Interpretacja indywidualna - Interpretacja - 0111-KDIB3-2.4012.736.2024.3.AK -

Interpretacja indywidualna z dnia 7 marca 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.736.2024.3.AK

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że w ramach transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT, a tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

-uznania, że w ramach transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT, a tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

-uznania, że w ramach transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości wyłącznie Sprzedająca nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT, a tym samym przedmiotowa sprzedaż udziałów Sprzedającej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe;

-braku zwolnienia od podatku VAT dostawy udziałów w Nieruchomości, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe;

-prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących dostawę udziałów w Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe;

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 lutego 2025 r. (wpływ 11 lutego 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, który wystąpili z wnioskiem:

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”)

(ul. (…));

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

·1

(ul. (…));

·2

(ul. (…))

dalej „Sprzedający”.

Opis zdarzenia przyszłego

A.Strony i przedmiot planowanej transakcji

1 i 2 (dalej łącznie: „Sprzedający”) są współwłaścicielami działki gruntu niezabudowanego, położonego przy ul. (…) w (…), o łącznej powierzchni 0,1702 ha, składającego się z działki ewidencyjnej numer X, z obrębu (…) o powierzchni 873 m² oraz z działki ewidencyjnej numer X, z obrębu (…), o powierzchni 829 m², które w ewidencji gruntów posiadają oznaczenie RIVb - grunty rolne, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW (…) oraz udziału 24/28 w działce gruntu niezabudowanego, położonego przy ul. (…) w (…), oznaczonego jako działka numer Z, o powierzchni 831 m², która w ewidencji gruntów posiada oznaczenie „dr-drogi”, dla m.in. której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW (…) (działki nr X i Y oraz udziały w działce nr Z dalej łącznie zwane: „Nieruchomość”). Sprzedający, będący dla siebie odpowiednio siostrą i bratem, nabyli prawo współwłasności gruntu stanowiącego obecnie Nieruchomość w ramach spadków po rodzicach.

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”; Kupujący oraz Sprzedający dalej łącznie: „Zainteresowani”) jest podmiotem, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest m.in. działalność deweloperska polegająca na budowie budynków wielorodzinnych w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach takiej inwestycji. W ramach tej działalności Kupujący planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomość na potrzeby realizacji na niej inwestycji deweloperskiej. Kupujący jest i na moment nabycia Nieruchomości będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) w Polsce.

Sprzedający planują sprzedać Nieruchomość na rzecz Kupującego.

B.Historia nabycia nieruchomości przez Sprzedających oraz zmian ewidencyjnych ich dotyczących

1.Nabycie nieruchomości przez Sprzedających w ramach spadków

Sprzedający nabyli:

1)w dniu (…) 2020 r. w drodze dziedziczenia testamentowego po matce po:

a)(…) udziału we współwłasności działki nr X i działki nr Y;

b)(…) udziału we współwłasności działki nr A;

c)(…) udziału we współwłasności działki nr B;

2)w dniu (…) 2021 r. w drodze dziedziczenia ustawowego po ojcu po:

a)(…) udziału we współwłasności działki nr X i działki nr Y;

b)(…) udziału we współwłasności działki nr A;

c)(…) udziału we współwłasności działki nr B.

Nabycie przez Sprzedających udziałów w ww. nieruchomościach dokumentują dwa akty poświadczenia dziedziczenia sporządzone przez notariusza w (…) 2021 roku.

Jedynymi spadkobiercami w zakresie ww. spadków byli Sprzedający. Ojciec Sprzedających nie był spadkobiercą w zakresie spadku po swojej małżonce (matce Sprzedających).

1 przysługujące jej udziały w powyższych nieruchomościach nabyła pozostając w związku małżeńskim, w którym trwa do dnia dzisiejszego, przy czym nie zawierała ona ze swoim mężem umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową majątkową małżeńską, wobec czego przysługujące jej udziały w ww. nieruchomościach stanowią jej majątek osobisty. Z kolei 2 nabył przysługujące mu udziały w powyższych nieruchomościach będąc rozwiedzionym. W przedmiotowej sprawie nie miał i nie będzie miał miejsca dział spadku.

W konsekwencji, do nabycia przez Sprzedających ww. nieruchomości doszło w ramach czynności pozostających poza zakresem opodatkowania VAT.

2.Zmiany ewidencyjne i przejście własności części gruntów na rzecz Gminy (…)

Po nabyciu nieruchomości opisanych powyżej, zgodnie z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną doszło w związku z wnioskiem (…) (dalej: „Miasto”) do podziału:

1)działki nr A na:

a)działkę nr C, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy (…) z dniem (…) 1999 r., co potwierdza decyzja administracyjna (decyzja komunalizacyjna) wydana przez (…) w dniu (…) 2022 r.;

b) działkę nr Z, której współwłaścicielami pozostali Sprzedający;

2)działki nr B na:

a)działki nr D i nr E, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy (…) z dniem (…) 1999 r., co potwierdzają decyzje administracyjne (decyzje komunalizacyjne) wydane przez (…) w dniu (…) 2021 r., oraz

b)działkę nr F (dalej: „Działka Pierwotna”), której współwłaścicielami pozostali Sprzedający.

Powyższe decyzje komunalizacyjne (…) nie tworzyły nowego stanu prawnego, lecz jedynie potwierdzały w konkretnej sytuacji wywłaszczenie z mocy prawa, a więc miały one charakter deklaratoryjny.

3.Podział Działki Pierwotnej

Decyzją nr (…) z dnia (…) 2023 r. wydaną przez Prezydenta Miasta z wniosku Sprzedających Działka Pierwotna została podzielona na następujące działki:

1)działkę położoną przy ul. (…) w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr G z obrębu (…) o powierzchni 0,4693 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW (…) (dalej: „Działka”), zabudowaną budynkami i budowlami wskazanymi w dalszej części wniosku (Działka łącznie z tymi obiektami zwana dalej: „Druga Nieruchomość”), której współwłaścicielami pozostali Sprzedający;

2)działkę nr H o pow. 0,0109 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (…), która z mocy prawa przeszła na własność Miasta;

3)działkę nr I o pow. 0,0250 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (…), która z mocy prawa przeszła na własność Miasta.

W dalszej części niniejszego wniosku przedstawione zostało wyjaśnienie przyczyn złożenia przez Sprzedających wniosku o ten podział.

4.Aktualny stan prawny działek Sprzedających nabytych w ramach spadków

Na dzień składania niniejszego wniosku Sprzedający są w udziałach po 1/2 współwłaścicielami opisanych powyżej niezabudowanej Nieruchomości oraz zabudowanej Drugiej Nieruchomości.

C.Opis i historia Nieruchomości oraz historia jej użytkowania przez Sprzedających

Grunty stanowiące obecnie Nieruchomość zostały nabyte przez rodziców Sprzedających w 1973 r. na podstawie aktu własności ziemi i pozostawały w majątku rodzinnym przez cały ten czas.

Przedmiotowa Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi budynkami ani budowlami (lub ich częściami) będącymi współwłasnością Sprzedających.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. (dalej: „Plan Miejscowy”):

1)działka X i działka Y stanowią tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną;

2)działka Z położona jest częściowo na terenie oznaczonym symbolem MW/MN, przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną, a częściowo na terenie oznaczonym symbolem (…), przeznaczonym jako teren tras komunikacyjnych - ulica klasy dojazdowej ul. (…).

Mając na uwadze, że w momencie uchwalania przedmiotowego Planu Miejscowego Sprzedający nie byli współwłaścicielami Nieruchomości, nie mieli oni wpływu na uchwalenie tego planu w takim kształcie, w szczególności nie uczestniczyli w procedurze uchwalania tego planu i nie składali żadnych wniosków dotyczących tego planu, w tym w zakresie działek wchodzących w skład Nieruchomości.

Tym niemniej, w związku z podjęciem przez Radę Miasta (…) w dniu (…) 2024 r. uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu ogólnego (…), o którym mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.), Sprzedający planują złożenie do projektu planu ogólnego wniosków o zachowanie dotychczasowego przeznaczenia gruntów stanowiących Nieruchomość, tj. w szczególności utrzymanie ich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

1 nie prowadzi i nigdy nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednocześnie, jest ona wspólnikiem spółki jawnej, która nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności w zakresie związanym z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek. Wchodzący w skład Nieruchomości grunt nie był i nie jest klasyfikowany przez 1 jako majątek działalności gospodarczej. 1 nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Z kolei 2 prowadzi od października 2008 r. jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. doradztwo na rzecz pomiotów działających na rynku nieruchomości w szczególności komercyjnych (m.in. w zakresie poszukiwania lokalizacji pod obiekty komercyjne, sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości, wsparcie w nabyciu nieruchomości), a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Z tytułu prowadzenia tej działalności 2 jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

Z uwagi na zakres prowadzonej działalności gospodarczej, 1 posiada inne nieruchomości gruntowe nabyte na cele tej działalności gospodarczej (podlegającej opodatkowaniu VAT). Te nieruchomości - w odróżnieniu od Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji z Kupującym (oraz Drugiej Nieruchomości), nabytej w ramach spadków po rodzicach - zostały zakupione z zamiarem ich wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej i w stosunku do nich 2 podjął lub może w przyszłości podjąć takie działania jak złożenie wniosku o dokonanie ich podziału, wykonanie uzbrojenia terenu, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, zabudowanie budynkami jednorodzinnymi czy sprzedaż nieruchomości gruntowych w stanie zabudowanym lub niezabudowanym.

Ww. działki składające się na Nieruchomość nie były i nie są klasyfikowane przez 2 jako majątek prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie zostały przez niego wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Żadne koszty związane z ww. działkami nie są przez 2 traktowane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i tym samym, nie zostały one ujęte w prowadzonej przez niego podatkowej księdze przychodów i rozchodów, i nie został od nich odliczony VAT.

Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do Nieruchomości żadnych nakładów na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jak również nie podejmowali i nie będą podejmować działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tej nieruchomości. Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować również działań w postaci podziału Nieruchomości na kilka działek, uzbrojenia terenu lub doprowadzenia mediów, które to działania miałyby na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej nieruchomości.

Sprzedający nie zamieszczali i nie będą zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości w radiu, telewizji oraz prasie. Jednocześnie, 1 zamieścił w serwisie internetowym jedno ogłoszenie o sprzedaży ww. nieruchomości. Żaden ze Sprzedających nie podejmował też i nie będzie podejmować działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Nieruchomości. Zamiar sprzedaży Nieruchomości został przez nich ponadto zgłoszony do pośrednika w obrocie nieruchomościami, jednakże umowa z pośrednikiem wygasła bez żadnego rezultatu (pośrednik nie skierował do nich żadnego potencjalnego nabywcy). Rola pośrednika ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców tej nieruchomości.

Żaden ze Sprzedających nie posiada ani nigdy nie posiadał w przeszłości statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu ustawy o VAT.

D.Przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości zawarta przez Sprzedających

Sprzedający w dniu (…) 2023 r. zawarli w zwykłej formie pisemnej przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z osobą fizyczną. Umowa ta została rozwiązana w dniu (…) 2024 r. i tego samego dnia Sprzedający zawarli w formie aktu notarialnego warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z osobą prawną (Kupującym), której ww. osoba fizyczna jest jedynym udziałowcem.

Wspomniana powyżej osoba fizyczna była wcześniej pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, z którym Sprzedający współpracowali w zakresie potencjalnej sprzedaży Działki Pierwotnej wraz z zabudowaniami. Przy okazji rozmów o Działce Pierwotnej, osoba ta dowiedziała się o planach zbycia również Nieruchomości. Po pewnym czasie od tej rozmowy, wspomniana osoba zgłosiła się do Sprzedających wyrażając swoje zainteresowanie zakupem Nieruchomości.

Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w celu sprzedaży lokali znajdujących się w budynku wzniesionym w ramach tej inwestycji.

W ramach umowy przedwstępnej, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, decyzji o pozwoleniu na budowę polegającego na realizacji opisanej powyżej inwestycji, Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji (w szczególności w celu uzyskania uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii i decyzji komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej) i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego, wyłącznie w imieniu, na rzecz i na koszt Kupującego, w szczególności o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej, wielorodzinnej wraz z infrastrukturą drogową na Nieruchomość, warunków technicznych przyłączy dla tej nieruchomości, o zezwolenie wodnoprawne, o wydanie wszelkich pism, uzgodnień, postanowień i decyzji w zakresie dokumentacji projektowej i wszelkich innych działań mających na celu wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Powyższe ma umożliwić Kupującemu uzyskanie we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt opisanej w umowie przedwstępnej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji tego podmiotu na Nieruchomości. To Kupujący podejmuje i będzie podejmował we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne (w tym swoimi wnioskami wszczyna stosowne postępowania administracyjne), prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, którego adresatem i stroną będzie Kupujący. Sprzedający nie są i nie będą stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Kupującemu ww. zgody ani nie są i nie będą adresatem ani stroną decyzji o pozwoleniu na budowę.

Aby Kupujący mógł uzyskać wszystkie ustalenia, postanowienia i uzgodnienia wymagane do przygotowania i złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, musi on legitymować się tzw. tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. W wypadku Kupującego, który zawarł ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży, tytuł prawny wynika ze stosunku zobowiązaniowego - tj. tej umowy przedwstępnej. Przyznanie Kupującemu tytułu prawnego oznacza, że może on we własnym imieniu i na swoją rzecz występować wobec organów w celu doprowadzenia do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Czynności w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wykonuje i będzie wykonywać wyłącznie Kupujący oraz wywołują i będą wywoływać one skutki prawne bezpośrednio po stronie Kupującego, a nie po stronie Sprzedających. Dokumenty uzyskiwane przez Kupującego będą wydawane tylko i wyłącznie na ten podmiot jako stronę. Sprzedający nie są i nie będą stroną postępowań w zakresie dokumentów (w szczególności pism, warunków technicznych, uzgodnień czy decyzji administracyjnych), które zostały lub zostaną uzyskane przez Kupującego, i nie będą mogli czerpać korzyści z tych dokumentów.

Należy podkreślić, że wyłącznym celem powyższego jest zapewnienie Kupującemu możliwości samodzielnego wykonania przez niego wszelkich wymaganych czynności, uzyskania warunków technicznych, uzgodnień, pism, itd., wymaganych Prawem budowlanym do sformułowania i złożenia kompletnego w rozumieniu tej ustawy wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nieruchomość jest w posiadaniu Sprzedających i zostanie wydana Kupującemu dopiero w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Do czasu nabycia tej nieruchomości, Kupujący nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów rzeczowych na ww. nieruchomość, w tym nie będzie realizował żadnych prac budowlanych na tym gruncie. Posiadany przez Kupującego tytuł do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji nie upoważnia go do rozpoczęcia jakichkolwiek robót budowlanych na tej nieruchomości. Przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący poniesie pewne koszty związane z planowanym nabyciem tej nieruchomości, takie jak badań geologicznych działek stanowiących Nieruchomość lub koszty przygotowania wniosku o pozwolenie na budowę projektowanej inwestycji.

E.Opis i historia Drugiej Nieruchomości

Jak wskazano powyżej, poza gruntami stanowiącymi obecnie Nieruchomość, Sprzedający otrzymali w ramach przedstawionych powyżej spadków po rodzicach jeszcze inną nieruchomość, tj. grunt składający się m.in. na Działkę Pierwotną (a więc również część tego gruntu stanowiąca obecnie Działkę wchodzącą w skład Drugiej Nieruchomości). Sprzedający planują odrębnie sprzedać w przyszłości Drugą Nieruchomość (tj. udziały w tej nieruchomości) na rzecz nabywcy innego niż Kupujący (dalej: „Drugi Kupujący”).

W celu wyeliminowania ewentualnych wątpliwości Zainteresowani potwierdzają, że niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie konsekwencji w zakresie VAT i podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) dla transakcji sprzedaży przez Sprzedających Nieruchomości na rzecz Kupującego i nie dotyczy sprzedaży Drugiej Nieruchomości na rzecz Drugiego Kupującego.

Grunt składający się m.in. na Działkę Pierwotną (a więc również część tego gruntu stanowiąca obecnie Działkę) został nabyty przez rodziców Sprzedających w 1973 r. na podstawie aktu własności ziemi i pozostawał w majątku rodzinnym przez cały ten czas.

Na Działce znajdują się obecnie następujące budynki:

1)budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy 164 m²,

2)trzy budynki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa:

a)budynek o powierzchni zabudowy 81 m²,

b)budynek o powierzchni zabudowy 62 m²,

c)budynek o powierzchni zabudowy 28 m²;

3)budynek oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako budynek transportu i łączności o powierzchni zabudowy 20 m².

Budynek mieszkalny jednorodzinny, o którym mowa w punkcie 1 powyżej, został wybudowany przez rodziców Sprzedających w latach 1982-83, a zamieszkany przez rodziny 1 i 2 w 1984 r. Obecnie zamieszkuje w nim tylko 2.

Pozostałe budynki, wskazane w punkcie 2 i 3 powyżej, zostały wybudowane przez rodziców Sprzedających w latach 70-tych XX. wieku. Budynki te były przez ojca Sprzedających wykorzystywane w prowadzonej przez niego do 1990 r. działalności rolniczej i ogrodniczej.

Poza budynkami, na Działce znajdują się również budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”) wybudowane przez rodziców Sprzedających w latach 70-tych i 80-tych XX wieku, takie jak betonowe utwardzenie terenu, ogrodzenie i fundamenty po szklarniach.

Z uwagi na fakt, iż ww. budynki i budowle zostały wybudowane przed 1993 rokiem, z tytułu ich budowy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Działka Pierwotna w momencie jej nabycia przez Sprzedających była objęta Planem Miejscowym z 2002 r. (tym samym, który obejmuje Nieruchomość), zgodnie z którym stanowiła ona: (1) tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną oraz (2) tereny oznaczone symbolem KD, przeznaczone pod teren trasy komunikacyjnej - ulicy klasy dojazdowej. Mając na uwadze, że w momencie uchwalania przedmiotowego Planu Miejscowego Sprzedający nie byli współwłaścicielami Działki Pierwotnej, nie mieli oni wpływu na uchwalenie tego planu w takim kształcie, w szczególności nie uczestniczyli w procedurze uchwalania tego planu i nie składali żadnych wniosków dotyczących tego planu, w tym w zakresie Działki Pierwotnej.

Pomimo faktu, iż z uwagi na przeznaczenie części Działki Pierwotnej pod drogi wynikające z Planu Miejscowego powinna ona zostać w tej części przejęta przez Miasto w zamian za odszkodowanie, Miasto nie podejmowało stosownych działań w tym zakresie. Skutkowało to tym, że każdorazowy właściciel Działki Pierwotnej (tj. zarówno rodzice Sprzedających jak i później sami Sprzedający) musiał ponosić koszty utrzymania tej części gruntu (m.in. koszty podatku od nieruchomości) przy jednoczesnym braku realnej możliwości jej zagospodarowania.

Aby nie przedłużać takiego niekorzystnego stanu rzeczy, Sprzedający skorzystali z przysługującego im prawa, jakie daje art. 93 ust. 1 w związku z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w marcu 2023 r. wystąpili z wnioskiem o dokonanie podziału Działki Pierwotnej i uzyskali decyzję podziałową nr (…) wydaną dnia (…) 2023 r. przez Prezydenta Miasta, mocą której dokonano podziału Działki Pierwotnej na trzy działki ewidencyjne:

1)Działkę o pow. 0,4693 ha będącą przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym (tj. działkę nr G),

2)działkę nr H o pow. 0,0109 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (…) (symbol KD(…)),

3)działkę nr I o pow. 0,0250 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (…) (symbol KD(…)).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami Planu Miejscowego, przy czym stosownie do art. 98 ust. 1 tej ustawy działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

W wyniku wydania decyzji podziałowej doszło do przejścia z mocy prawa własności działek nr H i I na rzecz Miasta. Tym samym, działki nr H i I nie zostaną sprzedane na rzecz Kupującego przez Sprzedających.

Należy podkreślić, iż powyższe działanie Sprzedających wynikało przede wszystkim z przeznaczenia na drogę publiczną części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej zgodnie z Planem Miejscowym oraz z potrzeby uporządkowania stanu prawnego gruntów i ograniczenia kosztów utrzymania nieruchomości (w tym podatku od nieruchomości).

Gdyby nie przeznaczenie części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej zgodnie z Planem Miejscowym, Sprzedający nie podjęliby żadnych działań zmierzających do podziału Działki Pierwotnej. Należy ponadto podkreślić, iż gdyby nie działania Sprzedających, to w przyszłości Miasto samo musiałoby podjąć kroki w celu realizacji analogicznego podziału, gdyż - jak wskazano powyżej - przeznaczenie części gruntów Działki Pierwotnej na drogę publiczną było zdeterminowane zapisami Planu Miejscowego.

Powstała w wyniku opisanego wyżej podziału Działka, będąca przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym, jest objęta Planem Miejscowym, zgodnie z którym stanowi ona tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

W związku z podjęciem przez Radę Miasta (…) w dniu (…) 2024 r. uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu ogólnego (…), o którym mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.), Sprzedający planują złożenie do projektu planu ogólnego wniosków o zachowanie dotychczasowego przeznaczenia gruntów stanowiących Działkę, tj. w szczególności utrzymanie ich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

Przedmiotowa Działka stanowi grunt sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków w części jako użytki rolne, a w części jako grunt budowlany.

W związku z przejściem z mocy prawa własności działek nr H i I na rzecz Miasta, Sprzedającym przysługuje roszczenie o ustalenie i wypłatę odszkodowania i wszelkie roszczenia z tym związane z tytułu utraty prawa własności ww. działek zajętych pod drogę. W przypadku gdyby do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie doszło do realizacji tego roszczenia poprzez wypłatę środków na rzecz Sprzedających lub do jego skutecznego zrzeczenia się przez Sprzedających, umowa sprzedaży zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym - poza Drugą Nieruchomością - będzie obejmować również sprzedaż ww. roszczenia. Strony na ten moment zakładają, iż do sprzedaży przedmiotowego roszczenia nie dojdzie.

F.Historia użytkowania Drugiej Nieruchomości przez Sprzedających

Od połowy lat 90-tych m.in. Działka Pierwotna (a także Działka) oraz znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle były wykorzystywane przede wszystkim dla celów mieszkaniowych rodziny 2 oraz - do 2000 r. - rodziny 1, a wszelkie inne funkcje, jakie ta nieruchomość od tego czasu pełniła (o czym więcej poniżej), miały charakter zupełnie marginalny. Nabycie przez Sprzedających w ramach spadku po rodzicach prawa współwłasności Działki Pierwotnej wraz z zabudowaniami nie wpłynęło na sposób wykorzystania tej nieruchomości.

1 nie prowadzi i nigdy nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednocześnie, jest ona wspólnikiem spółki jawnej, która nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności w zakresie związanym z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek. Wchodzący w skład Drugiej Nieruchomości grunt ani znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle nie były i nie są klasyfikowane przez 1 jako majątek działalności gospodarczej.

Jak wskazano powyżej, 2 prowadzi od października 2008 r. jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. doradztwo na rzecz pomiotów działających na rynku nieruchomości w szczególności komercyjnych, a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Formalnie jako miejsce prowadzenia działalności w Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej od 2008 do października 2023 r. wskazany był adres Działki Pierwotnej (a po jej podziale - Działki), gdyż było to miejsce zamieszkania 2. Pod tym adresem nie spotykał się on jednak z klientami, ani nie przechowywał dokumentacji księgowo-podatkowej, gdyż sprawami tymi zajmowało się biuro rachunkowe. Jednocześnie należy podkreślić, iż w ramach prowadzonej działalności 2 spotykał się ze swoimi klientami poza terenem Działki Pierwotnej (a po jej podziale - Działki), a ponadto przez kilka lat wynajmował on od podmiotu trzeciego na potrzeby swojej działalności powierzchnię biurową i było to wtedy jego główne miejsce faktycznego prowadzenia działalności gospodarczej. Obecnie adres prowadzenia działalności gospodarczej podany przez 2 w Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej jest już inny.

Przedmiotowa Działka (ani Działka Pierwotna przed jej podziałem) oraz znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle nie były również i nie będą wykorzystywane przez żadnego ze Sprzedających w działalności rolniczej, ani nie były i nie będą oddane przez nich do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze.

Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do Działki (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli żadnych nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jak również nie podejmowali i nie podejmą działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tej nieruchomości (z zastrzeżeniem opisanej powyżej kwestii uporządkowania stanu prawnego Działki Pierwotnej poprzez jej podział). Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować również działań w postaci uzbrojenia terenu lub doprowadzenia mediów, które to działania miałyby na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej nieruchomości.

Sprzedający nie zamieszczali i nie będą zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży Działki (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli w radiu, telewizji, prasie lub sieci Internet. Nie podejmowali też i nie będą podejmować działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Działki (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli. Zamiar jej sprzedaży zgłosili do pośredników w obrocie nieruchomościami, których rola ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości.

G. Przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące Działki Pierwotnej/Działki wraz z zabudowaniami zawarte przez Sprzedających

W dniu (…) 2021 r. Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Działki Pierwotnej wraz z zabudowaniami z zainteresowanym nabywcą, będącym podmiotem niepowiązanym ze Sprzedającymi i z Drugim Kupującym, jednakże umowa ta nie doszła do skutku i została rozwiązana w dniu (…) 2023 r. Na rzecz zainteresowanego nabywcy nie została wydana żadna decyzja o pozwoleniu na budowę przewidująca realizację prac budowlanych budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie Działki Pierwotnej.

W okresie obowiązywania tej umowy Sprzedający udzielili zainteresowanemu nabywcy (podmiotowi innemu niż Drugi Kupujący) zgody na dysponowanie Działką Pierwotną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. W oparciu o tę zgodę ww. podmiot uzyskał w imieniu własnym i na własną rzecz decyzję zatwierdzającą projekt rozbiórki i udzielającą pozwolenie na rozbiórkę budynków i budowli znajdujących się na Działce Pierwotnej. W wyniku porozumienia pomiędzy podmiotem uprzednio zainteresowanym nabyciem Działki Pierwotnej a Drugim Kupującym, przedmiotowa decyzja została przeniesiona na Drugiego Kupującego w trybie art. 40 ust. 1 i ust. 3 Prawa budowlanego, przy czym zgodnie z tym drugim przepisem stronami w postępowaniu o przeniesienie ww. pozwolenia byli wyłącznie ww. zainteresowany nabywca oraz Drugi Kupujący. Sprzedający nie są i nigdy nie byli stroną (adresatem) tej decyzji ani postępowania administracyjnego prowadzonego w celu jej wydania lub jej przeniesienia.

W świetle postanowienia o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie wyłączenia Działki Pierwotnej z produkcji rolniczej wydanym w dniu (…) 2022 r. przez Prezydenta Miasta, przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest wymagane uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu Działki Pierwotnej z produkcji rolniczej. Przedmiotowe postanowienie zostało wydane na wniosek zainteresowanego nabywcy Działki Pierwotnej, z którym Sprzedający zawarli umowę przedwstępną w dniu (…) 2021 r., który to podmiot uzyskał to postanowienie w imieniu własnym i na własną rzecz. Sprzedający nie są i nigdy nie byli stroną (adresatem) tego postanowienia ani postępowania administracyjnego prowadzonego w celu jego wydania.

W związku z rozwiązaniem ww. umowy przedwstępnej w dniu (…) 2023 r., Sprzedający zgłosili zamiar sprzedaży Drugiej Nieruchomości do pośredników w obrocie nieruchomościami, których rola ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości. Drugi Kupujący będący stroną planowanej obecnie transakcji uzyskał informację o Działce Pierwotnej właśnie od pośrednika.

Sprzedający zawarli z Drugim Kupującym w dniu (…) 2024 r. przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązali się do sprzedaży zabudowanej Działki Drugiemu Kupującemu. Drugi Kupujący zamierza zrealizować na Działce inwestycję polegającą na wyburzeniu obiektów budowlanych znajdujących się obecnie na tym gruncie oraz na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z garażem podziemnym, o zakładanej powierzchni użytkowej mieszkań i usług 6.600 m² - w celu sprzedaży lokali znajdujących się w budynku wzniesionym w ramach tej inwestycji.

Na podstawie umowy przedwstępnej, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Drugiego Kupującego, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń administracyjnych niezbędnych dla realizacji planowanej inwestycji, Sprzedający wyrazili zgodę na:

a)dysponowanie przez Drugiego Kupującego Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji (w szczególności w celu uzyskania uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej) i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Drugiego Kupującego, wyłącznie w imieniu, na rzecz i na koszt Drugiego Kupującego, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu realizacji inwestycji na terenie Działki według projektów Drugiego Kupującego - w szczególności zgodę na występowanie w tym celu przez Drugiego Kupującego w jego własnym imieniu i na swoją rzecz o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew, decyzji zawierających zezwolenia wodnoprawne, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę;

b)składanie przez Drugiego Kupującego oświadczeń w jego imieniu i na jego rzecz w ramach procesu budowlanego, którego stroną będzie Drugi Kupujący (w tym między innymi do występowania przed zakładem energetycznym, zakładem gazowniczym, Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji, zakładami telekomunikacyjnymi, organami drogowymi w tym Zarządem Dróg Miejskich oraz wszelkimi innymi podmiotami, które mogą dostarczać media do Działki), związanych również z występowaniem przez Drugiego Kupującego we własnym imieniu i na swoją rzecz o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia.

Powyższe ma umożliwić Drugiemu Kupującemu uzyskanie we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt opisanej w umowie przedwstępnej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji Drugiego Kupującego na Działce. To Drugi Kupujący podejmuje i będzie podejmował we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne (w tym swoimi wnioskami wszczyna stosowne postępowania administracyjne), prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, której adresatem i stroną będzie Drugi Kupujący. Sprzedający nie są i nie będą stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Drugiemu Kupującemu ww. zgód ani nie są i nie będą adresatem ani stroną decyzji o pozwoleniu na budowę.

Aby Drugi Kupujący mógł uzyskać wszystkie ustalenia, postanowienia i uzgodnienia wymagane do przygotowania i złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, musi on legitymować się tzw. tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. W wypadku Drugiego Kupującego, który zawarł ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży, tytuł prawny wynika ze stosunku zobowiązaniowego - tj. tej umowy przedwstępnej. Przyznanie Drugiemu Kupującemu tytułu prawnego oznacza, że Drugi Kupujący może we własnym imieniu i na swoją rzecz występować wobec organów w celu doprowadzenia do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę we własnym imieniu Drugiego Kupującego. Czynności w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wykonuje i będzie wykonywać wyłącznie Drugi Kupujący oraz wywołują i będą wywoływać one skutki prawne bezpośrednio po stronie Drugiego Kupującego, a nie po stronie Sprzedających. Dokumenty uzyskiwane przez Drugiego Kupującego będą wydawane tylko i wyłącznie na Drugiego Kupującego jako stronę. Sprzedający nie są i nie będą stroną postępowań w zakresie dokumentów (w szczególności pism, warunków technicznych, uzgodnień czy decyzji administracyjnych), które zostały lub zostaną uzyskane przez Drugiego Kupującego, i nie będą mogli czerpać korzyści z tych dokumentów.

Należy podkreślić, że wyłącznym celem powyższego jest zapewnienie Drugiemu Kupującemu możliwości samodzielnego wykonania przez niego wszelkich wymaganych czynności, uzyskania warunków technicznych, uzgodnień, pism, itd., wymaganych Prawem budowlanym do sformułowania i złożenia kompletnego w rozumieniu tej ustawy wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, co stanowi jeden z warunków zawieszających zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Ponadto w ramach umowy przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się umożliwić Drugiemu Kupującemu przeprowadzenie audytu Działki, polegającego na weryfikacji tej nieruchomości pod względem jej stanu prawnego i technicznego, w szczególności przekazać wszystkie wnioskowane dokumenty i informacje dotyczące Działki oraz udostępnić Działkę w celu przeprowadzenia badania technicznego i środowiskowego (w tym badania gruntu). Sprzedający udzielili również wskazanej przez Drugiego Kupującego osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt, uzyskiwania informacji i wglądu do dokumentów odnośnie Działki będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży. Ma to umożliwić Drugiemu Kupującemu uzyskanie pewności, że stan prawny i techniczny nieruchomości odpowiada jego oczekiwaniom.

Druga Nieruchomość zostanie przez Sprzedających wydana Drugiemu Kupującemu dopiero w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Do czasu nabycia prawa własności Drugiej Nieruchomości Drugi Kupujący nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów rzeczowych na ww. nieruchomość, w tym nie będzie realizował żadnych prac budowlanych na Działce, w szczególności prac rozbiórkowych budynków i budowli znajdujących się obecnie na tym gruncie. Posiadany przez Drugiego Kupującego tytuł do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji nie upoważnia go do rozpoczęcia jakichkolwiek robót budowlanych na Drugiej Nieruchomości. Przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Drugi Kupujący poniesie pewne koszty związane z planowanym nabyciem tej nieruchomości, takie jak koszty przygotowania wniosku o pozwolenie na budowę projektowanej inwestycji.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Na pytanie: „W związku z Państwa wskazaniem, dotyczącym zawarcia przez Sprzedających z Kupującym przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, prosimy wskazać:

a)jakie konkretnie warunki zostały ustalone w przedwstępnej umowie sprzedaży, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność udziałów w działkach na Kupującego?”

Odpowiedzieli Państwo: „Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży:

1) Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży na rzecz Kupującego udziałów w działkach nr X, Y oraz Z w stanie wolnym od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich (poza wpisanymi na rzecz Kupującego) za cenę wskazaną w umowie, a Kupujący zobowiązał się ww. udziały za tę cenę kupić;

2)zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi po uzyskaniu interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek wspólny stron.”

b)„jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Kupującym, a jakie na Sprzedających?”

Odpowiedzieli Państwo: „Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, po stronie Kupującego istnieją w szczególności następujące prawa i obowiązki:

1)Kupujący ma prawo i obowiązek nabyć Nieruchomość od Sprzedających za cenę i w terminie określonym w tej umowie;

2)Kupujący ma obowiązek złożyć wraz ze Sprzedającymi wspólny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący wybranych skutków podatkowych transakcji sprzedaży Nieruchomości;

3)jeżeli zgodnie z uzyskaną przez strony interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od umowy przedwstępnej w określonym w niej terminie, przy czym w razie takiego odstąpienia przez Kupującego z tego powodu, żadnej ze stron nie będą co do zasady przysługiwały względem drugiej żadne roszczenia;

4)Kupujący zobowiązał się (zgodnie z ustaleniami stron - we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt Kupującego) złożyć do właściwego organu w terminie określonym w tej umowie wniosek o pozwolenie na budowę na Nieruchomości na obiekt wielomieszkaniowy;

5)jeżeli którykolwiek ze Sprzedających nie stawi się na termin aktu notarialnego albo odmówi jego podpisania, albo nie będzie przygotowany do jego podpisania, wówczas Kupujący może od umowy przedwstępnej odstąpić na zasadach w tej umowie określonych.

Z kolei zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, po stronie Sprzedających istnieją w szczególności następujące prawa i obowiązki:

1)Sprzedający mają prawo i obowiązek sprzedać Nieruchomość Kupującemu za cenę i w terminie określonym w tej umowie;

2)jeżeli Kupujący nie stawi się na termin aktu notarialnego albo odmówi jego podpisania, albo nie będzie przygotowany do jego podpisania, wówczas Sprzedający mogą od umowy przedwstępnej odstąpić na zasadach w tej umowie określonych;

3)Sprzedający mają obowiązek złożyć wraz z Kupującym wspólny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący wybranych skutków podatkowych transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto, Kupujący ani Sprzedający nie mają prawa przenieść całości ani części swoich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na jakikolwiek podmiot bez uprzedniej pisemnej zgody drugiej strony. Kupujący i Sprzedający zobowiązuje się zachować tę umowę w poufności.”

Na pytanie: „Czy Sprzedający udzielili/udzielą Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu w sprawach, które dotyczą Nieruchomości? Jeśli tak, prosimy wskazać:

a)do uzyskania jakich konkretnie decyzji, pozwoleń, uzgodnień Sprzedający udzielili/udzielą pełnomocnictwa Kupującemu do występowania w imieniu Sprzedających?

b)jakie konkretnie czynności Kupujący będzie wykonywał w oparciu o udzielone pełnomocnictwa?

c)kto będzie pokrywał koszty tych działań?

Odpowiedzieli Państwo: „W świetle opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku należy zdaniem Zainteresowanych uznać (jak Zainteresowani argumentowali we wniosku w szczegółowym uzasadnieniu swojego stanowiska do pytania nr 1), iż w analizowanej sytuacji Sprzedający nie udzielili i nie udzielą Kupującemu pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego do występowania w imieniu i na rzecz Sprzedających, w szczególności zgody na dysponowanie Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania przez niego inwestycji nie sposób zdaniem Zainteresowanych uznać za pełnomocnictwo w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego – nie uprawnia ona bowiem Kupującego do działania w imieniu i na rzecz Sprzedających.”

Na pytanie: „Czy Sprzedająca, tj. Pani 1, dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:”

Odpowiedzieli Państwo: „Pani 1 dokonała w przeszłości jednej sprzedaży nieruchomości. Zdaniem Zainteresowanych w świetle okoliczności przytoczonych poniżej należy przyjąć, iż sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządzania przez Sprzedającą jej prywatnym majątkiem.”

a)„kiedy i w jaki sposób Sprzedająca weszła w posiadanie tych nieruchomości?”

Odpowiedzieli Państwo: „Pani 1 nabyła działkę niezabudowaną nr a (dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw (…)) i 1/35 udziału w działce niezabudowanej nr b (dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw (…)) w dniu (…) 2003 r. wspólnie z mężem na zasadach wspólności ustawowej. Nabycie to nastąpiło w ramach likwidacji spółdzielni mieszkaniowej, której Sprzedająca i jej współmałżonek byli członkami. Działki te znajdują się w (…).”

b)„w jakim celu nieruchomości te zostały przez Sprzedającą nabyte?”

Odpowiedzieli Państwo: „Działka nr a została nabyta w ramach podziału spółdzielni mieszkaniowej, której Sprzedająca i jej współmałżonek byli członkami, w celach mieszkaniowych swojej rodziny (tj. z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego dla swoich dzieci). Z kolei udział w działce nr b został nabyty w ramach podziału spółdzielni w celu postawienia transformatora wspólnego dla byłych członków tej spółdzielni.”

c)„w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?”

Odpowiedzieli Państwo: „W praktyce Pani 1 nie wykorzystywała ww. działek i ostatecznie odstąpiła od zamiaru wybudowania na działce nr a domu jednorodzinnego z powodu braku zainteresowania jej dzieci budową domu i zamieszkaniem w odległej od miasta lokalizacji.”

d)„kiedy Sprzedająca dokonała ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?”

Odpowiedzieli Państwo: „Sprzedaż ww. działek nastąpiła w dniu (…) 2017 r. Jak już wskazano powyżej, przyczyną sprzedaży była rezygnacja z planów budowy domu jednorodzinnego wobec braku zainteresowania dzieci budową domu i zamieszkaniem w odległej od miasta lokalizacji.”

e)„ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?”

Odpowiedzieli Państwo: „Przedmiotem sprzedaży były tylko te dwie ww. niezabudowane działki w (…).”

Na pytanie: „Czy Sprzedająca, tj. Pani 1, posiada inne nieruchomości (działki) niż wymienione we wniosku? Jeśli tak, prosimy podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Sprzedająca posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu Sprzedająca nabyła nieruchomość (działkę)?

b)w jaki sposób Sprzedająca wykorzystywała i wykorzystuje tę nieruchomość (działkę)?

c)czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d)czy Sprzedająca zamierza sprzedać nieruchomość (działki)?”

Odpowiedzieli Państwo: „Poza nieruchomościami wymienionymi we wniosku, Pani 1 posiada również trzy poniższe nieruchomości:

a)Pani 1 posiada wspólnie z mężem na zasadach wspólności ustawowej prawo własności działki nr c, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW (…). Działka ta została przez Sprzedającą nabyta w dniu (…) 1995 r. na zasadach wspólności ustawowej w celu wybudowania na niej domu jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Pani 1 do chwili obecnej zamieszkuje w tym domu wraz z mężem. Działka ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (zabudowa ma charakter mieszkalny). Sprzedająca nie planuje sprzedaży tej nieruchomości.

b)Ponadto, Pani 1 posiada wraz z mężem 3/5 udziału w lokalu mieszkalnym. Udział ten został nabyty w dniu (…) 2004 r. Mieszkanie to zostało zakupione przez Sprzedającą wraz z jej mężem na cele mieszkaniowe matki męża. Sprzedająca nie planuje sprzedaży tego mieszkania.

c)Pani 1 posiada również 1/4 udziału w prawie własności działki nr d, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW (…). Przedmiotowa działka została przez Sprzedającą nabyta w dniu (…) 1995 r. Pani 1 wybudowała na tej działce wraz z innymi jej współwłaścicielami budynek handlowo-usługowy, który jest obecnie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej przez spółkę jawną, w której Sprzedająca jest wspólnikiem. Zabudowa na tej nieruchomości ma charakter użytkowy (niemieszkalny). Sprzedająca nie planuje sprzedaży udziału w tej nieruchomości.”

Na pytanie: „Czy Sprzedająca, tj. Pani 1, zamierza nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”

Odpowiedzieli Państwo: „Pani 1 nie zamierza nabywać w celu sprzedaży innych nieruchomości niż te opisane w wniosku.”

Na pytanie: „Jaki jest zakres działalności prowadzonej przez spółkę jawną, której wspólnikiem jest Sprzedająca, tj. Pani 1?”

Odpowiedzieli Państwo: „Spółka jawna, której wspólnikiem jest Pani 1, zajmuje się przede wszystkim produkcją i sprzedażą odzieży roboczej. Przedmiotem działalności tej spółki nie jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.”

Na pytanie: „W związku z Państwa wskazaniem, że „działka Z położona jest częściowo na terenie oznaczonym symbolem MW/MN, przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną, a częściowo na terenie oznaczonym symbolem KD(…), przeznaczonym jako teren tras komunikacyjnych – ulica klasy dojazdowej ul. (…).”, prosimy o wskazanie czy na części działki Z oznaczonej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem KD(…) znajduje się droga? Jeżeli tak, to prosimy o wskazanie czy ww. droga stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?”

Odpowiedzieli Państwo: „Cała działka nr Z stanowi wewnętrzną drogę gruntową do dojazdu istniejących domów mieszkalnych. Droga ta nie stanowi budowli w rozumieniu Prawa budowlanego.”

Na pytanie: „W związku z Państwa wskazaniem, że „Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi budynkami ani budowlami (lub ich częściami) będącymi współwłasnością Sprzedających.”, prosimy o wskazanie czy na działkach będących przedmiotem sprzedaży, tj. na działce nr X, Y lub Z znajdują się jakiekolwiek budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane należące do innych podmiotów? Jeżeli tak prosimy wskazać, jakie to konkretnie budynki/budowle i na której konkretnie działce się znajdują.”

Odpowiedzieli Państwo: „Na działkach nr X i Y nie znajdują się żadne budynki ani budowle (lub ich części) w rozumieniu Prawa budowlanego – ani należące do Sprzedających, ani należące od innych podmiotów.

Na działce nr Z znajdują się tylko instalacje (budowle) należące do przedsiębiorstw przesyłowych – miejski wodociąg i kanalizacja sanitarna, gazociąg i linia energetyczna.”

Na pytanie: „Jeżeli na ww. działkach znajdują się naniesienia należące do innych podmiotów to prosimy o wskazanie czy podmioty te są przedsiębiorstwami przesyłowymi.”

Odpowiedzieli Państwo: „Wszystkie naniesienia znajdujące się na działce nr Z należą do przedsiębiorstw przesyłowych.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

2.W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego wyłącznie Pani 1 nie będzie działała w charakterze podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym sprzedaż udziałów Pani 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

3.W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy planowana dostawa udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana VAT według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy i nie będzie zwolniona od VAT?

4.W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę udziałów w Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Uwaga wstępna dotycząca interesu Zainteresowanych w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. 2023 poz. 2383 z późn. zm.), występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedających, będzie wpływało na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz potencjalnego rozliczenia VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z kolei z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało m.in. na wysokość ceny należnej za przedmiot transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny VAT), na prawo do odliczenia VAT zapłaconego jako część ceny oraz potencjalnie na obowiązek zapłaty PCC.

Stąd też każda ze stron transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad. 1.

Zdaniem Zainteresowanych, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Na wstępie należy wskazać, że warunkiem opodatkowania VAT danej czynności jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1)czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz

2)musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Powyższe pozwala stwierdzić, że dostawa towarów (w tym nieruchomości oraz udziałów w nieruchomości) podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

1)Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2)Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy ustawy o VAT zawierające definicję działalności gospodarczej stanowią implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa VAT”). Tym samym, wykładnia ww. przepisu ustawy powinna być dokonywana w zgodzie z celem Dyrektywy VAT.

Z przywołanego przepisu ustawy o VAT wynika, że w przypadku osób fizycznych dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danej osobie status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością działa ona w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód (pogląd jest konsekwentnie prezentowany przez sądy administracyjne - tak m.in. wyrok składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07).

Sam fakt, iż z innego tytułu dana osoba fizyczna ma status podatnika VAT, nie przesądza więc o tym, że posiada ten status z tytułu sprzedaży konkretnej nieruchomości.

Wobec tego należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie brak jest podstaw do uznania, iż planowana sprzedaż Działki zostanie dokonana przez Sprzedających w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest zaś możliwe uznanie w szczególności, iż dokonując ww. sprzedaży będą oni działać w charakterze handlowców.

W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku złożenia wniosków o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny.

W wyroku tym Trybunał stwierdził, że:

„Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.”

Ponadto Trybunał zwrócił uwagę na to, że:

„Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.”

„Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.

Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”

Na powyższe orzeczenie konsekwentnie powołują się polskie sądy administracyjne, wskazując jednocześnie na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, że w takich przypadkach mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a nie z zarządem majątkiem prywatnym. W świetle orzecznictwa sądowoadministracyjnego za kluczowe przy rozstrzyganiu tego zagadnienia należy uznać m.in., że:

1)stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy; w powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku;

2)wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT; konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu;

3)przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; działalność gospodarcza musi być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały);

4)nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych;

5)liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą;

6)fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w wyroku NSA z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 773/18, w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 11 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Bd 294/24, w wyroku WSA w Szczecinie z dnia 14 lutego 2024 r., sygn. akt I SA/Sz 469/23 oraz w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 26 maja 2023 r., sygn. akt I SA/Bk 124/23.

W konsekwencji, z ww. wyroku Trybunału Sprawiedliwości oraz z ukształtowanego na jego tle orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności (tak np. NSA w wyrokach z dnia 12 maja 2023 r., sygn. akt I FSK 724/20, z dnia 9 maja 2023 r., sygn. akt I FSK 755/20 oraz z dnia 28 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 25/23).

Z punktu widzenia możliwości zakwalifikowania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jako wykonanej w ramach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT istotne znaczenie mają czynności podejmowane przez nią w stosunku do konkretnej nieruchomości, świadczące o prowadzeniu (lub podjęciu) przez sprzedającego profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami - takie jak na przykład działania marketingowe, uzbrojenie terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. W kontekście powyższego orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości kryterium decydującym o opodatkowaniu lub nieopodatkowaniu VAT sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jest to, czy mieści się w zakresie „zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.

W analizowanej sytuacji, zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości (ani do żadnej innej nieruchomości odziedziczonej po rodzicach) czynności, które uzasadniałyby wniosek, że w związku z jej sprzedażą działają w charakterze podatników VAT, tj. w tym przypadku podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Zdaniem Zainteresowanych, jednym z najbardziej istotnych kryteriów, które należy wziąć pod uwagę przy dokonywaniu oceny charakteru transakcji sprzedaży nieruchomości, jest sposób i cel jej nabycia. Należy bowiem rozróżnić sytuację, w której podmiot nabył nieruchomość planując jej sprzedaż w przyszłości, od sytuacji, w której nieruchomość została przez daną osobę otrzymana w ramach dziedziczenia, a więc z przyczyn od niej niezależnych i losowych (tj. śmierci spadkodawcy).

W tym kontekście, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabyli udziały w nieruchomości stanowiącej obecnie Nieruchomość (oraz udziały w innych nieruchomościach opisanych we wniosku) w ramach dwóch spadków po swoich rodzicach (spadkodawcach) z 2020 i 2021 r. Ta nieruchomość znajdowała się w majątku rodzinnym od ponad 50 lat.

Wchodzące w skład Nieruchomości działki nie były i nie są klasyfikowane przez Sprzedających jako majątek działalności gospodarczej. Żadna z tych działek nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających w działalności rolniczej, ani nie była i nie będzie oddana przez nich do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze.

Tym samym, w ocenie Zainteresowanych należy przyjąć, iż Sprzedający nie nabyli udziałów w Nieruchomości (ani żadnej innej z nieruchomości opisanych we wniosku) w celach handlowych (zarobkowych, z zamiarem zwiększenia ich wartości po nabyciu i sprzedaży z zyskiem) - co stanowi istotę działalności handlowej. Istotą działalności handlowej jest bowiem nabycie danego towaru w celu jego odsprzedaży (por. „Uniwersalny słownik języka polskiego”, Warszawa 2008 r., t. I, str. 1117: „handel” - „zorganizowana wymiana dóbr, obrót towarów polegający na kupnie i sprzedaży”).

Natomiast nabycie przez Sprzedających Nieruchomości (i pozostałych nieruchomości opisanych we wniosku) nie nastąpiło w drodze zakupu, ale w drodze dziedziczenia. Okoliczność ta - zdaniem Zainteresowanych - powinna co do zasady wykluczać zatem możliwość uznania, że jej zbycie nastąpi w wykonaniu działalności handlowej.

Ponadto należy podkreślić, że wchodzący w skład Nieruchomości grunt nie był i nie jest klasyfikowany przez 2 jako majątek prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie został przez niego wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Żadne koszty związane z ww. nieruchomością nie zostały przez 2 potraktowane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i tym samym, nie zostały one ujęte w prowadzonej przez niego podatkowej księdze przychodów i rozchodów, i nie został od nich odliczony VAT.

W analizowanej sytuacji, z uwagi na zakres prowadzonej działalności gospodarczej, obejmujący również kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 2 posiada inne nieruchomości gruntowe nabyte na cele tej działalności gospodarczej (podlegającej opodatkowaniu VAT). Te nieruchomości - w odróżnieniu od nieruchomości nabytych w ramach spadków po rodzicach (w tym Nieruchomości) - zostały zakupione z zamiarem ich wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej i w stosunku do nich 2 podjął lub może w przyszłości podjąć takie działania jak złożenie wniosku o dokonanie ich podziału, wykonanie uzbrojenia terenu, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, zabudowanie budynkami jednorodzinnymi czy sprzedaż nieruchomości gruntowych w stanie zabudowanym lub niezabudowanym.

Zakres podejmowanych przez niego działań w stosunku do nieruchomości wykorzystywanych w jego działalności gospodarczej zdecydowanie różni się od działań, które zostały i zostaną przez niego podjęte w stosunku do Nieruchomości, i jest nieporównywalnie obszerniejszy. Zaangażowanie 2 w proces sprzedaży Nieruchomości miało (i ma) wręcz znikomy zakres w porównaniu do spektrum działań, jakich typowo wymaga od niego transakcja nieruchomościowa realizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jednocześnie, w ocenie Zainteresowanych, sam fakt prowadzenia przez niego działalności gospodarczej m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek nie może per se przesądzać o tym, że każda sprzedaż przez 2 nieruchomości będzie stanowiła transakcję realizowaną w ramach tej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, brak jest podstaw do uznania, że Nieruchomość została przez Sprzedających nabyta z zamiarem i w celu jej wykorzystania w działalności gospodarczej. Z perspektywy Sprzedających, obecnie planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości stanowi wyłącznie rozporządzenie ich majątkiem osobistym.

Należy również wskazać, że Sprzedający nie dokonywali w stosunku do Nieruchomości (ani wobec pozostałych odziedziczonych nieruchomości) działań związanych z przygotowaniem jej do sprzedaży, które mogłyby być porównywalne do działań podejmowanych przez profesjonalistów, tj. w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców.

Przede wszystkim Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych działań, których wyłącznym lub głównym celem byłoby zwiększenie wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, w szczególności Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do tej nieruchomości żadnych nakładów na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (w szczególności nakładów na uzbrojenie terenu), jak również nie podejmowali i nie podejmą działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tej nieruchomości.

W tym kontekście należy podkreślić, iż skorzystanie przez Sprzedających z przysługującego im prawa, jakie daje art. 93 ust. 1 w związku z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, i wystąpienie z wnioskiem o dokonanie podziału Działki Pierwotnej poprzez wydzielenie z niej trzech działek, z których dwie (tj. działki nr H i I) przeszły z mocy prawa na własność Miasta, nie powinno w jakimkolwiek stopniu wpłynąć na klasyfikację dla celów VAT sprzedaży udziałów Nieruchomości, w skład której nie wchodzi żadna część gruntu wydzielona uprzednio z Działki Pierwotnej.

Niezależnie od powyższego, należy podkreślić, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, iż nawet dalej idące działania zbywających nieruchomości niż podjęte przez Sprzedających w stosunku do Działki Pierwotnej (jak np. wystąpienie przez zbywających we własnym zakresie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla danej nieruchomości - co w sytuacji Sprzedających i Działki Pierwotnej nie miało miejsca) nie stanowią per se wystarczającej przesłanki do uznania o zaangażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (tak np. w wyrokach NSA z dnia 21 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 889/19 oraz z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 578/17).

Ponadto Sprzedający nie podejmowali systematycznych działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. Jak wspomniano, Sprzedający nie ogłaszali publicznie zamiaru zbycia Nieruchomości. Z inicjatywą zakupu Nieruchomości zgłosił się do Sprzedających sam pośrednik, który następnie jako stronę transakcji sprzedaży wskazał Kupującego (tj. spółkę, w której jest jedynym udziałowcem).

Należy w tym miejscu wskazać, że sam fakt zawarcia przez Sprzedających umów z pośrednikami nie przesądza o tym, że sprzedaż nieruchomości należy zakwalifikować jako sprzedaż w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Korzystanie bowiem z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną, która nie pozwala na różnicowanie sytuacji tych sprzedających, którzy dokonują zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, od tych którzy takich czynności dokonują w ramach działalności gospodarczej. Zatem działań podejmowanych przez osobę fizyczną w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w istniejącej praktyce organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, w szczególności w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 lutego 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.840.2023.2.AJB oraz z dnia 3 czerwca 2022 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.1.144.2022.3.MKA, a także w wyrokach WSA w Warszawie z dnia 28 lipca 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 2823/21 oraz z dnia 29 czerwca 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 2200/20.

Podsumowując, Sprzedający ani nie zaangażowali kapitału w nabycie Nieruchomości dla celów handlowych, ani - gdy stali się właścicielami - nie zaangażowali kapitału dla podniesienia jej wartości w celu uzyskania większego zysku w sposób analogiczny jak profesjonaliści.

Sprzedający nie podejmowali również czynności niezbędnych do zmiany przeznaczenia odziedziczonej Nieruchomości i umożliwienia jej zabudowy.

Jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń administracyjnych niezbędnych dla realizacji planowanej inwestycji, Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego, w szczególności o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej, wielorodzinnej wraz z infrastrukturą drogową na Nieruchomość, o wydanie wszelkich pism, uzgodnień, postanowień i decyzji w zakresie dokumentacji projektowej i wszelkich innych działań mających na celu wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Powyższe ma umożliwić Kupującemu uzyskanie we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt opisanej w umowie przedwstępnej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji Kupującego na Działce (wchodzącej w skład Nieruchomości). To Kupujący podejmuje i będzie podejmować we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne, prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Sprzedający nie są i nie będą stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Kupującemu ww. zgód.

W tym kontekście należy zdaniem Zainteresowanych uznać, iż w powyższym zakresie Sprzedający nie udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w imieniu i na rzecz Sprzedających. Przede wszystkim, czynności w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wykonuje i będzie wykonywać wyłącznie Kupujący oraz wywołują i będą wywoływać one skutki prawne bezpośrednio po stronie Kupującego, a nie po stronie Sprzedających.

W konsekwencji, należy zdaniem Zainteresowanych uznać, iż w analizowanej sytuacji Sprzedający nie udzielili Kupującemu pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, z późn. zm., dalej: „Kodeks cywilny”) do występowania w imieniu i na rzecz Sprzedających, w szczególności zgody na dysponowanie Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania przez niego inwestycji nie sposób zdaniem Zainteresowanych uznać za pełnomocnictwo w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego - nie uprawnia ona bowiem Kupującego do działania w imieniu i na rzecz Sprzedających.

Aktywność Sprzedających ogranicza się do udzielenia zgody na dysponowanie nieruchomościami spadkowymi, w tym Działką, na cele budowlane niezbędnej do osiągnięcia przez Kupującego powyżej opisanych celów.

Wszelkie działania Kupującego jako nabywcy, podejmowane w oparciu o udzieloną mu zgodę służą wyłącznie jego własnej korzyści, tj. umożliwieniu realizacji przez Kupującego konkretnej inwestycji na Działce. Celem wszystkich tych działań jest przede wszystkim korzyść nabywcy, a nie Sprzedających.

Powyższe działania są podejmowane w sensie faktycznym i prawnym przez Kupującego działającego we własnym imieniu i na własną rzecz oraz, co istotne, na jego koszt i to nabywca decyduje samodzielnie o merytorycznej stronie wniosków oraz umów, a skutek prawny czynności przygotowawczych ma znaczenie jedynie dla przyszłego właściciela - Kupującego.

Z tego względu podejmowanie ww. działań przez Kupującego na podstawie zgód udzielonych mu przez Sprzedających nie stanowi podstaw do uznania, że Sprzedający podejmują w związku z planowaną transakcją czynności charakterystyczne dla handlowców.

Podsumowując, warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (co znajduje oparcie także w orzecznictwie sądowym) jest podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki itp.

W niniejszej sprawie Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych aktywnych działań w powyższym zakresie. Działania te podejmuje wyłącznie Kupujący, natomiast nie wiążą się one z żadną czynną działalnością ze strony Sprzedających, którzy ograniczyli się do wyrażenia zgód na ww. działania nabywcy. Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, natomiast nie stanowi ona przejawu działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych należy zatem uznać, że całokształt przedstawionych okoliczności powoduje, że w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości Sprzedającym nie będzie przysługiwał status podatników VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Sprzedający nie wykazują bowiem aktywności ani nie angażują środków w podobnym zakresie jako podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Tym samym, należy uznać, iż sprzedaż udziałów w Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających. Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Zainteresowanych, iż planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Za powyższym przemawiają w szczególności następujące okoliczności:

1)Sprzedający nabyli udziały w nieruchomości stanowiącej obecnie Nieruchomość w ramach dwóch spadków po swoich rodzicach, a więc nie sposób przyjąć, iż nabycie zostało dokonane z zamiarem i w celu sprzedaży tych udziałów czy też wykorzystywania w działalności gospodarczej;

2)Nieruchomość ta znajduje się w majątku rodzinnym od ponad 50 lat;

3)1 nie prowadzi i nigdy nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej, a 2, który taką działalność prowadzi, nie klasyfikował i nie klasyfikuje Nieruchomości jako majątku tej działalności (w szczególności, nie została ona przez niego wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych), a ponadto Nieruchomość po jej nabyciu przez Sprzedających nie była przez nich wykorzystywana, w szczególności żadna z działek wchodzących w skład Nieruchomości nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających w działalności rolniczej, ani nie była i nie będzie oddana przez nich do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze;

4)zakres podejmowanych przez 2 działań w stosunku do nieruchomości wykorzystywanych w jego działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek zdecydowanie różni się od działań, które zostały i zostaną przez niego podjęte w stosunku do Nieruchomości, i jest nieporównywalnie obszerniejszy;

5)Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych działań, których wyłącznym lub głównym celem byłoby zwiększenie wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, w szczególności Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do tej nieruchomości żadnych nakładów na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (w szczególności nakładów na uzbrojenie terenu);

6)Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Nieruchomości;

7)zakres udzielonych Kupującemu zgód nie sposób zdaniem Zainteresowanych uznać za pełnomocnictwo w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego (nie uprawniają one bowiem Kupującego do działania w imieniu i na rzecz Sprzedających).

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych znajduje również potwierdzenie w istniejącej praktyce organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, w szczególności:

1)w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 lutego 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.840.2023.2.AJB, zgodnie z którą: „Postanowiła Pani wraz z małżonkiem sprzedać grunt za pośrednictwem profesjonalnego biura obrotu nieruchomościami. W tym celu małżonkowie zawarli w styczniu 2022 r. umowę zlecenia sprzedaży działek nr....... oraz.... Z uwagi na powierzchnię (łączny areał 2,0026 ha) i ukształtowanie terenu, jak również ograniczenia prawne związane z obrotem gruntami rolnymi nie doszło do sprzedaży tego terenu w ciągu roku od daty zlecenia sprzedaży. W tej sytuacji małżonkowie, podjęli decyzję o podziale działek nr... oraz.. Nie występowała Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek nr... oraz nr... jak i działek powstałych w wyniku podziału tych działek. Podział gruntu nastąpił na podstawie ostatecznej decyzji wydanej w maju 2023 r. Powstały następujące działki: nr.. Działki o numerach... przeznaczone są na drogi. W ramach sprawowania zarządu majątkiem prywatnym małżonkowie, w czerwcu 2023 r., sprzedali działkę o nr... oraz działkę o nr..., a także odpowiednie udziały w działce gruntu nr... i... (tereny przeznaczone na drogę); w listopadzie 2023 r. sprzedali jednemu nabywcy kolejne 4 działki - nr.... (oraz odpowiednie udziały w działce gruntu nr... i... (tereny przeznaczone na drogę). Przygotowuje się Pani wraz małżonkiem do sprzedaży dwóch ostatnich działek. Nie ponosiła Pani nakładów na uzbrojenie terenu, jego ogrodzenie, czy też budowę dróg dojazdowych, i nie zamierza takich nakładów ponosić w przyszłości. Nabywcy terenu we własnym zakresie i na własny koszt doprowadzą media do granicy działek oraz wybudują drogę, a także są zobowiązani do uzyskania niezbędnej decyzji pozwolenie na budowę. Nie prowadzi Pani wraz mężem działalności deweloperskiej ani innej działalności gospodarczej, przy sprzedaży gruntu korzysta Pani wraz z mężem z pomocy podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie udzielała Pani wraz z mężem, ani nie przewiduje także udzielania jakichkolwiek pełnomocnictw dla potencjalnego nabywcy gruntu do działania w ich imieniu (w sprawach administracyjnych) oraz zamierza Pani wraz z mężem ograniczyć do niezbędnego minimum czynności faktyczne i prawne związane z posiadaniem i sprzedażą pozostałych działek. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przedmiotowych działek gruntu powstałych z podziału gruntu o numerze ewidencyjnym..., będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej, nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek gruntu powstałych z podziału gruntu o numerze ewidencyjnym..., która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa działek gruntu powstałych z podziału gruntu o numerze ewidencyjnym..., będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców”;

2)w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 czerwca 2022 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.1.144.2022.3.MKA, zgodnie z którą: „Podjęte przez Wnioskodawcę działania, tj. zawarcie umowy przedwstępnej w ramach, której Wnioskodawca udzielił zgody Kupującemu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz skorzystanie z usług firmy świadczącej usługę pośrednictwa w sprzedaży nie powoduje, że powyższe działania stanowiły ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. Powyższe potwierdza, że sprzedaż niezabudowanej Działki gruntu nr 1/1 stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji, zbycie tej Działki będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”;

3)w wyroku NSA z dnia 21 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 889/19, zgodnie z którym: „takie okoliczności, jak podział gruntów oraz wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeszcze nie przesądzały o tym, że Skarżący podjął zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami stanowiących jego własność. Z kolei akcentowana przez Dyrektora KIS okoliczność podejmowania przez Skarżącego czynności w celach zarobkowych nie mogła stanowić o uznaniu ich za działalność gospodarczą. W drodze wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT nie można pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku - co słusznie wyjaśnił Sąd pierwszej instancji. Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2022 r., I FSK 1589/18)”;

4)w wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 578/17, zgodnie z którym: „Skarżący, poza dokonaniem podziału i wystąpieniem o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która ostatecznie stała się bezprzedmiotowa i wygasła, nie podejmuje żadnych innych działań. Nie można zatem stwierdzić, że podejmuje on aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Dokonanie podziału nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się natomiast w ramach zarządu majątkiem prywatnym skarżącego.”

Ad. 2.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego wyłącznie Pani 1 nie będzie działała w charakterze podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym sprzedaż udziałów Pani 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W świetle szczegółowej argumentacji przedstawionej w zakresie pytania nr 1 powyżej, zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że całokształt przedstawionych okoliczności powoduje, że w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości Pani 1 nie będzie przysługiwał status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Pani 1 nie wykazuje bowiem aktywności ani nie angażuje środków w podobnym zakresie jako podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Tym samym, należy uznać, iż sprzedaż udziałów w Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Pani 1. Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Zainteresowanych, iż planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Panią 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Za powyższym przemawiają w szczególności następujące okoliczności:

1)Pani 1 nabyła udziały w nieruchomości stanowiącej obecnie Nieruchomość w ramach dwóch spadków po swoich rodzicach, a więc nie sposób przyjąć, iż nabycie zostało dokonane z zamiarem i w celu sprzedaży tych udziałów czy też wykorzystywania w działalności gospodarczej;

2)Nieruchomość ta znajduje się w majątku rodzinnym od ponad 50 lat;

3)Pani 1 nie prowadzi i nigdy nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej, a ponadto Nieruchomość po jej nabyciu nie była przez nią wykorzystywana, w szczególności żadna z działek wchodzących w skład Nieruchomości nie była i nie będzie wykorzystywana przez nią w działalności rolniczej, ani nie była i nie będzie oddana przez nią do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze;

4)Pani 1 nie podejmowała i nie będzie podejmować żadnych działań, których wyłącznym lub głównym celem byłoby zwiększenie wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, w szczególności nie ponosiła i nie będzie ponosić w stosunku do tej nieruchomości żadnych nakładów na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (w szczególności nakładów na uzbrojenie terenu);

5)Pani 1 nie podejmowała i nie będzie podejmować żadnych działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Nieruchomości;

6)zakres udzielonych Kupującemu zgód nie sposób zdaniem Zainteresowanych uznać za pełnomocnictwo w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego (nie uprawniają one bowiem Kupującego do działania w imieniu i na rzecz Pani 1).

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego wyłącznie Pani 1 nie będzie działała w charakterze podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym sprzedaż udziałów Pani 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad. 3.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, planowana dostawa udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana VAT według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy i nie będzie zwolniona od VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Na wypadek uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1, Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z ustawą o VAT:

1)Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1).

2)Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1).

3)Zwalnia się od VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (art. 43 ust. 1 pkt 2).

4)Zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (art. 43 ust. 1 pkt 9), przy czym ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych, rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33).

Z uwagi na fakt, iż trzy działki wchodzące w skład Nieruchomości stanowią działki niezabudowane budynkami ani budowlami, w pierwszej kolejności należy dokonać analizy możliwości zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W świetle tego przepisu, zwolnienie z VAT obejmuje zbycie gruntów niezabudowanych wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę, przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym, przesądzają zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W powyższym kontekście należy wskazać, że wszystkie trzy działki wchodzące w skład Nieruchomości objęte są Planem Miejscowym, przy czym:

1)działka X i działka Y stanowią wg tego planu tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną;

2)natomiast działka Z położona jest częściowo na terenie oznaczonym symbolem MW/MN, przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną, a częściowo na terenie oznaczonym symbolem KD(…), przeznaczonym jako teren tras komunikacyjnych - ulica klasy dojazdowej ul. (…).

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, wszystkie trzy działki składające się na Nieruchomość powinny zostać uznane za tereny budowlane w rozumienie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W rezultacie dostawa udziałów w tych działkach nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, względem której wystąpią przesłanki wyłączające zastosowanie zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy dodatkowo przeanalizować możliwość zwolnienia takiej transakcji w oparciu o powołany powyżej przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy. Aby zastosować zwolnienie z VAT, o którym mowa w tym przepisie, muszą zostać łącznie spełnione dwa następujące warunki:

1)towary (w tym również nieruchomości) od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia VAT.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków skutkuje brakiem możliwości zastosowania do danej dostawy towarów (w tym nieruchomości) przedmiotowego zwolnienia z VAT.

W świetle ugruntowanej praktyki organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, należy przyjąć, iż przedmiotowe zwolnienie z VAT nie może mieć zastosowania do transakcji zbycia towaru, jeżeli wcześniejsze nabycie tego towaru podmiot zbywający nie podlegało opodatkowaniu VAT, tj. przy pierwotnym nabyciu VAT w ogóle nie wystąpił (tak np. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 czerwca 2024 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.184.2024.3.DS oraz z dnia 22 marca 2024 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.41.2024.1.AAR, a także w wyroku WSA w Warszawie z dnia 17 lutego 2021 r. sygn. akt III SA/Wa 883/20 oraz w wyroku NSA z dnia 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12).

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenie przyszłego, Sprzedający nabyli udziały w działkach stanowiących obecnie Nieruchomość w ramach spadków po swoich rodzicach, a więc w okolicznościach wyłączonych z opodatkowania VAT. Tym samym, skoro podatek ten w ogóle nie wystąpił na nabyciu udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających, należy przyjąć, że nie został spełniony jeden z warunków zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, dostawa udziałów w Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy.

W praktyce oznacza to, że sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach wchodzących w skład Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która jednocześnie nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 tej ustawy, a zatem będzie opodatkowana VAT według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Jednocześnie, dla uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani zaznaczają, że przedmiotem niniejszego wniosku nie jest ustalenie stawki VAT właściwej dla dostawy udziałów w Nieruchomości (gdzie właściwym trybem byłoby wystąpienie z wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT). Z tego względu, zdaniem Zainteresowanych, to interpretacja indywidualna, a nie wiążąca informacja stawkowa, jest tutaj właściwą instytucją do uzyskania stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w tym zakresie. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, art. 14b § 1a ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym, w zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi nie wydaje się interpretacji indywidualnych, nie znajduje zastosowania.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, planowana dostawa udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana VAT według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy i nie będzie zwolniona od VAT.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych znajduje również potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:

1)w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 marca 2024 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.41.2024.1.AAR, zgodnie z którą: „działka nr 2 jest niezabudowana. Dla działki tej obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego przeznaczeniem działka znajduje się na terenach oznaczonych jako droga zbiorcza; droga publiczna, a więc jest przeznaczona pod zabudowę. Zatem, opisana we wniosku niezabudowana działka spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka ta jest przeznaczona pod zabudowę. W konsekwencji, transakcja dostawy opisanej działki nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (...) nabycie działki nr 2 nastąpiło na podstawie decyzji Burmistrza Miasta (...) 31 lipca 2000 r. Wskazali Państwo, że nie przysługiwało Państwu, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej działki nr 2. Wskazali też Państwo, że przedmiotowa działka nie była użytkowana w jakimkolwiek celu, a więc nie można uznać, że nieruchomość ta była wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku. Zatem, planowana sprzedaż działki nr 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tych przepisach. W konsekwencji powyższego, planowana sprzedaż działki nr 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki podatku”;

2)w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 listopada 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.673.2023.1.MH, zgodnie z którą: „obecnie działka nr … położona jest w obszarze, na którym obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami przytoczonego planu miejscowego, znajduje się w terenach o przeznaczeniu 3P: Tereny zakładu górniczego z zapleczem i przeróbką oraz 6KDW: tereny komunikacji: dróg wewnętrznych. W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka nr… spełnia definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (...) na podstawie decyzji komunalizacyjnej stwierdzono nabycie na rzecz Państwa Gminy prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oznaczonej numerem … . Nabycie działki … nastąpiło w ramach transakcji niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i transakcja ta nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. (...) Zatem, skoro w odniesieniu do czynności nabycia przez Państwa przedmiotowej działki nie wystąpił podatek od towarów i usług, to nie można mówić, że Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo Państwu nie przysługiwało. Wobec powyższego sprzedaż przez Państwa działki nr .... nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. W konsekwencji, sprzedaż ww. działki nr … będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.”

Ad. 4.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę udziałów w Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Na wypadek uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1, Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z ustawą o VAT:

1)Co do zasady, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (art. 86 ust. 1).

2)Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a).

3)W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy (art. 87 ust. 1).

4)Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m.in. w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2).

W analizowanej sytuacji, Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji ze Sprzedającymi będzie wykorzystywana przez Kupującego do działalności opodatkowanej VAT, a zarazem niepodlegającej zwolnieniu z tego podatku, polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w celu sprzedaży lokali znajdujących się w budynku wzniesionym w ramach tej inwestycji.

Jednocześnie, w świetle argumentacji przytoczonej powyżej we własnym stanowisku Zainteresowanych w kontekście pytania nr 3, należy w ocenie Zainteresowanych uznać, że w analizowanej sytuacji nie będzie zachodziła okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT - tj. dostawa udziałów w Nieruchomości w ramach planowanej transakcji nie będzie podlegała wyłączeniu lub zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 lub pkt 9 tej ustawy i tym samym dostawa ta będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę udziałów w Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Powyższe stanowisko Zainteresowanych znajduje również potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:

1)w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 maja 2024 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.191.2024.1.MKW, zgodnie z którą: „Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Kupująca spółka na Nieruchomości planuje inwestycję deweloperską o funkcji mieszkaniowej z ewentualnymi lokalami użytkowymi wraz z infrastrukturą techniczną i drogową. Celem inwestycji jest sprzedaż lokali. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Nieruchomości nr 1:

- będzie podlegała opodatkowaniu, oraz

- nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT,

to Kupujący - jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług - który będzie wykorzystywał nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. W konsekwencji należy zgodzić się ze stanowiskiem, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości”;

2)w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 kwietnia 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.58.2024.3.MPU, zgodnie z którą: „Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT i zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej o funkcji mieszkaniowej (budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterach budynków mieszkalnych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia - w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Sprzedaż ww. lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jak wskazałem wyżej, planowana transakcja sprzedaży udziałów we współwłasności niezabudowanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. Zatem Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem opisanej we wniosku Nieruchomości (tj. po 1/2 udziałów w prawie współwłasności niezabudowanej działki nr (...))”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii uznania, że w ramach transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT, a tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) dalej „Kodeks cywilny”.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedający podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywał w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak wynika z ww. przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami działek nr X i nr Y oraz udziału wynoszącego 24/28 w działce nr Z. Sprzedający, będący dla siebie odpowiednio siostrą i bratem, nabyli prawo współwłasności ww. działek w ramach spadków po rodzicach na podstawie dwóch aktów poświadczenia dziedziczenia sporządzonych w (…) 2021 roku. Pani 1 przysługujące jej udziały w powyższych nieruchomościach nabyła pozostając w związku małżeńskim, w którym trwa do dnia dzisiejszego, przy czym nie zawierała ona ze swoim mężem umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową majątkową małżeńską, wobec czego przysługujące jej udziały w ww. nieruchomościach stanowią jej majątek osobisty. Z kolei Pan 2 nabył przysługujące mu udziały w powyższych nieruchomościach będąc rozwiedzionym. W przedmiotowej sprawie nie miał i nie będzie miał miejsca dział spadku.

W konsekwencji, do nabycia przez Sprzedających ww. nieruchomości doszło w ramach czynności pozostających poza zakresem opodatkowania VAT.

Pani 1 nie prowadzi i nigdy nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Jednocześnie, jest ona wspólnikiem spółki jawnej, która nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności w zakresie związanym z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek. Wchodzący w skład Nieruchomości grunt nie był i nie jest klasyfikowany przez Panią 1 jako majątek działalności gospodarczej. Z kolei Pan 2 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. doradztwo na rzecz pomiotów działających na rynku nieruchomości w szczególności komercyjnych (m.in. w zakresie poszukiwania lokalizacji pod obiekty komercyjne, sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości, wsparcie w nabyciu nieruchomości), a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Z tytułu prowadzenia tej działalności Pan 2 jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Ww. działki składające się na Nieruchomość nie były i nie są klasyfikowane przez Pana 2 jako majątek prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie zostały przez niego wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Nieruchomość po jej nabyciu przez Sprzedających nie była przez nich wykorzystywana, a jedynie utrzymywana w stanie niepogorszonym (np. koszenie trawy). Żadna z tych działek nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających w działalności rolniczej, ani nie była i nie będzie oddana przez nich do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do Nieruchomości żadnych nakładów na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jak również nie podejmowali i nie będą podejmować działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tej nieruchomości. Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować również działań w postaci podziału Nieruchomości na kilka działek, uzbrojenia terenu lub doprowadzenia mediów, które to działania miałyby na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej nieruchomości. Sprzedający nie zamieszczali i nie będą zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości w radiu, telewizji oraz prasie. Jednocześnie, Pan 2 zamieścił w serwisie internetowym jedno ogłoszenie o sprzedaży ww. nieruchomości. Żaden ze Sprzedających nie podejmował też i nie będzie podejmować działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Nieruchomości.

(…) 2024 r. Sprzedający zawarli w formie aktu notarialnego warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z Kupującym. W ramach umowy przedwstępnej Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, decyzji o pozwoleniu na budowę polegającego na realizacji inwestycji (budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w celu sprzedaży lokali). To Kupujący podejmuje i będzie podejmował we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne (w tym swoimi wnioskami wszczyna stosowne postępowania administracyjne), prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, którego adresatem i stroną będzie Kupujący. Sprzedający nie są i nie będą stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Kupującemu ww. zgody ani nie są i nie będą adresatem ani stroną decyzji o pozwoleniu na budowę. Sprzedający nie udzielili i nie udzielą Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w imieniu i na rzecz Sprzedających.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży udziałów w Nieruchomości (działki nr X i Y oraz udział w działce Z) brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedających w zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomości, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika bowiem z wniosku, posiadane udziały w Nieruchomości (działkach o numerach X, Y oraz Z) Sprzedający nabyli na podstawie dziedziczenia. Ww. działki od dnia nabycia nie były wykorzystywane w żaden sposób, a jedynie utrzymywane w stanie niepogorszonym. Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do Nieruchomości żadnych nakładów na jej ulepszenie. Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować również działań, które miałyby na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej Nieruchomości. Działki, w których Sprzedający posiadają udziały, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była i nie jest klasyfikowana przez Sprzedających jako majątek działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana także w działalności rolniczej.

Działania podjęte przez Sprzedających, tj. zawarcie umowy przedwstępnej, w ramach której Sprzedający udzielili zgody Kupującemu do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane nie powoduje, że powyższe działania stanowiły ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. Jak Państwo wskazali, Sprzedający nie udzielili i nie udzielą Kupującemu pełnomocnictwa, a wszelkie działania Kupującego będą podejmowane w imieniu, na rzecz i na koszt Kupującego.

Powyższe potwierdza, że planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości (działki o numerach X, Y oraz udział w działce nr Z) stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności. W opisanej sytuacji, sprzedaż ta będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, sprzedaż udziałów w Nieruchomości (działki o numerach X, Y oraz udział w działce nr Z) nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie tej sprzedaży Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT. Tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Z uwagi na warunkowy charakter pytań oznaczonych we wniosku nr 2, 3 oraz 4, nie udziela się na nie odpowiedzi, gdyż odpowiedzi na te pytania oczekiwali Państwo wyłącznie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej :

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tą interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie