Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług dotyczącego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania planowanej sprzedaży Nieruchomości (w ramach egzekucji komorniczej) za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym w (…).

Przed Wnioskodawczynią toczy się postępowanie egzekucyjne z nieruchomości położonej w (…), przy ul. (…), z wniosku wierzyciela przeciwko dłużnikowi Spółce pod firmą A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej odpowiednio: „Nieruchomość” oraz „Dłużnik”).

W toku postępowania egzekucyjnego „Nieruchomość” zostanie sprzedana, w związku z czym na wniosek wierzyciela sporządzono operat szacunkowy dla Nieruchomości, w celu określenia jej wartości rynkowej.

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym dla Nieruchomości (Operat szacunkowy z 14 października 2024 r.):

1.księga wieczysta o nr (…) prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem usługowo-handlowym, składającej się z działki ewidencyjnej o nr 1, o łącznej powierzchni 0,0145 ha,

2.Nieruchomość położona jest w (…), przy ul. (…),

3.Nieruchomość zabudowana jest budynkiem usługowo-handlowym („Budynek”). Pozostałe zagospodarowanie terenu stanowią obejścia wokół budynku o nawierzchni asfaltowej.

4.Budynek wykonany został w technologii tradycyjnej, w zabudowie wolno stojącej. „Obiekt posiada dwie kondygnacje nadziemne (parter, piętro), strych nieużytkowy. Brak podpiwniczenia. Budynek powstał w latach 30 XX wieku, rok zakończenia budowy zgodnie z wpisem w Ewidencji Gruntów i Budynków: 1935”.

5.„Stan techniczny: w wyniku oględzin ustalono stopień zużycia technicznego jako zadowalający (stopień zużycia 51 - 60%). W elementach budynku występują średnie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu. Celowy jest częściowy remont kapitalny”.

6.Teren, na którym położona jest Nieruchomość objęty jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla (…) dla terenu pomiędzy ul. (…), a ul. (…) w (…) zatwierdzonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowo - usługowej oznaczonych symbolem 3 MU.

7.Budynek nie jest aktualnie użytkowany.

Nieruchomość została nabyta przez Dłużnika na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości z 22 maja 2019 r. (akt notarialny Rep (…)), a więc w okresie, w którym Dłużnik prowadził działalność gospodarczą.

Zgodnie z wpisem w KRS, Dłużnik został wpisany do Rejestru Przedsiębiorców KRS z dniem (…) i od tego momentu prowadzi działalność gospodarczą. Przedmiot działalności gospodarczej Dłużnika w rejestrze został określony szeroko. Jako główny przedmiot działalności wskazano: sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.78.Z). Ujawniony w KRS przedmiot działalności Dłużnika obejmuje również działalność w zakresie związanym z nieruchomościami (wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi).

Dłużnik aktualnie figuruje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT (dalej: Rejestr VAT) jako podatnik VAT czynny. Data rejestracji Dłużnika jako podatnika VAT czynnego to (…).

Wnioskodawczyni także wskazuje, że:

1.charakter budynku zlokalizowanego na Nieruchomości - budynek handlowo-usługowy - pozostaje w związku z głównym przedmiotem działalności Dłużnika (sprzedaż detaliczna); co w ocenie Wnioskodawczyni potwierdza związek Nieruchomości z przedsiębiorstwem Dłużnika;

2.w operacie szacunkowym brak jest informacji o ulepszeniach jakie mogły mieć miejsce w stosunku do Nieruchomości po dacie nabycia Nieruchomości przez Dłużnika. Jednocześnie stan techniczny budynku wskazuje, że takie ulepszenia nie były wykonywane;

3.w operacie szacunkowym brak jest informacji w jakim stanie Budynek został nabyty przez Dłużnika, jednocześnie Wnioskodawczyni przyjęła, że Budynek przed nabyciem przez Dłużnika był użytkowany przez poprzedników prawnych Dłużnika, a Dłużnik mógł po nabyciu użytkować Budynek.

Pytanie

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym planowana dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy sprzedaż Nieruchomości należącej do Dłużnika będzie podlegać zwolnieniu z VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Ad 1

Zgodnie z art. 18 ustawy VAT, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Przywołany powyżej przepis wprowadza zasadę, zgodnie z którą płatnikami podatku od towarów i usług są komornicy sądowi, wykonujący czynności egzekucyjne na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, w odniesieniu do dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika.

Konsekwencją opisanego stanu rzeczy jest m.in. to, że dostawa realizowana przez komornika sądowego w ramach wykonywanych czynności egzekucyjnych jest oceniania całościowo w kontekście obowiązujących przepisów ustawy VAT, w tym w zakresie konieczności potraktowania jej jako opodatkowanej lub możliwości objęcia jej zwolnieniem od opodatkowania oraz stosowania właściwych stawek tego podatku.

Zgodnie z ustawą VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega co do zasady dostawa towarów oraz świadczenie usług, na terytorium kraju, za wynagrodzeniem (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT).

Dostawą towaru, stosowanie do art. 7 ust. 1 ustawy VAT, jest przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Z kolei, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Towarem w rozumieniu wyżej cytowanej definicji jest m.in. budynek, budowla, a także niezabudowany grunt.

Oznacza to, że planowana sprzedaż Nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego przez Wnioskodawczynię będącą komornikiem sądowym, działającą w imieniu Dłużnika, na rzecz nabywcy Nieruchomości będzie spełniała definicję dostawy towarów na terytorium kraju, za wynagrodzeniem.

Dalej, należy wskazać, że czynnościami opodatkowanymi są określone w ustawie VAT czynności realizowane przez podatników VAT, działających w tym charakterze.

Podatnikami, według art. 15 ust. 1 ustawy VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego przepisu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wnioskodawca podkreśla, że definicję działalności gospodarczej, zawartą w ustawie VAT, cechuje uniwersalny charakter, co oznacza, że pozwala ona na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadząc określoną działalność, występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ze wskazanych powyżej regulacji wynika, że z perspektywy definicji działalności gospodarczej, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter, co ma miejsce m.in. w przypadku zawarcia umowy najmu/dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze w odniesieniu do posiadanego składnika majątku.

W konsekwencji dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, będzie można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (okoliczność ta w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika tego podatku).

Uwzględniając powyższe uwagi, należy zaakcentować, że w orzecznictwie, jako okoliczność o decydującym znaczeniu z perspektywy konieczności potraktowania sprzedaży nieruchomości jako transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, postrzega się m.in. fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej (jako składnika majątku przedsiębiorstwa) oraz cel w postaci stałego uzyskiwania dochodu z korzystania z takiej nieruchomości.

W tym świetle, w odniesieniu do Dłużnika, należy wskazać, że z okoliczności stanu faktycznego wynika, że nabył on Nieruchomość w okresie prowadzenia działalności gospodarczej. Dalej, podkreślenia wymaga, że Nieruchomość sama w sobie przedstawia określoną wartość ekonomiczną, m.in. w postaci możliwości jej sprzedaży.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawczyni, należy uznać, że w wyniku zorganizowanego procesu (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) Dłużnik zgromadził majątek, który wykorzystywany był/jest/może być przez Dłużnika w celu generowania przychodów, a więc w celach zarobkowych. Nie bez znaczenia pozostaje tu też okoliczność, że Dłużnik posiada status osoby prawnej - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, podlegającej obligatoryjnemu wpisowi do Rejestru Przedsiębiorców - w przypadku których to podmiotów nie występuje pojęcie majątku prywatnego (sprzedaż takiego majątku co do zasady nie podlega opodatkowaniu VAT).

W świetle powyższego należy uznać, że Nieruchomość przez Dłużnika została nabyta w ramach działalności gospodarczej tego Dłużnika w rozumieniu ustawy VAT.

Powyższe, w ocenie Wnioskodawczyni, przesądza o konieczności przypisania Dłużnikowi statusu podatnika VAT na gruncie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT i w konsekwencji potraktowania sprzedaży Nieruchomości jako sprzedaży podlegającej ustawie VAT (jako odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy VAT).

Jednocześnie, warto podkreślić, że aktualnie Dłużnik posiada status czynnego podatnika podatku VAT.

Podsumowując powyższe należy przyjąć, że zarówno przedmiotowa, jak i podmiotowa przesłanka opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości będzie spełniona, a tym samym jej dostawa przez Wnioskodawcę w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym po stronie Wnioskodawczyni jako komornika sądowego powstanie obowiązek naliczenia, pobrania i uiszczenia podatku VAT wg właściwej stawki lub zastosowania właściwego zwolnienia z opodatkowania VAT dla przedmiotowej dostawy.

Ad 2

Jak przedstawiano powyżej, Nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym, który w świetle definicji z art. 2 pkt 6 ustawy VAT należy kwalifikować jako towar.

W przypadku, gdy przedmiotem dostawy podlegającej opodatkowaniu VAT jest budynek, odpowiedź na pytanie, czy dostawa tego budynku korzystać będzie ze zwolnienia z VAT, wymaga przede wszystkim analizy przesłanek zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy dostawa ta dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku/budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dalej, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy VAT, pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynku/budowli (lub ich części) po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z brzmienia definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że za zasiedlony powinien zostać uznany każdy budynek, gdy budynek ten został oddany do używania pierwszemu nabywcy, przykładowo na skutek zawarcia umowy przenoszącej jego własność i ekonomiczne władztwo nad nim, która nie musi być przy tym czynnością opodatkowaną VAT (wyrok NSA z 31 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 1093/15): „Konsekwencją wyroku TSUE w sprawie C-308/16 jest wyłączenie możliwości uzależnienia zastosowania zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”.

W wyroku w sprawie C-308/16 Trybunał Sprawiedliwości stwierdził, że artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy 2006/112 należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

W ocenie Trybunału brak powiązania kryterium pierwszego zasiedlenia z dokonaniem czynności opodatkowanej wynika zarówno z analizy historycznej prac legislacyjnych, jak i z kontekstu i celów zwolnienia określonego w przepisach unijnych (zob. pkt 37-47 wyroku w sprawie C-308/16) lub

• budynek ten został oddany do użytkowania pierwszemu użytkownikowi, na podstawie przykładowo umowy dzierżawy, lub
• budynek, z którego podatnik zaczął korzystać na potrzeby własne.

Jednocześnie definicja pierwszego zasiedlenia określa moment początkowy/zdarzenie, po zaistnieniu którego możliwe jest uznanie, że budynek został zasiedlony - do jego zasiedlenia może dojść bowiem po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Ponadto, należy zaznaczyć, że do pierwszego zasiedlenia danego budynku (jego części), w przypadku, gdy po jego wybudowaniu podlegał on ulepszeniom, może dochodzić wielokrotnie, o ile wartość ulepszeń była wyższa niż 30% wartości początkowej tego budynku (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 10 lipca 2019 r., sygn. akt I SA/Go 262/19: „Do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wiele razy, o ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana”).

Uwzględniając powyższe, jak również informacje przedstawione w operacie szacunkowym sporządzonym dla Nieruchomości, należy wskazać, że - zgodnie z informacjami przedstawionymi w opisie stanu faktycznego - Budynek znajdował się na niej w momencie nabycia Nieruchomości przez Dłużnika w 2019 r. To oznacza, że najpóźniej z tą chwilą wystąpiła czynność, na podstawie której Budynek ten został oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy, czyli Dłużnikowi.

Jednocześnie od momentu, kiedy Dłużnik stał się właścicielem Budynku i mógł go użytkować (wyrok NSA z 9 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 213/14) „Każda forma korzystania z budynków, budowli lub ich części, jeżeli następuje w wykonywaniu czynności opodatkowanej, spełnia warunki pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. (...) Chodzi tu zatem tylko o to, aby oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy (lub użytkownikowi) nastąpiło w wyniku czynności wymienionej w art. 5 ust. 1 ustawy VAT. Nieistotne jest, czy tak określona czynność miała miejsce pod rządami obowiązywania ustawy VAT, ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, czy jeszcze wcześniej”.

Zob. tak wyrok NSA z 30 października 2014 r. sygn. akt I FSK 1545/13: „Nie ma żadnego uzasadnienia dla takiego wąskiego rozumienia tego pojęcia na gruncie ustawy o VAT, jak rozumiane jest ono przez przepisy Kodeksu cywilnego. Zresztą sam organ interpretacyjny oraz Sąd pierwszej instancji rozumie jego znacznie szerzej wskazując, że warunki pierwszego zasiedlenia spełnia również oddanie w najem lub w dzierżawę, czy też sprzedaż. Te ostatnie instytucje są instytucjami stosunków obligacyjnych i w sposób zasadniczy, zwłaszcza najem i sprzedaż, różnią się od ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest użytkowanie. (...) Zatem na gruncie ustawy o VAT każda forma korzystania z budynków, budowli lub ich części, również poprzez czasowe korzystanie z miejsc parkingowych, spełnia drugi przewidziany w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT konieczny do uznania, że doszło do pierwszego zasiedlenia”.

Minęły już 2 lata, a to z kolei oznacza, że dostawa Budynku powinna korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Uwzględniając ponadto okoliczność, że przesłanki zwolnienia z opodatkowania z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT - w odniesieniu do Budynku - będą spełnione, brak jest konieczności analizy możliwości zwolnienia jego dostawy od opodatkowania z perspektywy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT (bowiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT: „Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 tego artykułu (...)”.

Dalej, w odniesieniu do Nieruchomości, należy wskazać, że na analogicznych zasadach jak dostawa Budynku opodatkowaniu podlegać będzie dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ten Budynek.

W myśl bowiem art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. To oznacza, że zasady opodatkowania właściwe dla Budynku znajdą swoje analogiczne zastosowanie w odniesieniu do gruntu. W konsekwencji też dostawa Nieruchomości w całości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W związku z opisanym zdarzeniem przyszłym oraz powyższym uzasadnieniem, Wnioskodawczyni zwraca się o potwierdzenie, że zaprezentowane przez nią stanowisko jest prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy Dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych przez Panią okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pani jako komornik - na wniosek wierzyciela przeciwko Dłużnikowi – A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – postępowanie egzekucyjne z nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem usługowo-handlowym, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1 o łącznej powierzchni 0,0145 ha. Dłużnik nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 22 maja 2019 r. Dłużnik został wpisany do Rejestru Przedsiębiorców KRS (…) i od tego momentu prowadzi działalność gospodarczą. Dłużnik od (…) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Charakter budynku zlokalizowanego na Nieruchomości – budynek handlowo-usługowy pozostaje w związku z głównym przedmiotem działalności Dłużnika (sprzedaż detaliczna), co w Pani ocenie potwierdza związek Nieruchomości z przedsiębiorstwem Dłużnika.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii, czy jest Pani, jako komornik sądowy, zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży Nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

Z okoliczności sprawy wynika, że Dłużnik jest spółką, czyli podmiotem powołanym w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Z tego względu, co do zasady, wszystkie dokonywane przez Dłużnika transakcje (takie jak np. sprzedaż) uznaje się jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość – zabudowana działka o nr 1 stanowi mienie Spółki z o.o. Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.

Ponieważ ww. Nieruchomość ma bezpośredni związek z prowadzoną przez Dłużnika działalnością gospodarczą jest zatem wykorzystywana przez Niego do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż składników majątku wchodzących w skład majątku Spółki z o.o. wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W opisanej sytuacji sprzedaż zabudowanej Nieruchomości będzie następować w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Dłużnik w odniesieniu do tej transakcji wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości zabudowanej (działki nr 1) przez Wnioskodawczynię – komornika sądowego – w drodze licytacji publicznej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku usługowo-handlowego znajdującego się na działce nr 1 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazała Pani we wniosku, Dłużnik nabył Nieruchomość 22 maja 2019 r. na podstawie umowy sprzedaży. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem usługowo-handlowym (rok zakończenia budowy 1935). Wnioskodawczyni przyjmuje, że Budynek przed nabyciem przez Dłużnika był użytkowany przez poprzedników prawnych Dłużnika, a Dłużnik mógł po nabyciu użytkować Budynek. W operacie szacunkowym brak jest informacji o ulepszeniach jakie mogły mieć miejsce w stosunku do Nieruchomości po dacie nabycia Nieruchomości przez Dłużnika. Jednocześnie stan techniczny Budynku wskazuje, że takie ulepszenia nie były wykonywane.

Pierwsze zasiedlenie Budynku miało więc miejsce wiele lat temu. Jednocześnie z opisu wynika, że w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej Budynku. Zatem dostawa budynku usługowo-handlowego będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie gruntu, na którym posadowiony jest budynek usługowo-handlowy, będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że ww. transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

W konsekwencji dokonując sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym zabudowanej działki nr 1 nie będzie Pani zobowiązana jako płatnik podatku VAT do odprowadzenia podatku VAT z tytułu dokonania dostawy towarów w postaci zabudowanej Nieruchomości.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.