Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy sprzedaży zabudowanej działki.

Uzupełnił go Pan pismem z 12 marca 2025 r. (wpływ 14 marca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym prowadzącym gospodarstwo rolne o powierzchni około 70 ha od ponad 20 lat.

W sierpniu 2018 r. Wnioskodawca kupił na powiększenie istniejącego już gospodarstwa całe gospodarstwo wraz z budynkami o powierzchni 10 ha 19 a. Od daty zakupu minęło ponad 6 lat i Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż siedliska o powierzchni 30 a wraz z istniejącymi budynkami, tj. dom i stodoła, które od momentu zakupu nie były użytkowane.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Numer ewidencyjny działki, który jest przedmiotem wniosku: 1, województwo (…), powiat (…), jednostka administracyjna: (…), obręb: (…).

Nieruchomość została zakupiona aktem notarialnym i nie była wystawiana żadna faktura VAT zakupu. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była wykorzystywana rolniczo w całym okresie jej posiadania. Od dnia zakupu, tj. 3 sierpnia 2018 r. stodoła była i jest wykorzystywana jako magazyn bel słomy. Dom nie był użytkowany. Budynki nie były/nie są wynajmowane, dzierżawione, ani nie są przedmiotem innej odpłatnej umowy. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie, ponieważ nie były wykonywane żadne remonty ani w domu, ani w stodole. Wnioskodawca nie sprzedawał żadnych nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy sprzedaż ww. nieruchomości wraz z zabudowaniami będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Według Wnioskodawcy sprzedaż takiej nieruchomości powinna podlegać zwolnieniu z podatku VAT, ponieważ nie jest to towar, który po sprzedaży zmienia miejsce położenia. Ponadto Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym. Pieniądze ze sprzedaży tejże nieruchomości w liczbie działek 1 zostaną przeznaczone w całości na dokończenie rozpoczętej budowy domu, więc przy zakupie materiałów budowlanych i tak Wnioskodawca będzie uiszczał podatek VAT. Wnioskodawca pyta, dlaczego więc ma robić to kilkakrotnie i zubażać swój budżet. W związku z tym definitywnie uważa, że ewentualna sprzedaż tej zabudowanej nieruchomości powinna być zwolniona z podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków, czy prawa użytkowania wieczystego) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej – jako rolnik ryczałtowy, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż działki nr 1 wraz z zabudowaniami będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT.

W celu wyjaśnienia przedstawionych wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży ww. działki wraz z zabudowaniami będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy VAT.

Dostawa towarów (np. prawa własności do nieruchomości) bowiem podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jest Pan rolnikiem ryczałtowym. W sierpniu 2018 r. nabył Pan gospodarstwo w celu powiększenia prowadzonego już gospodarstwa. Obecnie planuje Pan sprzedaż części zakupionego w 2018 r. gospodarstwa. Przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana działka nr 1 wraz z zabudowaniami, tj. domem i stodołą. Nieruchomość ta była wykorzystywana przez Pana rolniczo w całym okresie jej posiadania, stodoła była wykorzystywana jako magazyn w prowadzonym przez Pana gospodarstwie rolnym. Budynki znajdujące się na działce nie były wynajmowane/dzierżawione, ani nie były przedmiotem innej odpłatnej umowy. W przeszłości nie sprzedawał Pan innych nieruchomości, nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Zatem w analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. brak jest przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W konsekwencji należy uznać, że dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr 1 będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zatem pomimo, że zabudowana działka spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że w związku z planowaną sprzedażą wskazanej działki będzie Pan działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącym działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, że sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pan nie będzie w odniesieniu do tej transakcji podatnikiem tego podatku to w Pana sprawie brak jest zasadności badania zastosowania do sprzedaży nieruchomości zwolnień z podatku VAT określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Tym samym, uznałem Pana stanowisko w całości za nieprawidłowe, gdyż wskazał Pan, że opisana sprzedaż zabudowanej działki będzie zwolniona z podatku VAT, natomiast z przeprowadzonej analizy wynika, że transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowe informacje

W związku z powyższym rozstrzygnięciem informujemy, że wniosek dotyczy jednego zdarzenia przyszłego, tym samym kwota należna od wniosku wynosi 40 zł, tym samym kwota 40 zł stanowi nadpłatę i będzie Panu zwrócona na rachunek bankowy, z którego dokonał Pan opłaty za wniosek, zgodnie z art. 14f § 2a ustawy Ordynacja podatkowa.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.