Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej nr (...).
Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 11 lutego 2025 r. (data wpływu 14 lutego 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Powiat jako jednostka samorządu terytorialnego posiada osobowość prawną i sporządza scentralizowaną deklarację podatku od towarów i usług VAT-7. W imieniu Powiatu jako „Sprzedawcy” i podatnika podatku VAT wystawiają poszczególne jednostki organizacyjne jako „Wystawca faktury” z NIP-em Powiatu. Obsługę scentralizowanych rozliczeń w zakresie podatku od towarów i usług VAT prowadzi Starostwo Powiatowe w (...). Zgodnie z regulacją zawartą w art. 32 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym organem reprezentującym Powiat (...) jest Zarząd Powiatu w (...). Powiat (...) jako jednostka samorządu terytorialnego wyposażona jest w osobowość prawną jej przepisem art. 2 ust. 2 ustawy o samorządzie powiatowym i samodzielnie wykonuje określone ustawami zadania.
Powiat jest właścicielem położonej w (...) obręb (...) niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna: nr (...) - ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...) ujawnionej w księdze wieczystej (...) ww. Sądu.
Prawo własności ww. nieruchomości Powiat nabył nieodpłatnie, z mocy samego prawa, co potwierdza decyzja Wojewody znak (...) z dnia 5 czerwca 2003 r. Powiat planuje zbyć wymienione wyżej nieruchomości w drodze przetargu ustanego nieograniczonego. Powstaje jednak trudność w opodatkowaniu sprzedaży podatkiem od towarów i usług (dalej VAT) z uwagi na problem mieszanego przeznaczenia wymienionej działki ewidencyjnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta (...) zatwierdzonym uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj. (...) z 2019 r poz. 3731) opublikowanym dnia 14 maja 2019 r.
Działka o nr ewid. (...) położona w miejscowości (...) zgodnie z w/w planem znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu:
- 2 MN1 - terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami w budynkach o pow. maksimum 30 % powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (ok. 514 m2),
- KDd - teren publicznych dróg dojazdowych (ok. 68 m2),
- ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim /.../ (ok. 2352 m2).
Mając zatem na uwadze powyższe uregulowania planu, przedmiotem dostawy będzie działka ewidencyjna niezabudowana, obejmująca tereny bez prawa do zabudowy oraz tereny przeznaczone pod zabudowę. Przepisy ustawy o VAT nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu podziału nieruchomości gruntowej (działki ewidencyjnej) w celu wyliczenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT. Natomiast w przypadku gdy transakcja dotyczy dostawy gruntu, który w części nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a w części będzie podlegał temu podatkowi, Wnioskodawca będzie zobowiązany do wyboru odpowiedniej metody czy też klucza podziału (wartościowego lub powierzchniowego) dla określenia podstawy opodatkowania tej części działki, która podlega opodatkowaniu tym podatkiem.
Wnioskodawca posiada zaświadczenie z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego z dnia 22 kwietnia 2024 r., gdzie organ ustalił procentowo części powierzchni działki o odmiennym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca dysponuje również operatem szacunkowym z dnia 6 maja 2024 r., sporządzonym przez mgr inż. K.B. gdzie wskazano wartość rynkową w/w działki. W oparciu o wydane zaświadczenie i operat szacunkowy Wnioskodawca jest w stanie ustalić powierzchnię poszczególnych części działki o odmiennym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz wartość tych części.
Ponieważ sprzedaż opisanej nieruchomości nastąpi w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, Wnioskodawca spodziewa się uzyskać ze sprzedaży kwotę wyższą od ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej tych nieruchomości którą w całości doliczy do podstawy opodatkowania podatkiem VAT, z uwagi na interes ekonomiczny nabywcy.
Dodać należy, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (...) zatwierdzonym uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj. (...) z 2019 r. poz. 3731) istnieją linie rozgraniczające na działce (...), które w widoczny sposób oddzielają część działki przeznaczonej pod zabudowę od części nieprzeznaczonej pod zabudowę.
Przy nabyciu działki nr (...) Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ Wnioskodawca nabył nieruchomość, z której powstała działka (...) nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody (...) znak (...) z dnia 05.06.2003 r.
W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:
Ad.1
Działka nr (...) nie jest objęta aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub aktualną (obowiązującą) decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego ani w całości ani w części;
Ad. 2 i Ad. 3
Zgodnie z obowiązującym i aktualnym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednostkę urbanistyczną oznaczono symbolem ZP1 - tereny zieleni związanej z zainwestowaniem miejskim, parki, skwery, zieleńce, zieleń izolacyjna, zadrzewienia.
Dodatkowo zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczące jednostki ZP1 brzmią:
1. zakaz lokalizacji budynków;
2. możliwość lokalizacji urządzeń rekreacyjno-wypoczynkowych niekubaturowych;
3. możliwość realizacji ścieżek rowerowych i szlaków turystycznych;
4. możliwość sezonowego wykorzystania terenów jako sportowo - rekreacyjne;
5. dopuszcza się adaptację istniejącego zagospodarowania i występującej zabudowy pod warunkiem zachowania następujących parametrów zabudowy:
a.maksymalna wysokości budynków - 10 m;
b.geometria dachu - dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 20o do 45°,
c.maksymalna wysokość kalenicy -10 m (6 m budynki gospodarcze i garaże);
d.powierzchnia zabudowy - w przypadku rozbudowy - maksymalnie 15% istniejącej powierzchni zabudowy i maksymalnie 20% powierzchni działki budowlanej,
e.zabudowy i maksymalnie 20% powierzchni działki budowlanej;
f.minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - 40%;
g.wskaźnik intensywności zabudowy w przedziale od 0,001 (minimalny) do 1,2 (maksymalny).
Ad. 4
Działka nr (...) do 4 stycznia 2023 r., była wykorzystywana na cele rolnicze (zwolniona z VAT na podstawie art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z § 3 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień), po tej dacie do obecnie naliczane jest wynagrodzenie za bezumowne korzystane, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy;
Pytania (przeformułowane w piśmie z 11 lutego 2025 r.)
1. Czy planowana sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Powiatu położonej w (...) obręb (...) oznaczona jako niezabudowana działka nr (...) księga wieczysta (...) będzie stanowić:
- czynność podlegającą opodatkowaniu VAT w odniesieniu do wartości części działki przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny 2MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami lub tereny KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych oraz
- czynność korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do wartości części działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim?
2. Czy w celu wyliczenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży ww. nieruchomości (częściowo zwolnionych i opodatkowanych) prawidłowe jest zastosowanie klucza powierzchniowego ustalenia podstawy opodatkowania (udziału powierzchni nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy)?
Państwa stanowisko w sprawie (przeformułowane w piśmie z 11 lutego 2025 r.)
Stanowisko wnioskodawcy Ad.1:
Planowana sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiących własność Powiatu położonej w (...) obręb (...) oznaczonej jako niezabudowana działka nr (...) o pow. 0,2937 ha - księga wieczysta (...) będzie stanowić:
- czynność podlegającą opodatkowaniu VAT w odniesieniu do wartości części działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny 2MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami oraz tereny KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych oraz
- czynność korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do wartości części działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim.
W celu wyliczenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży ww. nieruchomości (częściowo zwolnionych i opodatkowanych) prawidłowe jest zastosowanie klucza powierzchniowego ustalenia podstawy opodatkowania (udziału powierzchni nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy).
Wnioskodawca w związku ze sprzedażą wymienionych wyżej nieruchomości niezabudowanych będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (j.t. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - dalej ustawa o VAT. Należy jednak zaznaczyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Z kolei, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT.
Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W związku z powyższym części działki nr (...) przeznaczonej na podstawie ww. planu jako teren o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT; natomiast część ww. działki oznaczona jako tereny o symbolu 2MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami oraz część działki oznaczona jako tereny KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. artykułu, bowiem ta część działki stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.
Ponieważ w celu wyliczenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży takiej nieruchomości (częściowo zwolnionej i opodatkowanej VAT) można przyjąć różne rozwiązania takie jak zastosowanie klucza powierzchniowego (udziału powierzchni nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy) lub zastosowanie klucza wartościowego (udziału wartości nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy) Wnioskodawca planuje zastosowanie klucza powierzchniowego. W ocenie Wnioskodawcy taka metoda jest prawidłowa, obiektywna i wiarygodna gdyż Wnioskodawca jest w stanie określić udział powierzchni działki podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni działki stanowiącej przedmiot dostawy. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 kwietnia 2014 r., sygn. IPPP1/443-263/14-2/JL, oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2018 r. znak: 0113-KDIPT1-1.4012.673.2018.2.JK.
Stanowisko wnioskodawcy Ad.2
Zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi (w operacie szacunkowym). W myśl § 14 ust. 4 i 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2014 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 1490 ze zm.) uczestnicy przetargu zgłaszają ustnie kolejne postąpienia ceny, dopóki mimo trzykrotnego wywołania nie ma dalszych postąpień. Przetarg jest ważny bez względu na liczbę uczestników przetargu, jeżeli przynajmniej jeden uczestnik zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej. W świetle powyższego, w przypadku sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego sprzedawca zawsze uzyskuje cenę wyższą niż wartość wywoławcza ustalona jako wartość rynkowa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w Operacie szacunkowym. W przypadku przyjęcia metody wartościowej, zdaniem Wnioskodawcy tę nadwyżkę należy uwzględnić w całości w podstawie opodatkowania tej części działki, która podlega opodatkowaniu VAT z uwagi na interes ekonomiczny nabywcy, którego zamiarem - jak wskazują zasady doświadczenia życiowego - jest nabycie gruntów podlegających zabudowie.
Opisany powyżej problem nadwyżki nie występuje w przypadku przyjęcia klucza powierzchniowego ustalenia podstawy opodatkowania, (udziału powierzchni działki podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni działki stanowiącej przedmiot dostawy).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Według art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W świetle art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z kolei na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.
Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1, 6 i 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W planie miejscowym określa się obowiązkowo:
1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;
9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy.
Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.
Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Nie jest więc terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.
Ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje przy tym klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że grunty te stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.
Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo sprzedać niezabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę nr (...). Działka nr (...) zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu: 2 MN1 - terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami w budynkach o pow. maksimum 30 % powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (ok. 514 m2), KDd - teren publicznych dróg dojazdowych (ok. 68 m2), ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim (ok. 2352 m2). Zgodnie z obowiązującym i aktualnym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednostkę urbanistyczną oznaczono symbolem ZP1 - tereny zieleni związanej z zainwestowaniem miejskim, parki, skwery, zieleńce, zieleń izolacyjna, zadrzewienia.
Dodatkowo zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczące jednostki ZP1 brzmią:
1. zakaz lokalizacji budynków;
2. możliwość lokalizacji urządzeń rekreacyjno-wypoczynkowych niekubaturowych;
3. możliwość realizacji ścieżek rowerowych i szlaków turystycznych;
4. możliwość sezonowego wykorzystania terenów jako sportowo - rekreacyjne;
5. dopuszcza się adaptację istniejącego zagospodarowania i występującej zabudowy pod warunkiem zachowania następujących parametrów zabudowy:
a. maksymalna wysokości budynków - 10 m;
b. geometria dachu - dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 20o do 45°,
c. maksymalna wysokość kalenicy - 10 m (6 m budynki gospodarcze i garaże);
d. powierzchnia zabudowy - w przypadku rozbudowy - maksymalnie 15% istniejącej powierzchni zabudowy i maksymalnie 20% powierzchni działki budowlanej,
e. zabudowy i maksymalnie 20% powierzchni działki budowlanej;
f. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - 40%;
g. wskaźnik intensywności zabudowy w przedziale od 0,001 (minimalny) do 1,2 (maksymalny).
Przy nabyciu działki nr (...) nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ nabyli Państwo nieruchomość, z której powstała działka (...) nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody. Działka nr (...) do 4 stycznia 2023 r., była wykorzystywana na cele rolnicze (zwolniona z VAT na podstawie art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z § 3 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień), po tej dacie do obecnie naliczane jest wynagrodzenie za bezumowne korzystane, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dodać należy, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania istnieją linie rozgraniczające na działce nr (...). Działka nr (...) nie jest objęta aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub aktualną (obowiązującą) decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego ani w całości ani w części.
Zatem, z powyższego wynika, że działka nr (...) - zgodnie z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w całości stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę, gdyż jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr (...) położona jest na terenach oznaczonych jako: 2 MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami w budynkach o pow. maksimum 30 % powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, KDd - tereny publicznych dróg dojazdowych oraz ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim dla których to terenów dopuszcza się możliwość lokalizacji urządzeń rekreacyjno-wypoczynkowych niekubaturowych, możliwość realizacji ścieżek rowerowych i szlaków turystycznych, możliwość sezonowego wykorzystania terenów jako sportowo - rekreacyjne; dopuszcza się adaptację istniejącego zagospodarowania i występującej zabudowy pod warunkiem zachowania następujących parametrów zabudowy (…).
W konsekwencji dostawa całej przedmiotowej działki nr (...) nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Z uwagi na fakt, że dostawa ww. działki nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Sprzedaż działki nr (...) nie korzysta także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy działka nr (...) nie była wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT (działka nr (...) do 4 stycznia 2023 r., była wykorzystywana na cele rolnicze, po tej dacie do obecnie naliczane jest wynagrodzenie za bezumowne korzystane, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług). Ponadto – jak wynika z wniosku – nabycie działki, nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Jak Państwo wskazali nieruchomość, z której powstała działka (...) została nabyta nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody. Zatem nie można z tego względu powiedzieć, że mieli Państwo prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź nie mieli takiego prawa.
W konsekwencji dostawa całej działki nr (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2. Dostawa całej działki nr (...) opodatkowana będzie właściwą stawką podatku od towarów i usług.
Tym samym, Państwa stanowisko jest w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.
Z uwagi na powyższe rozstrzygnięcie w zakresie pytania nr 1 tj. że sprzedaż całej działki nr (...) nie podlega zwolnieniu i w całości będzie opodatkowana właściwą stawką VAT, odstępuje się od odpowiedzi na pytania nr 2, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpi dostawa nieruchomości (działki nr (...)) jako w części zwolnionej i w części opodatkowanej właściwą stawką VAT. Tym samym podstawa opodatkowania dla całej sprzedawanej działki nr (...) będzie jednakowa i nie ma konieczności wyliczania jej wg klucza powierzchniowego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.