Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący uznania, czy z tytułu sprzedaży działki nr 1 i działki nr 2 występować Pan będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 17 lutego 2025 r. (wpływ 20 lutego 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej również jako: Sprzedający) na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w A. z 26 maja 2009 r. wydanego w sprawie o zniesienie współwłasności, nabył na wyłączną własność prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 o powierzchni (…) ha oraz działkę nr 2 o powierzchni (…) ha. Działki te zostały w 2009 r., w trakcie postępowania w przedmiocie zniesienia współwłasności, wydzielone z dwóch większych działek, odpowiednio: 3 i 4.

Z uwagi na dokonanie przez Sprzedającego całkowitej spłaty należności wobec Skarbu Państwa, wynikającej z decyzji Starosty Powiatu A. z 8 sierpnia 2012 r., doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr 1 i nr 2.

Obecnie zatem, Wnioskodawca posiada prawo własności ww. działek i jest ich jedynym właścicielem. Obie działki stanowią nieruchomości niezabudowane, nieużytki, położone w (…) Parku Narodowego, na obszarze (…). Obie działki Wnioskodawca nabył jako grunty wyeksploatowane (wyrobiska po wydobywaniu gliny w przeszłości), które wymagały rekultywacji. Wnioskodawca dokonał rekultywacji i 25 stycznia 2016 r. Dyrektor (…) zaopiniował pozytywnie zakończenie rekultywacji poeksploatacyjnej ww. gruntów.

Przedmiotowe nieruchomości stanowią majątek osobisty (prywatny) Wnioskodawcy. Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Sprzedający w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, widnieje jako podmiot ze statusem „zwolniony”. Sprzedający wynajmuje lokal w ramach najmu prywatnego, a ponadto jest wspólnikiem spółki jawnej.

Działki nr 1 i nr 2 i ich części nie były jednak nigdy przedmiotem umów najmu i dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpie z nich żadnego pożytku. Ponadto, przedmiotowe działki nigdy nie były i nie są również obecnie składnikiem majątku spółki jawnej, której Wnioskodawca jest wspólnikiem, jak również nie były nigdy w żaden sposób wykorzystywane do działalności tej spółki.

Wnioskodawca od momentu nabycia prawa użytkowania wieczystego działek nr 1 i nr 2 w 2009 r. (przekształconego następnie w prawo własności), z wyjątkiem przeprowadzenia koniecznej rekultywacji, nie podejmował innych działań, jak również nie wykorzystywał ww. działek w żaden sposób.

Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość na którą składają się działka nr 1 oraz działka nr 2.

W 2017 r. Wnioskodawca zawarł umowę o pośrednictwo w sprzedaży ww. nieruchomości, którą następnie wypowiedział w 2021 r. Obecnie posiada jedynie zawartą w 2019 r. umowę o świadczenie usług doradczych w procesie pozyskania inwestora celem nabycia opisanych Działek.

Natomiast w zakresie osoby kupującego, należy wskazać, że w grudniu 2024 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży ww. działek. Zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uzależnione m.in. od zaakceptowania przez kupującego wyniku badania nieruchomości pod kątem formalno-prawnym i technicznym. Przyszły potencjalny nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, posiada siedzibę na terytorium Polski, jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Strony zgodnie postanowiły, że zobowiązanie Kupującego do zawarcia Umowy Przyrzeczonej uzależnione jest od ziszczenia się ustalonych warunków zawieszających w określonych terminach (opisane w pkt b poniżej).

Zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od ziszczenia się warunków zawieszających, tj.:

1.pod warunkiem zaakceptowania przez Kupującego badania prawnego, technicznego i podatkowego Nieruchomości, które Kupujący przeprowadzi w terminie do 06 (sześciu) miesięcy liczonych od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej; jeżeli Kupujący w terminie 06 miesięcy nie zaakceptuje wyników przeprowadzonych przez niego badań w formie pisemnej (w tym drogą mailową) przyjmuje się, iż nie zaakceptował on wyników przeprowadzonych przez siebie badań, o których mowa w treści niniejszego punktu; za moment zgłoszenia akceptacji uważa się dzień doręczenia stosownego oświadczenia do Sprzedającego;

2.pod warunkiem, że na chwilę zawarcia Umowy Przyrzeczonej działy księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od wzmianek oraz wpisów na rzecz osób trzecich oraz wpisów wynikających z czynności innych niż czynności wyraźnie przewidziane Umową przedwstępną.

Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań marketingowych, jedynie tak jak zostało wskazane w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, w 2017 r. zawarł umowę o pośrednictwo w sprzedaży ww. nieruchomości, którą następnie wypowiedział w 2021 r. Obecnie posiada jedynie zawartą w 2019 r. umowę o świadczenie usług doradczych w procesie pozyskania inwestora celem nabycia opisanych Działek. Aktualny potencjalny nabywca, z którym została zawarta umowa przedwstępna, sam zgłosił się do Wnioskodawcy (na skutek poszukiwania interesujących go gruntów).

Nie ma planów wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu do dnia sprzedaży (a w konsekwencji, nie będzie takiej decyzji wydanej na dzień sprzedaży dla działek nr 1 oraz 2). Działki usytuowane są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z umową przedwstępną, wydanie nieruchomości kupującemu nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wnioskodawca udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele projektowe i budowlane w zakresie koniecznym dla prawidłowego przeprowadzenia przez Kupującego badań i analiz dotyczących stanu Nieruchomości. Prawo Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele projektowe i budowlane obejmuje również prawo wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia niezbędnych pomiarów, ocen, sprawdzeń, itp. Kupujący jest uprawniony do powierzenia Nieruchomości innym podmiotom w celach niezbędnych do wykonania czynności związanych z przygotowaniem procesu budowlanego, dokonaniem uzgodnień, pomiarów, ocen, sprawdzeń itp., ponadto Kupujący umocowany jest do:

a.podejmowania w imieniu Sprzedającego czynności faktycznych i prawnych, zmierzających do uzyskania wszelkiej dokumentacji związanej z Nieruchomością w tym w szczególności do występowania przed Urzędem Miejskim lub Starostwem Powiatowym, oraz wszelkimi innymi urzędami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, jakie w procesie inwestycyjnym okażą się potrzebne,

b.występowania w imieniu Sprzedającego przed Sądem Rejonowym w A., Wydział Ksiąg Wieczystych, w zakresie wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości objętej niniejszą Umową oraz do wykonania fotokopii tych akt,

c.przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań gruntowych i geologicznych na terenie Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej Umowy,

d.składania w imieniu Sprzedającego wszelkich oświadczeń, wyjaśnień i wniosków jakie w zakresie powyższego pełnomocnictwa okażą się potrzebne, na warunkach według uznania pełnomocnika,

e.odbioru w imieniu Sprzedającego w powyższym zakresie wszelkiej korespondencji, z obowiązkiem bieżącego informowania Sprzedającego o otrzymanej korespondencji,

Wnioskodawca nie zamierza, oprócz przeprowadzenia koniecznej rekultywacji, dokonywać innych czynności mających na celu zwiększenie wartości/atrakcyjności działek.

Wnioskodawca około 30 lat temu sprzedał mieszkanie, w którym realizował swoje własne cele mieszkaniowe (w takim też celu nieruchomość była nabyta). Przed sprzedażą, nie udostępniał tej nieruchomości innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Innych nieruchomości nie sprzedawał.

Na dzień udzielania niniejszej odpowiedzi, Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.

Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał ww. działek. Przeprowadził jedynie opisaną w treści wniosku rekultywację.

Pytanie

Czy w przypadku zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, Sprzedający przy sprzedaży opisanej nieruchomości, tj. Działki nr 1 oraz Działki nr 2, będzie występował w charakterze podatnika VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku. Sprzedający przy sprzedaży opisanych w stanie faktycznym nieruchomości, tj. Działki nr 1 oraz Działki nr 2, nie będzie występował w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: u.p.t.u.) opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do brzmienia art. 2 pkt 6 u.p.t.u. ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Z art. 8 ust. 1 u.p.t.u. wynika, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W tym miejscu należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 u.p.t.u., bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 u.p.t.u. podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Pojęcia „podatnik” oraz „działalność gospodarcza” na potrzeby VAT, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. wynika, że podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast, zgodnie z art. 15 ust. 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja „działalności gospodarczej” zawarta w u.p.t.u. ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży jest podatnikiem VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów u.p.t.u. Każdy bowiem kto dokonuje czynności które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. powinien być uznany za podatnika VAT.

Wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu u.p.t.u., jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy, planowana dostawa nieruchomości będzie stanowiła jedynie czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym. W zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” w rozumieniu u.p.t.u., w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Poprzez wykorzystanie składnika majątku w sposób ciągły rozumieć należy takie wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania (zob. A. Bartosiewicz (w:) VAT. Komentarz, wyd. XVI, Warszawa 2022). W odniesieniu do powyższego należy wskazać, że bez znaczenia jest, że Sprzedający posiada inną nieruchomość - lokal, który wynajmuje w ramach najmu prywatnego, jak również to, że jest wspólnikiem spółki jawnej. Działki nr 1 i nr 2 nie były nigdy przedmiotem umów najmu czy dzierżawy, nie były również w żaden sposób wykorzystywane w działalności spółki jawnej. Wnioskodawca nie czerpał w przeszłości i nie czerpie również obecnie żadnego pożytku z przedmiotowych Działek.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, skoro w przedmiotowej sprawie nie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u., to czynność sprzedaży Działki nr 1 oraz Działki nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 u.p.t.u. W ocenie Wnioskodawcy, powyższego nie zmienia okoliczność zawarcia w przeszłości umowy pośrednictwa w sprzedaży Działek (wypowiedzianej w 2021 r.), ani umowy o świadczenie usług doradczych w procesie pozyskania inwestora celem nabycia opisanych Działek (obowiązującej na dzień składania niniejszego wniosku). Należy wskazać, że korzystanie z podmiotów specjalizujących się w powyższym zakresie jest rzeczą powszechną w obrocie nieruchomościami, przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, zbywające swój majątek osobisty. Należy bowiem wskazać, że to w przypadku obrotu profesjonalnego częściej dokonuje transakcji z wykorzystaniem wyłącznie własnych zasobów przedsiębiorcy czy dewelopera posiadającego swoje wyspecjalizowane komórki zajmujące się reklamą i sprzedażą. Natomiast Wnioskodawca jako osoba prywatna, niezorientowana wystarczająco w zakresie obrotu nieruchomościami, potrzebuje w tym zakresie wsparcia. Nie posiadając odpowiedniej wiedzy, dąży on jedynie do jak najkorzystniejszego rozporządzenia swoim majątkiem osobistym (co powinno być zupełnie zrozumiałe i typowe).

Podsumowując, Sprzedający w opisanym zdarzeniu przyszłym przy sprzedaży prawa własności nieruchomości, tj. Działki nr 1 oraz Działki nr 2, nie będzie działał jako podatnik VAT. Dostawa nieruchomości będzie dokonana w ramach zarządu majątkiem osobistym (prywatnym) oraz będzie znajdowała się poza zakresem u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Na tle przedstawionego opisu sprawy powziął Pan wątpliwości, czy z tytułu sprzedaży Działek nr 1 i 2 występować Pan będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa niezbudowanych Działek nr 1 i 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z ta transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży Działek nr 1 i 2 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych Działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W stosunku do Działek, jak wynika z opisu sprawy, nie ponosił i nie zamierza Pan ponosić jakichkolwiek nakładów (poza wymaganą rekultywacją gruntu) w celu ich uatrakcyjnienia (np. podziału na mniejsze działki, uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, wytyczenia dróg itp.), nie podejmował aktywnych działań marketingowych, nie dzierżawił ich, nie wynajmował ani nie użyczał, nie czerpał z nich żadnych pożytków. W 2019 r. zawarł Pan co prawda umowę o świadczenie usług doradczych w procesie pozyskania inwestora celem sprzedaży działek, ale aktualny potencjalny nabywca zainteresowany zakupem Działek nr 1 i 2 sam zgłosił się do Pana. Nie planuje Pan wystąpić dla Działek o decyzję w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja taka nie będzie również wydana na dzień sprzedaży).

Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać udzielonego przez Pana, w ramach umowy przedwstępnej, pełnomocnictwa dla Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele projektowe i budowlane w celu koniecznym dla prawidłowego przeprowadzenia przez Kupującego badań i analiz dotyczących stanu Nieruchomości, które obejmować będzie prawo wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia niezbędnych pomiarów, ocen, sprawdzeń, przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań gruntowych i geologicznych, prawo wglądu w księgi wieczyste Nieruchomości, prawo do występowania przed organami i instytucjami w celu uzyskania i odbioru wszelkiej dokumentacji jaka w procesie inwestycyjnym okaże się potrzebna.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania Działek, nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży Działek nr 1 i 2 nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż wymienionych we wniosku działek nie będzie czynnością objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko, że z tytułu sprzedaży Działki nr 1 oraz Działki nr 2, nie będzie Pan występował w charakterze podatnika VAT uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.