Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
15 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki o pow. (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr (…) bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 grudnia 2024 r. (wpływ 21 luty 2025 r.) i pismem 14 stycznia 2025 r. (wpływa 21 luty 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w piśmie z 23 grudnia 2024 r.)
Wnioskodawcy przysługuje prawo własności na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej wynoszące niezabudowanej nieruchomości, położonej w miejscowości (…) , gmina (…), powiat (…), województwo (…), składające się z działki numer (…) o pow. (…)ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) prowadzi księgę KW nr. (…).
Prawo własności nieruchomości składającej się z działki nr (…) Wnioskodawca wraz z małżonką nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) roku.
Z działki nr (…) o pow. (…) ha zostanie wydzielona niezabudowana działka o pow. (…)ha i stanowi ona przedmiot sprzedaży.
Przedmiotowa działka nie jest objęta decyzją indemnizacyjną oraz nie jest przeznaczona na cele publiczne, nadto nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej. Przedmiotowa działka jest niezabudowana i nie została przez nich nabyta od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego, ponadto opisana działka posiada dostęp do drogi publicznej.
(…) prowadzi aktualnie działalność gospodarczą pod firmą Gospodarstwo Rolne (…) z siedzibą w (…), przy czym przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.
Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od (…) r. Wypis z rejestru gruntów o niepełnej treści gruntów i budynków z dnia 1 grudnia 2020 roku, wydane z upoważnienia Starosty (…), dla nieruchomości położonej w województwie (…), w powiecie (…), w (…), stanowiącej działkę numer (…) o powierzchni (…) ha; rodzaj użytków: ŁV - łąki trwałe. Zaświadczenie wydane dnia (…) roku z upoważnienia Burmistrza (…), z którego wynika, że:
a)zgodnie z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego przebiegiem napowietrznej linii elektroenergetycznej WN (…) kV relacji (…) - (…), w granicach administracyjnych gminy (…) zatwierdzonym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) roku, obszar działki numer (…) jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tylko w części (9R - teren rolniczy); na obszarze nieobjętym planem miejscowym wydaje się decyzję o warunkach zabudowy lub decyzję inwestycji celu publicznego.
b)zgodnie z Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) roku w sprawie wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji Gminy (…), działka numer (…) w (…) w małej części położona jest na terenach, na których wyznaczono obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji - Podobszar nr (…) - zgodnie z art. 8 ustawy z dnia (…) roku o rewitalizacji, Zaświadczenie wydane dnia (…) roku z upoważnienia Starosty (…), z którego wynika, że działka numer (…) zlokalizowana w Gminie (…), obręb (…), nie została objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz decyzjami wynikającymi z art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach.
Wnioskodawca wraz z małżonką zamierza sprzedać spółce prawo własności niezabudowanej działki o pow. (…)ha która powstanie w wyniku podziału działki nr (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) prowadzi księgę KW nr. (…).
Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.
Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) (…) (…) r umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązuje się do:
1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m2, wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej (…) miejsc postojowych,
2.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (…) m2 w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych,
3.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości,
4.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
5.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.
6.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
7.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji o podziale działki nr (…) zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki,
8.Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
9.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.
10.Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.
Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca wraz z małżonką zobowiązuje się sprzedać mu działkę o pow. (…)ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr (…).
Na zakończenie należy podkreślić, że:
1.W stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.
2.W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.
3.W zakresie zbycia nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywaną nieruchomością.
4.Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
5.Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana.
6.Kupująca spóła wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nabywanej działki umożliwiająca zabudowę handlowo-usługową wraz z infrastrukturą towarzyszącą.
7.Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.
8.Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
Wnioskodawca wraz z małżonką oświadczają, że udzielają Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.
Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz. 414, z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.
Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na nieruchomości.
Ponadto, jak to już podkreślano działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla współmałżonka zostanie złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli oboje właściciele złożą wniosek.
Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu:
a)Czy nabycie działki nr (…) o powierzchni (…) zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to: a) czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT?
b)czy z tytułu nabycia przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, to prosimy wskazać z jakiego powodu)?
Wskazał Pan, że: „Nie było faktury, zakup na umowę kupna. Brak tym samym podatku VAT przy zakupie”.
1.Czy będąca przedmiotem sprzedaży działka o powierzchni (…) ha została już wydzielona z działki nr (…)? Jeśli tak, to prosimy podać numer wydzielonej działki.
Wskazał Pan, że: „Trwa wydzielanie działki na dzień złożenia wyjaśnień (uzupełnienia) nie ma jeszcze nr działki wydzielonej”.
2.W jaki sposób działka nr (…) była/jest przez Pana wykorzystywana od momentu zakupu do chwili sprzedaży?
Wskazał Pan, że: „Działka była wykorzystywana do celów osobistych po zawarciu umowy przedwstępnej była dzierżawiona przez spółkę która ma zamiar ją zakupić okres dzierżawy trzy miesiące. Obecnie działka nie jest w żaden sposób wykorzystywana, czeka na załatwienie wszelkich formalności i jej sprzedaż”.
3.Czy działka nr (…) była/jest wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2024 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), prowadzonej przez Pana?
Wskazał Pan, że: „Nie”.
4.Czy z przeznaczonej do sprzedaży działki dokonywane były/są przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczał Pan produkty rolne z ww. działki wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywał Pan sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była/jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
Wskazał Pan, że: „Nie”.
5.Czy oddawał/oddaje Pan ww. działkę w najem, dzierżawę lub udostępniał/ udostępnia ją na podstawie umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to w jakim okresie lub okresach i czy były/są to umowy odpłatne?
Wskazał Pan, że: „Tak działka była dzierżawiona przez spółkę która zamierza ją zakupić. Dzierżawa od dnia (…) r. na okres trzech miesięcy. Obecnie nie ma już dzierżawy. Dzierżawa miała charakter odpłatny”.
6.Czy wykorzystywał Pan działkę nr (…) wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której była wykorzystywana działka nr (…), Pan wykonywał – prosimy podać podstawę prawną zwolnienia.
Wskazał Pan, że: „Działka była wykorzystywana na własne cle osobiste trzymanie rzeczy, wypoczynek. Powyższe czynności nie znajdują się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 2 i art. 5 ustawy o VAT). Działka była także dzierżawiona co jest czynnością opodatkowaną podatkiem VAT”.
7.Czy na dzień sprzedaży, dla mającej być przedmiotem sprzedaży działki o powierzchni (…) ha wydzielonej z działki nr (…), będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Wskazał Pan, że: „ODP Tak”
Jeśli tak, to:
a)jakie będzie przeznaczenie tej działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
b)czy dla całej wydzielonej działki dopuszczalna jest jakakolwiek zabudowa terenu? Jeśli działka przeznaczona jest pod zabudowę w części, to należy wskazać w jakiej?
c)gdy ww. działka ma różne przeznaczenia, to czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będą wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?
Wskazał Pan, że: „Będzie to teren rolniczy (tak wynika z planu). Po uzyskaniu warunków zabudowy będzie można tam wybudować pawilon handlowy wraz z parkingiem”.
8.Czy na dzień sprzedaży, dla działki o powierzchni (…) ha wydzielonej z nieruchomości (…), mającej być przedmiotem sprzedaży, będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to jakiej zabudowy będzie dotyczyła?
Wskazał Pan, że: „Tak będą warunki zabudowy. Będzie tam można wybudować pawilon handlowy wraz z parkingiem”.
Pytanie
Czy sprzedaż niezabudowanej działki o pow. (…)ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr (…) jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki o pow. (…)ha która powstanie w wyniku podziału działki nr (…), jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności.
Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).
Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).
W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej).
Tym samym oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości.
Tym samym Wnioskodawczyni dokonuje sprzedaży działek. Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.
Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Przypomnijmy, iż na działce nr (…) od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (…) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawcy jak to już wyżej podkreślono sam nie podejmował on działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającego.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.
Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. (…) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą wydzielonej działki z nieruchomości nr (…).
Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawcy uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. 1. Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną w o zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tym samym, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej działki o pow. (…)ha wydzielonej z działki nr (…) stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.
Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie Pan musiał jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję musimy udokumentować fakturą.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…)
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1)określone udziały w nieruchomości,
2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
Na podstawie art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Stosownie do art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.