Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lutego 2025 r. (wpływ 24 lutego 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

10 października 2024 r. zostały zawarte przedwstępne umowy sprzedaży - Repertorium A nr (…), z których wynika, że:

• Wnioskodawca oświadczył, że jest właścicielem niezabudowanej Nieruchomości oznaczonej jako działka w ewidencji gruntów i budynków numerem 1, o łącznej powierzchni (…) ha, położonej w obrębie ewidencyjnym (…), w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (…) („Nieruchomość”);
• Wnioskodawca Nieruchomość nabył w drodze dziedziczenia po swoim ojcu A.B. zmarłym w 2013 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego (…) przed notariuszem w (…), za Repertorium A Nr (…).
• Wnioskodawca w chwili nabycia Nieruchomości był żonaty; obecnie jest żonaty; umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, wobec czego Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty;
• nie toczą się żadne postępowania sądowe, ani administracyjne dotyczące Nieruchomości;
• Nieruchomość nie jest składnikiem działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, ani pod adresem Nieruchomości nie jest prowadzona bądź zarejestrowana działalność gospodarcza.

Nieruchomość:

a)nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423), albowiem jest położona w całości na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;

b)nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, ani nie leży na terenie obserwacji archeologicznej, jak również nie jest położona na obszarze parku narodowego,

c)nie jest położona na obszarze rewitalizacji, ani na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji, o których mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 278),

d)nie stanowi gruntów pokrytych śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1478 z późn.zm.);

e)nie jest w całości lub części lasem, w tym nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu stosownie do treści art. 3 i 6 ust.1 pkt 7 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej ustawy o lasach,

f)znajduje się w granicach administracyjnych miejscowości (…) - na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Na Nieruchomości I i Nieruchomości II, Kupujący zamierza zrealizować inwestycje polegające na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz z niezbędną infrastrukturą („Planowana Inwestycja”), w oparciu o - wydane na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek innych podmiotów działających na zlecenie Kupującego (Kupujący oraz podmioty działające na jego zlecenia zwane są dalej także „Inwestorami” lub „Inwestorem”), ostateczne w administracyjnym toku instancji i prawomocne w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego - decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę (dalej zwane „Decyzjami Budowlanymi") - przy czym Planowana Inwestycja może być zrealizowana na Nieruchomości, która nie będzie podlegała podziałowi, jeżeli z interpretacji podatkowych wydanych (w trybie § 7) będzie wynikał obowiązek podatkowy po stronie Sprzedającego zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na skutek podziału Nieruchomości i sprzedaży Nieruchomości I lub Nieruchomości II. Sprzedający oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu Kupującego oświadczają, że planowany jest podział Nieruchomości, oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym 1, w wyniku którego z Nieruchomości wydzielone zostaną:

a)działka o powierzchni od minimum (…) m² do maksimum (…) m² w zależności od projektu zagospodarowania działki, zwana „Nieruchomością I”;

b)działka o powierzchni od około (…) m² do około (…) m², zwana „Nieruchomością II”;

w oparciu o wydaną na wniosek Sprzedającego ostateczną w administracyjnym toku instancji i prawomocną w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości lub w oparciu o przyjęty przez właściwy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej operat podziałowy zgłoszony przez Sprzedającego - zgodnie z ostatecznie uzgodnionym przez Strony Załącznikiem nr 1 do tego aktu („Decyzja Podziałowa”).

Wnioskodawca oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu A. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży I - w terminie 14 (czternastu) dni licząc od dnia, w którym spełnione będą wymienione niżej warunki, nie później jednak niż w terminie do dnia 10 (dziesiątego) stycznia 2026 r. („Dzień Zawarcia Umowy Sprzedaży I”):

1.uzyskanie Decyzji Podziałowej dla Nieruchomości;

2.uzyskanie przez Inwestora Decyzji Budowlanej dla Nieruchomości I, zgodnej z wnioskiem Inwestora, która umożliwiać będzie realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości I;

3.faktyczne i prawne zapewnienie:

a)możliwości przyłączenia Planowanej Inwestycji na Nieruchomości I do sieci infrastruktury technicznej (mediów) niezbędnych do jej normalnego funkcjonowania zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym poprzez wydanie przez właściwych gestorów mediów warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji, z których wynikać będzie obowiązek Inwestora do wybudowania jedynie przyłączy do sieci infrastruktury doprowadzonych (wybudowanych) przez gestorów mediów do granicy Nieruchomości I lub konieczność jej budowy lub przebudowy lub rozbudowy poza ten zakres na własny koszt lub w porozumieniu z gestorami sieci, oraz

b)niezbędnej infrastruktury drogowej

- jednak zarówno pkt a) i b) powyżej w ramach planowanego na ten cel budżetu Kupującego;

4.uzyskanie przez Sprzedającego ostatecznej w administracyjnym toku instancji bądź prawomocnej w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości I, z produkcji użytków rolnych, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 82), o ile jej uzyskanie będzie konieczne;

5.uzyskanie przez Inwestora z właściwego urzędu dziennika budowy dla Planowanej Inwestycji na Nieruchomości I i dokonanie w nim stosownego wpisu związanego z rozpoczęciem prac budowlanych w zakresie Planowanej Inwestycji na Nieruchomości oraz pod warunkiem, iż w terminie przewidzianym na zawarcie Umowy Sprzedaży I:

a)Nieruchomość I wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży objętej tym aktem;

b)nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości albo Nieruchomości I;

c)Kupujący wpłaci na wydzielony rachunek wpływów (depozytowy) notariusza resztę Ceny I - tj. kwotę Ceny I pomniejszoną o zadatek zapłacony zgodnie z § 6.2 pkt 1 poniżej - celem złożenia reszty Ceny I u notariusza na przechowanie zgodnie z art. 108 Prawa o notariacie najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży I, lecz przed jej podpisaniem, przy czym podpisanie protokołu ze złożenia pieniędzy na przechowanie winno nastąpić w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży I wraz ze wskazaniem, iż kwota ta winna być wydana z przechowania Sprzedającym przelewem na wskazany przez Sprzedającego w Umowie Sprzedaży I rachunek bankowy najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży I, bezpośrednio po jej zawarciu.

Wnioskodawca oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu A. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży II - w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym spełnione będą wymienione niżej warunki, nie później jednak niż w terminie do dnia 10 (dziesiątego) stycznia 2027 r. (dwa tysiące dwudziestego siódmego roku; „Dzień Zawarcia Umowy Sprzedaży II”):

1.uzyskanie Decyzji Podziałowej;

2.uzyskanie przez Inwestora Decyzji Budowlanej dla Nieruchomości II, zgodnej z wnioskiem Inwestora, która umożliwiać będzie realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II;

3.faktyczne i prawne zapewnienie:

a)możliwości przyłączenia Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II do sieci infrastruktury technicznej (mediów) niezbędnych do jej normalnego funkcjonowania zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym poprzez wydanie przez właściwych gestorów mediów warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji, z których wynikać będzie obowiązek Inwestora do wybudowania jedynie przyłączy do sieci infrastruktury doprowadzonych (wybudowanych) przez gestorów mediów do granicy Nieruchomości II lub konieczności jej budowy lub przebudowy lub rozbudowy poza ten zakres na własny koszt lub w porozumieniu z gestorami sieci, oraz

b)niezbędnej infrastruktury drogowej

- jednak zarówno pkt a) i b) powyżej w ramach planowanego na ten cel budżetu Kupującego;

4.uzyskanie przez Sprzedającego ostatecznej w administracyjnym toku instancji bądź prawomocnej w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzji o wyłączeniu Nieruchomości II z produkcji użytków rolnych, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 82), o ile jej uzyskanie będzie konieczne;

5.uzyskanie przez Inwestora z właściwego urzędu dziennika budowy dla Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II i dokonanie w nim stosownego wpisu związanego z rozpoczęciem prac budowlanych w zakresie Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II;

6.zawarcie przez Strony Umowy Sprzedaży I; oraz pod warunkiem, iż w terminie przewidzianym na zawarcie Umowy Sprzedaży II:

a)Nieruchomość II wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży objętych tym aktem;

b)nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości albo Nieruchomości II;

c)Kupujący wpłaci na wydzielony rachunek wpływów (depozytowy) notariusza kwotę Ceny II celem złożenia jej u notariusza na przechowanie, zgodnie z art. 108 Prawa o notariacie, najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II, lecz przed jej podpisaniem, przy czym podpisanie protokołu ze złożenia pieniędzy na przechowanie winno nastąpić w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II wraz ze wskazaniem, iż kwota ta winna być wydana z przechowania Sprzedającemu przelewem na wskazany przez Sprzedającego w Umowie Sprzedaży II rachunek bankowy najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II, bezpośrednio po jej zawarciu.

Sprzedający oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu Kupującego postanawiają, że:

• Kupujący wpłaci tytułem zadatku na poczet Ceny I na rachunek bankowy Sprzedającego kwotę stanowiącą 10% (dziesięć procent) Ceny za Nieruchomość I w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży I;
• powyższa kwota zostanie zaliczona na poczet Ceny I w razie zawarcia przez Strony Umowy Sprzedaży I;
• jeżeli przed powyższym terminem nie zostanie zatwierdzony projekt podziału Nieruchomości bądź nie zostanie zgłoszony do właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej operat podziałowy Nieruchomości - to wówczas wyłącznie dla potrzeb obliczenia zadatku powierzchnia Nieruchomości I zostanie ustalona w wysokości (…) m².

Został złożony wniosek wieczystoksięgowy obejmujący żądanie wpisu w dziale trzecim księgi wieczystej Nr (…): roszczeń Spółki o przeniesienie własności nieruchomości objętej powyższą księgą wieczystą oraz nieruchomości powstałych z podziału tej nieruchomości - na podstawie aktu notarialnego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie: „W jaki sposób wykorzystywał Pan działkę nr 1, a następnie działki jakie powstaną z jej podziału (Nieruchomość I i Nieruchomość II) w całym okresie posiadania? Jeśli były/są to cele prywatne/osobiste. to proszę o wskazanie w jaki sposób.” Wnioskodawca wskazał: „Cele osobiste, ojciec sam uprawiał kwiaty, następnie wydzierżawił działkę pod uprawę warzyw. Działkę ktoś uprawiał do jego śmierci. W 2013 r. działkę nabyłem na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Umowa dzierżawy dotycząca Nieruchomości została zawarta w 2016 roku, a wypowiedziana w 2022 roku”.

Na pytanie: „Czy ponosił/będzie Pan ponosił nakłady na działkę nr 1, a potem powstałe z jej podziału Nieruchomość I i II? Jeśli tak, to należy wskazać jakie i na którą Nieruchomość?” Wnioskodawca wskazał: „Nie były ponoszone żadne nakłady na działkę nr 1 oraz nie planuję ponosić nakładów na powstałe z jej podziału Nieruchomości I i II”.

Na pytanie: „Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, a jeśli tak - to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości: kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości; w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte; w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży; kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży; ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)” Wnioskodawca wskazał: „Nigdy wcześniej nie dokonywałem sprzedaży żadnych nieruchomości”.

Na pytanie: „Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie?” Wnioskodawca wskazał: „Nie planuję w najbliższych latach sprzedawać innych posiadanych przeze mnie nieruchomości”.

Na pytanie: „Czy udzieli/udzielił Pan Kupującemu lub innemu podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu lub wyrazi/wyraził Pan zgodę na dysponowanie działką nr 1 a potem powstałe z jej podziału Nieruchomości I i Nieruchomości II do celów budowlanych? Jeśli tak, to proszę o wskazanie zakresu udzielonego pełnomocnictwa lub udzielonej zgody dla każdej z Nieruchomości oddzielnie (np. wystąpienie o pozwolenie na budowę, media, dysponowanie nieruchomością)” Wnioskodawca wskazał: „W akcie notarialnym - umowie przedwstępnej sprzedaży - udzieliłem pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane o następujących treściach oraz zakresach: [Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane]

§ 13.1. Wnioskodawca wyraża nieodwołalną zgodę - w okresie obowiązywania umów przedwstępnych objętych tym aktem notarialnym - na dysponowanie przez A. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (numer KRS (…)) oraz przez podmioty wskazane przez Kupującego: Nieruchomością, a po dokonanym podziale Nieruchomością I oraz Nieruchomością II na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, do usunięcia kolizji sieci do uzyskania decyzji o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, do przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz do wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzję o warunkach zabudowy, decyzję budowlaną, decyzję o lokalizacji zjazdów i decyzję o wyłączeniu Nieruchomości - a po dokonanym podziale Nieruchomości I oraz Nieruchomości II - z produkcji rolnej w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 82), oraz inne decyzje niezbędne w procesie uzyskania Decyzji Budowlanej, w tym do wejścia w teren, bez prawa do wykonywania prac budowlanych. Przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.), w tym do wejścia w teren, bez prawa do wykonywania prac budowlanych, przy czym w przypadku uzyskania przez Inwestora Decyzji Budowlanej Kupujący uprawniony jest do rozpoczęcia realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości jedynie poprzez założenie dziennika budowy i dokonanie pierwszego wpisu bez uprawnienia do prowadzenia prac budowlanych, z wyjątkiem możliwości wykonania przez Kupującego wytyczenia geodezyjnego w ramach Planowanej Inwestycji lub innej pracy związanej z pierwszym wpisem do dziennika budowy.

§ 13.2. Strona Sprzedająca zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania zgód, o których mowa powyżej, w formie wymaganej przez gminę (…) lub powiat (…) lub inne instytucje. Ponadto Strona Sprzedająca zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez Kupującego, jeżeli powyższe zgody me będą wystarczające dla gminy (…) lub powiatu (…) lub innej instytucji, jak również do wydania innych ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

§ 13.3. Kupujący zobowiązuje się do uprzedniego zawiadamiania Sprzedającego o planowanych czynnościach, o których mowa powyżej w § 13.1, oraz do przedstawiania Sprzedającemu wszelkich aktów administracyjnych, w szczególności decyzji administracyjnych, po ich wydaniu.

[Pełnomocnictwo]

§ 13.4. Wnioskodawca udziela nieodwołanego pełnomocnictwa - w okresie obowiązywania umów przedwstępnych objętych tym aktem notarialnym – pełnomocnikowi (...) (PESEL (…)), z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnia Go do:

a)reprezentowania w postępowaniu o wydanie przez organ w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 82) decyzji wyłączającej Nieruchomość - lub Nieruchomość I i Nieruchomość II - z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, z wyjątkiem możliwości odbioru decyzji administracyjnych;

b)składania wniosków i uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, a po dokonanym podziale obejmującą Nieruchomość I i Nieruchomość II;

c)uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnychPlanowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,

d)reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich w stosunku do Nieruchomości, w których stroną jest Strona Sprzedająca, w tym wglądu do akt spraw;

e)występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w tym akcie, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetyczne], w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru;

f)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

g)uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży - we właściwych dla Strony Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, oddziale KRUS, zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub art. 306e Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Dla uniknięcia wątpliwości Sprzedający potwierdza, iż do nieodwołalnego pełnomocnictwa udzielonego zgodnie z § 13.4 tego aktu mają zastosowanie przepisy art. 101 §1 Kodeksu cywilnego, tj. Sprzedający zrzeka się prawa do odwołania pełnomocnictwa wymienionego w § 13.4 tego aktu w okresie obowiązywania umów przedwstępnych objętych tym aktem notarialnym, a pełnomocnik zobowiązany jest do każdoczesnego informowania Sprzedającego o wydaniu wyżej wymienionych decyzji administracyjnych, postanowień, zgód, pozwoleń, za potwierdzeniem ich otrzymania przez Sprzedającego.

§ 13.5. Strony postanawiają, że pełnomocnictwo, o którym mowa w § 13.4 tego aktu, oraz zgoda, o której mowa w § 13.1. tego aktu, uprawniają do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru postanowień, wypisów, wyrysów zaświadczeń, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem Decyzji Budowlanej i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach”.

Na pytanie: „ Czy działka nr 1, a potem powstała z jej podziału Nieruchomość I i II były kiedykolwiek/są/lub będą przedmiotem zawartych przez Pana z podmiotami trzecimi umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze? Informacje proszę podać oddzielnie dla każdej Nieruchomości” Wnioskodawca wskazał: „Umowa dzierżawy dotycząca Nieruchomości (działka nr 1) została zawarta 27 kwietnia 2016 r., a wypowiedziana 10 maja 2022 r. Od tej pory nie była przedmiotem dzierżawy, najmu oraz innych umów o podobnym charakterze”.

Pytania

1.Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości I i Nieruchomości II stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy Wnioskodawca z tego tytułu będzie podatnikiem podatku VAT?

2.Czy z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości I oraz Nieruchomości II powstałych z podziału Nieruchomości powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT?

3.Czy z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości I oraz Nieruchomości II powstałych z podziału Nieruchomości powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku od towarów i usług. W zakresie pytań nr 2 i 3 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności

W myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu Wnioskodawca podkreśla, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 tej ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu stanu faktycznego, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, o VAT wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Za przejaw takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.:

• nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,
• uzbrojenie tego terenu,
• wydzielenie dróg wewnętrznych,
• działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu lub wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
• prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Tak wskazał Dyrektor KIS m.in. w interpretacjach indywidualnych z 22 kwietnia 2021 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.94.2021.2.PS, z 13 czerwca 2023 r. nr 0112-KDIL3.4012.260.2023.1.EW i z 1 lutego 2024 r. nr 0114-KDIP1-2.4012.564.2023.2.SST.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego 10 października 2024 r. zostały zawarte przedwstępne umowy sprzedaży - Repertorium A nr (...), z których wynika, że:

1.Wnioskodawca oświadczył, że jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka w ewidencji gruntów i budynków numerem 1, o łącznej powierzchni (…) ha, położonej w obrębie ewidencyjnym (…), w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (…) („Nieruchomość”). Wnioskodawca Nieruchomość nabył w drodze dziedziczenia po swoim ojcu A.B. zmarłym w 2013 r. - na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego (…) przed notariuszem (…), za Repertorium A Nr (…); w chwili nabycia Nieruchomości był żonaty; obecnie jest żonaty; umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, wobec czego Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty; nie toczą się żadne postępowania sądowe, ani administracyjne dotyczące Nieruchomości; Nieruchomość nie jest składnikiem działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, ani pod adresem Nieruchomości nie jest prowadzona bądź zarejestrowana działalność gospodarcza.

2.Nieruchomość:

a)nie jest Nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423), albowiem jest położona w całości na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;

b)nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, ani nie leży na terenie obserwacji archeologicznej, jak również nie jest położona na obszarze parku narodowego,

c)nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji, o których mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 278);

d)nie stanowi gruntów pokrytych śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1478 z późn.zm.);

e)nie jest w całości lub w części lasem, w tym nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu stosownie do treści art. 3 i 6 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej ustawy o lasach;

f)znajduje się w granicach administracyjnych miejscowości (…) - na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;

3.Na Nieruchomości I i Nieruchomości II, Kupujący zamierza zrealizować inwestycje polegające na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz z niezbędną infrastrukturą („Planowana Inwestycja”), w oparciu o - wydane na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek innych podmiotów działających na zlecenie Kupującego (Kupujący oraz podmioty działające na jego zlecenia zwane są dalej także „Inwestorami” lub „Inwestorem”), ostateczne w administracyjnym toku instancji i prawomocne w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego - decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę (dalej zwane „Decyzjami Budowlanymi”) - przy czym Planowana Inwestycja może być zrealizowana na Nieruchomości, która nie będzie podlegała podziałowi, jeżeli z interpretacji podatkowych wydanych (w trybie § 7) będzie wynikał obowiązek podatkowy po stronie Sprzedającego zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na skutek podziału Nieruchomości i sprzedaży Nieruchomości I lub Nieruchomości II.

4.Sprzedający oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu Kupującego oświadczyli, że planowany jest podział Nieruchomości, oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym 1, w wyniku którego z Nieruchomości wydzielone zostaną:

a)działka o powierzchni od minimum (…) m² do maksimum (…) m² w zależności od projektu zagospodarowania działki, zwana „Nieruchomością I”;

b)działka o powierzchni od około (…) m² do około (…) m², zwana „Nieruchomością II”;

w oparciu o wydaną na wniosek Sprzedającego ostateczną w administracyjnym toku instancji i prawomocną w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości lub w oparciu o przyjęty przez właściwy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej operat podziałowy zgłoszony przez Sprzedającego - zgodnie z ostatecznie uzgodnionym przez Strony Załącznikiem nr 1 do tego aktu („Decyzja Podziałowa”).

5.Wnioskodawca oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu A. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży I - w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym spełnione będą wymienione niżej warunki, nie później jednak niż w terminie do 10 stycznia 2026 r. („Dzień Zawarcia Umowy Sprzedaży I”):

1.uzyskanie Decyzji Podziałowej dla Nieruchomości;

2.uzyskanie przez Inwestora Decyzji Budowlanej dla Nieruchomości I, zgodnej z wnioskiem Inwestora, która umożliwiać będzie realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości I;

3.faktyczne i prawne zapewnienie:

a)możliwości przyłączenia Planowanej Inwestycji na Nieruchomości I do sieci infrastruktury technicznej (mediów) niezbędnych do jej normalnego funkcjonowania zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym poprzez wydanie przez właściwych gestorów mediów warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji, z których wynikać będzie obowiązek Inwestora do wybudowania jedynie przyłączy do sieci infrastruktury doprowadzonych (wybudowanych) przez gestorów mediów do granicy Nieruchomości I lub konieczność jej budowy lub przebudowy lub rozbudowy poza ten zakres na własny koszt lub w porozumieniu z gestorami sieci, oraz

b)niezbędnej infrastruktury drogowej

- jednak zarówno pkt a) i b) powyżej w ramach planowanego na ten cel budżetu Kupującego;

4.uzyskanie przez Sprzedającego ostatecznej w administracyjnym toku instancji bądź prawomocnej w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości I, z produkcji użytków rolnych, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 82), o ile jej uzyskanie będzie konieczne;

5.uzyskanie przez Inwestora z właściwego urzędu dziennika budowy dla Planowanej Inwestycji na Nieruchomości I i dokonanie w nim stosownego wpisu związanego z rozpoczęciem prac budowlanych w zakresie Planowanej Inwestycji na Nieruchomości;

oraz pod warunkiem, iż w terminie przewidzianym na zawarcie Umowy Sprzedaży I:

1.Nieruchomość I wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży objętej tym aktem;

2.nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości albo Nieruchomości I.

3.Kupujący wpłaci na wydzielony rachunek wpływów (depozytowy) notariusza resztę Ceny I - tj. kwotę Ceny I pomniejszoną o zadatek zapłacony zgodnie z § 6.2 pkt 1 poniżej - celem złożenia reszty Ceny I u notariusza na przechowanie, zgodnie z art. 108 Prawa o notariacie, najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży I, lecz przed jej podpisaniem, przy czym podpisanie protokołu ze złożenia pieniędzy na przechowanie winno nastąpić w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży I wraz ze wskazaniem, iż kwota ta winna być wydana z przechowania Sprzedającemu przelewem na wskazany przez Sprzedającego w Umowie Sprzedaży I rachunek bankowy najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży I, bezpośrednio po jej zawarciu.

6.Wnioskodawca oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu A. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży II - w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym spełnione będą wymienione niżej warunki, nie później jednak niż w terminie do 10 stycznia 2027 r. („Dzień Zawarcia Umowy Sprzedaży II”):

1.uzyskanie Decyzji Podziałowej;

2.uzyskanie przez Inwestora Decyzji Budowlanej dla Nieruchomości II, zgodnej z wnioskiem Inwestora, która umożliwiać będzie realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II;

3.faktyczne i prawne zapewnienie:

a)możliwości przyłączenia Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II do sieci infrastruktury technicznej (mediów) niezbędnych do jej normalnego funkcjonowania zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym poprzez wydanie przez właściwych gestorów mediów warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji, z których wynikać będzie obowiązek Inwestora do wybudowania jedynie przyłączy do sieci infrastruktury doprowadzonych (wybudowanych) przez gestorów mediów do granicy Nieruchomości II lub konieczności jej budowy lub przebudowy lub rozbudowy poza ten zakres na własny koszt lub w porozumieniu z gestorami sieci, oraz

b)niezbędnej infrastruktury drogowej

- jednak zarówno pkt a) i b) powyżej w ramach planowanego na ten cel budżetu Kupującego;

4.uzyskanie przez Sprzedającego ostatecznej w administracyjnym toku instancji bądź prawomocnej w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzji o wyłączeniu Nieruchomości II z produkcji użytków rolnych, o której mowa w art. 11 ust.1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.82), o ile jej uzyskanie będzie konieczne;

5.uzyskanie przez Inwestora z właściwego urzędu dziennika budowy dla Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II i dokonanie w nim stosownego wpisu związanego z rozpoczęciem prac budowlanych w zakresie Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II;

6.zawarcie przez Strony Umowy Sprzedaży I;

oraz pod warunkiem, iż w terminie przewidzianym na zawarcie Umowy Sprzedaży II:

1.Nieruchomość II wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży objętych tym aktem;

2.nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości albo Nieruchomości II;

3.Kupujący wpłaci na wydzielony rachunek wpływów (depozytowy) notariusza kwotę Ceny II celem złożenia jej u notariusza na przechowanie, zgodnie z art. 108 Prawa o notariacie, najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II, lecz przed jej podpisaniem, przy czym podpisanie protokołu ze złożenia pieniędzy na przechowanie winno nastąpić w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II wraz ze wskazaniem, iż kwota ta winna być wydana z przechowania Sprzedającym przelewem na wskazany przez Sprzedającego w Umowie Sprzedaży II rachunek bankowy najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II, bezpośrednio po jej zawarciu.

7.Sprzedający oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu Kupującego postanowili, że Kupujący wpłaci tytułem zadatku na poczet Ceny I na rachunek bankowy Sprzedającego kwotę stanowiącą 10% Ceny za Nieruchomość I w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży I; powyższa kwota zostanie zaliczona na poczet Ceny I w razie zawarcia przez Strony Umowy Sprzedaży I; jeżeli przed powyższym terminem nie zostanie zatwierdzony projekt podziału Nieruchomości bądź nie zostanie zgłoszony do właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej operat podziałowy Nieruchomości - to wówczas wyłącznie dla potrzeb obliczenia zadatku powierzchnia Nieruchomości I zostanie ustalona w wysokości (…) m².

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości I i Nieruchomości II będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym Wnioskodawca z tego tytułu będzie podatnikiem podatku VAT.

Sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości I i Nieruchomości II będzie mieć charakter działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Aktywność Wnioskodawcy wykracza/będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W ocenie Wnioskodawcy, podejmuje on i planuje podejmować profesjonalne czynności przygotowujące Nieruchomość (Nieruchomości I i II) do sprzedaży i zbywając je będzie wykonywał działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Już podział Nieruchomości na Nieruchomość l i II przesądza o tym, że sprzedaż nowo wydzielonych działek będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Tym samym wystąpi ciąg zdarzeń, który wskazywać będą na aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca podejmuje/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu ustawy o VAT.

Powyższe oznacza także, że analiza okoliczności sprzedaży tych nieruchomości oraz treści powołanych przepisów przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE, prowadzi do wniosku, że można uznać Wnioskodawcę za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości I i II będących przedmiotem niniejszego wniosku.

Zbieżny z powyższym pogląd, w zbliżonych stanach faktycznych, wyrażony został m.in. w:

1.interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 4 grudnia 2024 r., 0112-KDIL1-1.4012.674.2024.2.DS: „W opisanej sytuacji udostępniając Nieruchomość Kupującemu wyszedł Pan naprzeciw Jego oczekiwaniom i jednocześnie przyspieszył proces realizacji inwestycji zamierzonej przez Spółkę. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość ta była Pana własnością i podlegała wielu czynnościom.

W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące przygotowania działek do sprzedaży podjął pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywarły bezpośredni skutek dla Pana, tj. zmierzały do sprzedaży Nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa był upoważniony w Pana imieniu do wszelkich czynności, które okazały się niezbędne do przygotowania przedmiotowej Nieruchomości pod sprzedaż - świadczą o przygotowaniu Nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych.

Tym samym, Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedając Nieruchomość, działał Pan jako podatnik podatku VAT. Dokonując sprzedaży ww. działek, nie korzystał Pan z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Pana działania wykluczyły sprzedaż działek nr 1 i nr 2 w ramach zarządu majątkiem osobistym. Pomimo, że - jak Pan wskazuje - przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży nie dokonywał Pan innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.) to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Pana działania podjęte wraz z Kupującym wykraczały poza sferę rozporządzania majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości była, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”;

2.interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 29 listopada 2024 r., 0113-KDIPT1-2.4012.803. 2024.1.PRP: „W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią działki nr 1. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży działki nr 1, nie będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż ww. działki, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani prawo własności działki nr 1, które podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego, uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr 1, w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pani składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym”;

3.interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 28 listopada 2024 r., 0113-KDIPT1-2.4012.802.2024.1.AM: „Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności ww. działki, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości będącej we współwłasności małżeńskiej porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości I i Nieruchomości II będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca z tego tytułu będzie podatnikiem podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży niezabudowanych Nieruchomości I i II, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości I i II, które będą przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

• przedmiotem sprzedaży będą Nieruchomości I i II, które powstaną z podziału niezabudowanej działki nr 1, której jest Pan właścicielem;
• działkę nr 1, z której podziału powstaną Nieruchomość I i II, nabył Pan w drodze dziedziczenia po zmarłym w 2013 r. ojcu;
• działka nr 1, z której podziału powstaną Nieruchomość I i II, była w latach 2016-2022 przedmiotem zawartej przez Pana umowy dzierżawy;
• na Nieruchomości I i II Kupujący zamierza zrealizować inwestycje polegające na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz z niezbędną infrastrukturą;
• w umowie przedwstępnej sprzedaży udzielił Pan Kupującemu oraz podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa oraz nieodwołalnej zgody na dysponowanie Nieruchomością m.in.:
• na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia mediów,
• do usunięcia kolizji sieci,
• do uzyskania decyzji o zgodzie na wycinkę i pielęgnacje istniejącej zieleni,
• do przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,
• do inwentaryzacji zieleni oraz do wystąpienia o decyzję środowiskową,
• do wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy,
• do wystąpienia o decyzję budowlaną,
• do wystąpienia o decyzję o lokalizacji zjazdów i decyzję o wyłączeniu Nieruchomości (a po dokonanym podziale Nieruchomości I i Nieruchomości II) z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
• inne decyzje niezbędne w procesie uzyskania Decyzji Budowlanej, w tym wejścia w teren, bez prawa do wykonywania prac budowlanych;
• przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, w tym wejścia w teren, bez prawa do wykonywania prac budowlanych, przy czym w przypadku uzyskania przez Inwestora Decyzji Budowlanej Kupujący uprawniony jest do rozpoczęcia realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości jedynie poprzez założenie dziennika budowy i dokonanie pierwszego wpisu bez uprawnienia do prowadzenia praz budowlanych z wyjątkiem możliwości wykonania przez Kupującego wytyczenia geodezyjnego w ramach Planowanej Inwestycji lub innej pracy związanej z pierwszym wpisem do dziennika budowy;
• do reprezentowania w postępowaniu o wydanie przez organ w trybie o ochronie gruntów rolnych i leśnych decyzji wyłączającej Nieruchomość - lub Nieruchomość I i Nieruchomość II - z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, z wyjątkiem możliwości odbioru decyzji administracyjnych;
• do składania wniosków i uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, a po dokonanym podziale obejmującą Nieruchomość I i Nieruchomość II;
• do uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych. Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,
• do reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich w stosunku do Nieruchomości, w których stroną jest Strona Sprzedająca, w tym wglądu do akt spraw;
• do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w tym akcie, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetyczne], w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.

Na tle przedstawionego opisu sprawy powziął Pan wątpliwość dotyczącą tego, czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości I i II będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana Kupującej Spółce pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażoną na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

Należy również zwrócić uwagę, że Nieruchomości, o których mowa we wniosku, były w latach 2016- 2022 przedmiotem zawartej przez Pana umowy dzierżawy.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości I i Nieruchomości II, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ponadto na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, Spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie Nieruchomości I i II, co de facto skutkować będzie wzrostem ich wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości I i II do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegały Nieruchomości o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Pan, lecz kupująca Spółka oraz podmioty wskazane przez Kupującego na podstawie udzielonego im pełnomocnictwa. Do dnia sprzedaży Nieruchomości I i II, czynności wykonywane przez Kupującego oraz podmioty wskazane przez Kupującego w ramach udzielonego im pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, gdyż to Pan jest/będzie stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka lub podmioty wskazane przez Nią występujące jako Pana pełnomocnicy.

Podjęta przez Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych Nieruchomości I i II, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że ich sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości I i II będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia prawa własności Nieruchomości I i II porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podkreślić należy, że Nieruchomości I i II są wykorzystywane w celach zarobkowych – są przedmiotem umowy dzierżawy, nie były i nie są więc wykorzystywane przez cały okres posiadania wyłącznie na zaspokojenie Pana potrzeb osobistych.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości I i II podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1. W zakresie pytań nr 2 i 3 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ze względu na autonomiczność prawa podatkowego i odrębność uregulowań prawnych w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych i podatku VAT rozstrzygnięcie przyjęte w niniejszej interpretacji dotyczące pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie przyjęte w tym zakresie na gruncie przepisów dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.