Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

‒nie uznania przedmiotu planowanej Transakcji za zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa,

‒opodatkowania planowanej transakcji,

‒zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania VAT,

‒rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, w ramach planowanej transakcji,

‒wystawienia faktury VAT z tytułu planowanej Transakcji przezWnioskodawcę 1,

‒prawa Wnioskodawcy 2 do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tytułu planowanej Transakcji.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 11 lutego 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.7.2025.3.EP i 0111-KDIB2-3.4014.17.2025.3.JS, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 18 lutego 2025 r. oraz 13 marca 2025 r.

Opis zdarzenia przyszłego

1.Status Zainteresowanych.

(...)(dalej: Wnioskodawca 1 lub Sprzedający) jest spółką z siedzibą i miejscem prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy 1 jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Podmiot ten jest spółką nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35 lit. b ustawy CIT, gdyż na dzień 31.12.2024 r. co najmniej (…) wartości bilansowej aktywów stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała (…)zł.

(...)(dalej: Wnioskodawca 2 lub Kupujący) również jest spółką z siedzibą i miejscem prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest pozostała (...) prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach.

Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 (dalej łącznie: Zainteresowani lub Wnioskodawcy) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: ustawa CIT).

(...) (dalej: Wnioskodawca 3) jest notariuszem, który sporządzać będzie akt notarialny sprzedaży Nieruchomości.

2.Przedmiot Transakcji.

Planowana Transakcja dotyczy prawa użytkowania wieczystego jednej nieruchomości gruntowej położonej w (...), obręb (...), w województwie (...)o łącznym obszarze około (...)ha, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd (...)– (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Na nieruchomości gruntowej obecnie znajdują się:

1)budynek handlowo-magazynowy z zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej.

Budynek jest sklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy, (...). Klasyfikacja Infrastruktury Towarzyszącej wg PKOB, dokonana zgodnie ze stanem wiedzy Sprzedającego.

Nieruchomość gruntowa oraz posadowiony na tym gruncie budynek handlowo-magazynowy z zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej w dalszej części niniejszego wniosku nazywane są łącznie "Nieruchomością".

3.Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności Sprzedającego.

Nieruchomość gruntowa została nabyta przez Wnioskodawcę 1 jako nieruchomość niezabudowana w dniu (...)roku na mocy aktu notarialnego (...).

Transakcja nabycia nieruchomości gruntowej przez Wnioskodawcę 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą VAT. Wnioskodawca 1 po nabyciu nieruchomości był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej zakup od poprzedniego właściciela oraz do zwrotu nadwyżki podatku.

Na ww. nieruchomości gruntowej obecnie znajdują się zabudowania tj. budynek handlowo- magazynowy z zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej, które zostały oddane do użytku (...). Poniesione nakłady inwestycyjne na budowę ww. budynków były objęte podatkiem VAT i podatek ten został odliczony przez Wnioskodawcę 1.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego i obecnie jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu oferowanych na rzecz Wnioskodawcy 2 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT lub wyłączonej z opodatkowania VAT.

Nieruchomość nie jest wynajmowana przez Wnioskodawcę 1 innym podmiotom niż Wnioskodawca 2. Wnioskodawca 2 z kolei podnajmuje cześć nieruchomości na rzecz innego podmiotu powiązanego (dalej: Najemca). Wnioskodawca 1 nie uczestniczy zatem w tej umowie, a jedynie przekazał zgodę na zawarcie umowy podnajmu przez Wnioskodawcę 2.

Nieruchomość została zaewidencjonowana przez Wnioskodawcę 1 jako środek trwały.

Istnieje możliwość przypisania przychodów i kosztów księgowych do Nieruchomości, w tym także należności i zobowiązań księgowych. Wynika to z tego, iż wynajem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności operacyjnej Wnioskodawcy. Wynik na działalności dotyczy zatem wyłącznie tego wynajmu. Sprzedający nie poniósł (i w okresie pomiędzy nabyciem Nieruchomości a datą planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków, które na datę planowanej Transakcji będą równe lub przekroczą 30% wartości początkowej takiego Budynku.

W związku jednak z tym, iż Nieruchomość jest wynajmowana przez Wnioskodawcę 2 to podmiot ten ponosi nakłady inwestycyjne klasyfikowane jako inwestycje w obcy środek trwały. Kupujący również nie poniósł i nie poniesie do momentu planowanej Transakcji wydatków na ulepszenie, które przekroczą 30% wartości początkowej takiego Budynku.

Na Nieruchomości ustanowiona jest hipoteka.

Nie ma planów likwidacji (...)po zrealizowaniu przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości. (...)zamierza kontynuować swoją działalność, aczkolwiek ze zmienionym profilem działalności. W przyszłości będzie ona wykorzystywana do ewentualnych nowych projektów w Polsce, jeśli grupa kapitałowa, do której należy będzie tego wymagała.

4.Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

a)prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz

b)prawa własności Budynków i Budowli, które wchodzą w skład Nieruchomości, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego.

Wszystkie bieżące umowy dotyczące eksploatacji Nieruchomości są zawierane bezpośrednio przez Wnioskodawcę 2, w tym także te dotyczące przeglądów budowlanych, przeglądów gaśnic i hydrantów oraz związane z utrzymaniem wind. W ramach Transakcji zostaną wydane Kupującemu standardowe dokumenty związane z Nieruchomością (w tym m.in. dokumentacja projektowa czy architektoniczna).

Poza Nieruchomością oraz ww. umowami przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. A zatem przedmiotem dostawy na rzecz Kupującego nie będą w szczególności:

a)prawa i obowiązki z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Wnioskodawcy 1;

b)należności oraz zobowiązania pieniężne;

c)koncesje, licencje, zezwolenia;

d)know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego;

e)oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (firma Sprzedającego);

f)księgi rachunkowe Sprzedającego, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (z wyłączeniem dokumentacji dotyczących Nieruchomości);

g)środki pieniężne Sprzedającego, czy umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

h)prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników i nie planuje ich zatrudniać do dnia Transakcji, w związku z czym nabycie praw do Nieruchomości nie spowoduje, że Kupujący stanie się z mocy prawa stroną istniejących stosunków pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1320).

Jednocześnie Zainteresowani zauważają, że przejęte przez Kupującego dokumenty związane z Nieruchomością nie stanowią know-how Sprzedającego, ale mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do jej prawidłowego funkcjonowania.

5.Działalność Kupującego po Transakcji

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Wnioskodawca 2 zamierza dalej prowadzić dotychczasową działalność gospodarczą w zakresie (...), która obecnie odbywa się w wynajmowanej od Wnioskodawcy 1 Nieruchomości. Kupujący planuje także kontynuować podnajem części nieruchomości na rzecz Najemcy.

W uzupełnieniu wniosku podali Państwo, że:

Chcieli Państwo zatem wyjaśnić, iż oprócz wskazanego we wniosku budynku handlowo-magazynowego z zapleczem socjalnym na przedmiotowej działce zgodnie ze wstępna weryfikacją Spółki – patrz punkt 4, znajduje się tylko infrastruktura towarzysząca tj. inne obiekty/budowle, które służą wskazanej we wniosku nieruchomości jako całości, a mianowicie:

a)(...),

b)(...),

c)(...),

d)(...),

e)(...),

f)(...),

g)(...),

h)(...),

i)(...),

j)(...),

k)(...),

l)(...).

Na przedmiotowej nieruchomości brak jest natomiast innych niż budynek handlowo-magazynowy z zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej budynków.

Wszystkie wymienione w pkt. 1 budowle służą zapewnieniu odpowiedniej funkcjonalności przez budynek handlowo-magazynowy. Częścią składową tegoż budynku jest jednak zdaniem Wnioskodawcy jedynie jednostka zewnętrzna do klimatyzacji.

Własnością przedsiębiorstwa przesyłowego tj.(..la S.A jest :

1)złącze kablowe oraz

2)linie energetyczne.

W księdze wieczystej została ustanowiona bowiem służebność przesyłu polegająca na:

1)prawie wybudowania złącza kablowego usytuowanego na terenie działki jako obiektu przełączanego oraz

2)wybudowaniu linii dla zasilania złącza.

Pozostałe budowle są natomiast własnością Sprzedającego.

Wszystkie budowle wymienione w pkt. 1 znajdujące się na działce będące własnością Sprzedającego stanowią przedmiot transakcji. Wszystkie one służą bowiem budynkowi handlowo-magazynowemu, który jest przedmiotem transakcji.

W związku z istotnymi zmianami przepisów dotyczących podatku od nieruchomości, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., a zwłaszcza nową definicją budowli, prowadzone są obecnie przez Spółkę przy współpracy z rzeczoznawcą majątkowym szczegółowe prace analityczne w celu prawidłowej klasyfikacji poszczególnych obiektów na nieruchomości jako budowli. Wynik takiej analizy jest niezbędny, aby dostosować się do zmienionych regulacji i uniknąć ewentualnych błędów interpretacyjnych.

Na tym etapie wstępne ustalenia wskazują, że za budowle w rozumieniu znowelizowanej z dniem 01.01.2025 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych mogą być uznane pozycje wymienione w pkt.1. Podkreślam jednak, że jest to analiza wstępna i wymaga ostatecznej weryfikacji.

Kwestie natomiast dokładnych dat powstania poszczególnych budowli jest obecnie przedmiotem szczegółowej weryfikacji przez obecny Zarząd Wnioskodawcy. Według wiedzy posiadanej przez obecny Zarząd Wnioskodawcy większość budowli wymienionych w odpowiedzi na pyt. nr. 1 powstały jednakże zasadniczo w (...)rok tj. roku, w którym oddano do użytku budynek (...)celem zapewnienia odpowiedniej funkcjonalności tegoż budynku.

Wnioskodawca chciałby jednakże jednoznacznie oświadczyć, iż:

1)wszystkie budowle zostały wybudowane oraz oddane do użytkowania na pewno do końca 2020 roku,

2)po 2020 roku nie miały miejsca żadne modernizacje przedmiotowych budowli, których wartość przekraczałby 30 % wartości początkowej każdej z nich. Ponadto takie modernizacji nie są planowane do czasu zawarcia przedmiotowej transakcji sprzedaży.

Z powyższego wynika, iż „pierwsze zasiedlenie” poszczególnych budowli miało miejsce na pewno do końca 2020 roku.

W związku z tym należy stwierdzić, że od momentu „pierwszych zasiedleń” przedmiotowych budowli do planowanej transakcji minie na pewno ponad 2 lata.

Pomiędzy Wnioskodawcą 1 a Wnioskodawcą 2 nie nastąpiło dotychczas rozliczenie nakładów inwestycyjnych poniesionych przez Wnioskodawcę 2 na rzecz Wnioskodawcy 1.

Ponadto decyzja o dokonaniu rozliczenia nakładów inwestycyjnych do czasu zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości albo też w ramach sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie została jeszcze podjęta.

Nakłady poniesione przez Wnioskodawcę 2 obejmowały wyłącznie wydatki na przystosowanie nieruchomości do potrzeb prowadzonej przez Wnioskodawcę 2 działalności gospodarczej. Nakłady obejmowały zatem jedynie prace adaptacyjne, modernizacyjne i w żadnym stopniu nie były związane z wzniesieniem nowych budynków, budowli w tym urządzeń budowlanych.

Kupujący będzie wykorzystywał przedmiot opisany we wniosku wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W kolejnym uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo opis zdarzenia przyszłego i wskazali że:

Przedmiotowe uzupełnienie odnosi się do pytania numer 1 zawartego w wezwaniu i dotyczy doprecyzowania kwalifikacji wszystkich naniesień znajdujących się na działce objętej użytkowaniem wieczystym na gruncie prawa budowlanego. W odpowiedzi na wezwanie Organu wymienione zostały obiekty będące budowlami, które służą wskazanej we wniosku nieruchomości, a mianowicie:

a)(...),

b)(...),

c)(...),

d)(...),

e)(...),

f)(...),

g)(...),

h)(...),

i)(...),

j)(...),

k)(...),

l)(...).

Wskazane powyżej elementy stanowią istotną część infrastruktury nieruchomości i mają kluczowe znaczenie dla jej funkcjonalności. Każdy z wymienionych obiektów pełni określoną rolę w kontekście użytkowania przedmiotowej działki jako całości oraz zapewnienia jej odpowiedni standard użytkowania.

Chcieli Państwo podkreślić, że zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, przedmiotowe obiekty zasadniczo spełniają definicję budowli lub urządzeń budowlanych także w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane. Obiekty te, zgodnie z tą wiedzą Wnioskodawcy powinny zostać sklasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w następujący sposób:

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana transakcja będzie stanowiła co do zasady dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1 za prawidłowe (Stanowisko Zainteresowanych stanowi, że sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa lub ZCP na potrzeby ustawy o podatku VAT) w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości będzie co do zasady korzystała za zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10?

3.Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1 oraz Pytania 2 za prawidłowe (Stanowisko Zainteresowanych stanowi, że sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa lub ZCP na potrzeby ustawy o podatku VAT) w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, w ramach planowanej transakcji, przez złożenie zgodnego oświadczenia Zainteresowanych na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości:

a)Wnioskodawca 1 będzie opodatkowany podatkiem VAT z tytułu planowanej Transakcji oraz wystawi z tego tytułu fakturę VAT ?

b)Wnioskodawca 2 będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu przedmiotowej transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT) na podstawie otrzymanej od Wnioskodawcy faktury VAT z tytułu planowanej Transakcji ?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.Przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą co do zasady opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jako dostawa towarów, niewyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2.W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1 za prawidłowe dostawa Nieruchomości w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

3.W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1 oraz Pytania 2 za prawidłowe w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca 1 będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem VAT przedmiotowej transakcji podatkiem VAT oraz wystawienia faktury VAT a Wnioskodawca 2 będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na podstawie otrzymanej faktury VAT z tytułu planowanej Transakcji.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 1:

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie w tym przypadku zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego, ani nie dokumentuje transakcji fakturą VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania podatkiem VAT.

Przedmiotowa Nieruchomość nie stanowi zdaniem Zainteresowanych przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W doktrynie prawa podatkowego oraz w orzecznictwie organów podatkowych prezentowany jest pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Stosownie do dyspozycji art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy VAT za zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Mając na uwadze powyższą definicję, stwierdzić należy, że wyodrębnione ZCP spełni łącznie poniższe warunki jeżeli:

1)stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2)wyodrębnionych organizacyjne,

3)wyodrębnionych finansowo,

4)wyodrębnionych funkcjonalnie tzn. przy pomocy tych składników możliwa jest realizacja zadań gospodarczych,

5)zespół tych składników może ww. cele realizować samodzielnie (jak samodzielne przedsiębiorstwo),

6)powyższe warunki są spełnione przed sprzedażą / aportem ZCP.

A.Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących przedsiębiorstwa.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy 1. Niewątpliwie przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na definicję przedsiębiorstwa zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego i w ocenie Zainteresowanych przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego (także w rozumieniu funkcjonalnym). A zatem, zdaniem Zainteresowanych, bezsprzecznym pozostaje fakt, że przedmiot transakcji nie wyczerpuje przytoczonej definicji przedsiębiorstwa.

W tym kontekście, w szczególności należy mieć na względzie przedstawione zdarzenie przyszłe, tj. transakcję, której przedmiotem będzie jedynie sprzedaż użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z pozostającymi na niej budynkami oraz naniesieniami. Tym samym, przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w zakres aprobowanej przez orzecznictwo definicji przedsiębiorstwa, co wyklucza kwalifikacje przedmiotu sprzedaży jako sprzedaży przedsiębiorstwa, obejmujących w szczególności:

a)firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Sprzedającego;

b)własność nieruchomości innych niż Nieruchomość;

c)prawa i obowiązki wynikające z umów cywilnoprawnych (innych niż Ubezpieczenie);

d)należności i zobowiązania Sprzedającego;

e)umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

f)środki pieniężne Sprzedającego;

g)umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego.

Dodatkowo w tym zakresie należy stwierdzić, że brak transferu szeregu kluczowych składników składających się na przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego, należy uznać za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszone na Kupującego składniki stanowią przedsiębiorstwo. Kupujący będzie zmuszony do samodzielnego zorganizowania swojej działalności, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz własnych koncepcji gospodarczych.

W tym miejscu należy wskazać na liczne orzecznictwo oraz stanowiska organów interpretacyjnych, które potwierdzają prawidłowość wyżej przedstawionej argumentacji, sprowadzającej się do stwierdzenia, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT zbycie przedsiębiorstwa:

a)Wyrok WSA z 26 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 730/19 – „Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”;

b)Interpretacja Dyrektora KIS z 7 kwietnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.56.2023.2.MS;

c)Interpretacja Dyrektora KIS z 4 października 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-.4012.594.2023.2.MSO;

d)Interpretacja Dyrektora KIS z 24 kwietnia 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.137.2024.1.MWJ.

Z racji tego, iż w zakres przedmiotu planowanej Transakcji nie wchodzą elementy konstytutywne przedsiębiorstwa, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił masy pozwalającej na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

B.Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących ZCP.

W ocenie Zainteresowanych, składnik majątku, którego własność będzie przenoszona w wyniku planowanej Transakcji, nie stanowi również ZCP.

Ad. 1) ZCP jako zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań.

ZCP stanowią składniki majątku, pomiędzy którymi istnieje taka relacja, że można mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W skład ww. zespołu składników majątkowych powinny wchodzić wszelkie środki trwałe, wartości niematerialne i prawne, wartość firmy – tzw. „goodwill”, wyposażenie, umowy z pracownikami i kontrahentami, należności i zobowiązania.

Dodatkowo w ww. zespole składników majątkowych należy uwzględniać wszystkie zobowiązania funkcjonalnie związane ze sprzedawaną częścią, tj. długi, które wpływają na funkcjonowanie wyodrębnionej części przedsiębiorstwa.

Przedmiotem sprzedaży będzie jedynie Nieruchomość.

Przedmiotem sprzedaży nie będą natomiast wartości niematerialne i prawne (know-how czy też marka), które byłyby przypisane do Nieruchomości, ponieważ takowe nie są aktualnie wykazywane w księgach rachunkowych Spółki.

Planowana transakcja nie obejmie także należności i zobowiązań.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawców, nie jest spełniony warunek, dot. kompletności zespołu składników materialnych i niematerialnych.

Ad. 2) wyodrębnienie organizacyjnie.

Kryterium to oznacza, że ZCP powinno być wydzielone w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.

Powyższe oznacza, że ZCP powinno być wydzielone w strukturze przedsiębiorstwa w formie np. odrębnego działu wraz z kierownictwem i podporządkowanym mu personelem.

Zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie jest i nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie stanowi i nie będzie stanowić ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału Wnioskodawcy 1. Wynajem Nieruchomości, które będzie stanowić przedmiot Transakcji stanowi bowiem obecnie jedyny przedmiot działalności operacyjnej Wnioskodawcy 1. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Wobec powyższego przedmiotowy warunek zdaniem Wnioskodawców nie jest spełniony.

Ad. 3) wyodrębnienie finansowe.

Kryterium to oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie do ZCP przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań.

Istnieje możliwość przypisania przychodów i kosztów księgowych do Nieruchomości, w tym także należności i zobowiązań księgowych. Ze względu na to, iż wynajem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności Wnioskodawcy to wynik na działalności dotyczy wyłącznie tego wynajmu.

Wobec powyższego przedmiotowy warunek zdaniem Wnioskodawców jest spełniony.

Ad. 4) i 5) wyodrębnienie funkcjonalne i samodzielność.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za ZCP musi ona posiadać zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Oznacza to, że składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, fakt, że przedmiotem Transakcji ma być wyłącznie składnik majątku jakim jest nieruchomość, pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Wynajem Nieruchomości stanowi dla Wnioskodawcy 1 główny przedmiot działalności gospodarczej. Sprzedaż Nieruchomości do Wnioskodawcy 2 spowoduje zmianę funkcji wykorzystywania przedmiotu Transakcji. Wnioskodawca 2 będzie bowiem wykorzystywał Nieruchomość do celów prowadzenia działalności gospodarczej tj. sprzedaży detalicznej oraz w mniejszym stopniu do najmu na rzecz Najemcy. Ze względu zatem na to, iż Wnioskodawca 1 nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż wynajem Nieruchomości to nie ma potrzeby dokonywania wyodrębnienia.

Wobec powyższego przedmiotowy warunek zdaniem Wnioskodawców nie jest spełniony.

Ad. 6) moment spełnienia ww. warunków.

Powyższe warunki dotyczące ZCP powinny zostać spełnione przed sprzedażą ZCP. Nie będzie stanowił ZCP taki zespół składników majątkowych, który będzie spełniać kryteria ZCP dopiero po sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawców obecnie (czyli przed sprzedażą Nieruchomości do Wnioskodawcy 2) przedmiotowy składnik nie spełnia definicji ZCP. Transakcja będzie bowiem obejmowała sprzedaż składnika majątkowego Spółki, w stosunku do którego nie można wskazać, iż stanowi on kompletny zespół składników materialnych i niematerialnych.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 2:

Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Zainteresowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż gruntu wchodzącego w skład nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie podatkiem VAT właściwe dla dostawy budynków i budowli, znajdujących się na gruncie.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stanie się bezzasadne.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie” i jaki okres upłynął od tego momentu.

Przez „pierwsze zasiedlenie”, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas (powyżej 2 lat), to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o VAT.

W przypadku zatem, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

W kontekście powyższego, zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że pomiędzy planowaną Transakcją a momentem „pierwszego zasiedlenia” Nieruchomości w rozumieniu obowiązującego przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT upłyną ponad 2 lata.

Stwierdzić należy zatem, iż dostawa Nieruchomości będzie zdaniem Zainteresowanych korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 3:

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W myśl tego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Sprzedający i Kupujący posiadają, jak i będą posiadać na moment Transakcji status podatników VAT czynnych, a Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT. Jeśli zatem strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części to dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości (na zasadach określonych w art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT), niezbędne jest ustalenie, czy Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zatem, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży detalicznej. Kupujący zamierza zatem wykorzystywać opisaną Nieruchomość w działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jak zostało wskazane powyżej, jeśli Zainteresowani złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części to dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem przy spełnieniu ww. warunków Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego. Spełniona bowiem zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jaką jest związek dokonanego nabycia nieruchomości z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy,

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy,

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem,

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT,

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo spółką z siedzibą i miejscem prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

a)    prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz

b)prawa własności Budynków i Budowli, które wchodzą w skład Nieruchomości, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do   przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego.

W ramach Transakcji zostaną wydane Kupującemu standardowe dokumenty związane z Nieruchomością (w tym m.in. dokumentacja projektowa czy architektoniczna). Jak wskazano we wniosku – przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. A zatem przedmiotem dostawy na rzecz Kupującego nie będą w szczególności:

a)prawa i obowiązki z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Wnioskodawcy 1;

b)należności oraz zobowiązania pieniężne;

c)koncesje, licencje, zezwolenia;

d)know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego;

e)oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (firma Sprzedającego);

f)księgi rachunkowe Sprzedającego, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (z wyłączeniem dokumentacji dotyczących Nieruchomości);

g)środki pieniężne Sprzedającego, czy umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

h)prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników i nie planuje ich zatrudniać do dnia Transakcji, w związku z czym nabycie praw do Nieruchomości nie spowoduje, że Kupujący stanie się z mocy prawa stroną istniejących stosunków pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy (Dz. U. z 2025 r. poz. 277).

Jednocześnie Zainteresowani zauważają, że przejęte przez Kupującego dokumenty związane z Nieruchomością nie stanowią know-how Sprzedającego, ale mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do jej prawidłowego funkcjonowania.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że przedmiot transakcji będzie ograniczony do zbycia prawa własności Nieruchomości, a także praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością. Poza zakresem transakcji pozostanie cały szereg kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa kluczowych dla jego funkcjonowania.

Z powyższego wynika, że składniki będące przedmiotem transakcji nie są wystarczające do prowadzenia działalności gospodarczej przez nabywcę w oparciu o te składniki bez konieczności zaangażowania dodatkowych zasobów organizacyjnych oraz podejmowania dodatkowych działań.

Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że Wnioskodawca 2 nabywając  Nieruchomość będzie miał możliwość prowadzenia działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem sprzedaży.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem VAT dostawy ww. Nieruchomości.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy,

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane,

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane,

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane,

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane,

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

Według przepisu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 Kodeksu cywilnego urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa. W rezultacie więc urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci ich własność na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorcy sieciowego.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. Budynków i Budowli doszło do pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiot transakcji dotyczyć będzie sprzedaży Nieruchomości obejmującej prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) (Grunt) oraz prawo własności Budynków i Budowli, które wchodzą w skład Nieruchomości, z wyjątkiem części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która nie należy do przedsiębiorstwa. Przedmiotowa Nieruchomość zabudowana jest budynkiem handlowo-magazynowym z zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej w postaci instalacji/budowli takich jak:

a)(...),

b)(...),

c)(...),

d)(...),

e)(...),

f)(...),

g)(...),

h)(...),

i)(...),

j)(...),

k)(...),

l)(...).

Złącze kablowe oraz linie energetyczne, nie należą do Zbywcy i nie będą przedmiotem dostawy w ramach Transakcji.

Podali Państwo że znajdująca się na działce ww. infrastruktura towarzysząca służą wskazanej we wniosku nieruchomości jako całości. Podali również Państwo, wskazane powyżej elementy stanowią istotną część infrastruktury nieruchomości i mają kluczowe znaczenie dla jej funkcjonalności. Każdy z wymienionych obiektów pełni określoną rolę w kontekście użytkowania przedmiotowej działki jako całości oraz zapewnienia jej odpowiedni standard użytkowania.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, przedmiotowe obiekty zasadniczo spełniają definicję budowli lub urządzeń budowlanych także w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Nieruchomość gruntowa została zakupiona w (...)r. Budynek handlowo magazynowy wraz zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej został oddany do użytkowania w (...) r. Od (...)r. Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie budynków/budowli znajdujących się na Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa budynku handlowo-magazynowego wraz zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, zatem spełnione zostaną przesłanki wymagane dla zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji do jej dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynek i budowle na nim posadowione.

Podobne zasady dotyczą wskazanych w opisie sprawy naniesień, które stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego. Urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli i w myśl tych przepisów stanowią odmienny rodzaj obiektu zdefiniowany w ww. ustawie. Wobec czego nie są to samodzielne obiekty, które uznaje się za towar na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Należy je traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, a tym samym należy przypisać zwolnienie lub stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związany jest budynek handlowo-magazynowy oraz infrastruktura towarzysząca, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii:

-czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa e art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT w ramach planowanej transakcji Wnioskodawca 1 będzie opodatkowany podatkiem VAT oraz wystawi fakturę, oraz

-czy Wnioskodawca 2 będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu przedmiotowej transakcji oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na podstawie otrzymanej od Wnioskodawcy faktury VAT z tytułu planowanej Transakcji.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy,

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wyżej już wskazano ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, w przypadku wyboru dla planowanej Transakcji opcji opodatkowania dostawy zabudowanej działku nr 284/88, Transakcja będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

W odniesieniu do Państwa wątpliwości dotyczących wystawienia faktury VAT z tytułu planowanej Transakcji przez  Wnioskodawcę 1 należy wskazać, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przy czym w myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Biorąc pod uwagę, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości (w ramach planowanej transakcji), Wnioskodawca 1 będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości na podstawie artykułu 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy,

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy jednoznacznie wskazano, że nabycie Nieruchomości nastąpi w celu prowadzonej przez Wnioskodawcę 2 działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Ponadto Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy i będzie opodatkowana ze względu na rezygnację ze zwolnienia.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie Transakcji, Wnioskodawcy 2 będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu tej Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych czynności zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.