Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

(...) Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej: Sprzedający) prowadzi działalność gospodarczą polegającą na kompleksowej realizacji inwestycji na rynku nieruchomości, w szczególności polegającej na zarządzaniu procesem budowlanym, przygotowywaniu inwestycji, wynajmie powierzchni biurowych, zarządzaniu nieruchomościami oraz sprzedażą inwestycji. Przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (podklasa PKD 41.20.Z). Ponadto przedmiotem pozostałej działalności są m.in. wynajem i dzierżawa (dział PKD 77).

W drodze umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 23 maja 2017 r. przed notariuszem (...) w (...) (Repertorium A Nr (...)) Sprzedający nabył:

1.prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 1 z obrębu (...), obszaru 1767 m², położonej w (...) przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: Grunt) oraz

2.prawo własności budynków posadowionych na wyżej opisanej nieruchomości gruntowej, tj. sześciokondygnacyjnego budynku biurowego, trzykondygnacyjnego budynku oznaczanego jako „inny budynek niemieszkalny”, sześciokondygnacyjnego budynku biurowego oraz jednokondygnacyjnego budynku oznaczonego jako „inny budynek niemieszkalny” (dalej łącznie: Budynki) oraz

3.prawo własności budowli, tj. placu parkingowego oraz przyłącza wodociągowego (dalej łącznie: Budowle)

– które dalej będą łącznie zwane Nieruchomością.

Nieruchomość znajduje się w zespole budowlanym kwartału ograniczonego al. (...), ul. (...), ul. (...) i ul. (...) wpisanego do rejestru zabytków decyzją z dnia 8 lutego 2010 r. pod numerem (...).

Od momentu oddania do użytkowania Budynków i Budowli do dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jednakże z uwagi na rezygnację ze zwolnienia z VAT dla dostawy Budynków i Budowli, sprzedaż nieruchomości na podstawie ww. umowy podlegała opodatkowaniu VAT, co zostało udokumentowane doręczoną Sprzedającemu fakturą. Sprzedającemu z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z tej faktury.

Przy nabyciu Nieruchomości Sprzedający otrzymał na piśmie zgodę na przeniesienie na Sprzedającego wszelkich praw przysługujących Sprzedającemu na podstawie decyzji z dnia 3 czerwca 2015 r. nr (...) wydanej przez Zarząd Dzielnicy (...) o warunkach zabudowy. Ponadto na Sprzedającego przeszły m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu związanych z Nieruchomością, które zostały wskazane w załączniku do ww. umowy. Sprzedający został uprawniony do wszystkich zysków i przychodów z tych umów najmu za okres rozpoczynający się od dnia 1 czerwca 2017 r. włącznie.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający prowadził z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Budynków. Sprzedający zarówno kontynuował umowy najmu, które przeszły na Sprzedającego przy nabyciu nieruchomości, jak również zawierał nowe umowy najmu. Najem powierzchni Budynku podlega opodatkowaniu VAT, a Sprzedający wystawia na rzecz najemców faktury z tego tytułu z wykazanym VAT należnym.

Zarządzanie Nieruchomością zostało powierzone zewnętrznemu podmiotowi będącemu profesjonalnym zarządcą nieruchomości. Na mocy umowy o zarządzanie nieruchomością do obowiązków zarządcy należy m.in.: bieżące zarządzanie Nieruchomością zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zarządzanie umowami najmu, bieżące kontakty z najemcami itp. Z tytułu umowy o zarządzanie nieruchomością Sprzedający zobowiązany jest do zapłaty comiesięcznego wynagrodzenia na rzecz zarządcy nieruchomości. Oprócz wynagrodzenia zarządcy nieruchomości Sprzedający ponosi również m.in. stałe koszty związane z dostawą mediów do Nieruchomości. Z tytułu tych wydatków Sprzedającemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z wystawianych na jego rzecz faktur.

Oprócz prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Budynków, Sprzedający po nabyciu Nieruchomości prowadził również działania mające na celu przygotowanie Nieruchomości pod inwestycję. Pierwotny plan zakładał realizację inwestycji hotelowej. W tym celu Sprzedający wnioskiem z dnia 15 kwietnia 2019 r. wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla Nieruchomości na budynki hotelowe. Zarząd Dzielnicy (...) decyzją z dnia 29 lipca 2019 r. nr (...) ustalił nowe warunki zabudowy (dalej: Decyzja WZ). W oparciu o uzyskaną decyzję Sprzedający wystąpił w dniu 4 listopada 2022 r. do (...) Konserwatora Zabytków o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy Nieruchomości. Decyzją z dnia 18 marca 2024 r. nr (...) organ ten odmówił wydania pozwolenia na prace budowlane i umorzył postępowanie administracyjne. Pismem z dnia 5 kwietnia 2024 r. Sprzedający wniósł odwołanie od decyzji konserwatora.

W międzyczasie, tj. w dniu 20 grudnia 2023 r., (...) Konserwator Zabytków wydał decyzję nr (...) o wpisie Budynków i terenu Gruntu do zabytków nieruchomych województwa (...). Pismem z dnia 12 stycznia 2024 r. Sprzedający wniósł odwołanie od tej decyzji do (...), który po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia 28 czerwca 2024 r. nr (...) uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W związku z planowaną inwestycją hotelową Sprzedający poniósł wydatki z tytułu przygotowania Nieruchomości pod inwestycję. Wydatki te obejmują w szczególności koszty: (1) opinii i ekspertyz technicznych, (2) badań geodezyjnych, (3) opracowania koncepcji architektonicznej, (4) prac odkrywkowych czy (5) opłat skarbowych i urzędowych.

Z uwagi na zmianę charakteru planowanej inwestycji z hotelowej na mieszkaniową pismem z dnia 26 czerwca 2024 r. Sprzedający wystąpił z kolejnym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla Nieruchomości, tym razem na budynki mieszkalne, na podstawie którego zostało wszczęte i prowadzone jest postępowanie o wydanie na rzecz Sprzedającego decyzji o warunkach zabudowy (dalej: Nowa Decyzja WZ). W tym samym dniu Sprzedający zawnioskował do (...) Konserwatora Zabytków o wydanie dla Nieruchomości zaleceń konserwatorskich, określających sposób korzystania z zabytku nieruchomego, jego zabezpieczenia i wykonania prac konserwatorskich oraz zakres dopuszczalnych zmian w tym zabytku.

W międzyczasie opisanych wyżej działań Sprzedający aktywnie poszukiwał potencjalnych nabywców zainteresowanych nabyciem przygotowanej pod inwestycję Nieruchomości lub partnerów biznesowych do realizacji na Nieruchomości wspólnej inwestycji. Skutkiem tych poszukiwań było zawarcie w dniu 30 października 2024 r. umowy inwestycyjnej (dalej: Umowa JV) między (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: (...)) a Grupa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytowo-akcyjna z siedzibą w (...) (dalej: Grupa (...)) przy udziale Sprzedającego. Grupa (...) jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym w rozumieniu przepisów ustaw o podatkach dochodowych jako komandytariusz posiadający bezpośrednio prawo do udziału w zyskach i stratach Sprzedającego.

Na mocy Umowy JV Grupa (...) oraz (...) zobowiązały się – pod warunkiem ziszczenia się przesłanek i na zasadach określonych w Umowie JV – m.in. do doprowadzenia do osiągnięcia przez Strony po 50% udziałów w (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: Kupujący). Ponadto w Umowie JV postanowiono, iż Grupa (...) oraz (...) spowodują, że Kupujący zawrze ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, mocą której strony umowy przedwstępnej zobowiążą się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości.

W wykonaniu ww. postanowień Umowy JV w dniu 3 grudnia 2024 r. pomiędzy Sprzedającym a Kupującym (dalej łącznie: Wnioskodawcy) została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży (dalej: Umowa Przedwstępna). Zgodnie Umową Przedwstępną, o ile spełnią się przewidziane w Umowie Przedwstępnej warunki, Wnioskodawcy zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Przyrzeczona), mocą której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego – w stanie opisanym i pod warunkami opisanymi w Umowie Przedwstępnej – Nieruchomość za wskazaną w Umowie Przedwstępnej cenę (dalej: Cena Sprzedaży).

Wydanie Nieruchomości Kupującemu nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, natomiast Cena Sprzedaży zostanie zapłacona Sprzedającemu nie później niż następnego dnia roboczego po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Od momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej Kupującemu będzie przysługiwać prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej wszystkie umowy najmu lub inne wiążące Sprzedającego podobne umowy uprawniające osobę trzecią do używania Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie, zostaną wypowiedziane przez

Sprzedającego w sposób zapewniający opróżnienie Nieruchomości z najemców i innych osób oraz rzeczy reprezentujących prawa najemców nie później niż w ciągu 6 miesięcy od daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Korzyści i ciężary wynikające z Nieruchomości przejdą na Kupującego z dniem wydania Nieruchomości Kupującemu przez Sprzedającego. Wraz z wydaniem Nieruchomości Sprzedający wyda Kupującemu całość dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Nieruchomości będącej w jego posiadaniu lub pod jego kontrolą, w tym kopie/oryginały dokumentów, klucze i karty dostępu, a także wszystkie inne środki dostępu do Nieruchomości będące w jego posiadaniu lub pod jego kontrolą, z zastrzeżeniem praw osób trzecich wynikających z umów najmu.

Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający będzie współpracować z Kupującym i dokona wszelkich wymaganych czynności, złoży wymagane oświadczenia lub dokona innych wymaganych działań w celu przeniesienia na Kupującego Decyzji WZ i Nowej Decyzji WZ. Zgody Sprzedającego na przeniesienie Decyzji WZ i Nowej Decyzji na Kupującego zostaną przekazane Kupującemu w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Wynagrodzenie za wyrażenie tych zgód zawarte jest w Cenie Sprzedaży.

Sprzedający zobowiązał się także w terminie 10 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej wypowiedzieć (lub zawrzeć stosowne porozumienia o rozwiązaniu) wszelkie umowy na dostawę mediów i świadczenia usług dotyczących Nieruchomości. Sprzedający zobowiązał się współpracować z Kupującym przy zawarciu przez Kupującego nowych umów dotyczących świadczenia usług i dostarczania mediów w sposób umożliwiający ciągłość dostaw mediów i koniecznych dla Nieruchomości usług.

Ponadto w Umowie Przedwstępnej Wnioskodawcy ustalili m.in. szczegółowe zasady rozliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste, czynszu należnego z tytułu umów najmu oraz kosztów usług dostarczonych do Nieruchomości.

W wyniku zawarcia ww. umów na Kupującego nie przejdą:

1.umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

2.umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania,

3.umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

4.środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

5.należności handlowe Sprzedającego,

6.tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

7.księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez niego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością),

8.firma Sprzedającego,

9.know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności gospodarczej,

10.umowy o pracę zawarte przez Sprzedającego z pracownikami ani zakład pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy.

Nieruchomość formalnie nie stanowi i na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie będzie stanowić organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została i nie zostanie utworzona odrębna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość. Sprzedający nie prowadzi i nie będzie prowadził osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości. Również po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego formalnie nie będzie ona stanowiła organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej z opodatkowania VAT. Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej Budynki i Budowle nie były i nie będą podlegały ulepszeniom, z tytułu których wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustaw o podatkach dochodowych stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynków lub Budowli.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, która będzie polegała na realizacji na Nieruchomości wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej spełniającej minimalne parametry przyjęte przez Grupę (...) oraz (...) i możliwej do zrealizowania na podstawie Nowej Decyzji WZ. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Kupujący będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a Nieruchomość nie będzie przez niego wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

Sprzedający oraz Kupujący na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Jednocześnie Sprzedający i Kupujący nie będą członkami jakiejkolwiek grupy VAT.

Na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Sprzedający oraz Kupujący na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym obejmującym Umowę Przyrzeczoną zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1.Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania w oparciu o art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2.Czy do sprzedaży Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT?

3.Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z wystawionej przez Sprzedającego i doręczonej Kupującemu faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.Sprzedaż Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania w oparciu o art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2.Do sprzedaży Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT.

3.Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z wystawionej przez Sprzedającego i doręczonej Kupującemu faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie natomiast do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z powyższego wynika, że odpłatna dostawa towarów, do których zalicza się m.in. sprzedaż nieruchomości za wynagrodzeniem, co do zasady podlega opodatkowaniu VAT. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy dostawa nieruchomości następuje w ramach transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej również: ZCP). W takim bowiem wypadku ww. transakcja jest wyłączona z opodatkowania VAT.

Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy, kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz czy nie znajdzie do niej zastosowania wyłączenie określone w art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: kodeks cywilny), zgodnie z którym przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w jego skład, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej lub z przepisów szczególnych. Oznacza to, że w przypadku np. sprzedaży przedsiębiorstwa, jeśli strony chcą wyłączyć z zakresu transakcji niektóre składniki majątkowe, konieczne jest enumeratywne wyliczenie tych pozycji (w przeciwnym razie zostaną one przeniesione na nabywcę).

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości – tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. akt II FSK 1896/11).

Kluczowe jest, by przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia stanowiło całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Zbywany majątek powinien stanowić na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisanych przedsiębiorstwu. Nawet w przypadku wyłączenia z zakresu transakcji zbycia przedsiębiorstwa niektórych elementów, pomiędzy pozostałymi zbywanymi składnikami majątkowymi muszą zostać zachowane związki funkcjonalne w taki sposób, aby przekazany majątek mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych uwag należy wskazać, że przedmiotem Umowy Przyrzeczonej będzie sama Nieruchomość. Poza jej zakresem pozostanie natomiast cały szereg składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego i objętych definicją wynikającą z art. 55¹ kodeksu cywilnego, kluczowych dla funkcjonowania przedsiębiorstwa. Ich brak pozbawia nabywaną przez Kupującego masę majątkową zdolności do uznania jej za zespół powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie składników majątkowych, umożliwiający realizację zadań przypisanych przedsiębiorstwu. W szczególności Umowie Przyrzeczonej nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników i umów wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, obejmujących:

1)umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

2)umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania,

3)umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

4)środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

5)należności handlowe Sprzedającego,

6)tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

7)księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez niego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością),

8)firma Sprzedającego,

9)know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności gospodarczej,

10)umowy o pracę zawarte przez Sprzedającego z pracownikami ani zakład pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy.

W związku z nowelizacją kodeksu cywilnego z 2003 r. zobowiązania nie stanowią już części składowych przedsiębiorstwa w myśl art. 55¹ kodeksu cywilnego (zobowiązania zostały natomiast wymienione jako składnik zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT). Jednakże zobowiązania obok prawnych własności składników majątku czy należności stanowią jeden z najważniejszych elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa i są z nim nierozerwalnie związane. W związku z nabyciem przedsiębiorstwa nabywca jest wciąż solidarnie odpowiedzialny ze sprzedającym za jego zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, chyba że w chwili nabycia nie wiedział o tych zobowiązaniach mimo zachowania należytej staranności (art. 55⁴ Kodeksu cywilnego).

Tymczasem – jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego – Umowie Przyrzeczonej nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Sprzedającego. A zatem po dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej istniejące należności i zobowiązania Sprzedającego co do zasady pozostaną po stronie Sprzedającego.

Należy również podkreślić, że działalność związana z Nieruchomością stanowi jedynie wycinek całkowitej działalności Sprzedającego. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, oprócz zakres działalności Sprzedającego obejmuje także m.in. budowę i wynajem innych obiektów. W oparciu o pozostały majątek wchodzący w skład przedsiębiorstwa (tj. niebędący przedmiotem Umowy Przyrzeczonej) Sprzedający będzie dalej prowadził działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym, w tym kontynuował inne projekty deweloperskie, wykorzystując zdobyte doświadczenie i know-how.

Zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była istotna część składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem zawarciu Umowy Przyrzeczonej nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Sprzedającego. Mianowicie w ramach Umowy Przyrzeczonej Kupujący nabędzie jedynie wybrane aktywa w postaci Nieruchomości. Co więcej, aktywa będące przedmiotem tej umowy stanową jedno z wielu aktywów Sprzedającego, które wykorzystuje on w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z praktyką sądów administracyjnych przesłanką konieczną do uznania, że przedmiotem konkretnej transakcji jest przedsiębiorstwo w rozumieniu ustaw podatkowych, jest również możność prowadzenia przez podmiot nabywający zespół składników materialnych i niematerialnych działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w jakim działalność ta prowadzona była przez zbywcę przenoszonego zespołu składników. Takie podejście zyskało także akceptację doktryny.

Jak wynika natomiast z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość „sama w sobie” (tj. bez uzupełnienia jej o dodatkowe elementy/podjęcia przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych i prawnych) nie będzie wystarczająca do prowadzenia działalności gospodarczej.

Z powyższych względów zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby sprzedaż Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowana część przedsiębiorstwa to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższej definicji wyróżnia się następujące przesłanki warunkujące możliwość uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa:

-istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

-zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

-składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

-zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

-zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji [zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: Trybunał lub TSUE) z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11].

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10, „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z ww. wyrokiem TSUE ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Na skutek zawarcia Umowy Przyrzeczonej na Kupującego zostanie przeniesione prawo własności Nieruchomości. W ramach Umowy Przyrzeczonej nie dojdzie jednak do przeniesienia na Kupującego wielu składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, które są niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie, w jakim Sprzedający ją obecnie prowadzi.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza na niej prowadzić działalność gospodarczą wykorzystując w tym celu własne zasoby. Kupujący we własnym imieniu i na własną rzecz zawrze nowe umowy na dostawę mediów i usług dotyczących Nieruchomości, zaś umowy zawarte przez Sprzedającego przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej zostaną wypowiedziane.

Dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę itp. pozwala na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Nieruchomości będącej przedmiotem Umowy Przyrzeczonej nie można uznać za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Nie stanowi ona bowiem w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e tej ustawy.

Nieruchomość nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa.

Po pierwsze, nie jest spełniona przesłanka dotycząca wyodrębnienia organizacyjnego w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego, w szczególności w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość.

Po drugie, nie jest spełniona przesłanka dotycząca wyodrębnienia finansowego. Dla sprzedawanej Nieruchomości nie są prowadzone w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego osobne księgi.

Po trzecie, nie jest spełniona przesłanka dotycząca wyodrębnienia funkcjonalnego. W tym zakresie pełne zastosowanie mają uwagi przedstawione powyżej, w świetle których przedmiot transakcji nie może być traktowany jako wyodrębniony zespół funkcjonalnie powiązanych ze sobą składników majątkowych, zdolnych do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych (samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym). Prowadzenie przez Kupującego działalności gospodarczej w oparciu o nabywane składniki majątkowe będzie możliwe dopiero po podjęciu przez niego, po nabyciu Nieruchomości, szeregu działań o charakterze organizacyjnym, podpisaniu niezbędnych umów, itp. Sprzedający jedynie współpracuje z Kupującym celem umożliwienia zrealizowania niektórych takich działań. Zatem przedmiot transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Tym samym będące przedmiotem Umowy Przyrzeczonej składniki majątkowe nie są na tyle zorganizowane, aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów ze strony Kupującego.

Po czwarte, zakres Umowy Przyrzeczonej nie obejmuje przeniesienia szeregu zobowiązań Sprzedającego, podczas gdy zobowiązania zostały wprost wymienione jako element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie przeznaczona do sprzedaży Nieruchomość, którą nabędzie Kupujący w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym w zaistniałej sytuacji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej nie będzie więc wyłączona z opodatkowania VAT. Będzie ona stanowić po stronie Sprzedającego – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Ad. 2.

Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła w świetle ustawy o VAT dostawę Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkami i Budowlami.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej będzie opodatkowana VAT jako jedna dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku sprzedaż Nieruchomości mogłaby potencjalnie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z tym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie którekolwiek ze wskazanych zwolnień.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Wnioskodawców zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. Tym samym przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Wnioskodawców Nieruchomość która będzie przedmiotem Umowy Przyrzeczonej nie wypełnia przesłanek zastosowania zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art 2 pkt 33 ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z powołanych wyżej przepisów, tereny będące przedmiotem dostawy muszą spełniać łącznie następujące warunki:

-być niezabudowane; oraz

-nie mogą być przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak zostało natomiast wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego, w skład Nieruchomości wchodzi Grunt, na którym znajdują się Budynki i Budowle. W konsekwencji w odniesieniu do Nieruchomości nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Równocześnie zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle natomiast definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu, lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy i kiedy względem Budynków i Budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Biorąc pod uwagę, że skoro Budynki i Budowle zostały oddane do użytkowania przed dniem nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, a po nabyciu Budynki i Budowle nie były i nie będą podlegały ulepszeniom, z tytułu których wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustaw o podatkach dochodowych stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej, to od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej upłynie okres zdecydowanie dłuższy niż dwa lata. W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie spełniała warunki zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy jednak podkreślić, że wskazane zwolnienie nie ma charakteru obligatoryjnego. Wnioskodawcy mogą bowiem - na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - zrezygnować z zwolnienia i opodatkować dostawę Nieruchomości VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości. Tym samym dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Powyższe oznacza, że do dostawy Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej nie będzie miało również zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT znajduje zastosowanie tylko wówczas, gdy dana dostawa nie jest objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jak zostało natomiast wyżej wskazane, zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości będzie dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli, a w konsekwencji powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dodatkowo należy wskazać, że Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. W konsekwencji warunki zastosowania wspomnianego zwolnienia nie będą spełnione, a tym samym zwolnienie to nie będzie miało zastosowania do dostawy Nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT. Jednocześnie opisana sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na złożone przez Wnioskodawców oświadczenia o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad. 3.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że nie znajdą zastosowania inne ograniczenia (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT dotyczące m.in. sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

W konsekwencji aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony od faktury dokumentującej Umowę Przyrzeczoną oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, istotne jest to, czy Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy jej nabycie będzie podlegało VAT.

W tym kontekście należy zauważyć, że Kupujący będzie na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje prowadzić podlegającą opodatkowaniu VAT działalność gospodarczą z wykorzystaniem Nieruchomości. W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Ponadto jak wykazano powyżej, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Dodatkowo sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała pod zwolnienie z VAT z uwagi na złożenie przez Wnioskodawców oświadczenia o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W świetle powyższego spełnione będą wszystkie przesłanki do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości przez Kupującego. Z kolei ewentualna nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że

Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Kwestia dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2024 r. poz. 361 ze zm.

Wskazuję, że aktualna treść ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny znajduje się w Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego / Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14c i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.