Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

-niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości,

-zwolnienia od podatku VAT sprzedaży ww. Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 lutego 2025 r. (wpływ 10 lutego 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(Sprzedający)

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

-(Sprzedający)

-(Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są właścicielami nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) z obrębu (…) uregulowaną w księdze wieczystej (…) o obszarze 350 m², położoną w (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Wnioskodawcy są właścicielami w udziałach – (…) posiada 75%, a małżeństwo (…) (w reżimie wspólności ustawowej małżeńskiej) - 25% i wszyscy zamierzają sprzedać swoje udziały na rzecz dowolnego nabywcy/kupującego (osoby trzeciej) w celu realizacji prawa zniesienia współwłasności.

Na przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę (…), znajduje się budynek wzniesiony w 1934 (tysiąc dziewięćset trzydziestym czwartym) roku oraz nadbudowy zgodnie z decyzjami wydanymi przez (…) w sprawie „nadbudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego na działce o (…).

W wyniku nadbudowy powstała dodatkowa powierzchnia mieszkalna - 78,78 m² w postaci potencjalnych max. trzech lokali mieszkalnych. Obiekt (budynek) w chwili planowanej sprzedaży nie będzie zgłoszony i przyjęty do użytkowania, gdyż prace budowlane objęte pozwoleniem na budowę nie zostaną ukończone do tego czasu.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą (…) (dalej: „Plan Miejscowy”). Według Planu Miejscowego Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem (…) - teren zabudowy mieszkalnej i zabudowy usługowej.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez(…), zawiera obszar 0,0350 ha i według opisu użytków stanowi tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem o funkcji „mieszkalny” (identyfikator) zawierający trzy kondygnacje nadziemne, kondygnacje podziemne zero, bez wyodrębnionych lokali mieszkalnych (aktualny stan ewidencyjny, który nie ujawnia jeszcze nadbudowy).

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest ulicy (…).

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. z 2022 r., poz. 2569, ze zm.) z uwagi na fakt, że w Planie Miejscowym przeznaczona jest na cele nie rolne.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, długami, prawami, roszczeniami, ani innymi ograniczeniami w jej rozporządzaniu, w tym ustawowym lub umownym prawem pierwokupu; nie istnieją żadne przeszkody do jej zbycia na rzecz osób trzecich.

Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy w celu uzyskania pozwolenia na budowę i zakończenia umów zawartych przez (…) w ramach dawnego kwaterunku.

W wyniku zakończenia tych umów ostatni lokator (mieszkaniec) opuścił budynek 17 kwietnia 2019 r. przy wsparciu komornika i od tego czasu budynek nie jest zamieszkały. Aktualnie budynek po wykonanej nadbudowie jednej kondygnacji znajduje się w stanie surowym zamkniętym i w takim stanie planowana jest jego sprzedaż.

Wnioskodawca ad. 1 nie prowadzi działalności gospodarczej, ale jest zarejestrowany jako podatnik VAT w związku z działalnością zarobkową w zakresie najmu nieruchomości.

Wnioskodawca ad. 2 prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług prawniczych, jest zarejestrowany jako podatnik VAT i uzyskuje dochody z najmu prywatnego nieruchomości.

Wnioskodawca ad. 3 nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT, uzyskuje dochody z najmu prywatnego nieruchomości.

W okresie ostatnich 5 lat żaden z Wnioskodawców nie zbywał nieruchomości.

W świetle powyższego Wnioskodawcy powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku w zakresie podatku od towarów i usług wskazali Państwo następujące informacje:

Na pytanie Organu „Kiedy Sprzedający nabył nieruchomość? W jaki sposób Sprzedający ją nabył (np. kupno, spadek, darowizna)?”, wskazali Państwo, że „Nabycie na przez wszystkich Państwa nastąpiło tym samym aktem notarialnym z dnia 3 czerwca 2014 r. tytułem kupna-sprzedaży”.

Na pytanie Organu „W jakim celu Sprzedający nabył nieruchomość?”, wskazali Państwo, że „Cel - lokata kapitału, zamiast lokaty w banku”.

Na pytanie Organu „W sytuacji, gdy Sprzedający kupił nieruchomość – czy Sprzedający otrzymał fakturę z wykazaną stawką podatku VAT? Jeśli tak, czy z tytułu nabycia Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?”, wskazali Państwo, że „Sprzedającymi były osoby fizyczne (jako spadkobiercy właścicieli), nie było ani podatku VAT, ani faktury VAT.”

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający nabył nieruchomość w ramach czynności:

• opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

• zwolnionych od podatku od towarów i usług,

• niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?”, wskazali Państwo, że „Od umowy zapłacono PCC”.

Na pytanie Organu „W jaki sposób Sprzedający wykorzystywał i wykorzystuje nieruchomość? W szczególności:

a) Czy Sprzedający korzystał lub korzysta z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Sprzedający z niej korzystał lub korzysta?

b) Czy Sprzedający korzystał lub korzysta z niej dla swoich celów osobistych (w jaki sposób)?

c) Czy Sprzedający oddawał lub oddaje ją w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim okresie Sprzedający udostępniał nieruchomość osobom trzecim?”,

wskazali Państwo, że „Nieruchomość nie nadawała się do wykorzystania z uwagi na stan techniczny, część lokali była zasiedlona lokatorami kwaterunkowymi i po jej uwolnieniu od osób trzecich została wyremontowana i nadbudowana. Nieruchomość nie była wykorzystana do celów gospodarczych, nie była wykorzystana do celów osobistych, ani z uwagi na brak wykończenia lokali nie była wynajmowana.”

Na pytanie Organu „Jeśli Sprzedający korzystał lub korzysta z nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej – proszę wskazać:

a) W jaki sposób nieruchomość była lub jest wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedającego?

b) Czy Sprzedający wykorzystywał lub wykorzystuje nieruchomość do czynności opodatkowanych czy zwolnionych z podatku VAT?

c) Czy Sprzedający wykorzystywał lub wykorzystuje nieruchomość wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT?”,

wskazali Państwo, że „Nie było takiej sytuacji”.

Na pytanie Organu „Jeśli nieruchomość była/jest oddana w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów – proszę wskazać:

a) Czy Sprzedający był/jest stroną umowy?

b) Kto uzyskiwał/uzyskuje korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości – czy wszyscy Sprzedający czy wyłącznie jeden ze Sprzedających (który?)?

c) Czy wszyscy Sprzedający rozliczali/rozliczają się z umowy? Jeśli nie, kto rozliczał/rozlicza umowę?

d) Czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy wynajmu/dzierżawy? Jeśli tak, to kto rozliczał/rozlicza podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany?

e) Kto i w jaki sposób dokumentował/dokumentuje umowę? Czy czynsz z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości był/jest dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał/wystawia faktury?”,

wskazali Państwo, że „Nieruchomość była użyczona tylko formalnie w celu uzyskania pozwolenia na budowę (nadbudowę) w celu wykazania tytułu do nieruchomości na cele budowlane. Stroną byli wszyscy współwłaściciele. Nie było przychodu z tego tytułu po stronie współwłaścicieli.”

Na pytanie Organu „Z czyjej inicjatywy zostały wydane decyzje w sprawie nadbudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego na działce o nr (…) – czy z inicjatywy wszystkich Sprzedających czy wyłącznie jednego ze Sprzedających (którego?)? W jakim celu Sprzedający dokonali nadbudowy budynku?”, wskazali Państwo, że „Wniosek o pozwolenie na budowę złożyła spółka z o.o., która miała być operatorem budowy z uwagi na liczne ryzyka z związane procesem budowy. Początkowo chcieli Państwo budynek zatrzymać dla siebie, ale okazało się to zbyt skomplikowane, stąd decyzja o sprzedaży, bo żaden ze współwłaścicieli nie chciał spłacić drugiego. Nadbudowa miała na celu lepsze wykorzystanie nieruchomości”.

Na pytanie Organu „W jaki sposób Sprzedający poszukiwał lub poszukuje nabywcy nieruchomości? Gdzie Sprzedający prezentował lub prezentuje oferty sprzedaży? Czy Sprzedający prowadził lub prowadzi jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży nieruchomości (jakie?)?”, wskazali Państwo, że „Współwłaściciele nie poszukują nabywcy bezpośrednio, potencjalni nabywcy i agenci zgłaszają się sami widząc fakt najpierw remontu, a potem zatrzymania inwestycji (aktualnie stan surowy zamknięty)”.

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający zawarł/zawrze z przyszłym nabywcą nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) Jakie konkretnie warunki zostały/zostaną ustalone w przedwstępnej umowie sprzedaży, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność udziałów w nieruchomości na kupującego?

b) Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na kupującym, a jakie na Sprzedającym?”,

wskazali Państwo, że „Sprzedający nie mają kontrahenta. Nie ma konieczności zawarcia umowy przedwstępnej. Umowa będzie oparta na prostej zasadzie - sprzedający mają obowiązek przenieść własność, a kupujący dokonać zapłaty z depozytu notarialnego”.

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający udzielił/udzieli przyszłemu nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w imieniu Sprzedającego w sprawach, które dotyczą nieruchomości? Jeśli tak proszę wskazać:

a) Do uzyskania jakich konkretnie decyzji, pozwoleń, uzgodnień Sprzedający udzielił/udzieli pełnomocnictwa kupującemu do występowania w imieniu Sprzedającego?

b) Jakie konkretnie czynności kupujący będzie wykonywał w oparciu o udzielone pełnomocnictwa?

c) Kto (Sprzedający czy kupujący) będzie pokrywał koszty tych działań?”,

wskazali Państwo, że „Nie ma ustalonego przyszłego kontrahenta. Nie ma potrzeby do udzielenia pełnomocnictwa do uzyskania decyzji, za wyłączeniem pełnomocnictwa do sprawdzenia dokumentów w urzędach (sąd wieczystoksięgowy, rejestr gruntów, wydział lokalowy). Są to koszty kupującego i Sprzedający mając dokumenty nie widzą potrzeby finansowania tych czynności”.

Na pytanie Organu „Na jaki cel Sprzedający zamierza przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?”, wskazali Państwo, że „Teraz nie można określić celu, ale najpewniej będzie to raczej lokata w PLN lub w walucie albo nabycie obligacji Skarbu Państwa”.

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający posiada inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Sprzedający posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a) Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu Sprzedający nabył nieruchomość (działkę)?

b) W jaki sposób Sprzedający wykorzystywał i wykorzystuje tę nieruchomość (działkę)?

c) Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d) Czy Sprzedający zamierza sprzedać nieruchomość (działki)?”,

wskazali Państwo, że:

„(…) ma działkę niezabudowaną budowlaną w (…) i na razie oczekuje na inwestycję (na razie bez pomysłu) oraz działkę zabudowaną w (…) wykorzystuje na cele własne (rekreacyjne). Nie mam na dzisiaj sprecyzowanych planów. Daty nabycia ww. nieruchomości, to 2015 i 2016.

(…) ma nieruchomość w postaci gospodarstwa rolnego, składającego się z działek rolnych, leśnych i rolnych-budowlanych (działka siedliskowa, zabudowana domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi), położonych (…). Poszczególne działki tej nieruchomości nabył w spadku (2019 r.), zaś pozostałe zostały dokupione na polepszenie nieruchomości rodzinnej (w latach: 2021-2023).

(…) posiada w Pruszkowie działkę budowlaną zabudowaną domem jednorodzinnym (nabytą w drodze darowizny w 2007 r.) oraz działki rolne i leśne położone (…) funkcjonalnie związane z ww. gospodarstwem rolnym, nabyte w 2021 r. Wszystkie ww. działki są i będą nadal wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem. Żadnej z ww. nieruchomości (…) nie zamierzają sprzedać.”

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający wcześniej sprzedawał inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a) Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b) Kiedy Sprzedający je sprzedał?

c) Czy Sprzedający odprowadził podatek VAT oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości?”,

wskazali Państwo, że „(…) ostatnią nieruchomość sprzedał prawie 7 lat temu, w 2018 r. nieruchomość (udział w 1/3 w działce zabudowanej), w 2016 r. udział w 1/6 (udział w lokalu mieszkalnym), w 2008 r. (udział w nieruchomości zabudowanej w 1/3) oraz w roku 2006 r. lokal mieszkalny. Większość uzyskanych środków została przeznaczona na zakup domu mieszkalnego. Transakcje nie były objęte podatkiem VAT. (…) dotąd nie zbyli żadnych nieruchomości ze swego majątku wspólnego lub odrębnego.”

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający zamierza nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”, wskazali Państwo, że „Obecnie żaden ze współwłaścicieli nie zamierza nabywać nieruchomości z uwagi na wysokie ceny nieruchomości”.

Na pytanie Organu „Czy w stosunku do budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr (…) były ponoszone wydatki na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) Kiedy zostały poniesione te nakłady (proszę podać datę)?

b) Kto ponosił nakłady na ulepszenie budynku – czy wszyscy Sprzedający, czy wyłącznie jeden ze Sprzedających (który?)?

c) Czy w związku z wydatkami na ulepszenie budynku Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

d) Czy poniesione nakłady na ulepszenie budynku dotyczyły wyłącznie powstania nowej kondygnacji budynku czy były dokonywane również w istniejącej części budynku?

e) Czy w okresie od zakończenia ulepszeń do planowanej sprzedaży nieruchomości nastąpiło albo nastąpi pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać datę pierwszego zasiedlenia budynku po ulepszeniu?

f) Czy od momentu pierwszego zasiedlenia budynku lub jego części po ulepszeniu do momentu dostawy upłynie okres krótszy niż 2 lata?”,

wskazali Państwo, że „Nieruchomość została nadbudowana powierzchną stanowiącą 78,78 m² w postaci potencjalnych max. trzech lokali mieszkalnych. Trudno Państwu ocenić wartość początkową budynku, gdyż transakcja miała miejsce przed 10 laty. Gdyby przyjąć dzisiejsze ceny to nakłady budowlane obejmujące nadbudowę, ocieplenie oraz schody nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości z chwili, w której pierwsze nakłady zostały poczynione (IX.2023 r.).

Nakłady zostały poniesione w latach od IX.2023 do V.2024 r.

Nakłady były poniesione proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości. Żaden ze współwłaścicieli nie odliczał podatku VAT, w tym nie obniżał kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Od zakończenia ulepszeń do planowanej sprzedaży nie nastąpi pierwsze zasiedlenie. Budynek jest niezamieszkały. Budynek by dokonać jego sprzedaży zawsze musi być wolny od lokatorów, najemców itp. Nie są Państwo w stanie wskazać, jaki okres upłynie od sprzedaży do pierwszego zasiedlenia. To zależy od kupującego. Jest kilku zainteresowanych zakupem nieruchomości, ale nie ma wiążącej oferty. Budynek nie jest wykończony brakuje tynków wewnętrznych i instalacji.”

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający wykorzystywał budynek wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Sprzedający prowadził w budynku (proszę podać podstawę prawną zwolnienia)?”, wskazali Państwo, że „Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób (stan surowy zamknięty).”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy sprzedaż nieruchomości będzie objęta PCC czy podatkiem VAT? (pytanie ostatecznie sformułowane pismem z 2 lutego 2025 r.)

2.Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawcy działają w charakterze podatników VAT), sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie strony Sprzedająca i kupujący (nabywca) będą mogli zrezygnować z ww. zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1.

W ocenie Wnioskodawców - w ramach transakcji sprzedaży nie będą oni (Wnioskodawcy) działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad. 2. (oznaczone we wniosku Ad. 3.) (stanowisko ostatecznie sformułowane w piśmie z 2 lutego 2025 r.)

W ocenie Wnioskodawców, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze Nieruchomości Wnioskodawcy działają w charakterze podatnika VAT), sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie strony Sprzedająca i nabywca (osoba trzecia) będą mogli zrezygnować z ww. zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych Wnioskodawców.

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Wnioskodawców, potwierdzenie zasad opodatkowania VAT Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na nabywcy czyli kupującym (osobie trzeciej).

Kwestia ta będzie natomiast wpływać na obowiązek rejestracji dla celów VAT oraz wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.

Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1649), którą wprowadzono z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 14r Ordynacji podatkowej, regulujący instytucję tzw. „wniosku wspólnego” o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. W ww. uzasadnieniu stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek” „(...) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC (...).”

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:

• po pierwsze - dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT;

• po drugie - czynność powinna zostać wykonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest zatem stwierdzenie, że dany podmiot dokonujący sprzedaży prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Właściwym jest więc wykluczenie z grona podatników osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Obrót bowiem „nieprofesjonalny” podlega opodatkowaniu PCC.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W powołanym orzeczeniu NSA podkreślił również, że dostawca nie może być uznany za podatnika VAT w sytuacji, gdy sprzedaje swój majątek prywatny. Skoro bowiem taki majątek nabywany jest na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, to jego sprzedaż nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Jednocześnie NSA wskazał, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży.

Przytoczone stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej NSA (jak również wojewódzkich sądów administracyjnych). Przykładowo:

• w wyroku z dnia 27 maja 2014 r. (sygn. akt I FSK 774/13) NSA stwierdził, że zbycie nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym, powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy nie przesądza o tym, że sprzedaż stanowi działalność handlową podlegającą opodatkowaniu VAT, jeśli brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, co oznacza, iż czynności takie mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wśród czynności przybierających formę zorganizowaną NSA wymienia: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Ponadto, Sąd podkreśla, że na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg takich okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z nich;

• w wyroku z dnia 16 kwietnia 2014 r. (sygn. akt I FSK 781/13), NSA uznał, że skarżący nie wskazał na okoliczności mogące świadczyć o tym, że podejmował czynności takie, jakie podjąłby sprzedawca profesjonalnie zajmujący się obrotem gruntami. Na taką aktywność wskazują: ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia;

• w wyroku z dnia 23 stycznia 2013 r. (sygn. akt I FSK 305/12) NSA uznał, że skarżący nie podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, pomimo że skarżąca wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji dot. warunków zabudowy dla inwestycji polegających na budowie budynków mieszkalnych na części działek będących przedmiotem sprawy. Jak argumentował Sąd, pomimo że to działanie może przemawiać za podejmowaniem działań charakterystycznych dla działań handlowców, to w świetle pozostałych okoliczności przytoczonych w stanie faktycznym tj. wobec tego, że skarżący nie uzbroili terenu ani nie prowadzili marketingu w celu sprzedaży działek, nie można było uznać, iż działania skarżących mieściły się w dyspozycji art. 15 ust. 2 ustawy o VAT;

• w wyroku z dnia 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10) NSA uznał, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12 dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały). Sąd podkreślił także, iż nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych;

• w wyroku z dnia 27 października 2009 r. (sygn. akt I FSK 1043/08) NSA podkreślił, że sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Podsumowując powyższe rozważania, w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości kluczowe pozostaje ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający (Wnioskodawcy) w celu dokonania jej sprzedaży podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Jedynie bowiem takie działania i zaangażowanie skutkowałyby koniecznością uznania Sprzedających (Wnioskodawców) za osoby prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT. Skutek taki nie wystąpi, jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w ramach czynności mieszczących się w zarządzie majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - Dz. Urz. UE L 347.1, ze zm. - (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywę 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Przechodząc w tym miejscu na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że Wnioskodawcy nabyli prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 czerwca 2014 r. Transakcja nie była wówczas odjęta podatkiem VAT, ale uiszczono PCC.

Nieruchomość weszła w skład majątku prywatnego Wnioskodawców i nie była amortyzowana ani nie stanowiła środka trwałego.

Wnioskodawcy nie dokonują częstotliwej czynności zbywania nieruchomości.

Nieruchomość została nadbudowana i zwiększyła powierzchnię użytkową (budynku) o 78,78 m², co przy dotychczasowej powierzchni (budynku) 385,66 m² stanowi ok. 20% dotychczasowej powierzchni, a w stosunku do powierzchni całkowitej - niecałe 17%.

Podkreślić należy, iż planowana umowa sprzedaży ma na celu wyjście ze współwłasności poprzez zgodną sprzedaż podmiotowi trzeciemu i nie ma znamion „prowadzenia działalności”.

Jest to czynność jednorazowa.

Prawidłowość powyższego stanowiska znajduje potwierdzenie w wyrokach Wojewódzkich Sądów Administracyjnych (dalej również: „WSA”). Tytułem przykładu można w tym miejscu powołać:

• wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 19 stycznia 2021 r., sygn. akt: I SA/Bd 761/20, zgodnie z którym: „Z opisu przedstawionego we wniosku wynikają warunki, które jasno wskazują, że są istotne z punktu widzenia inwestycji, jaką chce tam dokonać kupujący a nie skarżący. Takie ułożenie stosunków między stronami umowy przedwstępnej niewątpliwie zabezpiecza interesy kupującego - gdyby bowiem okazało się, że gruntu nie można przystosować do jego potrzeb, wówczas nie będzie on zobowiązany do zawarcia definitywnej umowy zakupu. Wszystkie działania podejmowane są już po uzgodnieniu przez strony warunków transakcji, w celu realizacji potrzeb kupującego i to on sam się w nie angażuje; aktywność Skarżącego sprowadza się do udzieleniu pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo to jest konieczne do tego, by to kupujący, a nie właściciel, mógł działać. Z podanych wyżej powodów Sąd nie zgadza się z oceną organu, że w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca „zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Reasumując, nie było podstaw do stwierdzenia, że opisane we wniosku czynności związane z jednorazową sprzedażą nieruchomości wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i stanowią zorganizowaną działalność gospodarczą. Nie ma podstaw do stwierdzenia, że Skarżący podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Z podanych wyżej powodów, w połączeniu z tym, że transakcja ma charakter jednorazowy, incydentalny i dotyczy działki nabytej na cele prywatne, a Skarżący nie sprzedawał dotąd żadnych innych działek - zdaniem Sądu należało uznać, że dokona on opisanej sprzedaży działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie zaś w ramach działalności gospodarczej i sprzedając działkę nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług.”

Podsumowując, w kontekście powołanych regulacji ustawy o VAT oraz przedstawionej utrwalonej linii orzeczniczej nie ulega zatem wątpliwości, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedających (Wnioskodawców) w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości za podatników VAT, gdyż brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Nieruchomości Sprzedający wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. będą prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia przez Sprzedających Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Jak wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, że doszło do dostawy towarów. Wymagane jest bowiem dodatkowo, aby dostawa ta dokonana została przez podmiot, który działa w charakterze podatnika VAT. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedająca dokonując w przyszłości dostawy Nieruchomości będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 3)

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na moment zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomość będzie stanowiła teren zabudowany.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie powyższego przepisu dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub

• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych, jak i interpretacji indywidualnych, wydawanych przez organy podatkowe, „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na własne potrzeby.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, w świetle art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

• są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

• złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W ocenie Wnioskodawców, w przypadku dostawy budynków zlokalizowanych na Nieruchomości i objętych przedmiotowym wnioskiem doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu tego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, budynek przez lata zasiedlany był lokatorami kwaterunkowymi.

Nieruchomość nie została zatem nabyta przez Sprzedających w celach zarobkowych, z góry powziętym zamiarem jej dalszej odsprzedaży.

Nieruchomość weszła w skład majątku prywatnego Wnioskodawców i zawsze wykorzystywana była w celach mieszkalnych.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT), planowana dostawa budynku wskazanego w niniejszej sprawie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli zarówno strony przyszłej umowy spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to dostawa budynku posadowionego na Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż gruntu dokonana na rzecz nabywcy (osoby trzeciej) dotycząca Nieruchomości, na którym znajdują się przedmiotowe budynki również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

W konsekwencji, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawcy działają w charakterze podatnika VAT), Wnioskodawcy powinni wykazać przedmiotową transakcję w stosownym pliku JPK_V7M. Jednocześnie, jako że czynność ta podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z treścią art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, Wnioskodawcy nie są zobowiązana do wystawienia faktury VAT w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży.

W przypadku natomiast uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawcy działają w charakterze podatnika VAT) oraz gdy Wnioskodawcy spełnią warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, czynność zbycia przez Wnioskodawców prawa własności Nieruchomości będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem właściwej stawki (8%).

Dodatkowo, Wnioskodawcy pragną wskazać, że nawet w przypadku, gdyby uznać, że zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie ma zastosowania, to dostawa przedmiotowej Nieruchomości i tak byłaby zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Z uwagi na to, że Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości oraz nie ponieśli wydatków na ich ulepszenie, stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej, w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oba warunki określone w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zostały spełnione przez Wnioskodawców.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy, zgodnie z którym:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt oraz budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) dalej „Kodeks cywilny”.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości istotne jest zatem, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających nieruchomość za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia oraz całokształt działań jakie podmiot podjął w odniesieniu do tejże nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Analiza opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że w związku ze sprzedażą opisanej we wniosku Nieruchomości, tj. budynku posadowionego na działce(…), należy uznać Sprzedających, tj.(…), za podatników podatku od towarów i usług. Budynek będący przedmiotem planowanej sprzedaży Sprzedający wykorzystują w sposób, któremu nie można przypisać znamion wykorzystywania majątku w celach prywatnych.

Wprawdzie wskazali Państwo, że początkowo Sprzedający chcieli zatrzymać budynek dla siebie, jednakże w żadnym miejscu opisu sprawy nie wskazali Państwo, że Sprzedający zamierzali wykorzystywać ww. budynek do własnych celów mieszkaniowych. W ww. budynku w momencie nabycia byli zakwaterowani lokatorzy, a Sprzedający – jak podali Państwo w opisie sprawy – nabyli ww. budynek w celu lokaty kapitału, zamiast lokaty w banku.

Należy w tym miejscu wskazać, że nabycie nieruchomości w celu lokaty kapitału to zasadniczo nabycie w celu sprzedaży.

W niniejszej sprawie nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że – jak Państwo wskazali – Pan (…) jest zarejestrowany jako podatnik VAT w związku z działalnością zarobkową w zakresie najmu nieruchomości. Pan (…) również jest zarejestrowany jako podatnik VAT i uzyskuje dochody z najmu prywatnego nieruchomości. Natomiast Pani (…) co prawda nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT, jednakże również uzyskuje dochody z najmu prywatnego nieruchomości.

Istotne jest również to, że nabyty przez Sprzedających budynek jest budynkiem wielorodzinnym oraz że po jego nabyciu Sprzedający dokonali jego nadbudowy o dodatkową kondygnację. W wyniku nadbudowy powstała dodatkowa powierzchnia mieszkalna w postaci potencjalnych max. trzech lokali mieszkalnych. Nadbudowa miała na celu lepsze wykorzystanie nieruchomości.

Zatem uznać należy, że Sprzedający świadomie podjęli działania mające na celu wykorzystywanie opisanej nieruchomości w celach gospodarczych (zarobkowych), których nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Majątek ten nie jest bowiem wykorzystywany przez Sprzedających wyłącznie w celach prywatnych w całym okresie jego posiadania.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Analizując całościowo podany przez Państwa opis sprawy, stwierdzić należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy działanie Sprzedających związane z nabyciem budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jego nadbudowa o dodatkową kondygnację (dodatkowe lokale mieszkalne) oraz sprzedaż, wpisuje się w definicję działalności gospodarczej zawartą przez ustawodawcę w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Sprzedających należy uznać za podatników zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż przez Pana (…) , Pana (…) oraz Panią (…) ww. budynku mieszkalnego posadowionego na działce (…), zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2.planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3.adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym przepisie.

Ponadto, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zatem, aby ustalić, czy dla dostawy ww. działki nr (…) zabudowanej budynkiem mieszkalnym, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynku mieszkalnego miało miejsce pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku.

Z opisu sprawy wynika, że ww. budynek mieszkalny został wzniesiony w 1934 r. Natomiast Sprzedający nabyli ww. budynek 3 czerwca 2014 r. W okresie od września 2023 r. do maja 2024 r. Sprzedający ponieśli proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości nakłady budowlane obejmujące nadbudowę, ocieplenie oraz schody. Jak Państwo wskazali nakłady budowlane, które obejmowały nadbudowę, ocieplenie oraz schody nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości. W wyniku nadbudowy powstała dodatkowa powierzchnia mieszkalna - 78,78 m² w postaci potencjalnych max. trzech lokali mieszkalnych. Budynek w chwili planowanej sprzedaży nie będzie zgłoszony i przyjęty do użytkowania.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa części budynku, która powstała w 1934 roku i istniała w momencie nabycia przez Sprzedających w 2014 r., nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż ta część budynku została już zasiedlona i nie poniesiono w stosunku do niej nakładów, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej części budynku nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Mając na uwadze powyższe, dostawa ww. części budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. części budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 w tym zakresie jest bezzasadna.

Tym samym, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa części działki nr (…) przypadająca proporcjonalnie do ww. części budynku mieszkalnego powstałej w1934 r. i istniejącej w momencie nabycia przez Sprzedających w 2014 r., będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Przy czym Sprzedający oraz potencjalny nabywca, po spełnieniu określonych przepisami ustawy o VAT warunków, będą mieli prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. za art. 43 ust. 11 ww. ustawy.

Natomiast w odniesieniu do nowo powstałej powierzchni mieszkalnej w postaci potencjalnych trzech lokali mieszkalnych (nadbudowanej kondygnacji), nie zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, do momentu sprzedaży nowopowstała część budynku nie zostanie oddana do użytku. W związku z tym, dostawa ww. części budynku mieszkalnego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone w tym przepisie.

W opisie sprawy podali Państwo, że nabycie budynku przez Sprzedających nie było opodatkowane podatkiem VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Jednocześnie wskazali Państwo, że nakłady budowlane nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości. Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że żaden ze współwłaścicieli nie odliczał podatku VAT, w tym nie obniżał kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu poniesionych nakładów.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa nadbudowanej części budynku, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Tym samym, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa części działki nr (…) przypadająca proporcjonalnie do ww. części budynku mieszkalnego będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zatem, oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 3) należało uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie zadanych przez Państwa pytań. Podkreślenia wymaga, że granice tego szczególnego postępowania podatkowego, którego celem jest uzyskanie interpretacji indywidualnej co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, określa wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym, wyłącznie w odniesieniu do stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę, co wynika wprost z przepisu art. 14b § 1, 2 i 3 ustawy - Ordynacja podatkowa. Natomiast na podstawie art. 14c § 1 i § 2 organ dokonuje oceny stanowiska wnioskodawcy. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami, wynikające z Państwa stanowiska, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. W szczególności w niniejszej sprawie nie rozstrzygnięto kwestii wykazania przedmiotowej transakcji w stosownym pliku JPK_V7M oraz obowiązku wystawienia faktury VAT.

Organ informuje także, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług po dniu 30 czerwca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych należy zauważyć, że wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została wydana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.