Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie postawionego w uzupełnieniu wniosku pytania nr 2 dotyczącego niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działek o numerach … jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 listopada 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 11 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działek o numerach …,

-podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełniła go Pani pismem z 12 lutego 2025 r. (wpływ 18 lutego 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 1993 r. nabyła Pani od rodziców w formie darowizny działkę rolną nr … położoną w …, przy ul. … (Akt notarialny nr …) o powierzchni 9982 m². Na początku na części działki Pani i Pani mąż uprawialiście produkty rolne na własny użytek, od kilkunastu lat działka stoi nieużywana. Jest to teren nieogrodzony, niezabudowany, nie przynoszący żadnych zysków, a jedynie konieczność koszenia i utrzymania w porządku, czystości. W 2023 r. dokonała Pani podziału działki na 12 mniejszych o nr: … oraz drogę wewnętrzną - działka nr …. Działki te zgodnie z planem zagospodarowania widnieją jako: Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług. Podział działki został dokonany, gdyż chciała Pani podarować synowi i córce część gruntu, pozostałą część sprzedać, gdy wystąpi taka potrzeba, by móc godnie żyć. Nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej i nie planuje Pani podjęcia takiej działalności. Działka od początku nabycia stanowi Pani majątek prywatny. Dotychczas nie zamieszczała Pani ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości, nie podjęła współpracy z żadnym podmiotem oferującym wsparcie i pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości ani wsparcie marketingowe. W ramach zarządzania własnym majątkiem chciałaby Pani sprzedać w najbliższym czasie 2-4 działki oraz dokonać darowizny 1 działki synowi oraz 1 działki córce. Pozostałych działek nie zamierza Pani na razie sprzedawać, chyba, że wystąpi zdarzenie losowe powodujące konieczność uzyskania środków finansowych natychmiast.

Z racji tego, ze działki nie są uzbrojone w media (nie posiadają dostępu do energii elektrycznej, wody, kanalizacji i gazu) chciała Pani uzbroić działki w wodę i kanalizację, by ułatwić w przyszłości dzieciom oraz pozostałym nabywcom budowę domów. W tym celu wykonała Pani projekt przyłączy do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz wystąpiła Pani z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Z racji tego, że koszt inwestycji został wyceniony na pokaźną kwotę 275 000 zł na razie nie wykonała Pani tego przyłącza, gdyż nie posiada Pani takich środków finansowych i nie chce Pani brać kredytu na ten cel. Posiada Pani tylko niezrealizowany projekt budowy, który ewentualnie mogłaby Pani udostępnić przyszłym nabywcom.

Zastanawia się Pani, czy w ogóle angażować środki finansowe w dokonanie przyłączy wody i kanalizacji. Zastawia się Pani, czy w interpretacji przepisów podatkowych takie zaangażowanie nie zostanie potraktowane jak działalność gospodarcza i sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu.

Oświadcza Pani, że w sprawie, którą opisuje, nie toczy się postępowanie podatkowe i nie jest prowadzona kontrola podatkowa lub kontrola celno-skarbowa oraz sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Oczekuje Pani wydania interpretacji w sprawie sprzedaży następujących działek: województwo …, powiat …, Gmina …, Obręb …, nr działek: … w zakresie podatku dochodowego oraz podatku od towarów i usług.

W 1993 r. nabyła Pani w drodze darowizny od rodziców działkę rolną nr … o powierzchni 0,9982 ha zapisaną w księdze wieczystej …. W 2021 r. dokonała Pani podziału tej działki na 15 mniejszych w wyniku czego powstały działki: nr … oraz nr … przeznaczone były na drogi publiczne dojazdowe, działka nr … przeznaczona jest na drogę wewnętrzną, natomiast działki o nr: … są przeznaczone na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi.

Nigdy nie prowadziła Pani i nie zamierza Pani prowadzić działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)

Nigdy nie była Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, nie korzystała Pani również ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Nie dokonała Pani rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i nie rejestrowała się Pani jako czynny podatnik VAT - nigdy nie prowadziła Pani działalności rolniczej i nie była Pani podatnikiem VAT.

Działki nr …, nr … oraz nr …, które zamierza Pani sprzedać nie były, nie są i nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.

Na części przedmiotowych działek w latach 1993-1995 uprawiała Pani warzywa jedynie na własny użytek, zbiory nigdy nie były nikomu sprzedawane i z związku z tym nie były opodatkowane podatkiem VAT.

Przedmiotowe działki nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176 ze zm.).

Jedynie co zostało zrobione by sprzedać działki to ich wyodrębnienie (podział) z działki, którą otrzymała Pani w formie darowizny od rodziców w 1993 r. Podział działki otrzymanej w darowiźnie został wykonany w 2021 r. by łatwiej było je sprzedać. Działki są nieogrodzone i nie zamierza Pani ich ogradzać przed sprzedażą, działki są nieuzbrojone, sieć energetyczna, kanalizacja sanitarna, urządzenia wodociągowe oraz sieć gazowa znajdują się w drodze miejskiej w okolicach działek, ale działki nie mają do nich przyłącza. Do czasu sprzedaży nie zamierza Pani ich uzbrajać w media. Jedyne co zostało wykonane to projekt budowlany instalacji przyłączy do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dla poszczególnych działek. Zgłosiła Pani chęć budowy dnia 17 stycznia 2024 r., ale projekt najprawdopodobniej nie zostanie zrealizowany, gdyż jego koszt okazał się zbyt wysoki. Nie zamierza Pani nigdzie reklamować działek ani podejmować innych działań marketingowych. Jeśli nikt wśród znajomych nie będzie chciał nabyć działek, zamieści Pani jedynie ogłoszenie o chęci sprzedaży działek nr …, nr …, nr … na portalu internetowym z ogłoszeniami … jako prywatna sprzedaż. Nie zamierza Pani korzystać z usług pośrednika sprzedaży nieruchomości.

Działki są nieuzbrojone, sieć energetyczna, kanalizacja sanitarna, urządzenia wodociągowe oraz sieć gazowa znajdują się w drodze miejskiej w okolicach działek, ale działki nie mają do nich przyłącza. Do czasu sprzedaży nie zamierza Pani ich uzbrajać.

Nie występowała Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek będących Pani własnością.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek nastąpiło z inicjatywy władz miasta … - … z dnia … r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu przy ulicach … i … w … (Dziennik Urzędowy Województwa …).

Wykonano projekt oraz badania geologiczne dla sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, dokonano zgłoszenia robót budowlanych w zakresie budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wraz z przyłączami. Projekt ten nie został zrealizowany. Projekt przyłącza będzie wydany nabywcy działki po zakupie, celem wykorzystania go na jego własności. Nie zamierza Pani występować o żadne inne pozwolenia, wydanie decyzji ani warunków technicznych. To w gestii nabywcy działki będzie uzyskiwanie jakichkolwiek pozwoleń, decyzji.

Nie zawarła Pani, ani nie zamierza Pani zawierać z potencjalnym nabywcą umów przedwstępnych. Zamierza Pani wystawić działki na sprzedaż i zawrzeć umowę sprzedaży/kupna (umowa przeniesienia własności nieruchomości) bez spełniania jakichkolwiek dodatkowych warunków.

Nie udzieliła Pani i nie zamierza Pani udzielać żadnemu nabywcy, nabywcom i innym podmiotom pełnomocnictw, zgód ani upoważnień.

Jest Pani właścicielką działek niezabudowanych położonych w …, które otrzymała Pani w darowiźnie od rodziców w 1993 r. Działki nr … oraz nr … zamierza Pani podarować Pani synowi i córce w tym roku, pozostałe działki przeznaczone będą na sprzedaż. Działki nr …, nr … oraz nr … zamierza Pani sprzedać w obecnym roku 2025. Pozostałe działki zamierza Pani sprzedać dopiero w momencie, gdy skończą się Pani pieniądze na codzienne wydatki lub nastąpi nagła nieprzewidziana potrzeba uzyskania środków pieniężnych (np. choroba, wypadek, inne zdarzenie losowe).

Ponadto jest Pani współwłaścicielką wraz z mężem działki niezabudowanej w …, gmina …, nr … nabytej w 1999 r. Działki tej nie zamierzają Państwo aktualnie sprzedawać. Może kiedyś wybudują Państwo na niej domek letniskowy za uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne.

Jest Pani również współwłaścicielką wraz z mężem działek niezabudowanych położonych w … nr … oraz nr … o powierzchni 301 m². Działek tych również nie zamierzacie Państwo sprzedawać.

W 2021 r. w wyniku przejęcia z mocy prawa przez Gminę Miejską … działek nr … oraz nr … na drogi publiczne otrzymała Pani odszkodowanie za przejęte grunty niezabudowane. Działki te powstały w wyniku podziału działki, którą otrzymała Pani w darowiźnie w 1993 r. Z tego tytułu nie odprowadziła Pani podatku VAT. Środki uzyskane z tego odszkodowania przeznaczyła Pani na remont i wymianę sprzętów AGD w domu, w którym Pani mieszka razem z mężem oraz bieżące wydatki.

Działki nr …, nr … oraz nr … zamierza Pani wystawić na sprzedaż po uzyskaniu interpretacji indywidualnej w roku 2025 - jeśli znajdzie się chętny kupiec to nastąpi sprzedaż.

Pytanie

Czy sprzedaż działek o numerach: …, … oraz … podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku oznaczone jako pytanie nr 2)

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, z tytułu sprzedaży działek nabywcom nie będzie Pani zobowiązana do naliczenia podatku od towarów i usług. Dokonała Pani tylko podziału gruntu bez poniesienia kosztów na ulepszenie przedmiotowych działek. Występować będzie Pani przy sprzedaży jako osoba prywatna, sprzedaż nastąpi z Pani majątku osobistego, samodzielnie bez pośredników czy biura nieruchomości. Nie podejmuje Pani również żadnych czynności handlowych i marketingowych, jak przedsiębiorcy zajmujący się obrotem nieruchomościami. Podjęła Pani tylko i wyłącznie działania, które nie wykraczają poza zwyczajowo wykonywane prawa własności przy rozporządzaniu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt. 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Musi Pani jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem jeśli ja jako osoba fizyczna dokona Pani sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta będzie wykonana okazjonalnie i nie będzie zmierzała do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Dla uznania Pani majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT oraz nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Działki, które mają być sprzedane nigdy nie były przedmiotem dzierżawy, czy najmu. Nie były wykorzystywane zarobkowo. Działki nigdy nie służyły do prowadzenia działalności gospodarczej, stanowiły majątek prywatny. Z przyszłym nabywcą nie będzie Pani zawierała umowy przedwstępnej, tylko umowę sprzedaży (umowę przeniesienia własności nieruchomości). Nikomu nie będzie Pani udzielać pełnomocnictw, jak również nie będzie Pani udzielała zgód na dysponowanie nieruchomością do celów budowlanych.

Poza podziałem działki i wykonaniem projektu przyłącza wody i kanalizacji nie dokonała Pani żadnych dodatkowych czynności związanych z uzbrojeniem działek. Nie złożyła Pani i nie zamierza składać wniosku do dostawców mediów o wydanie zgody na przyłączenie do sieci energetycznej czy wodnej.

Działki będą sprzedawane w takim stanie jak są obecnie, bez jakichkolwiek dodatkowych działań z Pani strony, poza już dokonanymi. Przy sprzedaży nie zamierza Pani w sposób marketingowy korzystać z biura pośrednictwa nieruchomości.

Uważa Pani, że sprzedaż trzech działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż działek będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Tym samym uważa Pani, że sprzedaż działek jest związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedając działki korzysta Pani z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Reasumując, uważa Pani, że brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą działek wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym, transakcja sprzedaży działek … nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie postawionego w uzupełnieniu wniosku pytania nr 2 dotyczącego niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działek o numerach … jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy wskazać, ze niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w podatku od towarów i usług w zakresie postawionego w uzupełnieniu wniosku pytania nr 2 dotyczącego niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działek o numerach ...

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest zatem, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że:

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

-w 1993 r. nabyła Pani od rodziców w formie darowizny działkę rolną nr …,

-od kilkunastu lat działka stoi nieużywana,

-w 2021 r. dokonała Pani podziału działki na 12 mniejszych o nr: … oraz drogę wewnętrzną - działka nr …,

-nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej i nie planuje Pani podjęcia takiej działalności,

-nie zamieszczała Pani ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości, nie podjęła współpracy z żadnym podmiotem oferującym wsparcie i pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości ani wsparcie marketingowe,

-zamierza Pani sprzedać następujące działki: …, które nie są i nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych,

-działki są nieogrodzone i nie zamierza Pani ich ogradzać przed sprzedażą, działki są nieuzbrojone, sieć energetyczna, kanalizacja sanitarna, urządzenia wodociągowe oraz sieć gazowa znajdują się w drodze miejskiej w okolicach działek, ale działki nie mają do nich przyłącza. Do czasu sprzedaży nie zamierza Pani ich uzbrajać w media. Jedyne co zostało wykonane to projekt budowlany instalacji przyłączy do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dla poszczególnych działek. Zgłosiła Pani chęć budowy dnia 17 stycznia 2024 r., ale projekt najprawdopodobniej nie zostanie zrealizowany, gdyż jego koszt okazał się zbyt wysoki,

-nie występowała Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek będących Pani własnością.

-nie zamierza Pani występować o żadne inne pozwolenia, wydanie decyzji ani warunków technicznych. To w gestii nabywcy działki będzie uzyskiwanie jakichkolwiek pozwoleń, decyzji,

-nie udzieliła Pani i nie zamierza Pani udzielać żadnemu nabywcy, nabywcom i innym podmiotom pełnomocnictw, zgód ani upoważnień.

Przedmiotem Pani wątpliwości jest ustalenie, czy z tytułu planowanej sprzedaży działek o numerach … będzie Pani występowała w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy nie można uznać, że sprzedaż działek o numerach … będzie stanowiła działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Jak Pani wskazała działkę rolną nr … nabyła Pani w drodze darowizny, która następnie Pani podzieliła na mniejsze działki. Nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej i nie planuje Pani podjęcia takiej działalności. Nie występowała Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek będących Pani własnością. Nie zamierza Pani występować o żadne inne pozwolenia, wydanie decyzji ani warunków technicznych. To w gestii nabywcy działki będzie uzyskiwanie jakichkolwiek pozwoleń, decyzji. Nie udzieliła Pani i nie zamierza Pani udzielać żadnemu nabywcy, nabywcom i innym podmiotom pełnomocnictw, zgód ani upoważnień. Wykonała Pani jedynie projekt budowlany instalacji przyłączy do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dla poszczególnych działek. Projekt ten też dotyczy działek, które zamierza Pani darować synowi i córce. Działki są nieuzbrojone, sieć energetyczna, kanalizacja sanitarna, urządzenia wodociągowe oraz sieć gazowa znajdują się w drodze miejskiej w okolicach działek, ale działki nie mają do nich przyłącza oraz – jak Pani wskazała - do czasu sprzedaży nie zamierza Pani ich uzbrajać. W okolicznościach niniejszej sprawy nie można stwierdzić, że celem Pani działania było prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Z okoliczności sprawy wynika, że poza dokonaniem podziału działki oraz wykonaniu projektu budowlanego instalacji przyłączy - które jak wynika z opisu sprawy nie zostaną przez Panią wykonane, nie wykorzystywała Pani przedmiotowej nieruchomości w celach gospodarczych. W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z ciągiem zdarzeń, które przesądzają za uznaniem Pani za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży. W związku ze sprzedażą ww. działek nie będzie Pani zatem podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż – w świetle wskazanych przez Panią okoliczności sprawy - nie wystąpił ciąg czynności przesądzających o zorganizowanym i celowym działaniu z zamierzeniem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W przedmiotowej sprawie uznać zatem należy, że nieruchomość, którą Pani otrzymała w darowiźnie do majątku prywatnego i którą po podziale planuje sprzedać stanowi dla Pani majątek osobisty. Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działek nr … będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu planowanej sprzedaży działek o numerach … nie będzie działać Pani w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie postawionego w uzupełnieniu wniosku pytania nr 2 dotyczącego niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działek o numerach ... Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług w odniesieniu do postawionego w uzupełnieniu wniosku pytania nr 3 oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, w szczególności dokonania przed sprzedażą działek dodatkowych czynności niewymienionych w opisie, w tym również zmierzających do uzbrojenia działek w media (przyłącza), wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.