Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonych przez Pana usług wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonych przez Pana usług wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan pismami, które wpłynęły do Organu 4 marca 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

A.A, w dalszej części wniosku określany mianem „Wnioskodawca” wraz z żoną B.A. (łącznie określani mianem „Właściciele”) są właścicielami na zasadzie małżeńskiej wspólnoty majątkowej 7 mieszkań w (…).

Właściciele na stałe mieszkają w USA i tam skupia się ich centrum interesów życiowych, biznesowych i zawodowych. Wnioskodawca i jego żona posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy w USA. Zakup mieszkań w Polsce był podyktowany chęcią zainwestowania zgromadzonych na przestrzeni lat pieniędzy, zabezpieczeniem siebie i bliskich na przyszłość.

Pierwsze mieszkanie w (…) o powierzchni 40,67 m², zostało kupione 10 lutego 2023 r., a pozostałe 6 mieszkań 14 grudnia 2023 r. Są to następujące mieszkania:

tępnie zawarł dwie umowy pośrednictwa z C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…) (zwany dalej: „Pośrednikiem”).

Przedmiotem umów pośrednictwa było znalezienie najemców do ww. lokali mieszkalnych. Pierwsza umowa o pośrednictwo została zawarta 22 lutego 2024 r. i dotyczyła mieszkania przy ul. (…) o powierzchni 40,67 m², zaś kolejna umowa z 17 lipca 2024 r. dotyczyła pozostałych mieszkań przy ul. (…).

Właściciele zawarli z C. sp. z o.o. z siedzibą w (…) (zwany dalej: „Zarządcą”) dwie umowy zarządzania nieruchomością, pierwsza dotyczyła mieszkania przy ul. (…) o powierzchni 40,67 m², a druga mieszkań przy ul. (...). Na podstawie tych umów Zarządca zobowiązał się do utworzenia i zarządzania rachunkiem bankowym, na które przekazywane są depozyty i inne zabezpieczenia finansowe dla Właścicieli. Zarządca założył dla Właścicieli rachunek celowy, na który przekazywane są wpłaty dla Właścicieli z tytułu najmu mieszkania. Z wpłat od najemców Zarządca odlicza wynagrodzenie mu należne z tytułu zarządzania mieszkaniami. Zarządca jest zobowiązany na podstawie umowy zarządzania do uiszczenia ze środków z najmu i rozliczenia płatności w postaci opłat czynszowych, opłat rachunkowych za media, składek ubezpieczeniowych z rachunku celowego. Zarządca jest też m.in. zobowiązany do podejmowania decyzji mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, zlecenie na koszt Właściciela czyszczenia nieruchomości przed najmem, przedstawienia Właścicielom comiesięcznego raportu z opłat i innych kosztów utrzymania nieruchomości i przekazania kwoty należnej Właścicielom z tytułu najmu pomniejszonej o należne wynagrodzenie Zarządcy, opłaty i inne koszty zarządzania i utrzymania nieruchomości.

Mieszkanie przy ul.  (…) o powierzchni 40,67 m², zostało wynajęte przez Właścicieli 19 kwietnia 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 1 maja 2024 r. do 30 kwietnia 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Mieszkanie przy ul. (…) o powierzchni 46,57 m², zostało wynajęte przez Właścicieli 12 sierpnia 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 1 września 2024 r. do 31 sierpnia 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Mieszkanie przy ul. (…) o powierzchni 41,57 m², zostało wynajęte przez Właścicieli 26 lipca 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 10 sierpnia 2024 r. do 31 lipca 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Mieszkanie przy ul. (…) powierzchnia 40,88 m², zostało wynajęte przez Właścicieli 14 sierpnia 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 23 września 2024 r. do 30 września 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Mieszkanie przy ul. (…), powierzchnia 39,17 m², zostało wynajęte przez Właścicieli 14 sierpnia 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 15 sierpnia 2024 r. do 31 sierpnia 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Mieszkanie przy ul. (…), powierzchnia 39,95 m², zostało wynajęte przez Właścicieli   14 sierpnia 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 28 sierpnia 2024 r. do 31 sierpnia 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej mieszkanie w (…) przy ul. (…) powierzchnia 44,56 m² jeszcze nie zostało wynajęte.

Czynsz najmu jest regulowany przez najemców na rachunek bankowy założony przez Zarządcę. Właściciele otrzymują na swój rachunek czynsze najmu pomniejszone o opłaty administracyjne wobec Wspólnoty Mieszkaniowej i o wynagrodzenie Zarządcy ustalone zgodnie z umową o zarządzanie.

W związku z powyższym Wnioskodawca chciałby ustalić, czy najem ten stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Przychody z tego najmu Wnioskodawca chce opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%, 12,5% za 2024 r. i za kolejne lata.

Wnioskodawca chciałby podkreślić, że z ww. najmami nie były i nie będą powiązane usługi takie jak: usługi hotelowe, prowadzenie recepcji, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, usługi sprzątania w czasie pobytu gości itp.

Właściciele nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie zakwaterowania, najmu, obrotu nieruchomościami. Małżeństwo jest jedynym właścicielem mieszkań. Mieszkania nigdy nie stanowiły składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie zostały nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Na całość budynków, w których znajdują się mieszkania Właścicieli składają się przede wszystkim lokale mieszkalne, inwestycja klasyfikuje się w kategorii PKOB 112, obejmującej według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w klasie 1122 „budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach”. Umowy najmu mieszkań są podpisane z Właścicielami jako osobami fizycznymi.

Najem ww. mieszkań nie spełnia przesłanki działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226). Przychody z najmu Właściciele zamierzają opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%, 12,5% za rok 2024 i za kolejne lata. Właściciele zamierzają uregulować należny podatek za 2024 r. przy złożeniu rocznej deklaracji do 30 kwietnia 2025 r. wraz z odsetkami. Właściciele - małżonkowie zamierzają także złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu   z najmu przez jednego z małżonków, to jest przez Wnioskodawcę. Oświadczenie będzie złożone do właściwego urzędu skarbowego dla Właścicieli do 20 lutego 2025 r.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego:

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania dotyczące:

1. Wskazania przez Pana naczelnika urzędu skarbowego i naczelnika urzędu celno-skarbowego, który jest dla Pana właściwy w sprawie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych i/lub podatkiem od towarów i usług – wskazał Pan:

Odp. Pan A.A. ma w Polsce ograniczony obowiązek podatkowy i rozlicza jedynie przychody z najmu mieszkań, których dotyczy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Pan A.A. nie posiada w Polsce miejsca zamieszkania, nie prowadzi również tutaj działalności gospodarczej.

2. Wskazania symbolu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla świadczonej przez Pana usługi najmu mieszkań na rzecz osób fizycznych na cele mieszkaniowe? – wskazał Pan:

Odp. Kodem PKWiU 2015 jest 68.20.11.0. – Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

3. Czy najem mieszkań wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia najemcy/najemców? – wskazał Pan:

Odp. Osoby fizyczne będące najemcami lokalu realizują w nim wyłącznie cele mieszkaniowe, dokonują przeniesienia ośrodka życiowego na czas trwania umowy najmu.

4. Czy z zapisów umowy najmu zawieranych przez Pana będzie wynikać, że mieszkania będą wykorzystywane włącznie przez osoby fizyczne w celach mieszkaniowych?

5. Czy osoby fizyczne wynajmujące lokale mieszkalne będą w nich realizować własne cele mieszkaniowe i czy zapisów umowy najmu zawieranych przez Pana będzie wynikać, że mieszkania będą wykorzystywane wyłącznie przez te osoby w celach mieszkaniowych? – wskazał Pan:

Odp. Stronami umów są: Pan A. i B.A. – małżonkowie jako osoby fizyczne – wynajmujący, zaś najemcami są osoby fizyczne zarówno Polacy, jak i obcokrajowcy.

Na podstawie umowy wynajmujący oddają w najem, a najemca bierze w najem lokal mieszkalny. W każdej z umów jest wpisane oświadczenie najemcy, że lokal wykorzystywany będzie wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy. W umowie najmu podane jest również oświadczenie najemcy, że w lokalu mieszkalnym będą zamieszkiwały jedynie wskazane przez najemcę osoby, tj. małżonkowie, dzieci, partnerzy życiowi najemcy. Są to osoby zidentyfikowane z imienia i nazwiska, PESEL, numeru dowodu lub numeru paszportu.

Najemca zobowiązuje się w umowie najmu nie zameldowywać żadnych nowych osób, nie podnajmować ani nie udostępniać lokalu mieszkalnego innym niż wskazane w umowie osobom, jak również nie pozwalać na zamieszkanie w lokalu żadnym nowym osobom przez cały okres trwania umowy najmu.

Wśród obowiązków najemcy wymienionych w umowie jest wskazane, że najemca jest zobowiązany do korzystania z lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jednym z dopuszczalnych powodów do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia przez wynajmującego jest stwierdzenie, że najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową w ten sposób pomimo doręczenia najemcy pisemnego upomnienia.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy czynsz z najmu uzyskiwany przez Właścicieli z tytułu najmu mieszkań będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) jako usługa w zakresie wynajmowania lub wydzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że czynsz najmu będzie zwolniony z VAT na podstawie art. 43   ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, ponieważ mieszkania są wynajmowane bezpośrednio osobom fizycznym w celu zaspakajania potrzeb mieszkaniowych najemców, a Właściciele nie mają zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zakwaterowania.

8 października 2021 r., Minister Finansów Funduszy i Polityki Regionalnej wydał interpretację ogólną o sygnaturze PT1.8101.1.2021, w zakresie opodatkowania VAT wynajmu lub wydzierżawiania nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Interpretacja ogólna dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT w przypadku wynajmowania, czy też wydzierżawiania nieruchomości na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, który następnie udostępnia tę nieruchomość innym podmiotom. W praktyce rynkowej sytuacja ta dotyczy najczęściej udostępniania przez podmiot gospodarczy lokali mieszkalnych swoim pracownikom.

Zgodnie z Interpretacją ogólną zwolnienie z VAT nie może mieć zastosowania, jeśli podmiot prowadzący działalność gospodarczą poprzez najem od właściciela nieruchomości nie realizuje celu mieszkaniowego. Realizowanym celem jest cel związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Warunek celu wynajmu/dzierżawy nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe zostaje spełniony dopiero na etapie udostępniania nieruchomości osobom fizycznym i dopiero ta czynność może być zwolniona z VAT.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Wnioskodawca i jego żona zawarli umowę zarządzania mieszkaniami z podmiotem profesjonalnym z uwagi na efektywniejsze zarządzanie nieruchomościami przez podmiot lokalny. Nieruchomości są wynajmowane przez Właścicieli osobom fizycznym, co wynika wprost z umów najmu. Umowy są zawierane między osobami fizycznymi, zarówno po stronie wynajmujących, jak i najemców. Umowy są zawierane na długie okresy i w celu zaspakajania potrzeb mieszkaniowych najemców, stron umowy najmu.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że czynsz najmu będzie zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonych przez Pana usług wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów lub świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT. Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tego tytułu.

Z opisu sprawy wynika, że:

• na stałe zamieszkuje Pan w Stanach Zjednoczonych, gdzie koncentruje się Pana życie osobiste, biznesowe i zawodowe, i nieograniczony obowiązek podatkowy,
• w Polsce posiada Pan ograniczony obowiązek podatkowy i rozlicza Pan jedynie przychody uzyskiwane z tytułu najmu mieszkań,
• jest Pan właścicielem na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej   7 mieszkań w (…), które zakupił Pan razem z żoną celem zabezpieczenia siebie i swoich bliskich,
• mieszkania będące przedmiotem wniosku zakupił Pan razem z żoną odpowiednio w 10 lutego 2023 r. (tj. mieszkanie przy ul. (…) oraz 14 grudnia 2023 r. (tj. mieszkania przy ul. (…),
• w ww. mieszkaniach przeprowadził Pan prace wykończeniowe, a następie zawarł Pan dwie umowy pośrednictwa ze spółką C. sp. z o.o. z siedzibą w (…),
• dodatkowo razem z małżonką zawarł Pan dwie umowy zarzadzania przedmiotowymi mieszkaniami ze spółką D. z o.o. z siedzibą w (…), na podstawie których zarządca zobowiązał się do utworzenia i zarządzania rachunkiem bankowym, na który przekazywane są depozyty i inne zabezpieczenia finansowe dla Państwa, m.in. zarządca założył dla Pana oraz Pana małżonki rachunek celowy, na który przekazywane są wpłaty,
• obecnie sześć mieszkań, w których jest Pan współwłaścicielem, zostało wynajętych na podstawie umów najmu. Jak Pan wskazał w swoim uzupełnieniu, stroną tych umów są zarówno Pan, jak i Pana małżonka,
• sześć mieszkań znajdujących się w (…) (tj. mieszkanie przy ul. …) zostało wynajętych na czas określony osobom fizycznym,
• mieszkanie zlokalizowane przy ul. (…) nie jest wynajęte na dzień złożenia wniosku.

Dodatkowo wskazał Pan, że:

• czynsz najmu jest regulowany przez najemców na rachunek bankowy utworzony przez zarządcę,
• Pan i Pana małżonka jako właściciele otrzymujecie na swój rachunek czynsze najmu, które są pomniejszone o opłaty administracyjne i wynagrodzenie zarządcy wynikające z umowy o zarządzanie,
• usługi najmu nie były i nie będą powiązane z innymi usługami (usługi hotelowe, prowadzenie recepcji, dostęp do restauracji, itp.),
• świadczone usługi najmu mieszkań na rzecz osób fizycznych w celach mieszkaniowych klasyfikuje Pan do kodu PKWiU to 68.20.11.0 – Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych lub dzierżawionych,
• zgodnie z oświadczeniami wynikającymi z postanowień umowy najmu wynajmujący (tu: Pan i Pana małżonka) oddają w najem najemcy (osoby fizyczne) lokal mieszkalny (siedem mieszkań w (…) na cele mieszkalne w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych,
• osoby fizyczne (najemcy) w lokalu mieszkalnym realizują w nim wyłącznie cele mieszkaniowe   i dokonują przeniesienia swojego ośrodka życiowego na czas trwania umowy najmu,
• najemca zobowiązuję się nie zameldowywać żadnych innych osób, nie podnajmować ani nie udostępniać lokalu mieszkalnego innym osobom niż wskazanym osobom w umowie najmu,
• najemca zobowiązany jest do korzystania z lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie sprowadzają się do ustalenia, czy uzyskiwany przez Pana czynsz z tytułu usług najmu mieszkań osobom fizycznym na cele mieszkaniowe będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Aby móc Panu odpowiedzieć na ww. wątpliwości należy zauważyć, że skoro mieszkania są własnością obojga małżonków, to podatnikiem jest ten z małżonków, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem mieszkań, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz. Jak wynika z opisu sprawy stroną wynajmującą mieszkań, będących składnikiem majątku wspólnego małżonków, jest zarówno Pan jak i Pana małżonka. Oboje więc Państwo są stroną zawartych umów najmu oraz otrzymują Państwo czynsze najmu pomniejszone o opłaty administracyjne i wynagrodzenie należne zarządcy ustalone zgodnie w umową o zarządzanie na rachunek bankowy.

Zatem, odrębnie od Pana małżonki, dokonuje Pan odpłatnego świadczenia usług, tj. najmu mieszkań należących do majątku wspólnego Pana i Pana małżonki i z tego tytułu posiada Pan status podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, z tytułu ww. najmu mieszkań jest Pan zobowiązany do rozliczenia czynszu najmu wyłącznie w części przypadającej na Pana jako współwłaściciela.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku   z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWiU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem wynajmu są lokale mieszkalne (mieszkania zlokalizowane w (…) na rzecz osób fizycznych na czas określony. Zgodnie z umowami najmu mieszkania są udostępniane wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy (osób fizycznych). Świadczone przez Pana usługi najmu klasyfikowane są w grupowaniu PKWIU 68.20.11.0. Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi. Osoby fizyczne – najemcy – realizują w nich wyłącznie cele mieszkaniowe, co wiąże się z przeniesieniem ich ośrodka życiowego na czas trwania umowy najmu.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Pana wątpliwość należy stwierdzić, że uzyskiwany przez Pana jako współwłaściciela mieszkań czynsz z tytułu usług najmu mieszkań osobom fizycznym na cele mieszkaniowe będzie spełniał przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W związku z powyższym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna jest wydana przy założeniu, że poprawnie zakwalifikował Pan świadczone usługi do odpowiedniego klasyfikowania PKWiU. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji (zasady formalnego przyporządkowania towaru lub usługi do grupowania statystycznego nie są przepisami prawa podatkowego).

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2) – tj. w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonych przez Pana usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych, natomiast w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonych przez Pana żonę usług wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 1) zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy   z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pana do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.