Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 stycznia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2007 r. zakupił Pan jako osoba fizyczna w gminie (…) uzbrojoną działkę wielkości 5000 m² z myślą o wybudowaniu na niej domu. Zakup był finansowany kredytem indeksowanym do kursu CHF. W 2008 r. Pana sytuacja finansowa uległa pogorszeniu w wyniku wybuchu kryzysu finansowego (utrata pracy + wzrost kosztów obsługi kredytu), w efekcie czego musiał Pan odłożyć zamiar budowy domu na dalszą przyszłość. W 2012 r. działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niestety w tym czasie wciąż nie było Pana stać na rozpoczęcie budowy domu, zaś wzrost kursu CHF spowodował, że Pana zadłużenie w banku (indeksowane do kursu CHF) przewyższało kwotę, za jaką mógłby Pan ową parcelę sprzedać. Przez kolejnych 11 lat spłacał Pan więc ów kredyt, a działka leżała odłogiem. W 2023 r. podpisał Pan z bankiem ugodę, która znacznie zbiła Pana zadłużenie i odblokowała Panu możliwość sprzedaży gruntu. Wystawił Pan więc nieruchomość na sprzedaż za 400 pln/m².

W tym samym roku ujawnił się właściciel dwóch działek o łącznej powierzchni 3000 m² znajdujących się na tyłach Pana nieruchomości. Jego parcele nie mają dostępu do mediów ani do drogi publicznej, w związku z czym chciałby ustanowić drogę konieczną przez Pana działkę. Zaproponował Pan mu odsprzedaż paska ziemi pod ową drogę, ale cena 400 pln/m² okazała się dla niego za wysoka i nie doszedł Pan do porozumienia, zaś sprawa o ustanowienie drogi koniecznej trafiła w grudniu 2023 r. do sądu. To, że sprawa utknęła w sądzie w praktyce na nowo zablokowało Panu możliwość sprzedaży Pana działki. W toku rozmów ze wspomnianym sąsiadem dowiedział się Pan, że on również chciałby sprzedać obie swoje działki, jednak nie może tego zrobić właśnie ze względu na ich brak dostępu do drogi publicznej. Zasugerował mu Pan, żeby spróbowali Państwo znaleźć jednego kupca na Pana i obie jego działki. W zamian za odstąpienie od sprawy sądowej i odblokowanie tym samym możliwości sprzedaży Pana działki, zaproponował Pan sąsiadowi warunkową umowę zakupu obu jego działek, tak aby mógł je Pan wystawić na sprzedaż w ramach wspólnej oferty z Pana działką. Warunkiem w tym przypadku będzie znalezienie chętnego na zakup całości. Działki sąsiada zamierza pan odsprzedać za taką samą cenę za jaką je od niego kupi w ramach umowy warunkowej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Numer działek, które Pan chce sprzedać mieszczą się w gminie (…), w obrębie (…) ((…)). Działka, której jest Pan właścicielem ma nr 1, a działki sąsiada, które chciałby Pan od niego nabyć w celu wystawienia wspólnej oferty dla potencjalnego kupca mają numery 2 oraz 3.

Działki nie były/nie są wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Działki nie były/nie będą przedmiotem dzierżawy bądź innej odpłatnej umowy.

Do momentu sprzedaży działek będących przedmiotem pytania nie podejmował/nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. działek gruntu np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działki, ogrodzenie terenu, itp.

Nie występował Pan z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony z inicjatywy gminy.

Zamierza Pan podpisać umowę pośrednictwa sprzedaży z agentem nieruchomości.

Nie zamierza Pan przed sprzedażą działek udzielić nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących tych działek.

Będzie Pan dążył do zabezpieczenia sprzedaży notarialną umową przedwstępną z zadatkiem/zaliczką w wysokości 10-20% uzgodnionej docelowej ceny sprzedaży.

Nie planuje Pan przed ostatecznym zbyciem ww. działek wyrazić zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych.

Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku) nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych).

Posiada Pan jeszcze jedną działkę w tej samej gminie (działka nr 4, obręb (…)), którą nabył Pan w 2008 r. wraz z warunkami zabudowy w celu postawienia na niej domu dla Pana rodziców. Zamiaru Pan nie zrealizował – działka pozostała do dzisiaj niezabudowana. Nie prowadził Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości ww. nieruchomości, nie występował Pan też z wnioskiem do gminy o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego ww. nieruchomość. Obecnie nie ma pan wobec tej nieruchomości sprecyzowanych planów, ale nie wyklucza Pan możliwości wystawienia jej na sprzedaż w bliżej nieokreślonej przyszłości. Nie prowadził Pan dotąd żadnych działań zmierzających do przygotowania owej nieruchomości do sprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż docelowemu klientowi trzech działek (jednej Pana i dwóch odkupionych od sąsiada z powodów opisanych powyżej) stanowi działalność handlową podlegającą opodatkowaniu VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem działka, którą nabył Pan w 2007 r. jest Pana majątkiem osobistym, natomiast odsprzedaż działek, które zamierza Pan kupić od sąsiada nie wynika z chęci zarobku tylko ze specyficznej sytuacji opisanej powyżej. Planowana przez Pana sprzedaż nie stanowi więc działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT według kryteriów określonych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Dodatkową przesłanką świadczącą o tym, że transakcja ta nie powinna być obciążona podatkiem VAT jest wyrok WSA w Kielcach z 27 czerwca 2024 r. (sygn. akt I SA/Ke 219/24). Szczegóły na temat wyroku można znaleźć tutaj: https://ikidp.pl/2024/10/25/jednorazowa-sprzedaz-kilkudzialek-nie-podlega-vat-istotny-wyrok-wsa/.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Pana wątpliwości na tle przedstawionego opisu sprawy dotyczą kwestii, czy sprzedaż docelowemu klientowi trzech działek (jednej Pana i dwóch odkupionych od sąsiada) stanowi działalność handlową podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek (jednej Pana i dwóch odkupionych od sąsiada) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. W związku ze sprzedażą działek nie będzie Pan ogradzał działek, nie będzie Pan doprowadzał mediów do oferowanych działek. Nie udzieli Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu oraz nie wyrazi Pan zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych. Nie występował Pan z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, został on uchwalony z inicjatywy gminy. Działki nie były/nie będą przedmiotem dzierżawy bądź innej odpłatnej umowy. Zatem nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży działek nie będzie zachowywał się Pan jak handlowiec. Skorzystanie z usług pośredników nieruchomości oraz zakup od sąsiada dwóch działek w celu łącznej ich sprzedaży z działką nr 1 w tym konkretnym przypadku nie stanowi czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczających do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowa się Pan jak handlowiec.

Wyżej wymienione działania nie mogą więc świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Zatem pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że w związku ze sprzedażą działek (jednej Pana i dwóch odkupionych od sąsiada), będzie Pan działał w charakterze podatnika, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącym działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji odpowiadając na Pana pytanie stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Informuję, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zgodnie z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku (np. udzielenie pełnomocnictwa, podjęcie działań marketingowych, itd.), udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.