Interpretacja indywidualna

– stanowisko jest prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-uznania, że dostawa Nieruchomości Wspólnej przez (…) w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała przepisom ustawy o VAT jako dostawa dokonana przez podatników VAT, niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT;

-opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości Wspólnej przez (…);

-prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości Wspólnej przez (…) w ramach Planowanej Transakcji lub prawa do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 lutego 2025 r. (wpływ 28 lutego 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka;

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

-(…)

-(…)).

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. (dalej: Nabywca) jest spółką z siedzibą w Polsce.

Druga strona transakcji (dalej: Sprzedawcy) to osoby fizyczne (małżeństwo), tj. (…) wraz z żoną (…).

Nabywca planuje nabyć od Sprzedawców nieruchomości (dalej: Planowana Transakcja).

Przedmiotem Planowanej Transakcji są poniższe nieruchomości:

1)stanowiący wyłączną własność (…) samodzielny lokal mieszalny położony w (…) o powierzchni użytkowej 50,00 m², z którego własnością jest związany udział wynoszący 1/3 części w częściach wspólnych budynku i urządzeń nie służących do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz taki sam udział w działce gruntu nr (…) o obszarze 2041 m²,

2)stanowiący wyłączną własność (…) samodzielny lokal mieszalny położony w (…) o powierzchni użytkowej 47,00 m², z którego własnością jest związany udział wynoszący 1/3 części w częściach wspólnych budynku i urządzeń nie służących do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz taki sam udział w działce gruntu nr (…) o obszarze 2041 m²,

3)stanowiący wyłączną własność (…) samodzielny lokal mieszalny położony w (…) o powierzchni użytkowej 47,00 m², z którego własnością jest związany udział wynoszący 1/3 części w częściach wspólnych budynku i urządzeń nie służących do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz taki sam udział w działce gruntu nr (…) o obszarze 2041 m²,

4)należąca do wspólności ustawowej małżeńskiej (…) i (…) nieruchomość położona w (…) stanowiąca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,4538 ha,

5)należąca do wspólności ustawowej małżeńskiej (…) i (…) nieruchomość położona w (…) stanowiąca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,1559 ha,

6)stanowiąca własność (…) nieruchomość położona w (…) stanowiąca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,2541 ha,

zwane dalej łącznie jako: Nieruchomość.

Na potrzeby niniejszego wniosku nieruchomości należące do (…) i (…) (jako ich współwłaścicieli na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, tj. wymienione powyżej w pkt 4 i 5) zwane są dalej łącznie jako: Nieruchomość Wspólna.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów:

-działka ewidencyjna (…) jest oznaczona jako: Grunty orne - RV, RVI, Tereny mieszkaniowe - B. W wypisie wskazano na działce dwa budynki niestanowiące odrębnego od gruntu przedmiotu własności;

-działka ewidencyjna nr (…) jest oznaczona jako: Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy - Bp. W wypisie wskazano na działce budynek niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności;

-działka ewidencyjna nr (…) jest oznaczona jako: Grunty orne - RV, RVI;

-działka ewidencyjna nr (…) jest oznaczona jako: Grunty orne - RV, RVI.

Przedmiotowe Nieruchomości zostały nabyte w następujący sposób we wskazanych datach:

-lokale numer znajdujące się w budynku mieszkalnym usytuowanym na działce ewidencyjnej numer (…) zostały nabyte przez (…) na podstawie umowy sprzedaży z (…),

-działka ewidencyjna numer (…) została nabyta przez (…) i (…) na podstawie umowy sprzedaży z(…).,

-działka ewidencyjna numer (…) została nabyta przez (…) i (…) przez zasiedzenie (co potwierdza postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia z (…)),

-działka ewidencyjna numer (…) została nabyta przez (…)na podstawie umowy sprzedaży z (…)r.

Nabycie przez Sprzedawców powyższych działek nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Celem realizacji Planowanej Transakcji, w dniu 19.10.2023 r. Sprzedawcy złożyli Nabywcy w formie aktu notarialnego ofertę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości (dalej zwana jako: Oferta), zgodnie z którą wskazana umowa przedwstępna (dalej: Umowa Przedwstępna) w szczególności wskazuje, że:

-Sprzedawcy i Nabywca zawierają Umowę przedwstępną w celu umożliwienia Nabywcy lub wskazanemu przez niego podmiotowi trzeciemu kompletnej i prawidłowej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na prowadzeniu na nieruchomości, której Sprzedawcy są właścicielem, obiektu handlowego (dalej jako: Obiekt) wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, zjazdem publicznym, pylonem reklamowym i pozostałą niezbędną infrastrukturą, wykonanych odpowiednio do planu zagospodarowania terenu (dalej jako: Inwestycja). Wskazano, że zamiar opisany w zdaniu poprzedzającym będzie uznany za osiągnięty, jeżeli w dacie zawierania umowy przyrzeczonej sprzedaży w wykonaniu Umowy Przedwstępnej będzie istniała możliwość wybudowania, na Nieruchomości, Inwestycji, w tym Obiektu, parkingu, dróg dojazdowych, zjazdu publicznego, pylonu reklamowego i pozostałej niezbędnej infrastruktury, w celu prowadzenia w ich ramach sprzedaży artykułów spożywczych i przemysłowych oraz prawidłowego prowadzenia takiej działalności.

-Na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedawcy zobowiązują się do zawarcia z Nabywcą umowy przyrzeczonej sprzedaży, mocą której sprzedadzą Nabywcy w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, roszczeń lub ograniczeń przysługujących osobom trzecim - jedynie za wyjątkiem służebności przesyłu ustanowionych na rzecz gestorów mediów i za przyjętą cenę prawo własności przedmiotowej Nieruchomości, a Nabywca oświadcza, że w wypadku uprzedniego ziszczenia się wszystkich przesłanek określonych w Umowie Przedwstępnej oraz złożenia w umowie przyrzeczonej sprzedaży przez Sprzedawców wskazanych oświadczeń, Nabywca przystąpi do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i nabędzie prawo własności Nieruchomości.

-Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie wskazanym przez Nabywcę, nie później jednak niż do dnia 30.06.2025 r.

-Nabywca przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej w wypadku ziszczenia się, w niżej wskazanych terminach, następujących przesłanek:

1) uzyskania przez Nabywcę, działającego w imieniu Sprzedawców, kosztem i staraniem Nabywcy, ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnej decyzji administracyjnej, obejmującej zgodę na usunięcie z przedmiotowej Nieruchomości wszystkich drzew lub krzewów - najpóźniej do dnia 30.05.2025 roku;

2) uzyskania przez Nabywcę, na jego koszt i staraniem, ostatecznej, a w razie złożenia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego - prawomocnej, decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na przedmiotową Nieruchomość, wydanej na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (o ile jej uzyskanie będzie konieczne do realizacji Inwestycji) - najpóźniej do dnia 30.05.2025 r.;

3) uzyskania przez Nabywcę, na jego koszt i staraniem ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli będzie ona wymagana do zrealizowania Inwestycji;

4) uzyskania najpóźniej do dnia 30.05.2025 r. przez Nabywcę, na jego koszt i staraniem, ostatecznych, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnych:

a) decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu publicznego na przedmiotową Nieruchomość z drogi publicznej,

b) zgłoszenie budowy lub przebudowy zjazdu publicznego z drogi publicznej, chyba że budowa zjazdu zostanie objęta pozwoleniem na realizację Inwestycji,

5) uzyskania przez Nabywcę, na jego koszt i staraniem, wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożlwiających przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna i deszczowa), elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, zgodnie z wymogami i standardem Nabywcy, jak również pozytywnych opinii lub ekspertyz w sprawie możliwości ogrzewania Obiektu za pomocą pomp ciepła, a gdyby takie ogrzewanie nie było możliwe - uzyskania uzgodnień lub warunków technicznych dotyczących zasad przyłączenia Obiektu do sieci gazowej, zgodnie z wymogami i standardem Nabywcy - najpóźniej do dnia 28.04.2025 r.;

6) uzyskania przez Nabywcę, na jego koszt i staraniem, na podstawie dokumentacji projektowej przygotowanej na koszt i staraniem Nabywcy, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń, decyzji i postanowień właściwych organów administracji, inspekcji lub służb, w tym administracji drogowej, potrzebnych do kompletnej realizacji w ramach przedmiotowej Nieruchomości Inwestycji na warunkach określonych w planie zagospodarowania terenu, a w szczególności uzyskania ostatecznego, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnego, pozwolenia na budowę Inwestycji, umożliwiającego co najmniej realizację w ramach przedmiotowej Nieruchomości sali sprzedaży, parkingu, miejsc postojowych, pylonu reklamowego, oraz zawierającej uzgodnienia lokalizacji niezbędnych mediów, wraz z ostatecznym, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnym, pozwoleniem wodnoprawnym, umożliwiającym odprowadzanie wód opadowych z przedmiotowej Nieruchomości - jeżeli uzyskanie takiego pozwolenia będzie konieczne do prawidłowej realizacji i użytkowania Inwestycji, w tym także zapewniającej ogrzewanie Obiektu za pomocą pomp ciepła lub gazu ziemnego, skomunikowania przedmiotowej Nieruchomości za pomocą zjazdu publicznego z drogi publicznej najpóźniej do dnia 30.05.2025 r.;

7) przekazania Nabywcy stosownych dokumentów i zaświadczeń wskazanych w Umowie Przedwstępnej;

8) złożenia przez Sprzedawców przy zawieraniu umowy przyrzeczonej stosownych oświadczeń wskazanych w Umowie Przedwstępnej;

9) istnienia - w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej - możliwości realizowania bezpośredniego, nieodpłatnego i nieograniczonego czasowo, w tym poprzez szlabany, bramy, barierki itp., dostępu do drogi publicznej poprzez zaprojektowany zjazd publiczny, na którego lokalizację i budowę lub przebudowę odpowiedni organ administracji udzielił zgody.

-Nabywca w ramach ceny sprzedaży Nieruchomości jest uprawniony do wejścia na Nieruchomość w okresie poprzedzającym jej wydanie w celu prowadzenia działań przygotowawczych do zrealizowania Inwestycji.

-Sprzedawcy zobowiązują się do wydania przedmiotowej Nieruchomości w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, roszczeń lub ograniczeń przysługujących osobom trzecim, w terminie najpóźniej pięciu dni roboczych, licząc od dnia uznania na rachunku Sprzedawców całej ceny sprzedaży zawarcia umowy przyrzeczonej.

-Strony zobowiązują się współdziałać w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla budowy Inwestycji i prawidłowego z niej korzystania, według planów Nabywcy. Oznacza to w szczególności, że Sprzedawcy zobowiązują się wobec Nabywcy do wzajemnej współpracy, dążąc do możliwie najszybszego uzyskania rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do budowy i użytkowania Inwestycji. Ustalono, że zobowiązanie to dotyczy również okresu po zawarciu umowy przyrzeczonej.

-Sprzedawcy zobowiązują się, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej będą podejmowali w razie takiej potrzeby niezwłoczne działania we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących lub związanych z budową Inwestycji.

-Sprzedawcy zobowiązują się, że w okresie związania Umową Przedwstępną nie zbędą praw do przedmiotowej Nieruchomości osobom trzecim, nie podejmą żadnych czynności faktycznych lub prawnych, skutkujących jakimkolwiek obciążeniem na rzecz osób trzecich (w tym także obciążeniem prawami obligacyjnymi) przedmiotowej Nieruchomości lub jej zanieczyszczeniem w rozumieniu przepisów ustawy o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie, ani też nie przyjmie zadatków lub zaliczek od osób trzecich na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości.

-Celem zabezpieczenia wykonania przez Sprzedawców zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedawcy udzielili Nabywcy pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu umowy przyrzeczonej na warunkach określonych w Umowie Przedwstępnej. Sprzedawcy zrzekają się prawa odwołania tego pełnomocnictwa. Fakt udzielenia pełnomocnictwa nie zwalnia Sprzedawców z obowiązku współdziałania oraz wykonywania zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej. Nabywca jako pełnomocnik, może ustanawiać dalszych pełnomocników. Nabywca będzie miał prawo skorzystać z pełnomocnictwa w przypadku niewykonania lub nieprawidłowego wykonania przez Sprzedawców zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej.

-Sprzedawcy udzielają każdej z osób reprezentujących Nabywcę przy zawarciu Umowy Przedwstępnej odrębnego (każdej z osobna), niegasnącego w wypadku śmierci Sprzedawców pełnomocnictwa, którego zobowiązują się nie odwoływać w całym okresie związania Stron Umową Przedwstępną, upoważniającego do wszczęcia i prowadzenia w imieniu Sprzedawców postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

1)decyzji o podziale przedmiotowej Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z Umową Przedwstępną realizacji Inwestycji,

2)decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na przedmiotową Nieruchomość,

3)zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych na przedmiotową Nieruchomość,

4)uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

5)uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

6)zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na przedmiotową Nieruchomość,

7)zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

8)zezwolenia na usunięcie z przedmiotowej Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych,

9)zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach przedmiotowej Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

10)pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na przedmiotowej Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

11)decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji,

12)innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

-Pełnomocnictwo powyższe obejmuje także umocowanie Nabywcy do wystąpienia w imieniu mocodawcy do właściwych organów administracji z wnioskiem o przeniesienie na Nabywcę wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych wydanych na rzecz Sprzedawców w związku z planowaną Inwestycją, w szczególności decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Inwestycji.

-W wypadku, gdy wszczęcie i prowadzenie postępowań administracyjnych, o których mowa powyżej wymagać będzie przedłożenia dokumentów znajdujących się u Sprzedawców, wówczas zobowiązują się oni te dokumenty niezwłocznie dostarczyć, na żądanie Nabywcy lub jego pełnomocników.

-Fakt udzielenia pełnomocnictw nie zwalnia Sprzedawców z obowiązku współdziałania oraz wykonywania zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej. Pełnomocnicy mogą ustanawiać dalszych pełnomocników, w szczególności mogą odpowiednio umocować osoby lub podmioty realizujące prace projektowe dotyczące zamierzonej Inwestycji. Pełnomocnictwa pozostają w mocy przez okres trzech lat od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej, nie krócej jednak niż do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Inwestycji, w tym Obiektu.

-Sprzedawcy udzielają każdej z osób reprezentujących Nabywcę przy zawarciu Umowy Przedwstępnej odrębnego niegasnącego w wypadku śmierci Sprzedawców pełnomocnictwa, którego zobowiązują się nie odwoływać w całym okresie związania stron Umową Przedwstępną do przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowej Nieruchomości oraz do występowania o wydanie dotyczących ich wypisów i wyrysów.

-Sprzedawcy oświadczają, że udzielają Nabywcy prawa do dysponowania przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11) oraz art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Nabywca jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie strony zgodnie postanawiają, że Nabywca będzie uprawniony do przeniesienia tego prawa na rzecz osoby lub podmiotu realizującego prace projektowe dotyczące zamierzonej Inwestycji. W następstwie przeniesienia tego prawa osoba lub podmiot realizujący prace projektowe będzie uprawniona do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto Umowa Przedwstępna wskazuje, że:

-Nieruchomość jest zabudowana.

-Aktualny stan uzbrojenia Nieruchomości przedstawia się następująco: wszystkie media niezbędne do celów realizacji Inwestycji znajdują się na Nieruchomości lub w przyległych do niej drogach publicznych. Oznacza to, że:

a)do budynku znajdującego się na działce nr(…)jest podłączony prąd, gaz i woda, nie podłączono kanalizacji. Przez działkę są przeprowadzone jedynie elementy potrzebne do przyłączenia budynku do sieci. Słupy, transformatory i inne urządzenia znajdują się w pasie stanowiącym drogę publiczną,

b)do budynku znajdującego na działce nr (…)jest podłączony prąd, woda, gaz i kanalizacja. Przez działkę są przeprowadzone jedynie elementy potrzebne do przyłączenia budynku do sieci. Słupy, transformatory i inne urządzenia znajdują się w pasie stanowiącym drogę publiczną,

c)do działki nr (…) obecnie nie są podłączone media, ale istnieje możliwość dokonania podłączeń – niezbędne urządzenia znajdują się w przyległej drodze publicznej,

d)do działki nr (…) nie są podłączone media, ale istnieje możliwość dokonania takich podłączeń – niezbędne urządzenia znajdują się w drodze publicznej,

e)na działkach nie znajdują się słupy, linie wysokiego napięcia i inne urządzenia przesyłowe.

-Na przedmiotową Nieruchomość składają się użytki gruntowe oznaczone symbolami: RV, RVI, Bp i B.

-Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

-Nieruchomość nie leży na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego, nie jest przedmiotem sporu, nie zostały wszczęte dotyczące Nieruchomości żadne postępowania administracyjne lub sądowe, w tym egzekucyjne, ani nie toczy się spór o własność Nieruchomości, w tym w szczególności nie zostały zgłoszone roszczenia o zwrot wywłaszczonego mienia lub restytucję poprzedniego stanu własności.

-W dniu podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną i nie będą miały do niej zastosowania przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (j. t. Dz. U. z 2019 roku, poz. 1362 ze zm.).

-Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą Rady Miasta wymienioną w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2018 roku, poz. 1398 ze zm.), jak również nie jest położona na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacyjnej, o której mowa w rozdziale 5 cytowanej wyżej ustawy o rewitalizacji.

-Nieruchomość nie jest położona na terenie objętym uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (t. j. Dz. U. z 2020 roku, poz. 6 ze zm.), w związku z czym nie mają do niej zastosowania przepisy wspomnianej ustawy.

-Nie wydano decyzji o ustaleniu wysokości opłat adiacenckich dotyczących Nieruchomości.

-Z tytułu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, żadnemu podmiotowi nie będzie przysługiwało ustawowe ani umowne prawo pierwokupu Nieruchomości.

-Nieruchomość nie jest przedmiotem sporu, nie zostały wszczęte dotyczące Nieruchomości żadne postępowania administracyjne lub sądowe, ani nie toczy się spór o jej własność, w tym w szczególności nie zostały zgłoszone roszczenia o zwrot wywłaszczonego mienia lub restytucję poprzedniego stanu własności.

-Sprzedawcom nie są znane żadne przeszkody prawne ani faktyczne uniemożliwiające lub utrudniające zawarcie i pełną realizację Umowy Przedwstępnej oraz Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani żadnymi innymi prawami lub roszczeniami osób trzecich.

-Sprzedawcy zobowiązują się umożliwić przeniesienie na Nabywcę wszystkich (co do których będzie to dopuszczone przez obowiązujące przepisy) rozstrzygnięć administracyjnych, potrzebnych do zrealizowania Inwestycji w ramach Nieruchomości decyzji, w części dotyczącej Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury, przy czym Sprzedawcy przed przeniesieniem przedmiotowych rozstrzygnięć administracyjnych, udzielą Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, a Nabywca złoży oświadczenie o przyjęciu praw i obowiązków wynikających z tych rozstrzygnięć administracyjnych, o ile ich treść zgodna będzie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej.

-Sprzedawcy nie są ani stroną postępowania sądowego lub administracyjnego, ani stroną urzędowego rozstrzygnięcia, których wynik lub treść mogłyby powodować, że wykonanie Umowy Przedwstępnej byłoby niemożliwe z przyczyn prawnych bądź faktycznych.

-Sprzedawcy znajdują się w wyłącznym posiadaniu Nieruchomości, co w szczególności oznacza, że Nieruchomość ani jakakolwiek jej część nie znajduje się w posiadaniu osoby trzeciej ani na podstawie jakiejkolwiek umowy, ani bezumownie.

-Sprzedawcy nie są czynnymi podatnikami VAT w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

-Sprzedawcy zobowiązują się do udzielenia, udostępnienia lub okazania znajdujących się w ich posiadaniu informacji lub dokumentów, o które wystąpi Nabywca dotyczących przedmiotowej Nieruchomości. Zobowiązanie to dotyczy również udzielenia Nabywcy stosownych pełnomocnictw uprawniających do uzyskania informacji o stanie prawnym lub faktycznym Nieruchomości oraz Sprzedawców.

W dniu 13.12.2023 r. Nabywca w drodze aktu notarialnego przyjął Ofertę, w związku z czym doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej pomiędzy Sprzedawcami a Nabywcą.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak i na dzień Planowanej Transakcji.

W sytuacji, w której niniejszy organ uzna, że dostawa Nieruchomości Wspólnej w ramach Planowanej Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu VAT, na dzień Planowanej Transakcji Sprzedawcy będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Na dzień Planowanej Transakcji Nieruchomość jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z którą Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Na działkach ewidencyjnych numer (…) i (…) znajdują się zabudowania. Na moment Planowanej Transakcji zabudowania te są użytkowane przez okres dłuższy niż dwa lata. W szczególności działka ewidencyjna numer (…) była już zabudowana w momencie jej nabycia przez (…) (znajdował się na niej budynek, w którym były 3 lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność). Ponadto lokale numer (…) znajdujące się na działce ewidencyjnej numer (…) są wynajmowane na rzecz osób fizycznych począwszy od stycznia 2015 r. do chwili obecnej.

Natomiast działka ewidencyjna numer (…) w momencie jej nabycia przez (…) i (…) nie była zabudowana, przy czym niedługo po jej nabyciu zostały rozpoczęte starania celem wzniesienia na niej budynku. Dnia 30.03.2004 r. wydana została decyzja, na mocy której udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku wzniesionego na działce ewidencyjnej numer (…). Na działce ewidencyjnej numer (…) jeden ze Sprzedawców (…) prowadził sklep (…) na podstawie wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, przy czym obecnie działalność ta nie jest już prowadzona. Działalność na tej nieruchomości była prowadzona od dnia 30.03.2004 r. (dzień uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku wzniesionego na działce) do dnia 31.12.2020 r. Działalność ta została wykreślona z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w dniu 12.01.2021 r. Ponadto budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr (…) jest zamieszkiwany przez (…) i (…) począwszy od 1 kwietnia 2004 r. do chwili obecnej.

Obecnie głównym źródłem przychodów Sprzedawców jest działalność rolnicza. Ponadto dodatkowym źródłem przychodów osiąganych przez (…) jest wynajem nieruchomości.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Planowanej Transakcji, Sprzedawcy są również właścicielami na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej działki ewidencyjnej numer (…) położonej w(…). Działka ta nie była przedmiotem najmu. Nie jest i nie była na niej prowadzona działalność gospodarcza.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie wystąpi sytuacja, w której w okresie krótszym niż dwa lata przed datą Planowanej Transakcji, zabudowania znajdujące się na działkach ewidencyjnych numer (…) i (…) (były lub będą przedmiotem prac prowadzących do ich ulepszenia generujących wydatki, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości.

Natomiast na działkach ewidencyjnych numer (…) i (…) nie ma zabudowań.

Przedmiotem Planowanej Transakcji będzie Nieruchomość, tj.:

-samodzielny lokal mieszalny nr (…) położony w(…), z którego własnością jest związany udział wynoszący 1/3 części w częściach wspólnych budynku i urządzeń nie służących do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz taki sam udział w działce gruntu nr(…),

-samodzielny lokal mieszalny nr (…) położony w(…), z którego własnością jest związany udział wynoszący 1/3 części w częściach wspólnych budynku i urządzeń nie służących do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz taki sam udział w działce gruntu nr(…),

-samodzielny lokal mieszalny nr (…) położony w (…), z którego własnością jest związany udział wynoszący 1/3 części w częściach wspólnych budynku i urządzeń nie służących do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz taki sam udział w działce gruntu nr(…),

-działka ewidencyjna numer (…),

-działka ewidencyjna numer(…),

-działka ewidencyjna numer (…).

Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Nabywcę dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości (w tym dokumenty związane z nieruchomością gruntową takie jak wypis i wyrys z rejestru gruntów itp.), a ponadto decyzji administracyjnych, których adresatem będą Sprzedawcy (w sytuacji, w której potrzebne będzie ich uzyskanie przez Sprzedawców), (dalej jako: Przenoszone Elementy).

Przy czym przedmiotem sprzedaży nie będą inne składniki przedsiębiorstwa (…), w tym przykładowo (jeżeli występują) zobowiązania wynikające z zawartych umów, należności, maszyny i urządzenia, umowy leasingu, koncesje, licencje, zezwolenia. Wynika to w szczególności z tego, że obecnie ww. sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Niezależnie od powyższego z uwagi na okoliczność, że wcześniej część Nieruchomości była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez wymienionego sprzedawcę (…) należy wskazać, że w związku z nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę:

1)nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy związanego ze wskazaną działalnością, w trybie art. 23¹ Kodeksu pracy (ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r.; Dz. U. z 2023 r., poz. 1465 ze zm.; dalej: KP);

2)Nabywca nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

a) jakichkolwiek ruchomości będących własnością wskazanego sprzedawcy;

b) jakichkolwiek umów zawartych przez wskazanego sprzedawcę z dostawcami zewnętrznymi a dotyczących zarządzania lub bieżącej obsługi administracyjnej przedsiębiorstwa (dotyczące np. księgowości), jeżeli takie umowy będą obowiązywały na moment Planowanej Transakcji;

c) jakichkolwiek umów zawiązanych w celu prowadzenia przywołanej działalności, w szczególności umowa dostarczania ciepła, umowa na zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, umowa na dostawę energii elektrycznej, umowa o świadczenie usług telekomunikacyjnych, umowa dotycząca usług ochrony, umowa na doradztwo w sprawie ochrony przeciwpożarowej, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na moment Planowanej Transakcji;

d) jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów;

e) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych wskazanego sprzedawcy;

f) zobowiązań tego sprzedawcy;

g) tajemnic przedsiębiorstwa oraz know-how;

h) ksiąg rachunkowych wskazanego sprzedawcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych);

i) nazwy przedsiębiorstwa tego sprzedawcy;

j) praw do dokumentacji, umów, dokumentów kadrowych, instrukcji i innej dokumentacji.

Jak zostało wskazane, Nabywca planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję polegającą na prowadzeniu na nieruchomości, której Sprzedawcy są właścicielami, obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, zjazdem publicznym, pylonem reklamowym i pozostałą niezbędną infrastrukturą.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Nabywca wskazuje, że chcąc przeprowadzić Inwestycję, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo–administracyjnych, w tym zawarcia umów o roboty budowlane oraz innych umów niezbędnych dla prawidłowego procesu budowlanego. W tym zakresie Zainteresowani podkreślają, iż Nabywca nie przejmie od Sprzedawców jakichkolwiek umów gospodarczych. Nie ulega wątpliwości, że bez zorganizowania zaplecza techniczno-zarządczego, sprawne i niezakłócone przeprowadzenie inwestycji deweloperskiej nie będzie możliwe.

Po zrealizowaniu Inwestycji Nabywca będzie realizował zyski z tytułu funkcjonowania wskazanego obiektu handlowego. Nabycie Nieruchomości nastąpi w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Strony Planowanej Transakcji wskazują, że ich intencją jest objęcie Planowaną Transakcją składników majątkowych (Nieruchomości) wraz z elementami bezpośrednio z nią związanymi (Przenoszonymi Elementami). Intencją stron nie jest zaś przeniesienie własności przedsiębiorstwa czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa osób dokonujących zbycia Nieruchomości.

Ponadto Zainteresowani wskazują, że Nabywca nie nabywa od Sprzedawców (zarówno obecnie, jak i uwzględniając okres wcześniejszy) sześć lub więcej lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej lub udziałów w tych lokalach.

W sytuacji uznania, że część Nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy VAT stosownie do art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Z uwagi na okoliczność, że (…) i (…) są współwłaścicielami Nieruchomości Wspólnej na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, Zainteresowani występują z niniejszym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie oceny skutków podatkowych dostawy ww. nieruchomości przez (…) i (…) na rzecz Nabywcy. Jednocześnie (…) oraz Nabywca występują z odrębnym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej (tj. w zakresie określenia skutków podatkowych dostawy nieruchomości należących do (…) jako ich wyłącznego właściciela).

Zatem przedmiotem niniejszego wniosku jest ocena skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) w ramach Planowanej Transakcji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy dostawa Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT jako dostawa dokonana przez podatnika VAT, niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?

2.Czy dostawa Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) będzie opodatkowana VAT, jako niekorzystająca ze zwolnienia z opodatkowania przedmiotowym podatkiem?

3.Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) w ramach Planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości Wspólnej lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1. Dostawa Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT (przepisom Ustawy o VAT). Dostawa dokonana zostanie bowiem przez podatnika VAT i nie będzie stanowić dostawy przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

2. Dostawa Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) będzie opodatkowana VAT, w tym nie znajdą do niej zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a ponadto Sprzedawcy i Nabywca zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3. Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) w ramach Planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości Wspólnej lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, skoro Nabywca otrzyma od Sprzedawców prawidłowo wystawioną fakturę VAT potwierdzającą faktyczne dokonanie Planowanej Transakcji.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców (grupy zainteresowanych).

1. Status podatnika na gruncie Ustawy o VAT.

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Sprzedawcy w ramach Planowanej Transakcji będą występować jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

2. Status Sprzedawców jako podatników VAT.

Biorąc pod uwagę powyższą analizę regulacji Ustawy o VAT uznać należy, że Sprzedawcy przy transakcji sprzedaży Nieruchomości Wspólnej będą działać w charakterze podatników VAT, o czym świadczy m.in.:

a) Sprzedawcy na dzień dokonania Planowanej Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

b) Lokale numer (…) znajdujące się na działce ewidencyjnej numer (…) są wynajmowane na rzecz osób fizycznych począwszy od stycznia 2015 r. do chwili obecnej.

c) Wcześniej na działce ewidencyjnej numer (…) jeden ze Sprzedawców (…) prowadził sklep z częściami samochodowymi oraz warsztat na podstawie wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

d) Sprzedawcy podejmują aktywne działania oraz współpracują z Nabywcą celem umożliwienia zawarcia Planowanej Transakcji, a w konsekwencji realizacji przez Nabywcę Inwestycji, w szczególności:

-celem realizacji Planowanej Transakcji, w dniu 19.10.2023 r. Sprzedawcy złożyli Nabywcy w formie aktu notarialnego ofertę zawarcia Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości,

-Sprzedawcy zobowiązali się do przekazania Nabywcy stosownych dokumentów i zaświadczeń wskazanych w Umowie Przedwstępnej,

-Sprzedawcy zobowiązali się do złożenia przy zawieraniu umowy przyrzeczonej stosownych oświadczeń wskazanych w Umowie Przedwstępnej,

-Sprzedawcy upoważnili Nabywcę do wejścia na Nieruchomość w okresie poprzedzającym jej wydanie w celu prowadzenia działań przygotowawczych do zrealizowania Inwestycji,

-Strony zobowiązały się współdziałać w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla budowy Inwestycji i prawidłowego z niej korzystania, według planów Nabywcy. W szczególności Sprzedawcy zobowiązali się wobec Nabywcy do wzajemnej współpracy, dążąc do możliwie najszybszego uzyskania rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do budowy i użytkowania Inwestycji,

-Sprzedawcy zobowiązali się, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej będą podejmowali w razie takiej potrzeby niezwłoczne działania we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących lub związanych z budową Inwestycji,

-Sprzedawcy zobowiązali się, że w okresie związania Umową Przedwstępną nie zbędą praw do przedmiotowej Nieruchomości osobom trzecim, nie podejmą żadnych czynności faktycznych lub prawnych, skutkujących jakimkolwiek obciążeniem na rzecz osób trzecich (w tym także obciążeniem prawami obligacyjnymi) przedmiotowej Nieruchomości lub jej zanieczyszczeniem w rozumieniu przepisów ustawy o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie, ani też nie przyjmą zadatków lub zaliczek od osób trzecich na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości,

-Sprzedawcy udzielili Nabywcy pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu umowy przyrzeczonej na warunkach określonych w Umowie Przedwstępnej,

-Sprzedawcy udzielili każdej z osób reprezentujących Nabywcę przy zawarciu Umowy Przedwstępnej pełnomocnictwa upoważniającego do wszczęcia i prowadzenia w imieniu Sprzedawców postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

-decyzji o podziale przedmiotowej Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z Umową Przedwstępną realizacji Inwestycji,

-decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na przedmiotową Nieruchomość,

-zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych na przedmiotową Nieruchomość,

-uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

-uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

-zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na przedmiotową Nieruchomość,

-zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

-zezwolenia na usunięcie z przedmiotowej Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych,

-zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach przedmiotowej Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

-pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na przedmiotowej Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

-decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji,

-innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

-ustalono, że pełnomocnictwo powyższe obejmuje także umocowanie Nabywcy do wystąpienia w imieniu mocodawcy do właściwych organów administracji z wnioskiem o przeniesienie na Nabywcę wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych wydanych na rzecz Sprzedawców w związku z planowaną Inwestycją, w szczególności decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Inwestycji,

-przyjęto, że w sytuacjach, w których wszczęcie i prowadzenie postępowań administracyjnych, o których mowa powyżej wymagać będzie przedłożenia dokumentów znajdujących się u Sprzedawców, wówczas zobowiązują się oni te dokumenty niezwłocznie dostarczyć, na żądanie Nabywcy lub jego pełnomocników,

-Sprzedawcy udzielili każdej z osób reprezentujących Nabywcę przy zawarciu Umowy Przedwstępnej pełnomocnictwa do przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowej Nieruchomości oraz do występowania o wydanie dotyczących ich wypisów i wyrysów,

-Sprzedawcy udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11) oraz art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, na podstawie którego Nabywca jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,

-Sprzedawcy zobowiązali się umożliwić przeniesienie na Nabywcę wszystkich (co do których będzie to dopuszczone przez obowiązujące przepisy) rozstrzygnięć administracyjnych, potrzebnych do zrealizowania Inwestycji w ramach Nieruchomości decyzji, w części dotyczącej Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury,

-Sprzedawcy zobowiązali się do udzielenia, udostępnienia lub okazania znajdujących się w ich posiadaniu informacji lub dokumentów, o które wystąpi Nabywca dotyczących przedmiotowej Nieruchomości, przy czym zobowiązanie to dotyczy również udzielenia Nabywcy stosownych pełnomocnictw uprawniających do uzyskania informacji o stanie prawnym lub faktycznym Nieruchomości oraz Sprzedawców.

Z przywołanych na wstępie regulacji Ustawy o VAT wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymaga z kolei oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Nawiązując do powyższego, okoliczności oraz zakres aktywności Sprzedawców wskazują, że uczynili oni ze zbycia nieruchomości aktywności o charakterze zarobkowym, jak również zaangażowali w tym celu środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie ich obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle powyższych uwag, w ocenie Zainteresowanych podejmowane przez Sprzedawców czynności nie mieszczą się w zakresie tzw. zwykłego zarządu majątkiem własnym, bowiem mają one cechy działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Zdaniem Zainteresowanych, powyższe okoliczności oraz aktywności Sprzedawców wskazują na ich występowanie w ramach Planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości Wspólnej jako podatników VAT.

Powyższe stanowisko potwierdzają przykładowo następujące interpretacje indywidualne:

a)interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 18 marca 2024 r.,sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.36.2024.1.KAK;

b)interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 12 marca 2024 r.,sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.804.2023.3.MSU;

c)interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 4 października 2023 r.,sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.563.2023.1.JS.

3. Opodatkowanie VAT dostawy nieruchomości - zasady ogólne.

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest kolejno ustalenie, czy planowana dostawa Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast w myśl art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP).

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, należy wskazać, czy przedmiotowa transakcja dostawy Nieruchomości Wspólnej nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.

4. Brak przesłanek uzasadniających uznanie dostawy nieruchomości przez (…) i (…) za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP i wyłączenia na tej podstawie tej transakcji spod zakresu VAT.

4.1. Normatywna definicja przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa

przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

4.2. Przedmiot dostawy przez (…) i (…) vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Planowanej Transakcji (Nieruchomość) stanowi przedsiębiorstwo. Wynika to z faktu, iż przedmiot Planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

W szczególności (z uwagi na to, że przedmiotem Planowanej Transakcji ma być m.in. objęta wspólnością majątkową małżeńską działka ewidencyjna numer (…) wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami, na której jeden ze Sprzedających, tj. (…) prowadził uprzednio działalność gospodarczą, należy wskazać na poniższe okoliczności.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu opisanych wcześniej kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa wskazanego sprzedawcy (…), takich jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym, tajemnice przedsiębiorstwa, jak również księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W konsekwencji, skoro po dokonaniu Planowanej Transakcji po stronie wskazanego Sprzedawcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (również wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego), przedmiotowa transakcja nie powinna zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa.

Prawidłowość stanowiska, że brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż planowana dostawa nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

•   interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 marca 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.684.2023.5.SR), w której organ wskazał, że „(…) na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.”

•   interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 marca 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.674.2020.2.KM), w której organ wskazał, że „(…) należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegała bowiem Nieruchomość składająca się z działki gruntu oraz Budynku i budowli wraz z niektórymi prawami z nią związanymi oraz ruchomościami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.”

Podobne stanowiska można znaleźć ponadto m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 grudnia 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.610.2020.2.EW), z dnia 25 stycznia 2019 r. (sygn. 0114 KDIP4.4012.733.2018.3.KM), Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r. (sygn. ILPP5/4512-1-4/16-4/WB), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r. (sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR) oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. akt I FSK 267/06 oraz w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt II FSK 1662/10.

4.3. Przedmiot dostawy przez (…) i (…) vs. całość organizacyjna i funkcjonalna.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów przedsiębiorstwa. Mianowicie, w ramach Planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość wraz Przenoszonymi Elementami. W konsekwencji, po dacie Planowanej Transakcji w rękach wskazanego sprzedawcy (…) pozostanie szereg różnych aktywów należących dotychczas do jego przedsiębiorstwa. W analizowanym przypadku Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu wierzytelności czy zobowiązań wchodzących w skład tego przedsiębiorstwa.

W konsekwencji – po nabyciu Nieruchomości – Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Sprzedawców, nie można – zdaniem Zainteresowanych – uznać, że jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby planowaną dostawę nieruchomości realizowaną przez (…) i (…) zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa.

W szczególności, w ocenie Stron, przedmiot Planowanej Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne byłoby uzupełnienie przedmiotu Planowanej Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Planowanej Transakcji będzie pozostawało w gestii Nabywcy. Podkreślić bowiem należy, że zamiarem Nabywcy jest realizacja przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu na Nieruchomości obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, zjazdem publicznym, pylonem reklamowym i pozostałą niezbędną infrastrukturą, z czym wiąże się konieczność zawarcia szeregu umów gospodarczych, związanych zwłaszcza z pracami budowlanymi oraz zarządzaniem procesem inwestycyjnym/komercjalizacją Nieruchomości.

Wskazać tymczasem należy, że zbywana Nieruchomość nie będzie sama w sobie wystarczająca do osiągnięcia przez Nabywcę celów biznesowych. W istocie, osiągniecie tego celu wymagać będzie od Nabywcy zaangażowania tzw. elementu ludzkiego, posiadającego kompetencje do realizacji opisanego przedsięwzięcia gospodarczego, zaś sama Nieruchomość jest jedynie przedmiotem, który umożliwi osiągnięcie tego celu.

Warto również wskazać, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem, co wynika z ustawowej definicji przedsiębiorstwa i było niejednokrotnie podkreślane w orzecznictwie sądów. Z uwagi na fakt, że Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Sprzedawców, nie można uznać, iż jest to zespół elementów oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Nabywca będzie zmuszony do zorganizowania we własnym zakresie całego zaplecza osobowego (własnego bądź w postaci podmiotów zewnętrznych), zaangażowanego w zarządzanie przedsięwzięciem gospodarczym i pozwalającego w przyszłości na jego funkcjonowanie. Dopiero wówczas zespół nabytych aktywów, uzupełniony o element ludzki (zaplecze osobowe) oraz potrzebne budynki, budowle i infrastrukturę będzie w stanie osiągnąć pełną zdolność operacyjną w takim zakresie i celu, do jakiego został stworzony (tak też w wyrokach WSA we Wrocławiu z dnia 20 października 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 676/17; z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 972/16).

5. Brak przesłanek uzasadniających uznanie dostawy nieruchomości przez (…) i (…) za zbycie ZCP i wyłączenia na tej podstawie tej transakcji spod zakresu VAT.

5.1. ZCP.

Analizowana dostawa przez (…) i (…) nie może być uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z powoływaną już wyżej definicją z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną praktyką organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 marca 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.682.2020.3.RMA; Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 marca 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.674.2020.2.KM; Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 stycznia 2021 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.652.2020.1.AW; Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 grudnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.610.2020.2.EW; Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC; Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, z powyższej definicji wynika, że aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

• istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

• składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

• zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z powyższych przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Wskazówki w zakresie interpretacji powyższych przesłanek przedstawiają same organy podatkowe. Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 8 stycznia 2021 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.652.2020.1.AW stwierdził, że „Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).”

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa. Jak podkreślił NSA w orzeczeniu z 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 327/16, „Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy.”

Dlatego też, zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

5.2. Przedmiot dostawy przez (…) i (…) vs. normatywna definicja ZCP.

W niniejszym przypadku Planowana Transakcja zbycia nieruchomości przez (…) i (…) nie będzie stanowić zbycia ZCP w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy uznać, że nie zostały spełnione wszystkie przesłanki wskazujące na uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Przedmiot sprzedaży będzie stanowić wyłącznie Nieruchomość wraz z Przenoszonymi Elementami. Przedmiotem sprzedaży nie będą natomiast inne składniki dotychczasowego przedsiębiorstwa jednego ze sprzedawców (…), w tym zobowiązania wynikające z zawartych umów, należności, maszyny i urządzenia, umowy leasingu, koncesje, licencje, zezwolenia.

Natomiast samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Planowanej Transakcji szeregu opisanych wcześniej elementów dotychczasowej działalności gospodarczej jednego ze sprzedawców pozbawia zbywaną nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Zainteresowanych nie zostanie spełniony pod kątem zakwalifikowania zbywanych nieruchomości jako ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne nieruchomości w majątku zbywcy, tj. przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych innych niż zadania gospodarcze realizowane przez dotychczasowe przedsiębiorstwo jednego ze sprzedawców, jako całość. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jak niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 lutego 2015 r. (sygn. IPPP1/443-1417/14-4/MPe), Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r. (sygn. IBPP3/4512-476/15/KG) oraz z dnia 22 lipca 2014 r. (sygn. IBPP1/443-474/14/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r. (sygn. IPTPP2/4512-178/15-2/JS).

Na samodzielność jako kluczowy element ZCP wskazują także sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach. Jako przykład warto wskazać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Należy zatem w szczególności zaznaczyć, że przedmiotem Planowanej Transakcji nie będzie zespół składników, który może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze. Nabywca planuje zrealizować na Nieruchomości przedsięwzięcie gospodarcze polegające na prowadzeniu na niej obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, zjazdem publicznym, pylonem reklamowym i pozostałą niezbędną infrastrukturą, przy czym chcąc przeprowadzić Inwestycję, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo-administracyjnych, w tym zawarcia umów o roboty budowlane oraz innych umów niezbędnych dla prawidłowego przeprowadzenia procesu budowlanego. Celem organizacji oraz funkcjonowania obiektu Nabywca będzie musiał również pozyskać stosowne zaplecze osobowe.

Ponadto w związku z zawarciem Planowanej Transakcji na Nabywcę nie przejdą zobowiązania wskazanego sprzedawcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element ZCP.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

W niniejszym przypadku nie można również wskazać odrębności finansowej przedmiotu Planowanej Transakcji. Wskazany ze sprzedawców nie prowadził bowiem osobnych ksiąg wyłącznie w stosunku do nieruchomości wykorzystywanej uprzednio na potrzeby działalności gospodarczej, a możliwe jest jedynie przyporządkowanie do ww. nieruchomości związanych z nią przychodów, kosztów.

Uwzględniając powyższe, w związku z dostawą nieruchomości przez Sprzedawców nie dochodzi do sprzedaży ZCP.

5.3. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu dostawy przez (…) i (…) za ZCP bądź przedsiębiorstwo.

W ocenie Zainteresowanych planowana transakcja sprzedaży nieruchomości przez (…) i (…) nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. W szczególności w związku z nią nie dojdzie do zbycia zespołu składników majątkowych wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

W ocenie Stron w związku z ww. sprzedażą nieruchomości przez (…) i (…) nie dojdzie również do zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej jako: „Objaśnienia”). W świetle powyższych Objaśnień Ministerstwa Finansów, „Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za: (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.”

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

Dodatkowo stanowisko Zainteresowanych znajduje swoje potwierdzenie w orzeczeniach sądów administracyjnych – przykładowo NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15 stwierdził, że: „(…) okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej – bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa – nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl)”. Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również w wyroku NSA z dnia 28 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 293/17.

Również WSA w Szczecinie (wyrok z 12 czerwca 2019 r., sygn. I SA/Sz 328/19) jasno i wyraźnie wskazał, że jeżeli dla kontynuowania działalności gospodarczej konieczne jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie stanowiły przedmiotu transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, to nie można stwierdzić, że zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Uwzględniając powyższe uwagi, planowana dostawa realizowana przez (…) i (…) nie będzie mogła zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Podsumowując zdaniem Zainteresowanych planowana dostawa Nieruchomości Wspólnej przez(…) i (…):

-będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i

-nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

6. Weryfikacja zastosowania zwolnienia z VAT.

6.1. Uwagi ogólne.

Jak już wskazano powyżej, dostawa nieruchomości realizowana przez (…) i (…) w ramach Planowanej Transakcji w ocenie Zainteresowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Dostawa nieruchomości podlega, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23% VAT). Do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, stosuje się preferencyjną stawkę podatku w wysokości 8%.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Zainteresowanych, należy również przeanalizować, czy wskazana dostawa nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

6.2. Podleganie dostawy nieruchomości przez (…) i (…) zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od opodatkowania VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.” (interpretacja indywidulana Dyrektora KIS z dnia 18 marca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.36.2024.1.KAK).

Odnosząc powyższe do dostawy Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) w ramach Planowanej Transakcji opisanej w niniejszym wniosku należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych nie podlega ona zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości zostały nabyte w następujący sposób we wskazanych datach:

-lokale numer (…) znajdujące się w budynku mieszkalnym usytuowanym na działce ewidencyjnej numer (…) zostały nabyte przez (…) na podstawie umowy sprzedaży z 09.03.2012 r.,

-działka ewidencyjna numer (…) została nabyta przez (…) i (…) na podstawie umowy sprzedaży z 03.11.2000 r.,

-działka ewidencyjna numer (…) została nabyta przez (…) i (…) przez zasiedzenie (co potwierdza postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia z 08.12.2021 r.),

-działka ewidencyjna numer (…) została nabyta przez (…) na podstawie umowy sprzedaży z 09.03.2012 r.

W ocenie Zainteresowanych art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w przypadku dostawy Nieruchomości Wspólnej należącej do (…) i (…) w ramach Planowanej Transakcji w związku z faktem, że nabycie ww. nieruchomości przez Sprzedających nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT, a zatem z tytułu ich nabycia nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu.

Ponadto z uwagi na okoliczność, że zdaniem Zainteresowanych dostawa zabudowanej działki ewidencyjnej numer (…) będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (argumentacja w tym zakresie została przedstawiona w dalszej części wniosku), to analiza zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy ww. nieruchomości wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy jest bezzasadna.

Podsumowując, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) w ramach Planowanej Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

6.3. Podleganie dostawy nieruchomości przez (…) i (…) zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, opodatkowaniu nie podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Grunt należy uznać za niezabudowany, jeżeli nie ma na nim żadnych obiektów, bądź znajdują się obiekty niespełniające definicji budynku/budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Przez tereny budowlane rozumie się zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przedmiotem Planowanej Transakcji będą lokale nr (…) w budynku znajdującym się na działce ewidencyjnej numer (…) oraz zabudowana działka ewidencyjna numer (…). Planowana Transakcja ma ponadto objąć działkę ewidencyjną numer(…), które nie są zabudowane.

Jednocześnie Nieruchomość (w tym działka ewidencyjna numer(…) i (…)) na dzień Planowanej Transakcji będzie przeznaczona w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod zabudowę.

Zatem z uwagi na okoliczność, że działka ewidencyjna numer (…) na moment planowanej transakcji będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz przeznaczona w tej decyzji pod zabudowę, do dostawy ww. działki nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W konsekwencji powyższego, do dostawy działki ewidencyjnej numer (…) przez (…) i (…) nie może znaleźć zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, ponieważ w ocenie Zainteresowanych będzie to dostawa nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę.

6.4. Podleganie dostawy nieruchomości przez (…) i (…) zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Na podstawie regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Planowanej Transakcji Nabywca zakupi m.in. trzy lokale mieszkalne, z których własnością są związane udziały wynoszące każdy z nich 1/3 części w częściach wspólnych budynku i urządzeń nie służących do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz takie same udziały w działce ewidencyjnej numer (…) oraz zabudowaną działkę ewidencyjną numer (…).

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż w ramach Planowanej Transakcji zabudowanych działek ewidencyjnych powinna zostać potraktowana na gruncie VAT tak, jak dostawa znajdujących się na nich zabudowań.

W świetle bowiem art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania VAT. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Analogicznie w przypadku korzystania ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Kolejno należy przeanalizować, czy sprzedaż w ramach Planowanej Transakcji budynków, budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli lub ich części, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. przedmiotu planowanej dostawy miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego planowaną dostawą.

Przedstawione okoliczności wskazują, że sprzedaż wskazanego przedmiotu Planowanej Transakcji przez (…) i (…) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynęło co najmniej 2 lata.

Jak wynika bowiem z przedstawionego opisu sprawy, Nieruchomości zostały nabyte w następujący sposób we wskazanych datach:

-lokale numer (…) znajdujące się w budynku mieszkalnym usytuowanym na działce ewidencyjnej numer (…) zostały nabyte przez (…) na podstawie umowy sprzedaży z 09.03.2012 r.,

-działka ewidencyjna numer (…) została nabyta przez (…) i (…) na podstawie umowy sprzedaży z 03.11.2000 r.,

-działka ewidencyjna numer (…) została nabyta przez (…) i (…) przez zasiedzenie (co potwierdza postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia z 08.12.2021 r.),

-działka ewidencyjna numer (…) została nabyta przez (…)na podstawie umowy sprzedaży z 09.03.2012 r.

Jak wskazano w opisie sprawy, na działkach ewidencyjnych numer (…) i (…) znajdują się zabudowania. Na moment Planowanej Transakcji zabudowania te są użytkowane przez okres dłuższy niż dwa lata.

W szczególności działka ewidencyjna numer (…) była już zabudowana w momencie jej nabycia przez (…) (znajdował się na niej budynek, w którym były 3 lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność). Ponadto lokale numer (…) znajdujące się na działce ewidencyjnej numer (…) są wynajmowane na rzecz osób fizycznych począwszy od stycznia 2015 r. do chwili obecnej.

Natomiast działka ewidencyjna numer (…) w momencie jej nabycia przez (…) i (…) nie była zabudowana, przy czym niedługo po jej nabyciu zostały rozpoczęte starania celem wzniesienia na niej budynku. Dnia 30.03.2004 r. wydana została decyzja, na mocy której udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku wzniesionego na działce ewidencyjnej numer (…).

Na działce ewidencyjnej numer (…) jeden ze Sprzedawców (…) prowadził sklep (…) na podstawie wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, przy czym obecnie działalność ta nie jest już prowadzona. Działalność na tej nieruchomości była prowadzona od dnia 30.03.2004 r. (dzień uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku wzniesionego na działce) do dnia 31.12.2020 r. Działalność ta została wykreślona z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w dniu 12.01.2021 r. Ponadto budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr (…) jest zamieszkiwany przez (…) i (…) począwszy od 01.04.2004 r. do chwili obecnej.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie wystąpi sytuacja, w której w okresie krótszym niż dwa lata przed datą Planowanej Transakcji, zabudowania znajdujące się na działkach ewidencyjnych numer (…) i (…) były lub będą przedmiotem prac prowadzących do ich ulepszenia generujących wydatki, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości.

W konsekwencji spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ dostawa budynków, budowli lub ich części znajdujących się na działce ewidencyjnej numer (…) przez (…) i (…) w ramach Planowanej Transakcji nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia ww. nieruchomości minął okres przekraczający 2 lata.

Tym samym, planowana sprzedaż przez (…) i (…) zabudowanej nieruchomości położonej w (…) stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,4538 ha będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 tej ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT).

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT).

W odniesieniu do powyższego należy wskazać, że:

-na moment Planowanej Transakcji Sprzedawcy oraz Nabywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT oraz

-Sprzedawcy i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zatem uwzględniając powyższe, dostawa przez (…) i (…) zabudowanej nieruchomości położonej w (…) stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,4538 ha będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

6.5. Podleganie dostawy nieruchomości przez (…) i (…) zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aby możliwe było zastosowanie zwolnienia z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, dostawa nie może być bowiem objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Z uwagi na okoliczność, że dostawa przez (…) i (…) zabudowanej nieruchomości położonej w (…) stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,4538 ha będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w odniesieniu do jej dokonania nie może znaleźć zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy.

6.6. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych w zakresie opodatkowania VAT dostawy nieruchomości przez(…) i (…).

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych transakcja dostawy Nieruchomości Wspólnej przez (…) i (…) będzie podlegać opodatkowaniu VAT z uwagi na okoliczność, że nie znajdą do niej zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a ponadto Sprzedawcy i Nabywca zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

7. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości (dokonanej przez(…) i (…)) przez Nabywcę oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż wskazanej nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, że Nieruchomość Wspólna nabywana od (…) i (…) będąca przedmiotem Planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej:

•   Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;

•   Po nabyciu Nieruchomości (w tym Nieruchomości Wspólnej), Nabywca zamierza prowadzić na niej działalność gospodarczą polegającą na realizacji przedsięwzięcia gospodarczego - obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, zjazdem publicznym, pylonem reklamowym i pozostałą niezbędną infrastrukturą, tj. działalność podlegającą opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu nabycia w ramach Planowanej Transakcji Nieruchomości Wspólnej od (…) i (…) i otrzymaniu od Sprzedawców prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie posiadał:

•   prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę ww. nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji oraz

•   prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż ww. nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy Nieruchomości Wspólnej (działki(…) i (…)) istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Sprzedający w celu dokonania sprzedaży działki nr (…) i (…) podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający są właścicielami m.in. niezabudowanej działki nr (…) oraz zabudowanej budynkiem działki nr (…). Sprzedający działkę nr (…) nabyli przez zasiedzenie (postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia z 8 grudnia 2021 r.). Natomiast działka numer (…) została nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 3 listopada 2000 r. W momencie zakupu działka nr (…) była niezabudowana. Sprzedający wybudowali na niej budynek, który oddano do użytku na podstawie decyzji z 30 marca 2004 r. Na działce ewidencyjnej numer (…) Pan (…) (Sprzedający) w okresie od 30 marca 2004 r. do 31 grudnia 2020 r. prowadził sklep (…), przy czym obecnie działalność ta nie jest już prowadzona. Ponadto budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr (…) jest zamieszkiwany przez Sprzedających począwszy od 1 kwietnia 2004 r. do chwili obecnej. Sprzedający planuje sprzedaż m.in. niezabudowanej działki nr (…) oraz zabudowanej budynkiem działki nr (…) (Nieruchomość Wspólna).

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w zakresie transakcji dostawy Nieruchomości Wspólnej oraz braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT sprzedaży Nieruchomości Wspólnej, jako transakcji niestanowiącej zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak wynika z ww. przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że celem realizacji Planowanej Transakcji, w dniu 19 października 2023 r. Sprzedawcy złożyli Nabywcy w formie aktu notarialnego ofertę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. W dniu 13 grudnia 2023 r. Nabywca w drodze aktu notarialnego przyjął ofertę, w związku z czym doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej pomiędzy Sprzedawcami a Nabywcą.

Jak Państwo wskazali, Sprzedawcy i Nabywca zawarli Umowę przedwstępną w celu umożliwienia Nabywcy lub wskazanemu przez niego podmiotowi trzeciemu kompletnej i prawidłowej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na prowadzeniu na nieruchomości, której Sprzedawcy są właścicielem, obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, zjazdem publicznym, pylonem reklamowym i pozostałą niezbędną infrastrukturą, wykonanych odpowiednio do planu zagospodarowania terenu (Inwestycja). Na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedawcy zobowiązali się do zawarcia z Nabywcą umowy przyrzeczonej sprzedaży, mocą której sprzedadzą Nabywcy w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, roszczeń lub ograniczeń przysługujących osobom trzecim - jedynie za wyjątkiem służebności przesyłu ustanowionych na rzecz gestorów mediów i za przyjętą cenę prawo własności przedmiotowej Nieruchomości, a Nabywca oświadcza, że w wypadku uprzedniego ziszczenia się wszystkich przesłanek określonych Umowie Przedwstępnej oraz złożenia w umowie przyrzeczonej sprzedaży przez Sprzedawców wskazanych oświadczeń, Nabywca przystąpi do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i nabędzie prawo własności Nieruchomości.

W umowie przedwstępnej ustalili Państwo również, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie wskazanym przez Nabywcę, nie później jednak niż do dnia 30 czerwca 2025 r.

W ww. umowie przedwstępnej uzgodnili Państwo, że Nabywca przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej w wypadku ziszczenia się, w niżej wskazanych terminach, następujących przesłanek:

1) uzyskania przez Nabywcę, działającego w imieniu Sprzedawców, kosztem i staraniem Nabywcy, ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnej decyzji administracyjnej, obejmującej zgodę na usunięcie z przedmiotowej Nieruchomości wszystkich drzew lub krzewów - najpóźniej do dnia 30.05.2025 roku;

2) uzyskania przez Nabywcę, na jego koszt i staraniem, ostatecznej, a w razie złożenia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego - prawomocnej, decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na przedmiotową Nieruchomość, wydanej na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (o ile jej uzyskanie będzie konieczne do realizacji Inwestycji) - najpóźniej do dnia 30.05.2025 r.;

3) uzyskania przez Nabywcę, na jego koszt i staraniem ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli będzie ona wymagana do zrealizowania Inwestycji;

4) uzyskania najpóźniej do dnia 30 maja 2025 r. przez Nabywcę, na jego koszt i staraniem, ostatecznych, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnych:

a) decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu publicznego na przedmiotową Nieruchomość z drogi publicznej,

b) zgłoszenie budowy lub przebudowy zjazdu publicznego z drogi publicznej, chyba że budowa zjazdu zostanie objęta pozwoleniem na realizację Inwestycji,

5) uzyskania przez Nabywcę, na jego koszt i staraniem, wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożlwiających przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna i deszczowa), elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, zgodnie z wymogami i standardem Nabywcy, jak również pozytywnych opinii lub ekspertyz w sprawie możliwości ogrzewania Obiektu za pomocą pomp ciepła, a gdyby takie ogrzewanie nie było możliwe - uzyskania uzgodnień lub warunków technicznych dotyczących zasad przyłączenia Obiektu do sieci gazowej, zgodnie z wymogami i standardem Nabywcy - najpóźniej do dnia 28 kwietnia 2025 r.;

6) uzyskania przez Nabywcę, na jego koszt i staraniem, na podstawie dokumentacji projektowej przygotowanej na koszt i staraniem Nabywcy, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń, decyzji i postanowień właściwych organów administracji, inspekcji lub służb, w tym administracji drogowej, potrzebnych do kompletnej realizacji w ramach przedmiotowej Nieruchomości Inwestycji na warunkach określonych w planie zagospodarowania terenu, a w szczególności uzyskania ostatecznego, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnego, pozwolenia na budowę Inwestycji, umożliwiającego co najmniej realizację w ramach przedmiotowej Nieruchomości sali sprzedaży, parkingu, miejsc postojowych, pylonu reklamowego, oraz zawierającej uzgodnienia lokalizacji niezbędnych mediów, wraz z ostatecznym, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnym, pozwoleniem wodnoprawnym, umożliwiającym odprowadzanie wód opadowych z przedmiotowej Nieruchomości - jeżeli uzyskanie takiego pozwolenia będzie konieczne do prawidłowej realizacji i użytkowania Inwestycji, w tym także zapewniającej ogrzewanie Obiektu za pomocą pomp ciepła lub gazu ziemnego, skomunikowania przedmiotowej Nieruchomości za pomocą zjazdu publicznego z drogi publicznej najpóźniej do dnia 30.05.2025 r.;

7) przekazania Nabywcy stosownych dokumentów i zaświadczeń wskazanych w Umowie Przedwstępnej;

8) złożenia przez Sprzedawców przy zawieraniu umowy przyrzeczonej stosownych oświadczeń wskazanych w Umowie Przedwstępnej;

9) istnienia - w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej - możliwości realizowania bezpośredniego, nieodpłatnego i nieograniczonego czasowo, w tym poprzez szlabany, bramy, barierki itp., dostępu do drogi publicznej poprzez zaprojektowany zjazd publiczny, na którego lokalizację i budowę lub przebudowę odpowiedni organ administracji udzielił zgody.

Strony zobowiązują się współdziałać w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla budowy Inwestycji i prawidłowego z niej korzystania, według planów Nabywcy.

W opisie sprawy podali Państwo również, że Sprzedający udzielili każdej z osób reprezentujących Nabywcę przy zawarciu Umowy Przedwstępnej odrębnego (każdej z osobna) pełnomocnictwa upoważniającego do wszczęcia i prowadzenia w imieniu Sprzedawców postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

1)decyzji o podziale przedmiotowej Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z Umową Przedwstępną realizacji Inwestycji,

2)decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na przedmiotową Nieruchomość,

3)zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych na przedmiotową Nieruchomość,

4)uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

5)uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

6)zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na przedmiotową Nieruchomość,

7)zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

8)zezwolenia na usunięcie z przedmiotowej Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych,

9)zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach przedmiotowej Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

10)pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na przedmiotowej Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

11)decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji,

12)innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

Pełnomocnictwo powyższe obejmuje także umocowanie Nabywcy do wystąpienia w imieniu mocodawcy do właściwych organów administracji z wnioskiem o przeniesienie na Nabywcę wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych wydanych na rzecz Sprzedawców w związku z planowaną Inwestycją, w szczególności decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Inwestycji.

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedawcy oświadczyli również, że udzielają Nabywcy prawa do dysponowania przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11) oraz art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Nabywca jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie strony zgodnie postanowiły, że Nabywca będzie uprawniony do przeniesienia tego prawa na rzecz osoby lub podmiotu realizującego prace projektowe dotyczące zamierzonej Inwestycji.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki nr (…) i (…)będące nadal współwłasnością Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w imieniu Sprzedających i na ich korzyść, ponieważ to oni jako współwłaściciele działek nr (…) i (…) będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedających zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a oni sami będą działali jako podatnicy VAT.

W konsekwencji Sprzedający z tytułu tej transakcji, będą podatnikami podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującymi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

-faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Analizując przedstawione zdarzenie przyszłe w kontekście powołanych regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że przedmiotem Planowanej Transakcji będą ww. nieruchomości. Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Nabywcę dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości (w tym dokumenty związane z nieruchomością gruntową takie jak wypis i wyrys z rejestru gruntów itp.), a ponadto decyzji administracyjnych, których adresatem będą Sprzedawcy (w sytuacji, w której potrzebne będzie ich uzyskanie przez Sprzedawców).

Jednakże w związku z nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę:

1)nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy związanego ze wskazaną działalnością, w trybie art. 23¹ Kodeksu pracy;

2)Nabywca nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

a) jakichkolwiek ruchomości będących własnością wskazanego sprzedawcy;

b) jakichkolwiek umów zawartych przez wskazanego sprzedawcę z dostawcami zewnętrznymi a dotyczących zarządzania lub bieżącej obsługi administracyjnej przedsiębiorstwa (dotyczące np. księgowości), jeżeli takie umowy będą obowiązywały na moment Planowanej Transakcji;

c) jakichkolwiek umów zawiązanych w celu prowadzenia przywołanej działalności, w szczególności umowa dostarczania ciepła, umowa na zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, umowa na dostawę energii elektrycznej, umowa o świadczenie usług telekomunikacyjnych, umowa dotycząca usług ochrony, umowa na doradztwo w sprawie ochrony przeciwpożarowej, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na moment Planowanej Transakcji;

d) jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów;

e) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych wskazanego sprzedawcy;

f) zobowiązań tego sprzedawcy;

g) tajemnic przedsiębiorstwa oraz know-how;

h) ksiąg rachunkowych wskazanego sprzedawcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych);

i) nazwy przedsiębiorstwa tego sprzedawcy;

j) praw do dokumentacji, umów, dokumentów kadrowych, instrukcji i innej dokumentacji.

Ponadto wskazali Państwo, że przedmiotem sprzedaży nie będą inne składniki przedsiębiorstwa (…), w tym przykładowo (jeżeli występują) zobowiązania wynikające z zawartych umów, należności, maszyny i urządzenia, umowy leasingu, koncesje, licencje, zezwolenia. Wynika to w szczególności z tego, że obecnie ww. sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Należy również podkreślić, że Nabywca planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję polegającą na prowadzeniu na nieruchomości, której Sprzedawcy są właścicielami, obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, zjazdem publicznym, pylonem reklamowym i pozostałą niezbędną infrastrukturą. (działalność Nabywcy jest zupełnie inna niż działalność Sprzedającego).

Tymczasem Sprzedający w ramach swojej działalności prowadził sklep (…) i (…). Ponadto Sprzedający zakończył prowadzenie swojej działalności w dniu 12 stycznia 2021 r.

Planowana transakcja nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że nieruchomość (niezabudowana działka nr (…) oraz zabudowana budynkiem działka nr (…)) nie stanowi formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedających w ramach prowadzonej przez nich działalności.

W konsekwencji, opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż niezabudowanej działki nr (…) oraz zabudowanej budynkiem działki nr (…) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości dotyczących tego czy dostawa działek nr (…) oraz (…) będzie podlegała zwolnieniu z VAT, wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Do dostawy terenów niezabudowanych zastosowanie znajdują przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W przypadku gdy nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem wniosku jest dostawa niezabudowanej działki nr (…) oraz zabudowanej działki nr (…).

Odnosząc się do niezabudowanej działki nr (…) należy zauważyć, że ww. działka na moment planowanej transakcji będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz przeznaczona w tej decyzji pod zabudowę.

Ww. działka stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza do jej sprzedaży zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży ww. działki nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W kontekście ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak Państwo wskazali, nabycie działki nr (…) przez zasiedzenie w 2021 roku nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr (…) nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży działki nr (…) zabudowanej budynkiem należy wskazać, że Sprzedający w budynku tym w okresie od 30 marca 2004 r. do 31 grudnia 2020 r. prowadził sklep z częściami samochodowymi oraz warsztat. Ponadto budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr (…) jest zamieszkiwany przez (…) i (…) począwszy od 1 kwietnia 2004 r. do chwili obecnej.

W opisie sprawy podali Państwo również, że w związku ze sprzedażą nieruchomości nie wystąpi sytuacja, w której w okresie krótszym niż dwa lata przed datą Planowanej Transakcji, zabudowania znajdujące się na działce ewidencyjnej numer (…) były lub będą przedmiotem prac prowadzących do ich ulepszenia generujących wydatki, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości.

Biorąc pod uwagę fakt, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku opisanego we wniosku, a jego planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, to w odniesieniu do dostawy budynku będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wskazali Państwo, że w sytuacji uznania, że część Nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy VAT stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ponadto Nabywca oraz Sprzedawcy na dzień planowanej transakcji będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy budynku Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa budynku będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działki nr (…)), na którym posadowiony jest ww. budynek – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą również prawa Nabywcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości Wspólnej (działki nr (…) i (…)) w ramach Planowanej Transakcji, prawa do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż ww. działek lub prawa do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Nabywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Nieruchomości (działek (…) i (…)), Nabywca zamierza prowadzić na niej działalność gospodarczą polegającą na realizacji przedsięwzięcia gospodarczego - obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, zjazdem publicznym, pylonem reklamowym i pozostałą niezbędną infrastrukturą. Nabycie Nieruchomości nastąpi w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Jednocześnie, planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynku korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości Wspólnej będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ww. Transakcję na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Zatem Państwa stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (tj. działki nr (…) i (…)). Inne kwestie przedstawione w zdarzeniu przyszłym, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Należy zauważyć, że Organ nie wydaje interpretacji indywidualnych w zakresie stawki podatku VAT. Kwestie te są rozstrzygane w ramach odrębnej instytucji – wiążących informacjami stawkowych

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.