Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości i w konsekwencji uznania tej sprzedaży za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 29 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT i czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeśli tak, to czy ww. transakcja będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, czy też będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 marca 2025 r. (wpływ 13 marca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zapytanie dotyczy sprzedaży działki niezabudowanej przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego. Działka ewidencyjna 1 zlokalizowana w A. przy ulicy A. Numer księgi wieczystej nieruchomości (…). Działka o powierzchni 0,4049 ha.

Nieruchomość jest własnością wnioskodawcy, tj. A.A. zgodnie z Postanowieniem Sądu w przedmiocie podziału majątku wspólnego (…) z 16 czerwca 2023 r.

Wnioskodawca i właściciel nieruchomości A.A. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą B. (NIP: (…), Regon: (…)), której przeważającym kodem PKD jest 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Firma B. jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana do jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, przy czym Nieruchomość wchodzi w skład jego majątku osobistego.

Sprzedaż nastąpi na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Właściciel nieruchomości nie poczynił i nie poczyni do momentu sprzedaży jakichkolwiek działań mających wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1.Kiedy, od kogo i w jakim celu nabył Pan działkę nr 1?

Odp.: Działka o numerze 1 stanowi własność wnioskodawcy, tj. A.A. zgodnie z Postanowieniem Sądu w przedmiocie podziału majątku wspólnego (…) z 16 czerwca 2023 r. (zgodnie z wpisem w KW (…)) - na cele osobiste.

2.Na podstawie jakiego tytułu prawnego nabył Pan działkę nr 1 – czy była to transakcja opodatkowana podatkiem VAT, a jeśli tak, to czy została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp.: Tytuł prawny do działki: Akt notarialny Umowa sprzedaży nr (…) z 18 września 2002 r. (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) - następnie zmieniony w wyniku Postanowienia Sądu w przedmiocie podziału majątku wspólnego (…) z 16 czerwca 2023 r. (własność w całości 1/1 A.A.). Transakcja nieopodatkowana podatkiem VAT.

3.Czy w momencie nabycia działki nr 1 był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: W momencie nabycia działki nr 1 był Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

4.Czy z tytułu nabycia działki nr 1 przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego? Jeżeli nie, proszę wskazać, z jakiego powodu prawo to nie przysługiwało?

Odp.: Z tytułu nabycia działki nie przysługiwało Panu prawo odliczenia podatku VAT. Działka nabyta na cele osobiste (mieszkaniowe).

5.Jak wykorzystywał i wykorzystuje Pan Nieruchomość (działkę nr 1) od momentu jej nabycia do momentu planowanej sprzedaży, tj. w szczególności:

a)czy Nieruchomość była wykorzystywana na własne cele osobiste (w jaki konkretnie sposób)?

b)czy wykorzystywał Pan Nieruchomość do działalności rolniczej? Jeśli tak, to czy były/są dokonywane z niej przez Pana zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pana własne potrzeby?

c)czy oddawał lub oddaje Pan Nieruchomość w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

• w jakim okresie sprzedawana Nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?
• czy była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?

Odp.: Od momentu nabycia działki do momentu planowanej sprzedaży - działka przeznaczona jest na cele mieszkaniowe. Działka nie była i nie jest wykorzystywana do działalności rolniczej. Działka nie była i nie jest oddawana w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

6.Czy Nieruchomość była/jest środkiem trwałym w Pana działalności gospodarczej?

Odp.: Nieruchomość nie jest środkiem trwałym w Pana działalności gospodarczej.

7.W jaki sposób poszukiwał Pan nabywcy ww. Nieruchomości; czy podejmował Pan jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży ww. Nieruchomości (np. reklama, skorzystanie z usług biura nieruchomości itp.)?

Odp.: Nie dokonywał Pan działań marketingowych związanych z dokonaniem sprzedaży opisanej wyżej Nieruchomości.

8.Czy w stosunku do Nieruchomości występował Pan w całym okresie posiadania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, o ustanowienie dla niej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrajał Pan działkę w media, ogrodził, wytyczył drogę dojazdową itp.?

Odp.: Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy czy ustanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie uzbrajał Pan działki.

9.Czy zawarł/zawrze Pan z Kupującym warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, a jeśli tak, to:

a)jakie warunki będzie zawierała/zawiera ta umowa oraz w jakim celu została/zostanie zawarta?

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, będą ciążyły/ciążą na Kupującym, a jakie na Panu jako Sprzedającym?

c)czy w ramach tej umowy planuje Pan bądź już udzielił jakiekolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) dla Kupującego – jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest/będzie ich zakres (wymienić należy czynności, których Kupujący będzie mógł dokonać w imieniu i na rzecz Pana jako Sprzedającego)?

d)czy po zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący na Nieruchomości będzie dokonywał/dokonał inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. ogrodzenie, wydzielenie dróg, doprowadzenie mediów, wystąpienie o warunki zabudowy itp.?

Odp.: Nie będzie Pan zawierał warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości.

10.Czy udzielił lub planuje Pan udzielić przyszłemu nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane?

Odp.: Nie udzielił Pan zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie wyjaśnia Pan, że nie będzie Pan ograniczał realizacji prawa własności przyszłemu nabywcy.

11.Czy dla działki nr 1 na dzień sprzedaży będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie będzie z niego wynikało dla tej działki (podstawowe i uzupełniające), a przy braku planu - czy będzie dla tej działki na dzień sprzedaży wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odp.: Nie posiada Pan wiedzy o obowiązywaniu na dzień sprzedaży planu zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenia działki oraz wydaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości należącej do majątku osobistego, nie będzie działać w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

2.Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w sytuacji, w której Sprzedający zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług, to transakcja, o której mowa we wniosku, będzie opodatkowana właściwą stawką podatku lub zostanie zastosowane zwolnienie z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?

Pana stanowisko w sprawie

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jednakże istotne w opisywanej sytuacji jest to, iż nieruchomość stanowi majątek osobisty wnioskodawcy.

Regulacje ustawy o VAT kładą nacisk przede wszystkim na ekonomiczne aspekty czynności, odrywając ją od jej skutków konwencjonalnych na gruncie prawa cywilnego, wprowadzając jako kryterium decydujące o istnieniu działalności gospodarczej przede wszystkim stałość, ciągłość i zarobkowość wykorzystywania swego majątku. Z tego powodu podkreśla się, że nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odprzedaży (w celach handlowych). Jeśli zamiarem nabycia nieruchomości jest późniejsze odprzedanie gruntów, to - zasadniczo - należałoby takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży (tak w wyroku WSA w Białymstoku z 27 czerwca 2007 r., I SA/Bk 399/06, LEX nr 940160). Jeśli natomiast sprzedawca gruntów nabywał te grunty do majątku prywatnego, dopuszczając wprawdzie możliwość odprzedaży, lecz nie było to jego głównym celem, to w zakresie dokonywanej sprzedaży gruntów nie powinien być traktowany jako podatnik VAT. Także gdy sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawca nie może i nie powinien być uznany za podatnika w tym zakresie (zob. także wyrok NSA z 12 stycznia 2010 r., FSK 1626/08, LEX nr 558842).

Co istotne, Polska nie skorzystała z możliwości określonej w art. 12 dyrektywy VAT (w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej) i nie uznała w przepisach krajowych, że każdy sprzedawca okazjonalnie dokonujący dostawy terenu budowlanego działa jako podatnik. W przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można bowiem pominąć, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. Brak zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami wyklucza możliwość uznania danego podmiotu za podatnika VAT (zob. wyrok TSUE z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitsohl, EU:C:2000:304).

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1986/16), dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotne pozostają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Jak wyjaśnił jednocześnie Trybunał inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym - jak podkreślił TSUE - na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (podobnie NSA w wyroku z 23 czerwca 2020 r., sygn. I FSK 1076/16). Jak stwierdził WSA w Bydgoszczy w wyroku z 7 lipca 2020 r., sygn. I SA/Bd 76/20, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

W tym miejscu zaznaczyć należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, po wydaniu orzeczeń TSUE w sprawach Trybunału C-180/10 i C-181/10 wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tych orzeczeń. Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Z punktu widzenia możliwego zastosowania art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotny jest zakres czynności, jakie podmiot podejmuje w odniesieniu do nieruchomości i czy powoduje to zaangażowanie środków podobnych do tych, jakie wykorzystują w tym celu podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami (wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20).

W kontekście powyższego, słusznie wskazuje się w orzecznictwie, iż dla oceny, czy konkretny podmiot sprzedający działki funkcjonuje w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, nie mają znaczenia same intencje, jakimi kieruje się ów podmiot nabywając i następnie sprzedając nieruchomość, ani jakie potrzeby są w ten sposób zaspokajane. Kluczowe znaczenie mają przede wszystkim obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach zwykłego dysponowania majątkiem prywatnym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 maja 2019 r. sygn. I FSK 987/17; podobnie w wyroku NSA z 6 lipca 2018 r., sygn. I FSK 1716/16).

Biorąc pod uwagę powyższą analizę regulacji ustawy o VAT oraz orzecznictwa sądowo-administracyjnego uznać należy, iż Wnioskodawca będący stroną postępowania przy transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, o czym świadczy fakt, iż Wnioskodawca na przestrzeni lat, w trakcie których jest właścicielem Nieruchomości, nie podejmował indywidualnie żadnych aktywności zmierzających do zwiększenia jej wartości, w tym w szczególności nie dokonywał czynności przywoływanych w orzecznictwie i praktyce podatkowej jako świadczących o prowadzeniu działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ponadto Sprzedający nie występował indywidualnie z żadnymi wnioskami o wydanie decyzji administracyjnych, zgód lub pozwoleń związanych z Nieruchomością. W konsekwencji należy uznać, że Sprzedający nie podejmował starań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. nie wykazywał aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W efekcie uwzględniając orzecznictwo sądowo-administracyjne, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie będzie działać w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Odnosząc się do pytania 2 - zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji, w której Sprzedający zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług (przy czym Sprzedający uważa, że to stanowisko byłoby niezasadne), to transakcja, o której mowa we wniosku, będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Powyższe wynika z faktu, iż przedmiotowa Nieruchomość pozostaje niezabudowana, lecz objęta jest ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru, określającymi przeznaczenie Nieruchomości pod zabudowę handlowo-usługową.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości i w konsekwencji uznania tej sprzedaży za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1), podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

• przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana działka nr 1 (dalej: Nieruchomość),
• jest Pan właścicielem Nieruchomości na podstawie Umowy sprzedaży z 18 września 2002 r. (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) oraz Postanowienia Sądu w przedmiocie podziału majątku wspólnego z 16 czerwca 2023 r.,
• prowadzi Pan działalność gospodarczą pod firmą B.,
• Nieruchomość nie jest środkiem trwałym w Pana działalności gospodarczej,
• Nieruchomość nie była wykorzystywana do jakiejkolwiek działalności gospodarczej ani działalności rolniczej, nie była i nie jest oddawana w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze,
• od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży Nieruchomość przeznaczona jest na cele mieszkaniowe,
• nie dokonywał Pan działań marketingowych związanych z dokonaniem sprzedaży Nieruchomości,
• nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy czy ustanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie uzbrajał Pan Nieruchomości,
• nie będzie Pan zawierał warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości ani nie udzielił Pan zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą m.in. ustalenia, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie Pan działać w charakterze podatnika podatku VAT i w konsekwencji czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tej Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, nabył Pan Nieruchomość na cele osobiste i przez cały okres jej posiadania wykorzystywał ją Pan na cele mieszkaniowe. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej ani działalności rolniczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nie poczynił i nie poczyni Pan do momentu sprzedaży jakichkolwiek działań mających wpływ na zwiększenie wartości Nieruchomości. Nie dokonywał Pan działań marketingowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości. Ponadto, nie będzie Pan zawierał warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości oraz nie udzielił Pan zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1) nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

W związku z tym, że Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2, które zostało zadane warunkowo i oczekiwał Pan na nie odpowiedzi jedynie w przypadku uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.