie były/są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nie udzielił/będzie udzielał Pan nabywcy działek pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu. Nie podpisywał Pan z nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży. Na tym etapie ciężko określić zdarzenie przyszłe. Być może będzie potrzeba podpisania umowy przedwstępnej przed umową końcową. Aktualnie nie posiada Pan potencjalnych nabywców na wyżej opisane działki. Nie były prowadzone żadne czynności zmierzające do podniesienia wartości tych działek w tym doprowadzenie mediów, ogrodzenia terenu, wystąpienie z wnioskiem o wydanie MPZP.

W 2002 r. nabył Pan łącznie 77 działek (podczas jednej umowy zakupu). Były to działki położone w jednym spójnym kompleksie działek. W okresie od 2003 r. do 2023 r. spośród 77 działek, 8 z nich zostało sprzedana jako działki rolne. Z czego 3 działki zostały sprzedane w 2023 r., 1 działka w 2012 r. i reszta we wcześniejszym okresie tj. miedzy 2003 r. a 2011 r. Na dzień dzisiejszy jest Pan w posiadaniu 69 z 77 pierwotnie kupionych. Nieruchomości zostały nabyte na cele prywatne między innymi w celu prowadzenie działalności rolniczej (był Pan zarejestrowany w KRUS). Działki były i są nadal wykorzystywane rolniczo. W okresie od 2003 r. do 2023 r. zostało sprzedanych 8 działek. Sprzedaż miała na celu poprawy sytuacji materialnej w celu pokrycia bieżących zobowiązań. Były to działki rolne niezabudowane. Środki ze sprzedaży ww. nieruchomości zostały przeznaczone na pokrycia bieżących zobowiązań.

Zamierza Pan:

• złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla 4 działek,
• udzielić pełnomocnictwa firmie zewnętrznej (agencji nieruchomości) do sprzedaży wyżej opisanych nieruchomości (z uwagi na ich ilość) oraz reprezentowania Pana m.in. w urzędach w celu uzyskania wszelkich niezbędnych dokumentów do sprzedaży, oraz w celu podpisania umów przedwstępnych z potencjalnymi kupującymi,
• złożyć wniosek do gminy w celu uchwalenia miejscowego planu dla wyżej wskazanego terenu.

Pytania

1)Czy sprzedaż 69 działek rolnych (w stanie w jakim aktualnie one się znajdują) z majątku prywatnego (bez warunków zabudowy bez uchwalonego planu miejscowego) 1 osobie lub 69 niezależnym osobom będzie podlegała podatkowi VAT?

2)Czy sprzedaż 4 działek z majątku prywatnego, dla których przed sprzedażą uzyska Pan warunki zabudowy (przed sprzedażą) będzie podlegała podatkowi VAT?

3)Czy sprzedaż 65 działek rolnych z majątku prywatnego, dla których gmina na Pana wniosek uchwali miejscowy plan będzie podlegała podatkowi VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że planowana sprzedaż nieruchomości w przedstawionych okolicznościach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nie spełnia kryteriów działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Szczegółowe stanowisko dotyczące poszczególnych pytań przedstawiono poniżej.

Ad 1

Pana zdaniem, sprzedaż 69 działek rolnych, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy, nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT. Wynika to z następujących przesłanek:

• nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a działki stanowią jego majątek prywatny,
• nabycie działek miało na celu długoterminową lokatę kapitału, a nie prowadzenie zorganizowanej działalności deweloperskiej.
• brak działań przygotowawczych w zakresie uzbrojenia terenu, podziału działek czy ich promowania wskazuje na incydentalny charakter sprzedaży.

Ad 2

Pana zdaniem, sprzedaż 4 działek, dla których przed sprzedażą uzyska Pan warunki zabudowy, również nie powinna podlegać VAT, gdyż nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Uzyskanie warunków zabudowy:

• nie zmienia faktu, że działki nadal stanowią majątek prywatny, a ich sprzedaż nie jest elementem działalności handlowej,
• nie wiąże się z podejmowaniem działań charakterystycznych dla przedsiębiorców, takich jak podział gruntów, doprowadzenie infrastruktury czy intensywna promocja.

Wyrok NSA z 6 lutego 2018 r. (sygn. I FSK 385/16) wskazuje, że fakt uzyskania warunków zabudowy przed sprzedażą nie zmienia automatycznie charakteru transakcji na działalność gospodarczą.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 sierpnia 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.265.2020.2.RR) potwierdza, że uzyskanie warunków zabudowy nie oznacza automatycznie prowadzenia działalności gospodarczej, jeśli brak innych działań profesjonalnych związanych z przygotowaniem sprzedaży.

Ad 3

Pana zdaniem, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez gminę, nawet na Pana wniosek, nie przesądza o podleganiu transakcji pod VAT.

Kluczowe argumenty:

• sama inicjatywa wystąpienia z wnioskiem o uchwalenie planu miejscowego nie stanowi działalności gospodarczej,
• nie dokonuje Pan działań komercyjnych w celu zwiększenia wartości działek, takich jak uzbrojenie terenu czy jego aktywna sprzedaż, tylko powierza to podmiotowi profesjonalnemu – agencji nieruchomości,
• działki nie są nabyte z zamiarem odsprzedaży, a ich sprzedaż wynika z zarządu majątkiem prywatnym.

Wyrok NSA z 30 stycznia 2019 r. (sygn. I FSK 219/17) wskazuje, że sprzedaż majątku prywatnego, nawet po objęciu go MPZP, nie stanowi działalności gospodarczej, jeśli nie towarzyszą temu inne czynności przygotowawcze typowe dla przedsiębiorców.

Podsumowanie uzasadnienia:

Sprzedaż działek rolnych bez warunków zabudowy powinna nie powinna podlegać podatkowi VAT.

Sprzedaż 4 działek po uzyskaniu warunków zabudowy nie powinna być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż nie ma charakteru zorganizowanego.

Sprzedaż 65 działek po uchwaleniu MPZP również nie powinna podlegać VAT, jeśli nie podejmie Pan działań wykraczających poza zarząd majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, wnosi Pan o potwierdzenie stanowiska, że sprzedaż działek w opisanych warunkach nie podlega opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części:

• prawidłowe w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 69 działek rolnych z majątku prywatnego (bez warunków zabudowy bez uchwalonego planu miejscowego) 1 osobie lub 69 niezależnym osobom,
• nieprawidłowe w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 4 działek, dla których przed sprzedażą uzyska Pan warunki zabudowy (przed sprzedażą) oraz sprzedaży 65 działek rolnych z majątku prywatnego, dla których gmina na Pana wniosek uchwali miejscowy plan.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. W 2002 r. nabył Pan łącznie 77 działek (podczas jednej umowy zakupu). Były to działki położone w jednym spójnym kompleksie działek. W okresie od 2003 r. do 2023 r. spośród 77 działek, 8 z nich zostało sprzedana jako działki rolne. Na dzień dzisiejszy jest Pan w posiadaniu 69, które zamierza sprzedać. Nieruchomości zostały nabyte na cele prywatne między innymi w celu prowadzenie działalności rolniczej (był Pan zarejestrowany w KRUS). Działki były i są nadal wykorzystywane rolniczo. Działki, będące przedmiotem wniosku, nie były/są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nie udzielił/będzie udzielał Pan nabywcy działek pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu. Aktualnie nie posiada Pan potencjalnych nabywców na wyżej opisane działki. Nie były prowadzone żadne czynności zmierzające do podniesienia wartości tych działek w tym doprowadzenie mediów, ogrodzenia terenu, wystąpienie z wnioskiem o wydanie MPZP.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż 69 działek rolnych (w stanie w jakim aktualnie one się znajdują) z majątku prywatnego (bez warunków zabudowy bez uchwalonego planu miejscowego) 1 osobie lub 69 niezależnym osobom będzie podlegała podatkowi VAT.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży 69 działek (bez warunków zabudowy bez uchwalonego planu miejscowego), nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana ww. gruntów wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Grunty nie były w żaden sposób wykorzystywane, ani w celach prywatnych ani w zakresie działalności gospodarczej. Nie zawarł Pan umowy przedwstępnej oraz nie udzielił pełnomocnictwa. Grunty nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze. Nie dokonywał Pan podziału gruntów, jak i nie dokonywał przyłączeń mediów.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Tym samym, analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż 69 działek (bez warunków zabudowy bez uchwalonego planu miejscowego) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji sprzedaży 69 działek (bez warunków zabudowy bez uchwalonego planu miejscowego), będzie Pan korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. gruntów, a opisaną dostawę - cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, sprzedaż 69 działek (bez warunków zabudowy bez uchwalonego planu miejscowego) nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 69 działek rolnych z majątku prywatnego (bez warunków zabudowy bez uchwalonego planu miejscowego) 1 osobie lub 69 niezależnym osobom uznaję za prawidłowe.

Pana wątpliwości w następnej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż 4 działek z majątku prywatnego, dla których przed sprzedażą uzyska Pan warunki zabudowy oraz sprzedaż 65 działek rolnych z majątku prywatnego, dla których gmina na Pana wniosek uchwali miejscowy plan będzie podlegała podatkowi VAT.

We wniosku wskazał Pan, że w 2002 r. nabył Pan łącznie 77 działek (podczas jednej umowy zakupu). Nieruchomości zostały nabyte jako lokata kapitału. W okresie od 2003 r. do 2023 r. spośród 77 działek, 8 z nich zostało sprzedana jako działki rolne. Z czego 3 działki zostały sprzedane w 2023 r., 1 działka w 2012 r. i reszta we wcześniejszym okresie tj. miedzy 2003 r. a 2011 r. Na dzień dzisiejszy jest Pan w posiadaniu 69 z 77 pierwotnie kupionych. Wskazał Pan również, że zamierza złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla 4 działek, udzielić pełnomocnictwa firmie zewnętrznej (agencji nieruchomości) do sprzedaży wyżej opisanych nieruchomości (z uwagi na ich ilość) oraz reprezentowania Pana m.in. w urzędach w celu uzyskania wszelkich niezbędnych dokumentów do sprzedaży, oraz w celu podpisania umów przedwstępnych z potencjalnymi kupującymi oraz złożyć wniosek do gminy w celu uchwalenia miejscowego planu dla wyżej wskazanego terenu. Wskazał Pan również, że wystąpienie o wydanie warunków zabudowy dla wskazanych nieruchomości ma na celu zwiększenie atrakcyjności działek (szybszej ich sprzedaży).

Analizując okoliczności przedstawione we wniosku na tle przywołanych przepisów prawa i orzeczeń TSUE, należy zwrócić uwagę na czynności, których dokonał Pan po podjęciu decyzji o przeznaczeniu do sprzedaży posiadanych działek, a mianowicie planuje Pan złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla 4 działek, udzielić pełnomocnictwa firmie zewnętrznej (agencji nieruchomości) oraz reprezentowania Pana m.in. w urzędach w celu uzyskania wszelkich niezbędnych dokumentów do sprzedaży, oraz w celu podpisania umów przedwstępnych z potencjalnymi kupującymi oraz złożyć wniosek do gminy w celu uchwalenia miejscowego planu dla wyżej wskazanego terenu. Ponadto, zakup ww. działek traktował Pan jako lokatę środków. Tak więc, działki zostały zakupione nie do majątku osobistego tylko z przeznaczeniem ich do celów zarobkowych, które przejawiają się tym, że po zwiększeniu ich wartości, przeznaczone zostaną one do sprzedaży. Dodatkowo, dokonywał Pan wyprzedaży działek, które zakupił w 2002 r., tj. okresie od 2003 r. do 2023 r. dokonał Pan sprzedaży 8 działek.

Tym samym, dokonując szeregu opisanych ww. czynności, podjął Pan działania podobne do takich, które wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia ww. działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku prywatnego.

Z okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży 4 działek, dla których przed sprzedażą uzyska Pan warunki zabudowy oraz sprzedaży 65 działek rolnych, dla których gmina na Pana wniosek uchwali miejscowy plan, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie wystąpią przesłanki świadczące o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży wyżej opisanych działek, które są porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (zaistniały przesłanki zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądził, że sprzedaż przez Pana działek, wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Pana działań, w odniesieniu do terenu ww. nieruchomości, na tle ww. regulacji i orzeczeń, stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż 4 działek, dla których przed sprzedażą uzyska Pan warunki zabudowy oraz sprzedaży 65 działek rolnych, dla których gmina na Pana wniosek uchwali miejscowy plan, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż ww. nieruchomości podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 4 działek, dla których przed sprzedażą uzyska Pan warunki zabudowy oraz sprzedaży 65 działek rolnych, dla których gmina na Pana wniosek uchwali miejscowy plan uznaję za nieprawidłowe.

Wyroki o sygn. akt: I FSK 385/16 i I FSK 219/17, które powołał Pan we własnym stanowisku, nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

Ocena opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, nie jest pojęciem uniwersalnym, opiera się ona każdorazowo na analizie całokształtu wykonywanych przez osoby fizyczne czynności i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego z osobna, uwzględniając te okoliczności. Tym samym wskazane orzeczenia potraktowano jako element Pana argumentacji, jednakże nie mogą one stanowić podstawy dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Również interpretacja wydana 19 sierpnia 2020 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.265.2020.2.RR nie może wpłynąć na rozstrzygnięcie w Pana sprawie. Została bowiem ona wydana na podstawie opisu sprawy innego niż przedstawiony przez Pana.

Dodatkowe informacje

Należy wskazać, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.