Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 8 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-uznania Pana za podatnika w związku z planowaną sprzedażą prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu;

-uznania planowanej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu jako dostawę Budynku Magazynu, a nie dostawę terenów budowlanych;

-niewyodrębniania z podstawy opodatkowania wartości gruntu;

-uznania dostawy budynku za dostawę niedokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia;

-zwolnienia z opodatkowania, planowanej sprzedaży budynku;

-możliwości udokumentowania fakturą VAT planowanej sprzedaży,

wpłynął 10 stycznia 2025 r. Uzupełnił go Pan pismem z 27 lutego 2025 r. (wpływ 5 marca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od dnia (...) roku prowadzi Pan działalność gospodarczą pod firmą „(...)”. Zgłoszonym przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej jest PKD 49.41.Z - Transport drogowy towarów. Faktyczny przedmiot wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej jest zgodny ze zgłoszonym, tj. świadczy Pan usługi transportu drogowego towarów na rzecz osób trzecich. Na wykonywanie prowadzonej działalności gospodarczej posiada Pan licencję na wykonywanie krajowego transportu drogowego rzeczy wydaną na okres od dnia (...) roku do dnia (...) roku. Prowadzoną działalność gospodarczą wykonuje Pan osobiście i nie zatrudnia Pan pracowników.

Od dnia (...) roku jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług wpisanym do wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT. Przychody z tytułu wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (rozlicza się Pan na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów).

W dniu (...) roku nabył Pan w spadku (na podstawie testamentu) po Pańskim wujku, prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, położonej w (...), przy ulicy (...) oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (…) z obrębu (…) o powierzchni (...) m.kw. (dalej - „Grunt”) oraz prawo własności wybudowanego na tej działce budynku magazynu o konstrukcji z blachy stalowej (dalej - „Budynek Magazynu”).

Spadek przyjął Pan w całości co potwierdza notarialny akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony w dniu (...) r., objął Pan w posiadanie oraz dokonał Pan stosownych zmian w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości ujawniając nabyte prawa do Gruntu i Budynku Magazynu.

Otrzymana w spadku przedmiotowa nieruchomość stanowi Pański majątek prywatny. Nie włączał Pan jej do prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywał Pan żadnych nakładów inwestycyjnych i traktował ją Pan jako zabezpieczenie majątkowe na przyszłość. Przedmiotowa nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów najmu czy dzierżawy. Nie była też objęta żadnym planem miejscowym, ani decyzją o warunkach zabudowy, jak również nie czynił Pan żadnych starań w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy czy pozwoleń na budowę.

(...) r. zgłosiła się do Pana spółka deweloperska składając korzystną ofertę nabycia otrzymanej przez Pana w spadku przedmiotowej nieruchomości, na której spółka ta chciała realizować przedsięwzięcie deweloperskie. W związku z powyższym w dniu (...) r. zawarł Pan ze spółką w (...) (obecnie - po przekształceniu - (...) z siedzibą w (...); dalej - „Deweloper”) umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynku Magazynu.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną - zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży miało nastąpić do dnia (...) r. Cena sprzedaży została określona na kwotę (...) zł. W dniu (...) roku został zawarty aneks do powyższej umowy, w wyniku którego m.in. przesunięto termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia (...) r. Część ceny została już zapłacona w formie zadatku (20%), a pozostała część ceny (80%) zostanie zapłacona przez Dewelopera przy zawarciu umowy przyrzeczonej.

Należy podkreślić, że Deweloper nie jest w żaden sposób zainteresowany Budynkiem Magazynu wybudowanym na Gruncie, lecz zamierza po nabyciu zabudowanej nieruchomości dokonać rozbiórki istniejącego Budynku Magazynu, a następnie przeprowadzić na Gruncie własne przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż, przy czym zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nie jest uzależnione od powodzenia Dewelopera w uzyskaniu decyzji umożliwiających realizację przedsięwzięcia. W związku z zamiarem realizacji przez Dewelopera własnego przedsięwzięcia deweloperskiego na przedmiotowej nieruchomości - zawarta umowa przedwstępna zawierała szereg niestandardowych dla umowy przedwstępnej postanowień, które miały na celu uzyskanie przez Dewelopera wszelkich decyzji umożliwiających mu realizację własnego przedsięwzięcia deweloperskiego na przedmiotowej nieruchomości, tj.:

-Deweloper uzyskał zgodę na dysponowanie przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, w tym w szczególności prawo do uzyskania we własnym imieniu decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na rozbiórkę Budynku Magazynu, pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż oraz wszelkich innych decyzji, jakie okażą się konieczne do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera,

-Deweloper uzyskał prawo wstępu na przedmiotową nieruchomość w każdym czasie, w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich i geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych dotyczących uzyskiwanych pozwoleń,

-Deweloper uzyskał prawo pozyskiwania (w formie pełnomocnictwa od Pana) wszelkich dokumentów urzędowych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, jakie okażą się konieczne w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera,

-Deweloper uzyskał prawo zawarcia z Panem umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia (obok zawartej umowy przedwstępnej), jeśli uprawnienia wynikające z umowy przedwstępnej okazałyby się niewystarczające do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera, z czego to Deweloper skorzystał zawierając umowę użyczenia przedmiotowej nieruchomości na potrzeby zawierania umów przyłączeniowych oraz lokalizacji nowego zjazdu,

-Deweloper uzyskał prawo do żądania innych pełnomocnictw, jeśli pełnomocnictwa wynikające z umowy przedwstępnej okazałyby się niewystarczające do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera,

-Deweloper uzyskał prawo do reprezentowania Pana w toczących się postępowaniach administracyjnych dotyczących przedmiotowej nieruchomości i nieruchomości, z którymi sąsiaduję,

-Deweloper uzyskał prawo do nieingerowania przez Pana w realizowany przez Dewelopera proces inwestycyjny, jak również Pana zobowiązanie do niewykonywania niektórych praw właściciela (m.in. do niezawierania umów sprzedaży i umów zobowiązujących do sprzedaży, do niezawierania umów najmu i dzierżawy, do nie występowania o własne decyzje administracyjne).

W dniu składania niniejszego wniosku Deweloper uzyskał już wszelkie pozwolenia na realizację własnego przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym w szczególności decyzję o warunkach zabudowy, pozwolenie na rozbiórkę Budynku Magazynu oraz pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż. Rozpoczęcie robót budowlanych, w tym rozbiórka Budynku Magazynu, są planowane przez Dewelopera na (...) rok i nie nastąpią przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Z dodatkowych informacji należy nadmienić, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, przy czym nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie dokonywał Pan takich transakcji prywatnie w ostatnich latach. Posiada Pan w majątku prywatnym mieszkanie, w którym obecnie mieszka oraz dodatkowe mieszkania, z których (…) wynajmuje prywatnie na cele mieszkaniowe na rzecz osób trzecich.

Istniejący na przedmiotowej nieruchomości Budynek Magazynu widnieje w kartotece budynków prowadzonej przez Prezydenta Miasta i został sklasyfikowany jako pozostałe budynki niemieszkalne. Powierzchnia zabudowy Budynku Magazynu została określona w kartotece budynków na (…) m.kw. Budynek Magazynu został wybudowany w (...) roku, tj. jeszcze przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości przez Pańskiego wujka (którego jest Pan spadkobiercą), które to nabycie nastąpiło w (...) roku. Od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości nie dokonywał Pan żadnych nakładów (np. remont, przebudowa) na Budynek Magazynu, a tym bardziej nakładów przekraczających 30% wartości początkowej Budynku Magazynu. Nakładów takich, wedle Pana wiedzy, nie dokonywał również Pana wujek, którego jest Pan następcą prawnym (jako spadkobierca).

Po sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu zamierza Pan kontynuować dotychczasową działalność gospodarczą (świadczenie usług transportu drogowego towarów), przy czym środki z przedmiotowej sprzedaży nie będą zasilały prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie transportu towarów.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Przedmiotowa transakcja miała już miejsce. Umowa przyrzeczona została zawarta w dniu (...) roku przed notariuszem w (...), za nr Rep. A (...).

Budynek magazynu o konstrukcji z blachy stalowej (Budynek Magazynu) znajdujący się na działce nr (…) stanowi budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725, ze zm.). Budynek ten jest również ujęty w ewidencji budynków prowadzonej przez Prezydenta Miasta.

W powyższej sprawie należy odróżnić dwa zagadnienia, tj. udzielone przez Pana pełnomocnictwa dla Dewelopera (a ściślej przedstawiciela Dewelopera) do działania w Pana imieniu oraz udzielone przez Pana Deweloperowi prawo do dysponowania przez Dewelopera Pańską nieruchomością dla jego (Dewelopera) celów budowlanych, które realizował w swoim własnym imieniu.

Zakres udzielonych przez Pana pełnomocnictw (dla przedstawiciela Dewelopera) do działania w Pana imieniu został określony w § 8 ust. 6, § 8 ust. 7 oraz § 8 ust. 9 umowy przedwstępnej.

Treść § 8 ust. 6 była następująca: „Sprzedający udziela niniejszym (...) pełnomocnictwa do pozyskiwania wszelkich dokumentów urzędowych dotyczących prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w (...) przy ulicy (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (…) z obrębu (…) o powierzchni (...) m² oraz prawa własności wzniesionych na tej nieruchomości gruntowej, stanowiących odrębny przedmiot własności, budynków oraz innych urządzeń, oraz innych dokumentów, jakie okażą się potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, w tym w szczególności:

-wypisów i wyrysów z rejestru gruntu,

-wypisów z kartoteki budynków,

-zaświadczeń dotyczących braku planu miejscowego lub wypisów z planu miejscowego,

-zaświadczeń dotyczących objęcia Nieruchomości obszarem rewitalizacji,

-zaświadczeń dotyczących objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach;

-zaświadczeń uzyskane w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej w zakresie braku zaległości podatkowych Sprzedających oraz innych należności Sprzedających, do których stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej,

-zaświadczeń z właściwego urzędu gminy wskazującego na niezaleganie przez Sprzedających z jakimikolwiek podatkami i opłatami lokalnymi oraz opłatami z tytułu użytkowania wieczystego,

-zaświadczeń dotyczących danych meldunkowych,

-zaświadczeń o niezaleganiu/zaleganiu opłacenia składek ZUS,

-zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające przez stan zaległości Sprzedających.

Pełnomocnictwo, o którym mowa powyżej, w związku z koniecznością przedstawienia stosownych dokumentów do umowy przyrzeczonej, jest nieodwołalne w okresie do dnia (…) oraz nie wygasa wraz ze śmiercią mocodawcy. (...) jest uprawniony do ustanawiania dalszych pełnomocników w granicach swojego umocowania”.

Powyższe pełnomocnictwo do działania w Pana imieniu było wykorzystane przez przedstawiciela Dewelopera, gdyż to on dostarczył urzędowe dokumenty wymagane do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Treść § 8 ust. 7 była następująca: „Sprzedający zobowiązuje się nie utrudniać Kupującemu lub podmiotom z nim współdziałającym czynności mających na celu przygotowanie inwestycji deweloperskich na Nieruchomości, jak również na działkach sąsiadujących, w szczególności procesu uzyskiwania stosownych decyzji i pozwoleń. Powyższe oznacza w szczególności, że Sprzedający nie będzie odwoływał się od decyzji wydanych na rzecz Kupujących oraz podmiotów z nim współdziałających, zarówno przed, jak i po przeniesieniu własności Nieruchomości na rzecz Kupującego. W celu zapewnienia powyższego uprawnienia Kupującego - Sprzedający udzielają niniejszym (...) pełnomocnictwa do reprezentowania ich w toczących się postępowaniach dotyczących procesu inwestycyjnego na Nieruchomości oraz działkach sąsiednich, w tym w szczególności decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz do odbioru korespondencji urzędowej. Pełnomocnictwo, o którym mowa powyżej, w związku z koniecznością poniesienia nakładów dotyczących przygotowania procesu inwestycyjnego, jest nieodwołalne w okresie do dnia (…) oraz nie wygasa wraz ze śmiercią mocodawcy. (...) jest uprawniony do ustanawiania dalszych pełnomocników w granicach swojego umocowania”.

Powyższe pełnomocnictwo do działania w Pana imieniu było wykorzystane przez przedstawiciela Dewelopera, gdyż odbierał on korespondencję urzędową kierowaną do Pana w toczących się postępowaniach dotyczących procesu inwestycyjnego.

Treść § 8 ust. 9 była następująca: „W przypadku, gdyby pełnomocnictwa, o których mowa w ust. 6 lub 7 powyżej, okazały się niewystarczające na potrzeby przygotowania przedsięwzięcia deweloperskiego - Sprzedający udzielą Kupującemu lub (...), na ich żądanie dodatkowych pełnomocnictw”.

Z treści powyższego postanowienia umowy strony nigdy nie skorzystały, gdyż nie było takiej potrzeby.

Uprawnienie Dewelopera do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zostało określone w § 8 ust. 1, § 8 ust. 2, § 8 ust. 3 oraz § 8 ust. 8 umowy przedwstępnej. Uprawnienie to Deweloper realizował we własnym imieniu, tj. wszystkie uzyskane decyzje (w tym w szczególności decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę oraz na budowę), wszystkie prowadzone działania (wykonywanie projektów, pomiarów, przeprowadzanie badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich i geotechnicznych oraz innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych) oraz wszystkie zawierane umowy przyłączeniowe czy lokalizacja zjazdu były z inicjatywy Dewelopera, na jego wniosek i koszt, i to on był wnioskodawcą toczących się postępowań. Deweloper nie działał w takich przypadkach w Pańskim imieniu.

Treść § 8 ust. 1 była następująca: „Sprzedający oświadcza, że udziela Kupującemu zgody na dysponowanie przedmiotem niniejszej umowy na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane w celu przygotowania przedmiotu niniejszej umowy do planowanej przez Kupującego inwestycji deweloperskiej”.

Deweloper korzystał z tego prawa i działał we własnym imieniu uzyskując konieczne - dla jego procesu inwestycyjnego - decyzje administracyjne.

Treść § 8 ust. 2 była następująca: „2. Uprawnienia Kupującego, o których mowa w ust. 1, obejmują w szczególności prawo do:

1)wykonania projektu budowlanego dotyczącego planowanej przez Kupującego inwestycji deweloperskiej oraz projektu rozbiórki istniejącego budynku,

2)występowania o wymagane przepisami szczególnymi pozwolenia, uzgodnienia lub opinie niezbędne do wydania pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na rozbiórkę, w tym decyzje o warunkach zabudowy;

3)występowania do właściwych jednostek organizacyjnych o wydanie oświadczenia o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków,

4)występowania do właściwych jednostek organizacyjnych o wydanie warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,

5)występowania do właściwego zarządcy drogi o możliwość połączenia z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych,

6)występowania o pozwolenie lub pozwolenia na usunięcie z przedmiotu niniejszej umowy roślinności,

7)występowania o wydanie decyzji pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na rozbiórkę”.

To uszczegółowienie zakresu uzyskanego przez Dewelopera uprawnienia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Deweloper korzystał z tego prawa i działał we własnym imieniu uzyskując konieczne - dla jego procesu inwestycyjnego - decyzje administracyjne.

Treść § 8 ust. 3 była następująca: „Kupującemu przysługuje prawo wstępu na przedmiot niniejszej umowy w każdym czasie, w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich i geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych dotyczących pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na rozbiórkę”.

Deweloper korzystał z tego prawa i działał we własnym imieniu wykonując konieczne pomiary, badania gruntu i inne czynności dotyczące procesu inwestycyjnego.

Treść § 8 ust, 8 była następująca: „W przypadku, gdyby niniejsza umowa nie była wystarczająca dla celów przygotowania przedmiotu niniejszej umowy do planowanej przez Kupującego inwestycji deweloperskiej - Strony zawrą odrębną umowę cywilnoprawną w tym zakresie (użyczenie, najem lub dzierżawa) odpowiadającą powyższym uprawnieniom umożliwiającą Kupującemu przygotowanie przedmiotu niniejszej umowy do planowanych przez Kupującego inwestycji deweloperskiej”.

Z powyższego uprawnienia Deweloper skorzystał zawierając z Panem umowę użyczenia, która umożliwiła mu zawarcie - we własnym imieniu - umów przyłączeniowych, jak również prowadzenie postępowania w sprawie lokalizacji zjazdu.

Reasumując Deweloper - w trakcie trwania umowy przedwstępnej - prowadził proces inwestycyjny we własnym (Dewelopera) imieniu i nie prowadził tego procesu w Pańskim imieniu.

Umowa użyczenia miała charakter nieodpłatny, a jej zawarcie (czy też obowiązek jej zawarcia) wynikał z wyżej przywołanego postanowienia § 8 ust. 8 umowy przedwstępnej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Pana wujek nabył i użytkował ten budynek od (...) roku na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a nabył go od syndyka masy upadłości jeszcze innego przedsiębiorstwa, które też go użytkowało, ale nie ma Pan informacji od kiedy. Stąd też można z całą pewnością stwierdzić, że od pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji minęło co najmniej (…) lat.

Nieruchomość nabył Pan w spadku po swoim wujku i nigdy nie przysługiwało Panu w związku z tym prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ani z takiego prawa nie korzystał Pan.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1.Czy w związku z planowaną sprzedażą prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tych transakcji?

2.Czy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług planowaną sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu należy potraktować jako dostawę terenów budowlanych czy jako dostawę budynku?

3.Czy w przypadku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, a planowanej sprzedaży za dostawę budynku należy z podstawy opodatkowania wyodrębnić wartość gruntu?

4.Czy w przypadku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, a planowanej sprzedaży jako dostawy budynku, planowaną sprzedaż należy potraktować jako dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia?

5.Czy w przypadku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, a planowanej sprzedaży jako dostawy budynku poza pierwszym zasiedleniem, planowana sprzedaż będzie zwolniona z podatku od towarów i usług?

6.Czy w przypadku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, a planowanej sprzedaży jako czynności zwolnionej z podatku od towarów i usług, planowana sprzedaż może być udokumentowana fakturą VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Przedstawiając własne stanowisko w odniesieniu do pierwszego pytania – uważa Pan, że z tytułu planowanej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT’’, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Budynek wybudowany na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi w świetle przepisów kodeksu cywilnego odrębny przedmiot własności (rzecz).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu (art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT).

W oparciu o powyższe wprowadzenie należy stwierdzić, że zarówno zbycie Gruntu, jak i zbycie Budynku Magazynu, traktowane są jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przy czym wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby ustawy o VAT, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Przepisy ustawy o VAT nie przesądzają jednoznacznie kiedy dostawa towarów będzie stanowiła działalność gospodarczą podlegającą przepisom ustawy o VAT, a kiedy będzie stanowiła jedynie zarządzanie majątkiem prywatnym nie podlegające przepisom ustawy o VAT. W przedmiotowej sprawie Grunt oraz Budynek Magazynu zostały nabyte przez Pana w wyniku otrzymania spadku w (…) roku. Nie włączył Pan otrzymanego w spadku Gruntu oraz Budynku Magazynu do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej w zakresie transportu drogowego towarów, jak również nie podejmował żadnych działań o charakterze inwestycyjnym (np. wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nakłady na nieruchomość), ani nie oddał Pan nieruchomości w najem czy dzierżawę.

Powyższe nie przesądza jednakże o tym, że planowana przez Pana transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Jest wręcz przeciwnie. Za uznaniem planowanej przez Pana transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu jako dokonywanej w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT przemawiają poniższe dwa główne argumenty:

1.Umowa przedwstępna sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu została zawarta przez Pana z Deweloperem pierwotnie na okres 2 lat, a następnie przedłużona na okres kolejnych (…) miesięcy, tj. łącznie na okres (…) miesięcy. Z zawartej umowy przedwstępnej wynikało prawo Dewelopera do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego na potrzeby przygotowania przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera, w tym decyzji o pozwoleniu na budowę oraz szereg innych uprawnień pozwalających ingerować w stan faktyczny i prawny nieruchomości. W przypadku wykonania tak zawartej umowy miał Pan uzyskać wynagrodzenie w postaci ceny sprzedaży albo w postaci zatrzymania zadatku w przypadku, gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nie doszło. Powyższe wypełnia opisane w zdaniu drugim art. 15 ust. 2 ustawy o VAT kryteria czynności polegającej na wykorzystywaniu (działania o charakterze gospodarczym przygotowujące proces inwestycyjny) towarów (nieruchomość) w sposób ciągły dla celów zarobkowych (uzyskana cena sprzedaży albo zatrzymany zadatek),

2.Z treści zawartej umowy przedwstępnej wynikały szerokie pełnomocnictwa udzielone Deweloperowi do działania w Pana imieniu na potrzeby i dla zabezpieczenia przygotowywanego przez Dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego. Z samego faktu ustanowienia szerokich pełnomocnictw wynika, że Deweloper mógł podejmować działania wywołujące skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (wnioskodawcy niniejszej interpretacji), a tym samym dokonując działań na potrzeby własnego przedsięwzięcia deweloperskiego - Deweloper mógł uatrakcyjniać Pańską nieruchomość jako towar przyczyniając się do wzrostu jej wartości. Co więcej wszelkie działania Dewelopera (jako Pańskiego pełnomocnika) służące przygotowaniu własnego przedsięwzięcia deweloperskiego będą oznaczały, że to Pan (jako mocodawca) podejmuje te działania, a tym samym trafnie można wskazać, że wykonuje Pan działalność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (czyli deweloperów).

W zakresie skutków udzielenia przez sprzedającego nieruchomość szerokiego pełnomocnictwa do działania w jego imieniu dla nabywcy nieruchomości podobnie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 11 marca 2024 r. (sygnatura sprawy 0111-KDIB3-1.4012.28.2024.2.AB).

Dodatkowo wskazać należy na fakt, że zawarta umowa przedwstępna poprzez uregulowanie procesu przygotowania przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera wykracza poza standardową regulację umowy przedwstępnej jaką można sobie wyobrazić w tzw. zarządzaniu majątkiem prywatnym i bliższa jest obrotowi nieruchomościami o charakterze profesjonalnym, a sam przedmiot tej umowy (Grunt zabudowany Budynkiem Magazynu o powierzchni zabudowy … m.kw.) trudno sobie wyobrazić jako możliwy do wykorzystania w innej działalności niż działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o VAT (przykładowo wynajem czy dzierżawa Gruntu i Budynku Magazynu będą stanowiły działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT).

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych wyżej przepisów oraz stan faktyczny przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż prawa wieczystego użytkowania Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu na rzecz Dewelopera będzie - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT - dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ad. 2.

Przedstawiając własne stanowisko w odniesieniu do drugiego pytania – uważa Pan, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług planowaną sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu należy potraktować jako dostawę Budynku Magazynu, a nie dostawę terenów budowlanych.

Chociaż celem Dewelopera jako nabywcy przedmiotowej nieruchomości jest wyburzenie Budynku Magazynu, a następnie realizacja własnego przedsięwzięcia deweloperskiego na przedmiotowej nieruchomości (na co Deweloper posiada już stosowne decyzje administracyjne) nie można abstrahować od faktu, że w momencie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomością zabudowaną. Należy zauważyć, że zakwalifikowanie gruntu jako niezabudowanego albo zabudowanego nie może pomijać obiektywnych okoliczności faktycznych, w szczególności faktu, że na danym gruncie na moment dostawy znajdują się trwale z nim związane budynki i budowle. Klasyfikacja przedmiotu transakcji powinna być dokonana na podstawie istniejącego na moment dokonania czynności stanu faktycznego, a nie w oparciu o ewentualne zamiary nabywcy wobec nabywanego gruntu, w szczególności gdy zamiar ten może wynikać z uzyskanych decyzji. W tym zakresie należy wskazać na stanowisko NSA wyrażone w wyroku z 7 listopada 2013 r. o sygn. I FSK 1436/13. W wyroku tym NSA podkreślił, że: „w zakresie skutków tej czynności [dostawy gruntu zabudowanego] na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie ma żadnego znaczenia cel ekonomiczny nabycia tej działki istniejący po stronie kupującego. To czy nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki oraz budowle i wznieść nowy budynek, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności w aspekcie tej daniny publicznoprawnej”.

Zgodnie ze stanowiskiem NSA wyrażonym w powyższym wyroku:

„nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT tylko z tych względów, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek”. W celu rozstrzygnięcia kwalifikacji sprzedawanych działek należy także zwrócić uwagę na wyrok TSUE z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08, który stanowi, że: „W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Także NSA w wydanym wyroku z 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14 stwierdził, że: „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.

Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek czy też budowlę, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym. W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że w związku z tym, że rozbiórka Budynku Magazynu nie rozpocznie się przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży, planowaną sprzedaż nieruchomości (Gruntu zabudowanego Budynkiem Magazynu) na rzecz Dewelopera należy potraktować jako dostawę gruntu zabudowanego Budynkiem Magazynu, a nie jako dostawę terenów budowlanych (gruntów przeznaczonych pod zabudowę) i to niezależnie od tego jaki jest cel nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Dewelopera, ani jakimi decyzjami administracyjnymi dysponuje w momencie planowanej sprzedaży nieruchomości.

W zakresie skutków sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem przeznaczonym do rozbiórki podobnie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 7 listopada 2023 r. (sygnatura sprawy 0114-KDIP4-1.4012.549.2023.3.RMA).

Ad. 3.

Przedstawiając własne stanowisko w odniesieniu do trzeciego pytania – uważa Pan, że w przypadku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów, a planowanej transakcji za dostawę budynku z podstawy opodatkowania nie należy wyodrębniać wartości gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednakże zgodnie z art. 29a ust. 9 powyższego przepisu nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Wyjątek wskazany w art. 29a ust. 9 ustawy o VAT dotyczy czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu. Mając na uwadze, że oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) jest w kodeksie cywilnym czynnością odrębną w stosunku do przeniesienia (zbycia) użytkowania wieczystego, a ponadto w myśl zasady, że wyjątki należy interpretować ściśle - należy stwierdzić, że do planowanej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli znajdujących się na gruncie będzie miał zastosowanie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, a tym samym z podstawy opodatkowania nie będzie wyodrębniać się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W konsekwencji w przypadku planowanej transakcji sprzedaży nie należy wyodrębniać wartości gruntu, gdyż grunt podzieli analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie Budynku Magazynu, a jeśli dostawa Budynku Magazynu korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym Budynek Magazynu jest posadowiony.

W zakresie niewyodrębnienia wartości gruntu w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej podobnie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 7 listopada 2023 r. (sygnatura sprawy 0114-KDIP4-1.4012.549.2023.3.RMA).

Ad. 4.

Przedstawiając własne stanowisko w odniesieniu do czwartego pytania – uważa Pan, że w przypadku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów, a planowanej transakcji za dostawę budynku - dostawę należy potraktować jako dostawę nie dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Budynek Magazynu wybudowany został w (...) r., następnie został nabyty przez Pańskiego wujka (którego jest Pan spadkobiercą) w (...) r., a następnie został nabyty przez Pana w spadku w (…) r. Od czasu nabycia przez Pana Budynku Magazynu w (…) r. nie były ponoszone na niego nakłady (nie były wykonywane remonty czy przebudowy), których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej. Wedle Pana wiedzy takie nakłady nie były również dokonywane przez Pańskiego wujka (poprzedniego właściciela). W konsekwencji do planowanej dostawy Budynku Magazynu będą miały zastosowanie przepisy ustawy o VAT dotyczące dostawy niedokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia.

Ad. 5. Stanowisko sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 27 lutego 2025 r.

Przedstawiając własne stanowisko w odniesieniu do piątego pytania – uważa Pan, że w przypadku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, a planowanej transakcji za dostawę budynku dokonywaną poza pierwszym zasiedleniem - planowana sprzedaż będzie zwolniona z podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku:

10)dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dostawa Budynku Magazynu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT z uwagi na fakt, że:

1)nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (jest Pan - w wyniku spadkobrania - co najmniej drugim użytkownikiem nieruchomości; nie były również ponoszone wydatki na ulepszenie budynku stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej;

2)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata;

3)Panu - jako spadkobiercy - nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nabytej w spadku nieruchomości;

4)nie dokonywał Pan wydatków na ulepszenie Budynku Magazynu, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a tym bardziej nie dokonywał Pan wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości Budynku Magazynu.

W konsekwencji dostawa Budynku Magazynu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku opisanego w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ad. 6.

Przedstawiając własne stanowisko w odniesieniu do szóstego pytania - uważa Pan, że w przypadku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów, a planowanej sprzedaży jako czynności zwolnionej z podatku od towarów i usług, planowana sprzedaż może być udokumentowana fakturą VAT.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1. Jak wynika z przywołanego wyżej przepisu - co do zasady - ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy o VAT. Jednakże - jak się wydaje - nie ma przeszkód, aby w takiej sytuacji podatnik wystawił fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną od podatku, w tym planowaną sprzedaż Budynku Magazynu.

Należy zauważyć, że o ile podatnik VAT nie ma - co do zasady - obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku, to może być do tego zobowiązany na podstawie art. 106b ust. 3 ustawy o VAT, jeżeli nabywca towaru (Deweloper) zażąda wystawienia faktury dokumentującą sprzedaż zwolnioną z podatku Budynku Magazynu.

Reasumując - pomimo braku obowiązku – może Pan dobrowolnie udokumentować sprzedaż Budynku Magazynu fakturą VAT (pomimo zwolnienia tej sprzedaży z podatku), przy czym - jeśli pojawi się żądanie Dewelopera – będzie Pan zobowiązany do wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż Budynku Magazynu (pomimo zwolnienia tej sprzedaży z podatku).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów od art. 95 do art. 109 cyt. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wskazano we wniosku, (…) roku nabył Pan w spadku (na podstawie testamentu) po Pańskim wujku, prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej - działki nr (…) oraz prawo własności wybudowanego na tej działce Budynku Magazynowego.

Przedmiotowa nieruchomość nie została włączona do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej ani nie była wykorzystywana w Pana działalności. Wskazał Pan, że nie dokonywał żadnych nakładów inwestycyjnych, nie czynił Pan również żadnych starań w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy czy pozwoleń na budowę. Nieruchomość nie była również udostępniana osobom trzecim na podstawie umów najmu czy dzierżawy - traktował ją Pan jako zabezpieczenie majątkowe na przyszłość.

Dnia (...) r. zawarł Pan ze spółką deweloperską (która zgłosiła się do Pana składając korzystną ofertę nabycia przedmiotowej nieruchomości, na której chciała realizować przedsięwzięcie deweloperskie) umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynku Magazynu, natomiast Umowa przyrzeczona została zawarta (...) r.

W związku z zamiarem realizacji przez Dewelopera własnego przedsięwzięcia deweloperskiego - zawarta umowa przedwstępna zawierała szereg postanowień, które miały na celu uzyskanie przez Dewelopera wszelkich decyzji umożliwiających mu realizację tego przedsięwzięcia.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, udzielił Pan przedstawicielowi Dewelopera pełnomocnictwa, których zakres do działania w Pana imieniu upoważniał do pozyskiwania wszelkich dokumentów urzędowych dotyczących prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr (…) oraz prawa własności wzniesionych na tej nieruchomości gruntowej, stanowiących odrębny przedmiot własności, budynków oraz innych urządzeń, oraz innych dokumentów, jakie okażą się potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, w tym w szczególności: wypisów i wyrysów z rejestru gruntu, wypisów z kartoteki budynków, zaświadczeń dotyczących braku planu miejscowego lub wypisów z planu miejscowego, zaświadczeń dotyczących objęcia Nieruchomości obszarem rewitalizacji, zaświadczeń dotyczących objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją; zaświadczeń w zakresie braku zaległości podatkowych Sprzedających oraz innych należności Sprzedających, do których stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego urzędu gminy wskazującego na niezaleganie przez Sprzedających z jakimikolwiek podatkami i opłatami lokalnymi oraz opłatami z tytułu użytkowania wieczystego, zaświadczeń dotyczących danych meldunkowych, o niezaleganiu/zaleganiu opłacenia składek ZUS, o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające przez stan zaległości Sprzedających.

Powyższe pełnomocnictwo do działania w Pana imieniu było wykorzystane przez przedstawiciela Dewelopera, gdyż to on dostarczył urzędowe dokumenty wymagane do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ponadto w ramach udzielonego pełnomocnictwa ustalono, że Sprzedający nie będzie odwoływał się od decyzji wydanych na rzecz Kupujących oraz podmiotów z nim współdziałających, zarówno przed, jak i po przeniesieniu własności Nieruchomości na rzecz Kupującego. W celu zapewnienia powyższego uprawnienia Kupującego - Sprzedający udzielili pełnomocnictwa do reprezentowania ich w toczących się postępowaniach dotyczących procesu inwestycyjnego na Nieruchomości oraz działkach sąsiednich, w tym w szczególności decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz do odbioru korespondencji urzędowej. Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, pełnomocnictwo wiązało się z koniecznością poniesienia nakładów dotyczących przygotowania procesu inwestycyjnego i było wykorzystane przez przedstawiciela Dewelopera, gdyż odbierał on korespondencję urzędową kierowaną do Pana w toczących się postępowaniach dotyczących procesu inwestycyjnego.

Dodatkowo, w umowie przedwstępnej, określono uprawnienie Dewelopera do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które Deweloper realizował we własnym imieniu, tj. wszystkie uzyskane decyzje (w tym w szczególności decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę oraz na budowę), wszystkie prowadzone działania (wykonywanie projektów, pomiarów, przeprowadzanie badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich i geotechnicznych oraz innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych) oraz wszystkie zawierane umowy przyłączeniowe czy lokalizacja zjazdu były z inicjatywy Dewelopera, na jego wniosek i koszt, i to on był wnioskodawcą toczących się postępowań. Deweloper nie działał w takich przypadkach w Pańskim imieniu.

Natomiast, jak wynika z wniosku i jego uzupełnienia, Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie przedmiotem umowy na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane w celu przygotowania nieruchomości do planowanej przez Kupującego inwestycji deweloperskiej.

Deweloper korzystał z tego prawa i działał we własnym imieniu uzyskując konieczne - dla jego procesu inwestycyjnego - decyzje administracyjne.

Uprawnienia Kupującego obejmowały w szczególności prawo do:

1)wykonania projektu budowlanego dotyczącego planowanej przez Kupującego inwestycji deweloperskiej oraz projektu rozbiórki istniejącego budynku,

2)występowania o wymagane przepisami szczególnymi pozwolenia, uzgodnienia lub opinie niezbędne do wydania pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na rozbiórkę, w tym decyzje o warunkach zabudowy;

3)występowania do właściwych jednostek organizacyjnych o wydanie oświadczenia o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków,

4)występowania do właściwych jednostek organizacyjnych o wydanie warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,

5)występowania do właściwego zarządcy drogi o możliwość połączenia z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych,

6)występowania o pozwolenie lub pozwolenia na usunięcie z przedmiotu niniejszej umowy roślinności,

7)występowania o wydanie decyzji pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na rozbiórkę.

W opisie sprawy podał Pan, że Deweloper zawarł z Panem umowę użyczenia, która umożliwiła mu zawarcie - we własnym imieniu - umów przyłączeniowych, jak również prowadzenie postępowania w sprawie lokalizacji zjazdu. Wskazał Pan, że Umowa użyczenia miała charakter nieodpłatny, a jej zawarcie (czy też obowiązek jej zawarcia) wynikał z postanowienia umowy przedwstępnej.

Podał Pan, że Deweloper - w trakcie trwania umowy przedwstępnej - prowadził proces inwestycyjny we własnym (Dewelopera) imieniu i nie prowadził tego procesu w Pańskim imieniu.

Zatem fakt, że działania związane z nieruchomością, do których podjęcia zobowiązał się Deweloper w umowie przedwstępnej – nie były podejmowane bezpośrednio przez Pana, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Dewelopera (przedstawiciela Dewelopera) wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Deweloper, dokonując ww. działań, uatrakcyjnił działkę, będącą przedmiotem sprzedaży, która nadal była w Pana posiadaniu. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności działki, będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wpłynęły na wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działka nr (…) była Pana własnością i podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Pana sferze podatkowo-prawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegała działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw skutkowało tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Dewelopera były podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel działki nr (…) był stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nimi związanych.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t. u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

W związku z powyższym należy przyjąć, że wskazany we wniosku katalog czynności, do których upoważnił Pan Dewelopera, branych pod uwagę w całości, wskazuje, że sprzedaż zabudowanej działki nr (…) dokonana była przez Pana jako podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował Pan (przez pełnomocnika – Dewelopera lub przedstawiciela Dewelopera) działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C 181/10, tj. wykazywał Pan aktywność w przedmiocie zbycia zabudowanej działki nr (…) porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy zabudowanej działki nr (…) (będącej w użytkowaniu wieczystym) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu należy potraktować jako dostawę terenów budowlanych czy jako dostawę budynku.

Jak wynika z wniosku, Deweloper nie był w żaden sposób zainteresowany Budynkiem Magazynu wybudowanym na Gruncie, lecz zamierzał po nabyciu zabudowanej nieruchomości dokonać rozbiórki istniejącego Budynku Magazynu, a następnie przeprowadzić na Gruncie własne przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż.

Podał Pan, że Deweloper uzyskał wszelkie pozwolenia na realizację własnego przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym w szczególności decyzję o warunkach zabudowy, pozwolenie na rozbiórkę Budynku Magazynu oraz pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż.

Należy zauważyć, że zakwalifikowanie gruntu jako niezabudowanego albo zabudowanego nie może pomijać obiektywnych okoliczności faktycznych, w szczególności faktu, że na danym gruncie na moment dostawy znajdują się trwale z nim związane budynki i budowle. Klasyfikacja przedmiotu transakcji powinna być dokonana na podstawie istniejącego na moment dokonania czynności stanu faktycznego, a nie w oparciu o ewentualne zamiary nabywcy wobec nabywanego gruntu, w szczególności gdy zamiar ten może wynikać z uzyskanych decyzji.

W tym zakresie należy wskazać na stanowisko NSA wyrażone w wyroku z 7 listopada 2013 r. o sygn. I FSK 1436/13. W wyroku tym NSA podkreślił, że:

Zgodnie ze stanowiskiem NSA wyrażonym w powyższym wyroku:

W celu rozstrzygnięcia kwalifikacji sprzedawanych działek należy także zwrócić uwagę na wyrok TSUE z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08, który stanowi, że:

Także NSA w wydanym wyroku z 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14 stwierdził, że:

Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek czy też budowlę, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Natomiast – jak wskazał Pan we wniosku – rozpoczęcie robót budowlanych, w tym rozbiórka Budynku Magazynu, są planowane przez Dewelopera na (...) rok i nie nastąpią przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży

Mając na uwadze powyższe, planowaną sprzedaż nieruchomości – działki gruntu będącą w użytkowaniu wieczystym wraz ze znajdującym się na niej prawem własności Budynku Magazynowego należy potraktować jako dostawę gruntu zabudowanego, a nie jako dostawę terenów budowlanych (gruntów przeznaczonych pod zabudowę).

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dalsze Pana wątpliwości dotyczą sposobu rozliczenia opisanej transakcji (braku wyodrębnienia z podstawy opodatkowania wartości gruntu).

Wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości dotyczą ustalenia czy dostawę budynku, należy potraktować jako dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak już wcześniej wyjaśniono, planowaną sprzedaż nieruchomości – działki gruntu będącej w użytkowaniu wieczystym należy potraktować jako dostawę gruntu zabudowanego Budynkiem Magazynowym.

We wniosku wskazał Pan, że Budynek Magazynu został wybudowany w (...) roku, tj. jeszcze przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości przez Pańskiego wujka (którego jest Pan spadkobiercą). Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że Pański wujek nabył i użytkował ten budynek od (...) roku na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a wcześniej przedmiotowy budynek był użytkowane przez inne przedsiębiorstwo. Jak sam Pan wskazał, od pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji minęło co najmniej (…) lat.

Podał Pan również, że od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości tj. – jak wynika z wniosku od nabycia przez Pana spadku w (…) r. – nie dokonywał Pan żadnych nakładów (np. remont, przebudowa) na Budynek Magazynu, a tym bardziej nakładów przekraczających 30% wartości początkowej Budynku Magazynu.

Tym samym dostawa Budynku Magazynowego (wybudowanego w (...) roku) nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy, do jego ostatniego możliwego pierwszego zasiedlenia doszło w (...) r. tj. w momencie kiedy Pański wujek nabył i użytkował ten budynek w prowadzonej działalności gospodarczej. Wskazał Pan również, że od momentu otrzymania w spadku przedmiotowej nieruchomości do dnia transakcji, nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynku, przekraczających 30% jego wartości początkowej, w wyniku którego doszłoby do jego ponownego pierwszego zasiedlenia.

Stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dalsze Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dostawa Budynku Magazynowego nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia – od jego pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji w (…) roku – minął okres dwóch lat, tym samym dostawa przedmiotowego budynku nie odbyła się także w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Spełnione są przesłanki zwolnienia, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla ww. Budynku magazynowego.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że ma on zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dla dostawy budynków, budowli lub ich części, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast, jeżeli dostawa budynku korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek wynikających ze zwolnienia, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów, nie można zgodzić się z Panem, że dostawa Budynku Magazynu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT.

Niemniej, z uwagi na fakt, że wywiódł Pan prawidłowy skutek prawnopodatkowy w postaci zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług dla sprzedaży Budynku Magazynowego, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 5 oceniłem jako prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą także ustalenia czy planowana sprzedaż, która korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, może być udokumentowana fakturą VAT.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Według art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Mając na uwadze powyższe, zgodzić należy się z Panem, że - pomimo braku obowiązku - może Pan dobrowolnie udokumentować sprzedaż Budynku Magazynu fakturą VAT (pomimo zwolnienia tej sprzedaży z podatku), przy czym - jeśli pojawi się żądanie Dewelopera – będzie Pan zobowiązany na podstawie art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy do wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż Budynku Magazynu.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 6 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.