Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 8 stycznia 2025 r. (wpływ 10 stycznia 2025 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 marca 2025 r. (wpływ 13 marca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem dwóch działek o numerach 1 i 2, które odziedziczył Pan po zmarłej matce (Akt Poświadczenia Dziedziczenia z (…) 2023 r.) oraz działki nr 3, którą otrzymał Pan w akcie darowizny od Pana babci w roku 1969 (Akt darowizny z (…) 1969 r.).

Działka nr 1 została w wyniku uproszczonego podziału rolnego podzielona na dwie działki, tj. nr 4 grunty orne i nr 5 grunty rolne zabudowane, na początku roku 2024. Działka o numerze 5 ma zostać podarowana Pana córce, a działka nr 4 pozostaje w Pana posiadaniu. Działka nr 4 oraz działka nr 3 są odrębnie oznaczone w ewidencji gruntów jako grunty orne.

Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT oraz nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nigdy takiej nie prowadził.

Obecnie jest Pan na emeryturze i podjął Pan decyzję w ramach zarządzania Pana prywatnym majątkiem o sprzedaży dwóch nieruchomości, tj. niezabudowanej działki gruntu numer 3 oraz niezabudowanej działki gruntu numer 4.

W (…) 2024 r. zawarł Pan umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z licencjonowanym pośrednikiem, której przedmiotem jest sprzedaż dwóch działek nr 3 oraz nr 4.

Te dwie przedmiotowe działki nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Są natomiast objęte studium uwarunkowań przestrzennych Gminy A jako teren zabudowy mieszkaniowej zwartej lub rozproszonej (…). Przedmiotowe działki nie są i nie będą nikomu wydzierżawiane.

(…) 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami prawa własności przedmiotowych nieruchomości. Kupującym jest spółka prawa handlowego, zajmująca się między innymi działalnością deweloperską. Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży jest uzależnione od uzyskania przez Kupującego:

a)  prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy (…) lokali w zabudowie jednorodzinnej, która będzie jednocześnie podstawą do podziału wtórnego i wydzielenia mniejszych działek budowlanych,

b)  prawomocnego pozwolenia na budowę (…) lokali w zabudowie jednorodzinnej,

c)  zezwolenia na budowę lub przebudowę wjazdu/zjazdu na działce gruntu 3,

d)  zmiany stanu prawnego przedmiotowych nieruchomości w ten sposób, że łączna powierzchnia użytków rolnych przedmiotowych działek gruntu numer: 3 oraz 4 będzie mniejsza niż (...) ha (…), co wynikać będzie z aktualnych wypisów z rejestru gruntów, w związku z powyższym do przedmiotowych nieruchomości nie będą miały zastosowania przepisy ustawy z II kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.). W przypadku gdyby nie doszło do zmiany stanu prawnego przedmiotowych nieruchomości w ten sposób, że łączna powierzchnia użytków rolnych przedmiotowych działek gruntu numer: 3 oraz 4 będzie większa niż (...) ha (…) i zastosowanie znajdą przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, przyrzeczona umowa sprzedaży zawarta zostanie pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykona prawa pierwokupu przysługującego mu na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.),

e)  w Pana imieniu (na mocy pełnomocnictwa, którego udzielił Pan Kupującemu (…) 2024 r.) warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, a umowa przyłączeniowa zostanie w drodze cesji przeniesione na Kupującego przy zawarciu umowy sprzedaży,

f)   w Pana imieniu (na mocy pełnomocnictwa, którego udzielił Pan Kupującemu (…) 2024 r.) warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i gazowej, które zostaną w drodze cesji przeniesione na Kupującego przy zawarciu umowy sprzedaży lub też zostaną zawarte bezpośrednio z Kupującym jako stroną (zgodnie z warunkami właściwych dostawców mediów).

W ramach podpisanej z Kupującym przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkami ustalono, że w przypadku nieziszczenia się wszystkich warunków lub któregokolwiek z nich, w zakreślonym terminie, Kupujący będzie mógł zaniechać dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży, bądź dochodzić zawarcia umowy sprzedaży, składając oświadczenie o rezygnacji z danego warunku, jednocześnie żądając wykonania umowy przez stronę sprzedającą.

Wszystkie działki powstałe w wyniku podziału wtórnego przedmiotowych działek (3 i 4) na podstawie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy zostaną sprzedane jednemu kupującemu w ramach jednej umowy sprzedaży.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

1.  Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt. 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą.

2.  Nie prowadził Pan żadnej uprawy na działkach nr 3 i 4.

3.  Działkę nr 3 do roku około 2013/2014 użytkowali Pana rodzice, którzy okresowo mieszkali w domu położonym na działce 1 i prowadzili hobbistyczną uprawę (…) na własne potrzeby. W związku z podeszłym wiekiem Pana Ojca S, w roku 2013 Ojciec poprosił sąsiada o zajęcie się tą działką. Ten sam sąsiad użytkował tą działkę do (…) 2024 r.

Właścicielami działki nr 1 (z której wydzielono działkę nr 4) byli Pana rodzice. Do roku około 2013/2014 okresowo mieszkali w domu położonym na działce 1 i prowadzili hobbistyczną uprawę (…) na własne potrzeby. W związku z podeszłym wiekiem Pana Ojca S, w roku 2013 Ojciec poprosił sąsiada o zajęcie się tą działką. Po śmierci Ojca (…) 2016 r., sąsiad kontynuował użytkowanie działki. Spadek po zmarłym SM w całości odziedziczyła (na podstawie testamentu) Pana Matka BM w (…) 2017 r. Po śmierci Matki (…) 2022 r. w drodze spadkobrania, jako jedyny spadkobierca otrzymałem ww. działkę (…) 2023 r. Ten sam sąsiad użytkował tą działkę do (…) 2024 r.

4.  Nigdy nie korzystał Pan z działki nr 3. Traktował Pan ją od zawsze, jako część Pana majątku i zabezpieczenie na Pana przyszłość.

Działka nr 4 została wydzielona z działki nr 1, ponieważ część majątku odziedziczonego po rodzicach chce Pan przekazać córce (pozostała część działki nr 1 wraz z zabudowaniami działki nr 5). Nic na tej działce Pan nie robił, traktował Pan jako zabezpieczenie na przyszłość.

5.  Wyżej wymienione działki nie były nigdy przedmiotem dzierżawy lub umowy najmu.

6.  Podział działki nr 1 został wykonany z Pana inicjatywy. Chciał Pan z tej działki wydzielić część z domem i budynkiem gospodarczym, aby móc podarować go córce (działka nr 5). Pozostałą część działki nr 4 planował Pan sprzedać i poprawić swoją sytuację materialną.

7.  Nie dokonano jeszcze wtórnego podziału działek nr 3 i 4. Ich podział ma zostać wykonany przez Kupującego w ramach podpisanej umowy przedwstępnej sprzedaży z (…) 2024 r. i udzielonego pełnomocnictwa z (…) 2024 r.

8.  Obowiązki pośrednika nieruchomości określa § (…) umowy pośrednictwa w brzmieniu:

1. W wykonaniu Umowy Pośrednik zobowiązany jest do:

·    sporządzenia dokumentacji fotograficznej Przedmiotu umowy przeznaczonej do celów reklamowych, sporządzenia dokumentacji fotograficznej Przedmiotu umowy przeznaczonej do celów reklamowych (…), wykonania nagrania wideo prezentującego Przedmiot umowy do celów reklamowych (…), wykonania nagrania wideo prezentującego Przedmiot umowy do celów reklamowych (…), sporządzenia dokumentacji fotograficznej (…), montaż i publikacja (…),

·    publikacja nagrania wideo na portalu (…), analiza lokalnego rynku nieruchomości podobnych do Przedmiotu umowy,

·    określenie ceny ofertowej sprzedaży Przedmiotu umowy, określenie najbardziej prawdopodobnej ceny sprzedaży Przedmiotu umowy,

·    zredagowanie ogłoszenia sprzedaży Przedmiotu umowy,

·    umieszczenia i utrzymania na Przedmiocie umowy baneru reklamowego (…),

·    umieszczenia, jako oferty specjalnej (na pierwszej stronie) i utrzymania oferty sprzedaży Przedmiotu umowy na swojej stronie internetowej pod adresem (…),

·    przeprowadzenie wywiadu z kontrahentami oglądającymi Przedmiot umowy (…),

·    umieszcza i utrzymania oferty Przedmiotu umowy na następujących internetowych portalach ogłoszeniowych (…):

(…)

·    uzyskuje w imieniu Zamawiającego dokumenty, o których mowa w artykule 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędne w celu zawarcia umowy sprzedaży Przedmiotu umowy,

·    Strony Umowy zgodnie ustalają, że poszerzają działalność Pośrednika o występowanie, na podstawie nadanych przez Zamawiającego Pośrednikowi, osobnych pełnomocnictw, do Urzędu Gminy A o wydanie zaświadczenia o dostępie nieruchomości do drogi publicznej, do Starostwa Powiatowego w B o wydanie zaświadczenia o lasach. Pośrednik poinformuje Zamawiającego w formie wiadomości (…) o czynnościach zmierzających do pobrania z Wydziału Geodezji i Kartografii w B: skróconego wypisu z rejestru gruntów, wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, mapy zasadniczej, mapy ewidencyjnej. Zamawiający pozostawia sobie prawo odmowy na wykonanie ww. czynności, jednak nie dłużej, jak do (…) dni, licząc od dnia otrzymania od Pośrednika wiadomości (…). Za fakt otrzymania wiadomości będzie uznawane powiadomienie (…),

·    przyjmuje i kontaktuje z Zamawiającym podmioty zainteresowane nabyciem przedmiotowej nieruchomości, które zgłoszą się do Pośrednika, uczestniczy w okazaniu Przedmiotu umowy podmiotom zainteresowanym jej nabyciem w tym podmiotom, które skontaktowały się w tym celu z Zamawiającym lub zostały pozyskane przez Zamawiającego,

·    uczestniczy w wydaniu Przedmiotu umowy oraz sporządza dokumentację niezbędną do wydania przedmiotowej nieruchomości.

2.   W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia Umowy, Zamawiający ma prawo odpłatnie nabyć prawa autorskie (…), treści ogłoszenia (…).

3.   W wykonaniu przedmiotowej umowy Pośrednik może podejmować czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży niewymienione w § (…) Umowy w ilości większej niż przewidziano w § (…) Umowy. W powyższym przypadku Pośrednik zobowiązuje się (…) poinformować Zamawiającego, co do czynności, jakie zamierza wykonać, a Zamawiający wyrazi na nie zgodę lub nie, również w formie (…).

4.  Zamawiający zobowiązuje się umożliwić Pośrednikowi dokonanie czynności o których mowa w § (…) Umowy oraz umożliwić udział Pośrednika w ich przebiegu, w szczególności przez poinformowanie z niezbędnym wyprzedzeniem o ich czasie i miejscu. Pośrednik zobowiązuje się umożliwić lub poinformować Zamawiającego o dokonaniu czynności o których mowa w § (…).

5.   W przypadku nie podjęcia przez Pośrednika czynności, o których mowa w § (…) Umowy, Zamawiający informuje Pośrednika o konieczności ich podjęcia, a których podjęcie zależne jest od wiedzy posiadanej przez Zamawiającego (np. oględziny nieruchomości (…).

6.  Przekazanie informacji na podstawie § (…) Umowy oraz § (…) Umowy następuje zawsze w formie wiadomości elektronicznej.

7.  Pośrednik podejmuje czynności o których Zamawiający poinformował na podstawie § (…) Umowy w terminie (…) dni od otrzymania informacji w formie (…) lub informuje Zamawiającego o braku podstawy do ich podjęcia.

8.   Zamawiający potwierdza w formie (…) wykonanie przez Pośrednika czynności, o których poinformował na podstawie § (…) Umowy.

9.   Pośrednik dokumentuje wykonanie swojego zobowiązania w zakresie objętym § (…) Umowy.

10.Pośrednik nie jest zobowiązany doprowadzić podejmowanymi czynnościami do rezultatu w postaci zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

9.  W ramach podpisanej umowy pośrednictwa licencjonowany pośrednik uzyskał uprawnienia do występowania, na podstawie nadanych przez Zamawiającego Pośrednikowi, osobnych pełnomocnictw, do Urzędu Gminy A o wydanie zaświadczenia o dostępie nieruchomości do drogi publicznej, do Starostwa Powiatowego w A o wydanie zaświadczenia o lasach. Pośrednik poinformuje Zamawiającego w formie wiadomości (…) o czynnościach zmierzających do pobrania z Wydziału Geodezji i Kartografii w A: skróconego wypisu z rejestru gruntów, wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, mapy zasadniczej, mapy ewidencyjnej.

Ponadto pełnomocnik otrzymał w (…) 2024 r. otrzymał pełnomocnictwo do złożenia i odebrania zaświadczeń dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych: działka nr 3 i 4, w tym zaświadczenie o lasach i wypisu oraz wyrysu z gruntów.

10.Z postanowień umowy przedwstępnej wynika, że sprzedający na żądanie Strony Kupującej udzieli jej wszelkich pełnomocnictw niezbędnych do realizacji zamierzenia inwestycyjnego, o którym mowa w umowie, w tym do uzyskania wszelkich niezbędnych dokumentów, z tym jednakże zastrzeżeniem, że pełnomocnictwa te nie mogą obejmować umocowania do zaciągania w imieniu mocodawcy zobowiązań lub zwalniania w imieniu mocodawcy z zobowiązań, a działanie pełnomocnika nie może spowodować powstania po stronie mocodawcy jakichkolwiek zobowiązań o charakterze cywilnoprawnym, podatkowym czy też administracyjnoprawnym.

W dniu podpisania umowy zostało ponadto udzielone pełnomocnictwo do dysponowania przedmiotowymi działkami na cele budowlane, które obejmuje:

1.  Zgody na dysponowanie nieruchomością, składającą się z działek gruntu numer:

·    3 (…) o obszarze (…) ha (…), położonej w miejscowości C, gmina A, powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w D, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (…),

·    4 (…) o obszarze (…) ha (…), położonej w miejscowości C, gmina A, powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w D, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (…),

na cele budowlane w rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy Prawo budowlane, w oparciu o którą to zgodę Kupujący może wystąpić do właściwych organów administracyjnych z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowych nieruchomości, polegających na budowie (…) lokali w zabudowie jednorodzinnej o (…) minimum (…) m² (…), wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

2.  Zgody na to, aby na własny koszt, osobiście lub przez ustanowionych przez siebie pełnomocników, wystąpiła do właściwych organów, w tym do właściwych dostawców mediów o:

·    udzielenie jej warunków przyłączeniowych dla Przedmiotowych nieruchomości, w tym o:

·    uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej,

·    uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu,

·    uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków,

·    uzyskanie warunków przyłączenia do sieci teletechnicznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci teletechnicznej oraz umowy o sprzedaż usług telekomunikacyjnych,

·    a także:

-  uzyskanie warunków zabudowy,

-  uzyskanie zezwolenia na budowę lub przebudowę wjazdu/wyjazdu na Przedmiotowe nieruchomości,

-  uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń i opinii niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na budowę,

-  wydanie Pozwolenia na budowę,

-  przeprowadzenie wszelkich czynności niezbędnych do zmiany przeznaczenia Przedmiotowych Nieruchomości w celu ich odrolnienia.

3.   Zgodę na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane uprawniającą Kupującego do rozpoczęcia na nieruchomościach robót budowlanych, prac ziemnych lub porządkowych w oparciu o udzielone pozwolenia, zezwolenia, zgody i warunki.

4.  Udzielenie pełnomocnictwa do:

·    reprezentowania Pana przed wszelkimi podmiotami, w tym wszelkimi dostawcami mediów, we wszelkich sprawach związanych z wydaniem i zmianą warunków przyłączeniowych nieruchomości opisanych powyżej, w tym do:

·    uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, a także uzgodnienia z zakładem energetycznym lokalizacji złącza kablowego i przyłącza na Przedmiotowych nieruchomościach,

·    uzyskania warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej, a także uzgodnienia z zakładem komunalnym przebiegu przez Przedmiotowe nieruchomości przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych,

·    względnie zmiany istniejących warunków,

·    składania wszelkich oświadczeń, wyjaśnień i wniosków przed osobami fizycznymi, prawnymi, innymi jednostkami organizacyjnymi oraz organami administracji rządowej i samorządowej, jakie w związku z niniejszym pełnomocnictwem okażą się konieczne.

Żadne z udzielonych pełnomocnictw nie obejmuje umocowania do zaciągania zobowiązań w imieniu mocodawcy, jak też do zwalniania z zobowiązań w imieniu mocodawcy, a działanie pełnomocnika nie może spowodować powstania po stronie mocodawcy jakichkolwiek zobowiązań o charakterze administracyjnoprawnym, podatkowym czy też cywilnoprawnym, w szczególności o zwrot poczynionych przez pełnomocnika nakładów, kosztów przyłączy.

11.Działki nr 3 i 4 nie zostały jeszcze podzielone. Zostaną podzielona na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, o którą będzie wnioskował Kupujący.

O warunki przyłączy sieci gazowej i sieci wodnokanalizacyjnej będzie występować Kupujący.

O pozwolenie na budowę lub przebudowę wjazdu/zjazdu na działce nr 3 występować będzie Kupujący na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa.

O zmianę przeznaczenia działek występować będzie Kupujący na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa.

O warunki zabudowy (…) lokali w zabudowie jednorodzinnej i podział wtórny działek nr 3 i nr 1 występować będzie Kupujący na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa.

O pozwolenie na budowę (…) lokali występować będzie Kupujący na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa.

12.Nie wykonuje Pan żadnych czynności i nie ponosi Pan żadnych nakładów finansowych dla żadnej z działek związanych z uzbrojeniem działek w przyłącza do sieci wodnociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej. Nie ponosi Pan nakładów na ogrodzenie działek, utwardzenie, wykonanie dróg, ani też w związku ze złożeniem wniosku o wydanie warunków zabudowy. Jedyną czynnością, którą Pan wykonał było podpisanie umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z licencjonowanym pośrednikiem, który w jej ramach zobowiązał się do wykonania działań niezbędnych do poszukiwania kupca.

13.Na pytanie: „Czy w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży podejmował Pan/będzie Pan podejmował do momentu sprzedaży takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu lub jakiekolwiek inne działania. Jeśli tak, to w jakim celu? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem sprzedaży” odpowiedział Pan:

„W ramach podpisanej umowy przedwstępnej i udzielonego pełnomocnictwa do dysponowania działkami na cele budowlane, to Kupujący będzie występował do odpowiednich urzędów z wnioskami o zmianę przeznaczenia terenu”.

14.Na pytanie: „W związku z zawartą przez Pana (…) 2024 r. umową przedwstępną z kupującym, proszę o informacje:

a)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Panu, a jakie na stronie kupującej?

b)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działek w celu zwiększenia ich atrakcyjności (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go, wybuduje lub utwardzi drogę itp.)?

c)  czy strona kupująca będzie ponosiła jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Jeśli tak, proszę szczegółowo wyjaśnić, w jaki sposób nastąpi rozliczenie tych kosztów pomiędzy sprzedającym (Panem) a kupującym (np. czy koszty zostaną ujęte/rozliczone przez Pana w cenie sprzedaży nieruchomości, czy rozliczenie nastąpi w inny sposób — jaki?) — należy szczegółowo i jednoznacznie opisać te kwestie.

d)  kto (Pan, czy kupujący) pokrywa/będzie pokrywać koszty działań podejmowanych przez nabywcę w ramach udzielonego mu pełnomocnictwa ?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem sprzedaży.

odpowiedział Pan:

„Ad. a.

Zgodnie z umową ”MP oświadcza, że:

·    na żądanie Strony Kupującej udzieli jej wszelkiej niezbędnej pomocy w związku z kontaktami Strony Kupującej z właściwymi organami administracji publicznej i innymi odnośnymi jednostkami, w trakcie ubiegania się o uzyskanie uzgodnień, pozwoleń i opinii związanych z budynkami mieszkalnymi, Warunków zabudowy oraz Pozwolenia na budowę.

·    nie będzie podejmował działań faktycznych i prawnych utrudniających lub uniemożliwiających uzyskanie Warunków zabudowy lub Pozwolenia na budowę, z zastrzeżeniem, iż działania wskazane w ust. (…) powyżej, nie stanowią takich działań.

·    na żądanie Strony Kupującej udzieli jej wszelkich pełnomocnictw niezbędnych do realizacji zamierzenia inwestycyjnego, o którym mowa w umowie, w tym do uzyskania wszelkich niezbędnych dokumentów, z tym jednakże zastrzeżeniem, że pełnomocnictwa te nie mogą obejmować umocowania do zaciągania w imieniu mocodawcy zobowiązań lub zwalniania w imieniu mocodawcy z zobowiązań, a działanie pełnomocnika nie może spowodować powstania po stronie mocodawcy jakichkolwiek zobowiązań o charakterze cywilnoprawnym, podatkowym czy też administracyjnoprawnym”.

Ad b.

Tak. Przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, Kupujący będzie prowadził działania związane z przygotowaniem działek do prac budowlanych, takie jak prace porządkowe i organizacyjne.

Ad c.

Wszelkie nakłady związane z działkami będącymi przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży, poza podatkiem gruntowym, ponosi Kupujący. Nie przewiduje się żadnego rozliczania tych kosztów. Kupujący działa w ramach udzielonego pełnomocnictwa, na własne ryzyko i na własny koszt, bez prawa dochodzenia poniesionych nakładów.

Ad d.

Wszelkie koszty w ramach udzielonego pełnomocnictwa pokrywa Kupujący.

15.Nie dokonywał Pan wcześniej żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości.

16.Posiada Pan inne nieruchomości, które otrzymał Pan w spadku po zmarłej Mamie. Zamierza Pan sprzedać dom, którego jest Pan współwłaścicielem (…) w związku z jego złym stanem technicznym i wysokimi kosztami utrzymania.

17.W odpowiedzi na pytanie: „Czy na moment sprzedaży będzie Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to w jakim zakresie będzie Pan prowadził działalność gospodarczą?” wskazał Pan, że:

„Nigdy nie prowadziłem działalności gospodarczej. Nie zamierzam jej prowadzić”.

Pytanie

Czy przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, do której dojdzie po spełnieniu po Pana stronie warunków przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj. podziale na mniejsze działki, posiadaniu warunków przyłączeń do sieci elektroenergetycznej, sieci gazowej, sieci wodnokanalizacyjnej, posiadanie przez Kupującego pozwolenia na budowę lub przebudowę wjazdu/zjazdu na działce gruntu 3, uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych posadowionych na wydzielonych z działek nr 3 i 4 działkach budowlanych i zmiany przeznaczenia działek, stanie się Pan przy tej transakcji podatnikiem podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, przedmiotowa sprzedaż nie będzie rodziła obowiązku w zakresie podatku VAT. Planowana sprzedaż nieruchomości, której Pan dokona jako osoba fizyczna, pochodzących z Pana majątku prywatnego, przysporzonych Panu w wyniku otrzymania darowizny oraz spadkobrania, stanowi podstawowe prawo rozporządzania tym majątkiem.

Do tej pory zawarł Pan umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z licencjonowanym pośrednikiem oraz (…) 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami prawa własności przedmiotowych nieruchomości. Na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, sieci wodno-kanalizacyjnej i gazowej oraz pozwolenia na budowę lub przebudowę wjazdu/zjazdu na działce gruntu nr 3. W ramach udzielonego pełnomocnictwa dokonany będzie podziału przedmiotowych 2 działek na mniejsze działki zgodnie z uzyskaną przez Kupującego decyzją o warunkach zabudowy. Przedmiotowe umowy przyłączeniowe zostaną w drodze cesji przeniesione na Kupującego przy zawarciu umowy sprzedaży lub też zostaną zawarte bezpośrednio z Kupującym jako stroną (zgodnie z warunkami właściwych dostawców mediów).

Jedyną czynnością, którą wykonał Pan w ramach przygotowania do tej transakcji był uproszczony podział rolny działki nr 1. Wszystkie pozostałe czynności wykonuje Kupujący na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa. Żadne inwestycje, nakłady bądź roboty budowlane nie były i nie będą wykonywane przez Pana.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, że nie podjął Pan aktywnych, zorganizowanych i profesjonalnych działań z zakresie obrotu nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru działalności).

Nie zaangażował Pan środków podobnych do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje, że nie ma podstaw do uznania mnie za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu.

Działania, które do tej pory Pan podjął i podejmie zgodnie z opisem związane są ze zwykłym zarządem majątkiem prywatnym. Pana działania mają tylko znamiona zasady racjonalnego gospodarowania Pana majątkiem i nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie, dokonując przedmiotowej sprzedaży nieruchomości nie będzie Pan działał jak podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a opisana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Pana przedmiotowej nieruchomości.

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do nieruchomości, która będzie przedmiotem sprzedaży, i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zgodnie z tym przepisem:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Pana pełnomocnictwa zawartego z Kupującym w ramach umowy przedwstępnej.

Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

(…) 2024 r. zawarł Pan z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Z postanowień umowy wynika, że sprzedający na żądanie Strony Kupującej udzieli jej wszelkich pełnomocnictw niezbędnych do realizacji zamierzenia inwestycyjnego, o którym mowa w umowie, w tym do uzyskania wszelkich niezbędnych dokumentów, z tym jednakże zastrzeżeniem, że pełnomocnictwa te nie mogą obejmować umocowania do zaciągania w imieniu mocodawcy zobowiązań lub zwalniania w imieniu mocodawcy z zobowiązań, a działanie pełnomocnika nie może spowodować powstania po stronie mocodawcy jakichkolwiek zobowiązań o charakterze cywilnoprawnym, podatkowym czy też administracyjnoprawnym.

W dniu podpisania umowy zostało ponadto udzielone pełnomocnictwo do dysponowania przedmiotowymi działkami na cele budowlane, które obejmuje:

·    zgody na dysponowanie nieruchomością, składającą się z działek gruntu numer: 3 o obszarze (…) ha oraz 4 o obszarze (…) ha – na cele budowlane w rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy Prawo budowlane, w oparciu o którą to zgodę Kupujący może wystąpić do właściwych organów administracyjnych z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowych nieruchomości, polegających na budowie (…) lokali w zabudowie jednorodzinnej o (…) minimum (…) m² wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę;

·    zgody na to, aby na własny koszt, osobiście lub przez ustanowionych przez siebie pełnomocników, Kupująca Spółka wystąpiła do właściwych organów, w tym do właściwych dostawców mediów o udzielenie jej warunków przyłączeniowych dla Przedmiotowych nieruchomości, w tym o:

-   uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej,

-   uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu,

-   uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków,

-   uzyskanie warunków przyłączenia do sieci teletechnicznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci teletechnicznej oraz umowy o sprzedaż usług telekomunikacyjnych,

a także:

-  uzyskanie warunków zabudowy,

-  uzyskanie zezwolenia na budowę lub przebudowę wjazdu/wyjazdu na Przedmiotowe nieruchomości,

-  uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń i opinii niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na budowę,

-  wydanie Pozwolenia na budowę,

-  przeprowadzenie wszelkich czynności niezbędnych do zmiany przeznaczenia Przedmiotowych Nieruchomości w celu ich odrolnienia;

·    zgody na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane uprawniającą Kupującego do rozpoczęcia na nieruchomościach robót budowlanych, prac ziemnych lub porządkowych w oparciu o udzielone pozwolenia, zezwolenia, zgody i warunki.

Zakres udzielonego pełnomocnictwa Kupującemu w ramach zawartej umowy przedwstępnej pełnomocnictwa dotyczy również do reprezentowania Pana przed wszelkimi podmiotami, w tym wszelkimi dostawcami mediów, we wszelkich sprawach związanych z wydaniem i zmianą warunków przyłączeniowych nieruchomości opisanych powyżej, w tym do:

·    uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, a także uzgodnienia z zakładem energetycznym lokalizacji złącza kablowego i przyłącza na Przedmiotowych nieruchomościach,

·    uzyskania warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej, a także uzgodnienia z zakładem komunalnym przebiegu przez Przedmiotowe nieruchomości przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych,

·    względnie zmiany istniejących warunków.

·    składania wszelkich oświadczeń, wyjaśnień i wniosków przed osobami fizycznymi, prawnymi, innymi jednostkami organizacyjnymi oraz organami administracji rządowej i samorządowej, jakie w związku z niniejszym pełnomocnictwem okażą się konieczne.

Dodatkowo wskazał Pan, że:

·działki nr 3 i nr 4 zostaną podzielone na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, o którą będzie wnioskował Kupujący;

·Kupujący będzie występować o warunki przyłączy sieci gazowej i sieci wodnokanalizacyjnej;

·Kupujący będzie występować o pozwolenie na budowę lub przebudowę wjazdu/zjazdu na działce nr 3 – na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa;

·Kupujący będzie występować o zmianę przeznaczenia działek – na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa;

·Kupujący będzie występować o warunki zabudowy (…) lokali w zabudowie jednorodzinnej i podział wtórny działek nr 3 i nr 1 – na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa;

·Kupujący będzie występować o pozwolenie na budowę (…) lokali – na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa.

Z zawartej umowy przedwstępnej – jak Pan wskazał – wynika również, że:

·    przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, Kupujący będzie prowadził działania związane z przygotowaniem działek do prac budowlanych, takie jak prace porządkowe i organizacyjne,

·    wszelkie nakłady związane z działkami będącymi przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży, poza podatkiem gruntowym, ponosi Kupujący. Nie przewiduje się żadnego rozliczania tych kosztów,

·    Kupujący działa w ramach udzielonego pełnomocnictwa, na własne ryzyko i na własny koszt, bez prawa dochodzenia poniesionych nakładów,

·    wszelkie koszty w ramach udzielonego pełnomocnictwa pokrywa Kupujący.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana przedmiotowych działek. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez Kupującego – przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w Pana. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości, jak i związane są z realizacją inwestycji polegającej na budowie (…) lokali. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu sprzedaży działek zostaną wykonane w Pana sferze podatkowo-prawnej. W efekcie dokonanych czynności, dostawie podlegać będą działki o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności tych działek i ostatecznie ich sprzedaż.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania tych czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących działek przeznaczonych do sprzedaży przed ich dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Pana prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

W tym miejscu warto wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 25 sierpnia 2020 r. sygn. akt I SA/Po 364/20, w którym zaznaczono, że:

Jednocześnie tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r., sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

Dodać również należy, że dokonał Pan podziału działki nr 1 na działkę nr 5 – z przeznaczeniem dla córki oraz działkę nr 4 – wydzieloną przez Pana w celu planowanej przez Pana sprzedaży i poprawienia Pana sytuacji materialnej.

W konsekwencji dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży przez Pana przedmiotowych nieruchomości (działki nr 3 i 4) – podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Pana działań stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek nr 3 i 4, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż przez Pana przedmiotowych nieruchomości niezabudowanych, tj. działki nr 3 oraz nr 4 – które zostaną podzielone na mniejsze działki w związku z inwestycją polegającą na budowie (…) lokali – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

W związku ze sprzedażą przedmiotowych nieruchomości, do której dojdzie po spełnieniu po Pana stronie warunków przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj. po podziale na mniejsze działki, posiadaniu warunków przyłączeń do sieci elektroenergetycznej, sieci gazowej, sieci wodnokanalizacyjnej, posiadanie przez Kupującego pozwolenia na budowę lub przebudowę wjazdu/zjazdu na działce gruntu 3, uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych posadowionych na wydzielonych z działek nr 3 i nr 4 działkach budowlanych i zmiany przeznaczenia działek, będzie Pan działał jak podatnik zdefiniowany w art. 15 ust 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.