Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 25 lutego 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A z siedzibą w G., pod adresem siedziby: (…), wpisaną do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (…), posiadającą numer NIP: (…)(„Wnioskodawca”), która jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, wydzierżawia innej spółce kapitałowej z siedzibą w G (spółka również jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług), nieruchomość gruntową stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, położoną w obrębie ewidencyjnym (…), w miejscowości G., gminie (…), powiecie (…), województwie (…), o powierzchni (…) ha („Nieruchomość”). Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 1 października 2019 r. („Umowa dzierżawy”). Na dzierżawionym gruncie dzierżawca zgodnie z Umową dzierżawy wybudował X wraz z infrastrukturą techniczną, przy czym dzierżawca zajmuję całą powierzchnię Nieruchomości. Zgodnie z Umową dzierżawy Wnioskodawcy z tytułu Umowy dzierżawy należy się wynagrodzenie w postaci czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz do roku. Czynsz dzierżawny powiększony zostanie o należny od towarów i usług (VAT), jeżeli obowiązek jego naliczenia wynikać będzie z właściwych przepisów. Ponadto strony Umowy dzierżawy uzgodniły, iż poza czynszem dzierżawnym, dzierżawca zobowiązuje się ponosić także koszty podatku od nieruchomości oraz podatku gruntowego począwszy od momentu uruchomienia X. Opłaty związane z podatkiem gruntowym za dzierżawioną Nieruchomość oraz podatek od nieruchomości za dzierżawioną Nieruchomość, za dany rok kalendarzowy, będą zwracane przez dzierżawcę wydzierżawiającemu (Wnioskodawcy) jednorazowo i płatne będą na wskazany przez wydzierżawiającego rachunek bankowy w terminie 14 dni od dnia przekazania dzierżawcy przez wydzierżawiającego kopii tytułów płatności.

Wnioskodawca pragnie dodać, że przychody z dzierżawy w postaci czynszu dzierżawnego objęte są podatkiem od towarów i usług (VAT) oraz podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Pytanie

Czy pieniądze, które otrzymuje Wnioskodawca (wydzierżawiający) od dzierżawy na poczet zwrotu za podatek od nieruchomości podlegają opakowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 lutego 2025 r.

Zdaniem Wnioskodawcy zwrot równowartości podatku od nieruchomości i podatku od gruntu przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego, który nie jest elementem czynszu dzierżawnego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Wydzierżawiający (Wnioskodawca) i dzierżawca są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zgodnie z Umową dzierżawy Wnioskodawcy z tytułu Umowy dzierżawy należy się wynagrodzenie w postaci czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz do roku. Czynsz dzierżawny powiększony zostanie o należny od towarów i usług (VAT), jeżeli obowiązek jego naliczenia wynikać będzie z właściwych przepisów. Ponadto strony Umowy dzierżawy uzgodniły, iż poza czynszem dzierżawnym, dzierżawca zobowiązuje się zwracać Wydzierżawiającemu także koszty podatku od nieruchomości oraz podatku gruntowego począwszy od momentu uruchomienia X. Opłaty związane z podatkiem gruntowym za dzierżawioną Nieruchomość oraz podatek od nieruchomości za dzierżawioną Nieruchomość, za dany rok kalendarzowy, będą zwracane przez dzierżawcę wydzierżawiającemu (Wnioskodawcy) jednorazowo i płatne będą na wskazany przez wydzierżawiającego rachunek bankowy w terminie 14 dni od dnia przekazania dzierżawcy przez wydzierżawiającego kopii tytułów płatności. Wnioskodawca wskazuję, że zwrot równowartości podatku od nieruchomości nie jest elementem czynszu dzierżawnego.

Zdaniem Wnioskodawcy podatek od nieruchomości jest należnością bezpośrednio związaną z usługą dzierżawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r., poz. 361, dalej „ustawa o VAT”) z tytułu świadczenia usługi dzierżawy. W związku z tym do podstawy opodatkowania podatkiem VAT powinna być wliczona kwota czynszu dzierżawnego wraz z kwotą zwrotu podatku od nieruchomości. Wnioskodawca powinien wystawić fakturę VAT, w której podstawa opodatkowania składa się z czynszu dzierżawnego plus dodatkowo zwrotu równowartości podatku od nieruchomości. Koszty podatku od nieruchomości nie mogą stanowić samodzielnego świadczenia, lecz są elementem podstawowej czynności jaką jest dzierżawa, zatem nie powinny być wykazywane w oddzielnej pozycji na fakturze.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, a w szczególności:

1)w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 czerwca 2021 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.225.2021.2.ALN, w której Organ wskazał, że: „(…) podatek od nieruchomości, jako że nie może być przedmiotem odsprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie jest zatem dopuszczalne wystawianie przez wynajmującego faktury, na której jako przedmiot sprzedaży będzie wykazany sam „podatek od nieruchomości”. Jeżeli jednak strony umowy dzierżawy postanowią, że wynajmujący „przerzuca” koszt podatku od nieruchomości na dzierżawcę, wówczas koszt ten stanowi element cenotwórczy usługi dzierżawy. W tej sytuacji, przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, a nie zbiór wyodrębnionych w jej ramach kosztów. Z uwagi na powyższe, opodatkowaniu nie podlega koszt podatku od nieruchomości, ale usługa dzierżawy, w której jako element kalkulacyjny znajduje się koszt ww. podatku”;

2)w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 stycznia 2025 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.823.2024.2.MŻ w której Organ potwierdził, że: ,,Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że koszt opłaty za użytkowanie wieczyste oraz koszt podatku od nieruchomości będące elementem świadczenia należnego z tytułu umowy najmu stanowią wraz z czynszem zapłatę będącą podstawą opodatkowania, w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu”.

Uzasadnienie prawne:

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustaw o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Jak stanowi art. 8 ust. 1 cyt. Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (...). Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie. Zatem, aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny. W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Z przepisu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT wynika, że odnosi się on do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi. Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2.koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2.udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3.otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy o VAT wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

W myśl art. 693 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. A zatem, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie pomieszczenia mieszkalnego lub lokalu użytkowego przez jego dzierżawcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy jest natomiast usługa dzierżawy.

Zauważyć należy, że z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT wynika, że to nie odpłatność sama w sobie podlega opodatkowaniu, a świadczenie, za które odpłatność przysługuje. Dotyczy to także podatku od nieruchomości, który nie stanowi dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2023 r., poz. 2383), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa decyzja na podatek od nieruchomości musi być wystawiona na właściciela gruntu, co oznacza, że dzierżawca, który dzierżawi nieruchomość (…), nie może być płatnikiem podatku od dzierżawionej nieruchomości. Dzierżawca ma tytuł posiadacza zależnego, co za tym idzie, nie jest ani właścicielem ani posiadaczem samoistnym nieruchomości dzierżawionej i w konsekwencji nie działa w charakterze podatnika podatku od nieruchomości. Zakres przedmiotowy podatku od nieruchomości został określony w art. 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2023 r., poz. 70, dalej jako u.p.o.l.) zgodnie z którym przymiot podatnika ma wyłącznie właściciel gruntu, na którym posadowione są wspomniane obiekty. Zgodnie z u.p.o.l. zobowiązanymi do zapłaty podatku od nieruchomości są co do zasady właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkownicy wieczyści gruntów, a także – w niektórych wypadkach – posiadacze nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wśród zobowiązanych do zapłaty podatku od nieruchomości nie są wymienieni posiadacze zależni nieruchomości, czyli podmioty faktycznie władające nieruchomością na podstawie umowy dzierżawy. Dzierżawca może natomiast pokrywać koszty związane z tym podatkiem poprzez osobę właściciela gruntu (Wnioskodawcy), który jest płatnikiem tego podatku.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, iż wysokość naliczanego podatku od nieruchomości nie ma żadnego związku z zawartą umową dzierżawy, jego wysokość nie jest także zależna od postanowień zawartej umowy dzierżawy i nie jest elementem czynszu dzierżawnego. Podatek od nieruchomości, jako czynność publicznoprawna, nie może podlegać dalszej odsprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podatek ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na dzierżawcę ze skutkiem zwalniającym wydzierżawiającego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wydzierżawiającemu kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z należności pobieranej z tytułu dzierżawy, czy też stanowi jej element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą właściciela nieruchomości. Rzeczywistym odbiorcą, a raczej zobowiązanym do zapłaty podatku od nieruchomości jest wydzierżawiający.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy zwrot równowartości podatku od nieruchomości i podatku od gruntu przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego w sytuacji gdy nie stanowi on elementu kalkulacyjnego wynagrodzenia z tytułu korzystania przez dzierżawcę z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) i może stanowić przedmiotu refakturowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Zatem, aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu:

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Z przepisu art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że odnosi się on do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Zgodnie z art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwaną dalej „Kodeks cywilny”:

Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa podatkowego.

W myśl art. 693 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. A zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie cudzej rzeczy przez jej dzierżawcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy jest natomiast usługa dzierżawy.

Z opisu sprawy wynika, że Państwo wydzierżawiają innej spółce nieruchomość gruntową stanowiącą działkę gruntu o nr 1. Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 1 października 2019 r. Na dzierżawionym gruncie dzierżawca zgodnie z Umową dzierżawy wybudował X wraz z infrastrukturą techniczną, przy czym dzierżawca zajmuję całą powierzchnię Nieruchomości. Zgodnie z Umową dzierżawy Państwu z tytułu Umowy dzierżawy należy się wynagrodzenie w postaci czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz do roku. Ponadto strony Umowy dzierżawy uzgodniły, iż poza czynszem dzierżawnym, dzierżawca zobowiązuje się ponosić także koszty podatku od nieruchomości oraz podatku gruntowego począwszy od momentu uruchomienia X. Opłaty związane z podatkiem gruntowym za dzierżawioną Nieruchomość oraz podatek od nieruchomości za dzierżawioną Nieruchomość, za dany rok kalendarzowy, będą zwracane przez dzierżawcę wydzierżawiającemu (Państwu) jednorazowo i płatne będą na wskazany przez wydzierżawiającego rachunek bankowy w terminie 14 dni od dnia przekazania dzierżawcy przez wydzierżawiającego kopii tytułów płatności.

Wątpliwości Państwa dotyczą wskazania, czy zapłata równowartości kwoty podatku od nieruchomości (zwrot podatku od nieruchomości) przez dzierżawcę na rzecz Państwa zgodnie z Umową dzierżawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zauważyć należy, że z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że to nie odpłatność sama w sobie podlega opodatkowaniu, a świadczenie, za które odpłatność przysługuje. Dotyczy to także podatku od nieruchomości, który nie stanowi dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy.

Zgodnie z art. 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111), zwanej dalej „Ordynacja podatkowa”:

Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na inną osobę ze skutkiem zwalniającym właściciela z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez właściciela nieruchomości opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wydzierżawiającemu przez dzierżawcę kwota podatku od nieruchomości została włączona do czynszu i stanowi jego element kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z czynszu, zawsze jest należnością obciążającą wydzierżawiającego, wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi dzierżawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, sam podatek od nieruchomości, jako że nie może być przedmiotem odsprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jeżeli jednak strony umowy postanowią, że wydzierżawiający nieruchomość „przerzuca” koszt podatku od nieruchomości na korzystającego z nieruchomości, tj. dzierżawcę, wówczas koszt ten stanowi element cenotwórczy usługi dzierżawy.

W tej sytuacji, przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, a nie zbiór wyodrębnionych w jej ramach kosztów. Z uwagi na powyższe, opodatkowaniu nie podlega koszt podatku od nieruchomości, ale usługa dzierżawy, w której jako element kalkulacyjny znajduje się koszt ww. podatku.

Koszt podatku od nieruchomości jest należnością bezpośrednio związaną z odpłatnym świadczeniem usługi dzierżawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego, tak jak czynsz dzierżawny.

W tym miejscu można przytoczyć prawomocny wyrok WSA w Warszawie znak III SA/WA 2954/12 z 17 maja 2013 r., który co prawda dotyczy opodatkowania przeniesienia na nabywcę gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) kosztów dodatkowej lub rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego lub jej części, opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej, renty planistycznej, opłaty adiacenckiej lub podatku od nieruchomości oraz sposobu dokumentowania tych kosztów. Niemniej jednak może on mieć zastosowanie w niniejszej sprawie. W wyroku tym „Sąd podzielił w całości przedstawione przez organ interpretacyjny stanowisko, a w szczególności twierdzenie, że nie można sztucznie wyodrębniać z jednej kompleksowej dostawy, jaką stanowi sprzedaż nieruchomości, kwot odpowiadających określonym kosztom, jak np. części podatku od nieruchomości czy innych świadczeń publicznoprawnych bezpośrednio związanych z taką transakcją, w celu ich przeniesienia na nabywcę bez opodatkowania. Ustalone z uwzględnieniem odrębnych przepisów daniny publiczne stanowią element cenotwórczy kosztów posiadania nieruchomości, który w przypadku jej sprzedaży wpływa bezpośrednio na jej cenę (wartość rynkową). Dlatego też niezależnie czy wskazane składniki będą elementem umowy sprzedaży nieruchomości, czy też odrębnie wskazanym w umowie kosztem (świadczeniem) przenoszonym na nabywcę w związku z dokonaną transakcją, stanowią w istocie jedno niepodzielne świadczenie. Ich zapłata stanowi obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy VAT i tym samym element podstawy opodatkowania dostawy towarów”.

Jak wykazano powyżej, w sprawie będącej przedmiotem wniosku, koszt podatku od nieruchomości, przerzucany na dzierżawcę, jako element kalkulacyjny ceny dzierżawy, zwiększa kwotę należną od dzierżawcy z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz jest opodatkowany według stawki podatku właściwej dla usługi dzierżawy.

Odnosząc się do przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu sprawy stwierdzić należy, że podatek od nieruchomości stanowi w analizowanym przypadku element rozliczeń z biorącym nieruchomość w dzierżawę, tj. dzierżawcą, jest on należnością związaną z odpłatnym świadczeniem usługi dzierżawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego. Wobec powyższego z uwagi na fakt, że koszt podatku od nieruchomości zalicza się do elementów świadczenia należnego z tytułu umowy dzierżawy, to stanowi wraz z czynszem zapłatę za to świadczenie będącą podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując, zapłata przez dzierżawcę na rzecz Państwa zgodnie z Umową dzierżawy równowartości kwoty podatku od nieruchomości (zwrot podatku od nieruchomości), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla usługi dzierżawy. Podatek od nieruchomości stanowi bowiem element kalkulacyjny ceny usługi dzierżawy nieruchomości.

Państwa stanowisko ww. zakresie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie opisem zaistniałego stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.