Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek i nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z tą sprzedażą jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek i nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z tą sprzedażą oraz obowiązku rejestracji jako podatnik VAT przez Pana – rolnika ryczałtowego w sytuacji podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

5 maja 2005 roku Wnioskodawca otrzymał tytułem darowizny od swoich rodziców m.in. nieruchomość rolną położoną w miejscowości, gmina, powiat, województwo, składającą się z działek gruntu o numerach B, C, D/1, E, F, A, G/3 o łącznej powierzchni ha hektarów arów), dla której Sąd Rejonowy obecnie prowadzi księgę wieczystą KW numer.

Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym oraz nieprzerwanie od 2017 roku prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (NIP, REGON).

Uzyskaną w drodze darowizny nieruchomość rolną Wnioskodawca częściowo wykorzystuje przy produkcji rolnej z tym że w zakresie działki numer A, która została podzielona na 15 działek gruntu, Wnioskodawca zamierza wyłączyć działki spod produkcji rolnej przed sprzedażą poszczególnych działek oraz dokonać sprzedaży 14 działek. Działka numer A/15 ma pełnić funkcję drogi i stanowić współwłasność właścicieli pozostałych czternastu działek.

Działanie to ma na celu uzyskanie środków na wybudowanie budynku mieszkalnego Wnioskodawcy na działce C/1. Działki, które zamierza w przyszłości sprzedać Wnioskodawca objęte są numerami: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/13 i A/14.

W miejscowości, w której położone są wskazane wyżej działki gruntu nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. W celu ochrony swojej własności oraz ewentualnych negatywnych następstw wynikających z przepisów ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, Wnioskodawca wystąpił do Wójta z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działek: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/13 i A/14. Zabieg ten nie miał na celu zwiększenia wartości poszczególnych nieruchomości, jedynie wykluczyć wzniesienie w bliższej odległości od własności X turbin wiatrowych, które to spowodowałyby niemożliwość wybudowania w przyszłości ewentualnych budynków mieszkalnych, w tym przede wszystkim budynku mieszkalnego przeznaczonego na cele prywatne Wnioskodawcy. W pobliżu nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego wniosku, wzniesione są turbiny wiatrowe, które do niedawna powodowały niemożność wznoszenia jakichkolwiek zabudowań - dopiero nowelizacja ustawy tzw. wiatrakowej spowodowała możliwość wystąpienia z wnioskiem o warunki zabudowy. Obecnie przepisy pozwalają na wznoszenie budynków, jeżeli turbiny są oddalone od zabudowań w linii prostej 700 m, uprzednio (przed nowelizacją) odległość ta miała wynosić co najmniej 1000 metrów.

Zmienność przepisów oraz brak pewności co do możliwości wykorzystania swojej własności skłoniła Wnioskodawcę do złożenia wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działek. Intencją Wnioskodawcy było zapobieżenie ewentualnemu zakazowi budowy na swojej własności (w tym także na potrzeby własne).

W dniu 15 listopada 2024 r. Wójt wydał decyzje (numer od do) o warunkach zabudowy dla wskazanych powyżej działek dla inwestycji polegających na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Wnioskodawca planuje podejmować próby sprzedaży wskazanych działek, które obecnie wykorzystywane są w działalności rolnej, po uprzednim przekazaniu każdej z działek do majątku osobistego, gdy tylko Wnioskodawca poweźmie informację o ewentualnym zainteresowaniu zakupem nieruchomości oraz w czasie, gdy zakończone będą prace związane ze zbiorem żniw.

Wnioskodawca nie zamierza nadać tym czynnościom stałego charakteru, wykraczając poza zwykłe formy ogłoszenia. Prócz podziału działki gruntu na mniejsze oraz uzyskaniu warunków zabudowy, Wnioskodawca nie dokonuje i nie zamierza dokonywać czynności związanych z uzbrojeniem terenu, grodzeniem nieruchomości, aktywnymi działaniami marketingowymi, a wyłącznie ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sama częstotliwość sprzedaży uzależniona będzie od popytu. Dodatkowo Wnioskodawca celem pozyskiwania Klientów nie będzie angażował środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Żadna z działek mających być przedmiotem sprzedaży nie była oraz nie jest przedmiotem umów najmu czy dzierżawy. Transakcje sprzedaży działek nie zostały jeszcze dokonane. Wnioskodawca nie udzielił oraz nie planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy działki/działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jego imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki/działek. Wnioskodawca zamierza poszukiwać nabywców działek w sposób typowy dla samodzielnej sprzedaży jakichkolwiek prywatnych składników majątkowych przez osoby fizyczne - poprzez publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych. X nie korzysta oraz nie zamierza korzystać przy tym z usług specjalistycznych podmiotów takich jak pośrednicy nieruchomości czy też podmioty zajmujące się profesjonalnym marketingiem/reklamą.

Pytania

1.Czy w przypadku wystąpienia zdarzenia przyszłego, tj. sprzedaży działek rolnych stanowiących własność Wnioskodawcy, które zostały wydzielone z działki gruntu o numerze A oraz dla których to działek Wnioskodawca uzyskał decyzje o warunkach zabudowy, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zaś Wnioskodawcę nie należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej transakcji?

2.Czy w przypadku stwierdzenia przez tut. Organ błędnej interpretacji Wnioskodawcy, czy objęcie podatkiem VAT transakcji polegających na sprzedaży działek gruntu powstałych z podziału działki gruntu o numerze A, Wnioskodawca jako rolnik ryczałtowy zobligowany będzie do uzyskania statusu podatnika podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy w przypadku dokonania sprzedaży przez Wnioskodawcę wydzielonych działek gruntu nabytych do majątku prywatnego w drodze darowizny w 2005 roku, dla których Wnioskodawca uzyskał decyzje o warunkach zabudowy, transakcje te nie będą objęte podatkiem od towarów i usług. Sprzedawane działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy. Dodatkowo, pomimo wykorzystywania nieruchomości w celu prowadzenia działalności rolnej, przed sprzedażą każda nieruchomość wyłączana będzie z produkcji rolnej.

Działka gruntu numer A została nabyta w drodze darowizny do majątku prywatnego, zatem zdaniem Wnioskodawcy konieczne jest ustalenie czy jej sprzedaż (bądź działek powstałych z podziału tejże działki) będzie podlegała opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dana transakcja będzie podlegała tylko wówczas opodatkowaniu, gdy podatnik - dokonując jej - będzie działał w takim charakterze (podatnika), to znaczy, gdy zostanie dokonana w okolicznościach pozwalających na przypisanie jej cech działalności gospodarczej, a zatem jeśli będzie miała ona charakter profesjonalny i ciągły.

Jak podkreślił TSUE w uzasadnieniu wyroku (C-180/10 i C-181/10), w wypadku, gdy zbywca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców to działanie takie może wskazywać na dokonywanie sprzedaży działek gruntu przez podmiot działający w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Takimi aktywnymi działaniami mogą być na przykład uzbrojenie terenu czy działania marketingowe (por. pkt 40 wyroku C-180/10).

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L z dnia 11 grudnia 2006 r., Nr 347, str. 1, ze zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W okolicznościach niniejszej sprawy próżno szukać owego ciągu okoliczności. Sprzedający planuje sprzedać działki w nieprzewidzianym z góry przedziale czasu, zgodnie z popytem na nieruchomości. Nie podejmuje szeroko zakrojonej kampanii reklamowej, a informację o sprzedaży zawęża do tradycyjnych środków komunikacji, w tym lokalnej prasy i ogłoszenia w internecie.

W ocenie Wnioskodawcy fakt prowadzenia przez Niego działalności jako rolnik ryczałtowy czy jednoosobowej działalności gospodarczej, w której nie występuje jako podatnik VAT, a która to działalność nie jest powiązana w ogóle ze sprzedażą nieruchomości, nie stanowi przesłanek do objęcia transakcji podatkiem VAT. Jak wskazał przykładowo WSA w Gdańsku w prawomocnym wyroku z 12.09.2017 r., I SA/Gd 884/17 (LEX nr 2366602): „Nie można wywodzić z faktu prowadzenia przez podatnika innej, choćby o szerokim zakresie, działalności gospodarczej, wniosku o nabyciu gruntu w celach gospodarczych, a nie do majątku osobistego. Prowadzona działalność gospodarcza nie obejmuje swym zakresem obrotu nieruchomościami. Fakt prowadzenia określonego rodzaju działalności gospodarczej, nie oznacza, że nie może ona dokonywać działań w ramach majątku prywatnego”.

Okoliczność, iż sprzedawane działki stanowią fragment gospodarstwa rolnego, w ocenie Wnioskodawcy, nie oznacza automatycznie, że ich sprzedaż następuje w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Jest tak w dwóch przypadkach. Sprzedaż działek stanowiących fragment gospodarstwa rolnego następuje w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, jeśli:

1.sprzedający takie działki podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, zob. przykładowo wyrok NSA z 9.01.2013 r., I FSK 277/12 albo

2.były one faktycznie wykorzystywane przez osobę fizyczną do działalności rolniczej, zob. wyrok NSA z 26.10.2016 r., I FSK 246/15; nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy przed sprzedażą działki te zostały przekazane na cele osobiste osoby fizycznej.

Również z wyroku NSA z 28.08.2020 r., I FSK 1476/17, wynikało że strona nie działała w charakterze podatnika VAT przy sprzedaży, ponieważ:

• dla uzyskanych w wyniku podziału kilku działek - nie uzbrajała tych działek w tzw. media (np. woda, kanalizacja, prąd),
• poza wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki i dokonanym podziałem działki, nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do sprzedaży,
• sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym również może wiązać się z działaniem zmierzającym do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. W opisanym przypadku pewne znaczenie ma też okoliczność, że grunt został nabyty w darowiźnie, jak i że prowadzona działalność nie ma związku z nieruchomościami.

Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 5.10.2015 r., (ITPP2/4512-97/15/EB) „jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego (np. działek gruntu), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej.”.

NSA w wyroku z dnia 21 stycznia 2022 r., I FSK 1421/18, wyjaśnił, że „o tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K, i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W przypadku sprzedaży działek po ich uprzednim wycofaniu na cele osobiste Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji ich sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT. NSA w wyroku z dnia 6 października 2022 r. (I FSK 1912/18), wskazał, że „wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki (w tym częściowo na własne potrzeby) nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno również uznać zamieszczenie ogłoszeń w internecie i lokalnej prasie za działalność marketingową. Trzeba bowiem uwzględnić, że skala podejmowanych czynności w latach 2012 - 2016 była nieznaczna i nie charakteryzowała się ciągłością oraz stopniem zorganizowania typowym przy prowadzeniu działalności gospodarczej”. Innym przykładem może być wyrok NSA z dnia 17 marca 2023 r. (I FSK 2290/18), w którym czytamy, że „przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”. Dlatego też Wnioskodawca stoi na stanowisku, że także w okolicznościach niniejszej sprawy działki, co do których Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, z uwagi na ich systematyczne przekazywanie na cele osobiste i nieprowadzenie działalności rolniczej, pomimo wykorzystywaniu ich wcześniej przez zbywcę na cele rolne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek i nieuznania Pana za podatnika podatku VAT jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży dany podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów (w tym udziałów w gruncie) angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości) porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (tu działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z wniosku wynika, że działka numer A została podzielona na 15 działek gruntu, a Pan zamierza dokonać sprzedaży 14 działek. Wójt wydał decyzje o warunkach zabudowy dla wskazanych powyżej działek dla inwestycji polegających na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Nie dokonuje i nie zamierza dokonywać Pan czynności związanych z uzbrojeniem terenu, grodzeniem nieruchomości, aktywnymi działaniami marketingowymi. Zamierza Pan poszukiwać nabywców działek w sposób typowy dla samodzielnej sprzedaży jakichkolwiek prywatnych składników majątkowych przez osoby fizyczne - poprzez publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych. Nie udzielił oraz nie planuje udzielić Pan innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy działki/działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jego imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki/działek.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika, zatem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Co prawda, dokonał Pan podziału działek oraz otrzymał Pan decyzję o warunkach zabudowy dla działek, ale takie działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście przedstawionej sprawy.

Konsekwentnie, w rozpatrywanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku z planowaną sprzedażą działek nr A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/13 i A/14 będzie występować Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie korzystać Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem w związku z planowaną sprzedażą działek nr A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/13 i A/14 nie będzie działać Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem planowana sprzedaż działek nr A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/13 i A/14 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Nie udzielam odpowiedzi w zakresie w pytania nr 2 wniosku, ponieważ oczekiwał Pan na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji uznania Pana stanowiska w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek i nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z tą sprzedażą za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, w tym zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowych działek z przyszłym nabywcą oraz udzielenia mu pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w sprawach dotyczących ww. działek, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.