Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT;
• prawidłowe w zakresie prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, w przypadku uznania ww. sprzedaży za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo pismem z 17 lutego 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

· A Spółka z ograniczona odpowiedzialnością

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

· A.A.

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. (dalej: Sprzedający) jest właścicielem działek oznaczonych numerami 1 i 2 objętych księgą wieczystą nr (…). Księga wieczysta obejmuje inne działki, ale przedmiotem transakcji będą tylko działki wskazane powyżej. Nieruchomość jest niezabudowana.

Sprzedający Nieruchomość dostał w darowiźnie w 2016 r.

Dla Nieruchomości w chwili obecnej nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż w momencie dokonania sprzedaży Nieruchomości plan będzie uchwalony i Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę zgodnie art. 2 pkt 33 Ustawy VAT.

Działki nie są i nie były wykorzystywane.

Obecnie Sprzedający planuje sprzedać wszystkie wskazane wyżej działki (dalej: Nieruchomość). W tym celu Sprzedający 24 lutego 2022 r. zawarł umowę przedwstępną kupna sprzedaży z A sp. z o.o. (dalej: Kupujący). Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przewiduje, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta o ile:

a) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z Umowy Przedwstępnej);

b) przez Gminę (…) zostanie uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zgodnie z założeniami określonymi przez Kupującego,

c) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi („Inwestycja”) w terminie do dnia 24 sierpnia 2024 r.,

d) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Nieruchomości (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji polecającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (b) powyżej wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją,

e) Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocna decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Nieruchomości z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Nieruchomości,

f)  oświadczenia Sprzedającego zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Sprzedający powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej.

Powyższe warunki zostały przedstawione przez Kupującego.

Ponadto strony postanowiły, iż powyższe warunki zastrzeżone zostały wyłącznie na korzyść Kupującego, który może żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo niespełnienia któregokolwiek z tych warunków.

Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji Sprzedający udzielił na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania:

(a)przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach administracyjnych (zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie uchwalenia bądź zmiany obowiązującego MPZP), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości na wszystkich lub niektórych nieruchomościach, o zakresie i przedmiocie wg uznania pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej inwestycji;

(b)składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt. a/;

(c)wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu;

(d)odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

(e)dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono niniejszego Pełnomocnictwa.

Sprzedający udzielił także Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności zakresie:

1.występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działach na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych;

2.składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

3.składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Przed sprzedażą Nieruchomości zostaną wyłączone z produkcji rolnej (prawdopodobnie wniosek o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej lub wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wcześniejsze wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu Nieruchomości złoży Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa), oraz planuje złożyć wniosek o wydanie decyzji środowiskowej oraz ewentualnie złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (o ile przed sprzedażą zostanie wydana decyzja środowiskowa; jest to mało prawdopodobne).

Dodatkowo Sprzedający oświadcza że:

1.Nabywca zgłosił się sam.

2.W stosunku do Nieruchomości, Sprzedawca nie prowadził jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie podejmował jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

3.Sprzedający nie zajmował się obrotem nieruchomościami.

4.Działki nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze.

5.Sprzedający nie sprzedawał wcześniej nieruchomości.

6.Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego i hurtowego artykułami różnymi, ale nie jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

7.Sprzedający nie posiada obecnie innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

8.W księdze wieczystej była wpisana dożywotnie nieodpłatne prawo służebności osobistej, które zostało wykreślone w momencie podpisywania umowy przedwstępnej.

Kupujący natomiast po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek planuje ją wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana (jeżeli będzie sprzedana, to nie zmieni się nic w budowlach/zabudowaniach), czy będzie wykorzystywana w inny sposób (dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie opodatkowana podatkiem VAT). Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Przed zawarciem umowy przedwstępnej Sprzedający nie podejmował jakichkolwiek działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i wartości sprzedawanych działek nr 1 i 2.

Ani działka 1, ani działka 2 nie były przez Sprzedającego wykorzystywane w jakikolwiek sposób – leżą one odłogiem.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Sprzedającego, sprzedaż przez niego Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

2.W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Uzasadnienie

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych regulacji podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie. W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny.

Problem ten znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE. W kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z 15 września 2011 r. Słaby i in.: C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektyw 2006/112/WE należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137). Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.

W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r. I FSK 1352/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/OI 249/19; z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/2019).

Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA z: 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny zamierzonej sprzedaży gruntu w okolicznościach takich jak w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy zbywca działał lub będzie działał będzie w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania tej sprzedaży podjął aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w tym przypadku skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a zbywca działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Podejmowane przez Sprzedającego działania, nie wskazują, że skala jego aktywności w celu zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy).

Wskazać należy, iż Sprzedający stał się właścicielem na podstawie umowy darowizny i jest jej właścicielem od wielu lat. Od początku posiadania Nieruchomości Sprzedający nie wykonywał żadnych działań, które mogłyby być rozpatrywane jako działania jak profesjonalista. W szczególności nie były podejmowane żadne działania, które służyłyby zwiększeniu wartości Nieruchomości. Wnioskodawca nie miał w planach również sprzedawać Nieruchomości. To Kupujący sam do niego dotarł.

O zawodowym charakterze sprzedaży nie może również świadczyć okoliczność udzielenia pełnomocnictwa czy zgody na dysponowanie nieruchomością, uzyskanie decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji rolnej (lub uzyskania zaświadczenia o braku konieczności uzyskania takiej decyzji), czy też dokonanie. W związku z tym, że planowana jest duża inwestycja, Kupujący chce mieć pewność, iż będzie ona możliwa do przeprowadzenia. Dlatego też nie może zostać uznane, za działanie jak profesjonalista udzielenie pełnomocnictwa/zgody na dysponowanie nieruchomością, podmiotowi, który zamierza przeprowadzić inwestycję w celu umożliwienia uzyskania odpowiednich zgód i pozwoleń.

Wszystkie te działania mają służyć w ogóle możliwości sprzedaży Nieruchomości, a nie zwiększeniu ich wartości, czy też w jakikolwiek sposób byłyby związane z zawodowym czy profesjonalnym charakterem podejmowanych działań. Innymi słowy, są to działania warunkujące sprzedaż, bez których nie doszłaby ona do skutku. Naturalnym jest bowiem, że w przypadku braku posiadania odpowiednich zgód, decyzji, pozwoleń, itp. Kupujący może zrezygnować z zakupu działek. Działania te nie mogą zostać uznane za działania jak podejmowane przez profesjonalistę, czy też za wskazujące na ich zawodowy charakter. Trudno za profesjonalne działanie uznać bierne oczekiwanie na zgłoszenie się chętnego do nabycia działki, czy udzielenia mu pełnomocnictwa do załatwienia przez niego (nawet w imieniu Sprzedającego) podjęcia działań niezbędnych mu do celów dla których zamierza nabyć te działki.

Podsumowując, zdaniem Sprzedającego, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonuje on zarządu majątkiem osobistym i nie angażuje środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jeżeli zatem dokonuje on zarządu majątkiem osobistym, to w związku z tym nie działa on w charakterze podatnika podatku VAT. W związku z tym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2

Z daleko idącej ostrożności, w całości podtrzymując argumentację wskazaną w pkt 1, w przypadku uznania, iż transakcja jednak podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący wnosi o potwierdzenie, iż będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W związku z tym, że Kupujący zamierza Nieruchomości wykorzystywać do działalności opodatkowanej (sprzedaż lub inna, opodatkowana działalność), zakup tych działek przez Kupującego, będzie związany z jego sprzedażą opodatkowaną.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

• nieprawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT;
• prawidłowe w zakresie prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1 i 2) na rzecz Kupującego, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości, tj. działek oznaczonych numerami 1 i 2. Nieruchomość jest niezabudowana. Sprzedający Nieruchomość dostał w darowiźnie w 2016 r. Sprzedający planuje sprzedać wszystkie wskazane wyżej działki. W tym celu Sprzedający 24 lutego 2022 r. zawarł umowę przedwstępną kupna sprzedaży z Kupującym. Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przewiduje, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta o ile:

(a)Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z Umowy Przedwstępnej);

(b)przez Gminę (…) zostanie uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zgodnie z założeniami określonymi przez Kupującego,

(c)Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi („Inwestycja”) w terminie do dnia 24 sierpnia 2024 r.,

(d)Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Nieruchomości (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji polecającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (b) powyżej wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją,

(e)Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocna decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Nieruchomości z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Nieruchomości,

(f)oświadczenia Sprzedającego zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Sprzedający powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej.

Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji Sprzedający udzielił na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania:

(a) przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach administracyjnych (zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie uchwalenia bądź zmiany obowiązującego MPZP), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości na wszystkich lub niektórych nieruchomościach, o zakresie i przedmiocie wg uznania pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej inwestycji;

(b) składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt. a/;

(c)wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu;

(d) odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

(e) dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono niniejszego Pełnomocnictwa.

Sprzedający udzielił także Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności zakresie:

1.występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działach na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych;

2.składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

3.składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Przed sprzedażą Nieruchomości zostaną wyłączone z produkcji rolnej (prawdopodobnie wniosek złoży Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa) oraz planuje złożyć wniosek o wydanie decyzji środowiskowej oraz ewentualnie złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (o ile przed sprzedażą zostanie wydana decyzja środowiskowa).

Dodatkowo, wskazali Państwo, że Nabywca zgłosił się sam. W stosunku do Nieruchomości, Sprzedawca nie prowadził jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie podejmował jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Przed zawarciem umowy przedwstępnej Sprzedający nie podejmował jakichkolwiek działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i wartości sprzedawanych działek nr 1 i 2. Działki nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze. Sprzedający nie zajmował się obrotem nieruchomościami. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego i hurtowego artykułami różnymi, ale nie jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działki nie były przez Sprzedającego wykorzystywane w jakikolwiek sposób – leżą one odłogiem. Sprzedający nie sprzedawał wcześniej nieruchomości oraz nie posiada obecnie innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż działek nr 1 i 2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do sprzedaży ww. działek.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonych przez Sprzedającego przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa oraz Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy mieć na uwadze, że Kupujący dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonał/dokona uatrakcyjnienia działek nr 1 i 2 - stanowiących do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającego – skutkujące wzrostem ich wartości. Czynności te miały być dokonywane i były dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, czego przejawem są udzielone Kupującemu i jego przedstawicielowi pełnomocnictwo i zgoda. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez przedstawiciela Kupującego lub samego Kupującego, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała Nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający będzie działać jak podatnik podatku VAT. Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1 i 2), nie będzie korzystał z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Podejmowane przez Sprzedającego działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych Sprzedający podejmie szereg opisanych we wniosku działań, w efekcie których przygotowuje działki do planowanej przez Spółkę inwestycji, co de facto skutkować będzie wzrostem ich wartości z perspektywy nabywcy. Sprzedający i działający w jego imieniu pełnomocnik oraz Spółka Kupująca będą wspólnie wykonywali szereg czynności, które pozostają ze sobą w ścisłym związku, stanowiąc w pewnym sensie wspólne przedsięwzięcie polegające na przygotowaniu działek do inwestycji Kupującej Spółki i w efekcie skutkujące ich sprzedażą. To wskazuje na szeroki zakres zaangażowania Sprzedającego w proces przygotowania działek do oczekiwań Kupującej Spółki.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanych działek nr 1 i 2 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości (działek nr 1 i 2), wbrew Państwa twierdzeniu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Państwa stanowisko w tej części uznałem za nieprawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego, należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Zatem, aby udzielić odpowiedzi na Państwa pytanie należy przeanalizować, czy dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Istotnym jest, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W konsekwencji, zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Oznacza to, że ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że dla Nieruchomości (działki nr 1 i 2) w chwili obecnej nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednak zgodnie z Państwa wskazaniem, w momencie dokonania sprzedaży Nieruchomości plan będzie uchwalony i Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę.

W analizowanym przypadku dostawa opisanej Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ na dzień sprzedaży działki nr 1 i 2 stanowić będą teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

Skoro do sprzedaży ww. działek nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1 i 2) nie będzie mogła także korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający w 2016 r. dostał ww. działki w darowiźnie. Nabycie nie nastąpiło więc w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek lub że takie prawo nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który Sprzedający mógłby odliczyć. Ponadto, Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana – przedmiotowe działki leżą odłogiem. Oznacza to, że nie są spełnione łącznie warunki określone w ww. przepisie warunkujące zastosowanie ww. zwolnienia. 

Zatem, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości (działek nr 1 i 2) na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek Kupujący planuje ją wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdyż nie została podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana, czy będzie wykorzystywana w inny sposób).

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedający będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Kupującego Nieruchomości (działek nr 1 i 2), a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce właściwej dla przedmiotu sprzedaży i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem tej Nieruchomości z faktury wystawionej przez Sprzedającego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie Mu służyła – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Kupujący zamierza bowiem Nieruchomość sprzedać lub wykorzystywać w inny sposób, do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo od odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w tej części uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów administracyjnych należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji Zainteresowanych, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.